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  1. francesco2611

    francesco2611 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Sera a tutti.

    Sto seguendo una pratica e ho incontrato versioni contrastanti sulla modalità di azione.

    Vi è una procedura esecutiva che coinvolge un immobile di una società il cui valore di stima superava il valore del debiti.

    L’immobile è rimasto invenduto e quindi il giudice ha iniziato a proporre i ribassi..prima 25% poi ancora 25% (attualmente in corso) e stabilito anche il prossimo incanto con ancora - 25% in caso di asta deserta.

    I debiti erano complessivi circa 350.000 euro a fronte di un patrimonio stimato in 700.000 euro.

    Ho proposto al creditore procedente un piano di rientro e alla proprietà l’acquisto dell’immobile al prezzo del debito facendo questa operazione.

    1) preliminare di vendita dell’immobile accordando con la banca il piano di rientro ovvero verseremo direttamente alla banca il dovuto sospendendo la procedura esecutiva

    2) non appena viene saldato tutto il debito con la banca, davanti al giudice si chiude la vendita e cancellazione ipoteca.

    In tutto questo io ho inserito la possibilità di fare un preliminare di vendita registrato in maniera tale che possa essere opponibile ad altri creditori che si potrebbero inserire nella procedura approfittando della notizia che circolano soldi poiché non posso acquistare pagando tutto subito ma devo dilazionare un po’.

    Per il lato della legalità dell’operazione vi è che l’immobile non rappresenta sottrazione di patrimonio della società perché è già pignorato e non coprirebbe i debiti del creditore intervenento anzi il tutto viene fatto per soddisfarli nel migliore dei modi e per tutelare il loro credito.

    Quindi la domanda è: è effettivamente opponibile ad altri creditori successivi il preliminare registrato ???
     
  2. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Ciao mi sfugge qualche dettaglio.

    Hai raggiunto un accordo con i creditori.
    (Tutti quelli intervenuti? Equitalia?)

    L'accordo prevede un piano di rientro.
    (Immagino a carico dell' acquirente dell'immobile).

    Ma come fai a ottenere la rinuncia agli atti se non e' concluso il piano di rientro e quindi la soddisfazione del/dei creditori?

    Immagino che non puoi. Infatti parli di sospensione della procedura e non di chiusura.

    Quindi, cosa fa l' acquirente, comincia a pagare senza alcuna garanzia?

    E se nel frattempo si inseriscono altri creditori?

    Evidentemente mi sfugge qualcosa.
     
  3. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Infatti lui vorrebbe sapere se con la registrazione del preliminare quindi con la data certa diventa opponibile a terzi. Io direi che forse bisognerà trascrivere il preliminare ma credo che in questo caso l'avvocato é d'obbligo.
     
  4. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Data certa e trascrizione sarebbero comunque successivi all'attuale pignoramento in corso.

    Non e' che aprono una nuova esecuzione (gli eventuali ulteriori creditori) ma si insinuano in quella in corso.

    Almeno io la vedo cosi', vediamo cosa ne pensano i legali del forum.
     
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  5. francesco2611

    francesco2611 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Nella procedura esecutiva ci sono solo due creditori e stranamente non ci sta Equitalia anche se la società pare non abbia pagato le imposte comunali da qualche anno (da quando è iniziata la procedura).

    Però se non sono intervenuti nella procedura a me non interessa sono problemi tra la società ed Equitalia.
     
  6. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Potrebbero intervenire successivamente.
    Io farei fare un estratto di ruolo, almeno per avere idea della situazione e quantificare il possibile imprevisto.
     
  7. Tovrm

    Tovrm Membro Attivo

    Privato Cittadino
    La vendita a stralcio (così si chiama) è possibile solo con l'assenso di TUTTI i creditori e fino a 10 (se ricordo bene) giorni prima della messa all'asta del bene. È piuttosto pericolosa perché potresti non sapere che vi sono creditori che al momento non compaiono e che potrebbero far saltare l'operazione di acquisto. E i costi che hai sostenuto per montare l'operazione rimangono a tuo carico.
    Equitalia ha 5 anni per chiedere il rimborso delle imposte non pagate. Fossi in te verificherei bene quali sono TUTTI, ma proprio TUTTI i creditori dell'esecutato i quali, non soddisfatti dall'accordo a stralcio, potrebbero intervenire in un secondo momento.
    Un professionista in questa tipologia di vendite è essenziale, anche perché sono necessarie competenze tecniche, oltre che negoziali, che potresti non avere tu solo.

    Quanto al preliminare di vendita trascritto successivamente al pignoramento, finché non si chiude il pignoramento, vale zero.
     
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  8. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Infatti.

    E un piano di rientro non mi sembra compatibile con i tempi e la sicurezza necessaria a non rimetterci soldi.

    Lo schema classico prevede accordo con tutti e pagamento contestuale a rinuncia agli atti.

    Poi se esistono altre soluzioni mi piacerebbe saperlo e sono aperto ad ascoltarle.
     
  9. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Buonasera a tutti,
    a mente dell'art. 2913 cc "non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell'esecuzione gli atti di alienazione dei beni sottoposti a pignoramento".
    Il successivo art. 2914 n. 1 cc esclude che le alienazioni, seppure anteriori al pignoramento, possano avere effetto in pregiudizio dei creditori procedenti ed intervenuti qualora siano trascritte successivamente.
    In conclusione, per rispondere alla domanda iniziale, la trascrizione del preliminare successivamente al pignoramento non conferisce sicurezza all'acquirente.
    Ma il discorso muta se la procedura esecutiva viene sospesa: in questo caso, infatti, nessun atto esecutivo può essere compiuto (art. 626 c.p.c.), pertanto non si potrà verificare alcun intervento.
    L'opportunità di trascrivere il preliminare è connessa al fatto che altri eventuali creditori potrebbero iniziare comunque un nuovo pignoramento ex novo sull'immobile; se si tratta di creditori chirografari, la trascrizione del preliminare successiva al primo pignoramento li dissuaderà.
    Quindi l'operazione ipotizzata da @francesco2611 è astrattamente ipotizzabile (sottolineo l' "astrattamente" perché siamo in un blog e nessuno può sbilanciarsi senza esaminare gli atti).
     
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