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  1. sergio46

    sergio46 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Che interpretazione date all'art 2950 del Codice Civile che recita: "Si prescrive in un anno il diritto del mediatore al pagamento della provvigione"?
    Significa che dopo un anno che l'Agenti Immobiliari ha messo infruttuosamente in contatto l'acquirente e il venditore, non può più pretendere da loro il pagamento della provvigione se gli stessi poi si accordano separatamente?
    A tal fine, ci si deve basare - per la decorrenza dei termini - dalla data dell'ultimo verbale di visita (se esiste) o dalla loro espressa volontà di rifiutare la mediazione per l'immobile in questione?
    Tranquilli: .... ho riproposto semplicemente una mia curiosità - recentemente sollevata in un mio post - che non ha avuto riscontro :)
    Cordiali saluti e ... Buona Pasqua!
     
  2. Oris

    Oris Ospite

    Un anno dal rogito o da atto trascritto (cioè da quando tali scritture sono "conoscibili")
     
  3. jrogin

    jrogin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il diritto alla mediazione si prescrive in un anno dal momento in cui il mediatore ne è venuto a conoscena (o poteva venirne a conoscenza in forza di atto pubblico trascritto) e fin qui concordo con Oris.
    Ma mi sembra di intuire che sergio46, chieda per quanto tempo le parti devono essere legate all'agenzia.
    Faccio un esempio l'agenzia A mette in contatto B compratore e C venditore per la compravendita di un immobile in data 20/09/2010. Non raggiungono un accordo e ognuno va per la sua strada.
    Tempo dopo (quanto lo vederemo) B e C si rincontrano e concludono l'affare.
    L'agenzia A ha ancora diritto alla mediazione se concludono l'affare ad esempio il 20/3/2010? (secondo me si)
    E se lo concludessero il 20/11/2010?? (secondo me no)
    Oppure il 20/3/2012? (secondo me no)

    Non preoccupatevi, non sto dando i numeri, ma a mio parere, dopo un anno dall'ultimo "contatto" il mediatore non ha più diritto a nulla (nell'esempio dopo il 20/09/2010).
     
  4. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    A diffferenza di quanto gia ben spiegato da Oris e poi da tè, in tal caso non esiste una norma precisa :shock:
    Penso che in caso di controversia il periodo in cui i clienti rimangono legati al Mediatore sia a completa discrezione del Giudice chiamato a decidere tenendo conto degli elementi a Lui portati in Giudizio :confuso:
     
  5. Oris

    Oris Ospite

    Esatto, qui entrano in gioco mille fattori, diciamo ch eper un affare che sia considerabile "il medesimo affare" vale il principio di legge e ciao, in un altro affare dove si ravvisino condizioni di diversità tali da farlo divenire un "affare diverso", ciao.

    Poi ci sarebbe da aprire un libro e potrei aprire una discussione enorme...
    ...
    ...
    ok lo faccio :p

    Una persoan vede una casa con l'agenzia a.

    Analizziamo tre casistiche (per cominciare):

    1) Visto che la cliente si dice non interessata, l'agenzia non insiste, passa un anno e la cliente compra quella casa, da sola, per motivi suoi (non sono importanti).

    2) LA cliente non disdegna immobile, ma prosegue nella ricerca, dopo un po' l'agente considera la cliente "non comprante" :sorrisone:; la cliente acquista l'immobile dopo un anno.

    3) Alla cliente piace l'immobile ma vuole offrire meno, l'Ai non fa fare la proposta per motivi suoi (non sono importanti); la cliente in futuro compra quella casa partendo da una proposta simile a quella che la prima agenzia gli ha rifiutato di presentare;

    4)Continuate voi....


    Io credo che per rendere le cose trasparenti, si dovrebbe dare al cliente acquirente, (nei casi nei quali la condotta della'agenzia non sia proprio di "intermediario che con la diligenza del buon padre di famiglia si prender l'onere di comunicare tutte le circostanze a lui note o conoscibili",altra cosa ignota), la facoltà di poter svincolarsi richamando all'ordine l'agente.

    Del tipo: io voglio fare una proposta a 100k per cominciare al trattativa, tu non vuoi, se io la faccio a 100k da me e concludo te non mi rompi le balle.

    Oppure: io non ti ho risentito per un anno, quindi, a meno che entro 15 giorni non venga ricontattata da te per altre poposte o rivalutare le vecchie, siamo liberi da vincoli reciprocamente.

    (non prendetele alla lettera)

    Così si acquisterebbe trasparenza e il cliente si sentirebbe meno "in trappola", a fronte di servizi non proprio efficienti.
     
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quoto
     
  7. sergio46

    sergio46 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Esattamente!
    Le date però che hai scritto nel tuo esempio dovrebbero - a mio avviso - essere rettificate in 20/3/2011 e 20/11/2011 in luogo di quelle indicate (anno 2010).
    Io riterrei comunque che, anche una comunicazione verbale (allo stesso modo con cui può nascere il diritto alla provvigione per il mediatore, che mette in contatto le parti) - meglio però con testimoni - di non volersi più avvalere della mediazione richiesta verbalmente, fa insorgere il diritto - dopo 1 anno dalla data di tale manifestazione - di potersi svincolare dall'Agenzia e di poter liberamente addivenire ad un contratto di compravendita tra i soli compratore e venditore, senza dover corrispondere alcunchè al mediatore.
    Dico bene?
    Cordiali saluti.
     
  8. jrogin

    jrogin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Si scusatemi mi sono sbagliato a digitare volevo scrivere 20/3/2011 e 20/11/2011 .:confuso:
     
  9. pampa98

    pampa98 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao Robertone...sempre attivo....!!!
    L'art. 2950 cc è inserito nel capo che si occupa delle prescrizioni brevi. Brevi nel senso di temporalmente inferiori a quella ordinaria per consentire alle parti di avere certezza in tempo più "limitato" che non i 10 anni di rito.
    Ma la prescrizione implica comunque l'esistenza di un diritto regolarmente sorto in capo al creditore.
    Il diritto dell'agente sorge al momento della conclusione dell'affare (e qui vedasi se rogito, proposta accettata, preliminare....)
    Occorrerà quindi preliminarmente stabilire se il diritto esiste e in quale data è sorto. Da quel momento si fa onere all'agente di attivarsi per ottenere il pagamento di quanto spettantegli pena la prescrizione breve del suo diritto.
    Nel caso di dolo da parte del debitore che abbia concluso l'affare tacendolo all'agente soccorre l'art 2941 n. 8.
    In questo caso vale la conoscibilità dell'affare e quindi la trascrizione di un atto valido (oggi direi anche del preliminare).
    Ale
     
  10. Oris

    Oris Ospite

    Grazie Pampa (il notaio pentito che fa l'ai).

    Io ho messo gli atti trascritti perchè ho pensato ch efossero quelli che di sicuro sono di libera conoscibilità da tutti.

    Quindi, dal momento nel quale il rogito o altro atto sia trascritto e quindi conosicbile, scattasse l'anno.

    Come stanno le cose?
     
  11. sergio46

    sergio46 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Vuoi dire che in mancanza di un atto scritto, come quelli sopra riportati, il compratore e il venditore sono liberi di accordarsi tra loro - scavalcando l'Agenti Immobiliari che li ha fatti incontrare ma che non ha saputo convincerli al momento - anche senza attendere il decorso dell'anno?
    Saluti.
     
  12. jrogin

    jrogin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ma mi sembra di capire secondo quanto scrive pampa98 che il diritto scatta dal momento della conclusione dell'affare.
    Quindi per assurdo se le parti dopo 18 mesi si mettono daccordo tra loro e fanno l'atto è da allora che scattano i termini della prescrizione. In pratica se cosi fosse le parti per tutta la vita (permettetemi la provocazione) sarebbero legate a vita all'agenzia per quella compravendita.
    Io ho dei forti dubbi.
     
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si la prescrizione è 1 anno dal rogito.
     
  14. sergio46

    sergio46 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Mi sembra assurda la risposta ai giusti dubbi di jrogin.
    Fosse così, voi Agenti Immobiliari, dovreste mettere a scadenzario tutte le vostre proposte, facendo visure al Catasto e alle Conservatorie per verificare se potete avere diritto a delle provvigioni nel caso di rogito di vostri ex clienti ... in base al valore indicato nel rogito.
    Ma sarà poi cosi?
    Saluti.
     
  15. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il diritto si prescrive dopo un anno dal rogito (o dal preliminare registrato forse...). Credimi che ci sono altre cose molto piu assurde...
     
  16. pampa98

    pampa98 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Robertone scusa...avevo scritto una paginata e il pc me le ha cassate per una caduta di linea adsl....te le riscrivo presto.
    Ale
     
  17. pampa98

    pampa98 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    ciao Sergio46...volevo dire dalla conclusione dell'affare.
    Se l'affare viene fatto nel settore immobiliare l'atto deve avere forma scritta per questo ho citato atti scritti.
    Se le parti dolosamente si accordassero altrimenti (come spesso fanno) facendo intervenire società sconosciute all'agente e fiduciarie oppure facessero scritture private non registrate nè trascritte (atte comunque a trasferire la proprietà) l'agente non potrebbe averne notizia e quindi l'anno decorrerebbe dal momento della reale conoscibilità che di solito è l'opponibilità ai terzi.
    Un articolo sulla prescrizione ordinaria dice al comma 8 proprio questo: che se il debitore si attiva per non far conoscere al creditore che il suo diritto è sorto il termine è sospeso.
    Ale
     
  18. sergio46

    sergio46 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    La tua risposta è perfettamente condivisibile, però non mi chiarisce il caso - non infrequente - in cui, compratore e venditore, tentino nuovamente "senza dolo e a distanza di tempo" tra loro un nuovo approccio e, in tale occasione, si accordino ad un prezzo di compravendita inferiore a quello mediato in origine (al di sotto del valore di partenza, diminuito altresì delle provvigioni che sarebbero state loro richieste se l'accordo fosse andato - illo tempore - a buon fine).
    Come "decorso del tempo" è lecito individuare 1 anno dall'originario contatto se entrambi - per tale periodo - non hanno più avuto rapporti con l'agenzia e lo stesso mediatore non ha più tentato (incorrendo nella prescrizione) con loro di pervenire ad un accordo successivo?
    La logica e il buon senso mi direbbero di sì.
    Esistono sentenze in merito?
    Cordiali saluti.
     
  19. jrogin

    jrogin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Io la vedo come sergio46.
     
  20. Domus mp Immobiliare

    Domus mp Immobiliare Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao a tutti. Se un AI ritira una proposta per un immobile dal sig.X e presentata nei termini al sig. Y (propietario) venendo questa rifiutata , percorse tutte le vie possibili per trovare un accordo, il sig. X ed il sig. Y decidono di interrompere definitivamente ogni tipo di trattativa . Conseguentemente l’AI effettua il reso del deposito versato al momento della sottoscrizione della proposta dal sig. X , vi chiedo siete proprio sicuri che dopo 20 mesi , l’AI scoprendo che X e Y a distanza di quattro mesi dalla data della trattativa (data della proposta) hanno rogitato l’immobile oggetto della proposta di acquisto , ripeto , siete sicuri non abbia diritto alla provvigione anche se trascorso più di un anno dalla pubblicazione della vendita?
    Questo è ciò che mi è successo ed il mio legale ha citato le parti (venditore ed acquirente) anche per frode al mediatore,configurando un accordo privato volto ad escludere l’AI per non pagagli la mediazione . Il legale sostiene che avrebbero dovuto comunicarmi la conclusione dell’affare e da quel momento sarebbe scattato il termine della prescrizione . Cosa ne pensate ?
     

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