Presunto abuso di monolocale con soppalco e rogito a breve

[indre79]

Buongiorno,
Son Davide e dopo molte discussioni lette su questo forum ho deciso di chiedere a Voi lumi in più riguardo la mia situazione.

Ho firmato un compromesso per l'acquisto di un monolocale + soppalco ed entro la data del 15.01.2016 dovrei rogitare.
Ho firmato tramite agenzia un compromesso depositato presso ag. entrate con caparra di 15.000 € per l'acquisto.
Su tal compromesso vi è scritto che l'immobile non è conforme alla normativa edilizia, urbanisitca e catastale per dfformità tra lo stato di fatto e quello catastale.
Detto questo poco dopo il compromesso richiedo una delega del proprietario per fare i miei accessi agli atti in comune, indipendenti da quelli dell'agenzia e mi arriva solo 3 gg fa, quinidi son praticamente impossibilitato con i tempi dei comuni a richiedere tutta la documentazione urbanistica in tempo per il rogito.

Nel mentre l'agenzia ha incaricato il loro tecnico ( non avrebbero dovuto farlo priima?! ) di effettuare le verifiche.
Son stati anche onesti nel senso che mi han segnalato subito che non si trova la pratica del famoso soppalco in legno che occupa abbondantemente più del 50% della superficie del locale e quindi siamo in stallo.

Adesso hanno ancora un ultimo app. con il comune per vedere se vi è dell'altro, altrimenti è abusivo.
L'altezza di tale soppalco è 2,33 mt e la parte sopra 2,03... essendo in lombardia mi pare che siamo ahimè appena sotto il limite consentito ( non siamo in zona montuosa ma in centro storico)

Detto questo ora a brevissimo ho un incontro con agenzia, proprietario e me.
Il mio intento è acquistare l'immobile ma deve esser in regola e non riavere la caparra doppia ma come tutelarmi?

- In primis vorrei far presente all'agenzia che se la trattativa salta mi deve ridare i soldi che le ho versato. (corretto ?)
- Inoltre vorrei fare presente al proprietario che se sistema ( sempre che sia possibile ) il soppalco e mi fa un ulteriore sconto son ben contento di acquistare.( post sistemazione da parte sua di tutta la pratica).
- Poi vorrei far slittare l'atto di almeno 3 mesi visto che manca la documentazione e mi è stata consegnata parzialmente ( manca ancora certificato agibilità ) quindi il notaio non ha il tempo materiale di fare le sue verifiche. Vorrei rettificare la proposta di acquisto scrivendo però che l'immobile deve esser in tutto e per tutto regolare e che l'agenzia/proprietario si impegna a consegnare in via tassativa almeno 1 mese prima dell'atto tutta la documentazione elencata ( agibilità, concessioni edilizie con tavole etc..)


Secondo voi come è meglio procedere?
A mali estremi potrei arrivare dal notaio e dire che non firmo perchè non in regola e credo che a quel punto sia obbligato a ridarmi la caparra doppia ( è confirmatoria) ma credo che poi entreremo in causa..

grazie mille.

 

[Bagudi]

Ma a te il soppalco interessa ?

Perchè è molto più semplice per il proprietario smontarlo e amen.

 

[indre79]

certamente che mi interessa, aumenta notevolmente la superficie e il valore.
Ovvio un conto è se è stato fatto più grande della dimensione consentita, un conto se è stato fatto proprio senza autorizzazione perchè senza le misure corrette.
Nel primo caso sarei ben felice che lo regolarizzasse (poi al max o lo tengo così o lo adeguo alla normativa) e finiamo l'atto, nel secondo non lo acquisterei e in tal caso non so come comportarmi... non credo che l'esecussione della caparra doppia sia così semplice...
Per questo nell'appendice del compromesso che sarà fatta voglio definire una tempistica per il rilascio della documentazione completa.
Per registrare l'appendice al compromesso vanno ancora pagate tasse?
in tal caso le accollerei al proprietario e/o agenzia visto che non è per mia colpa no?
Ti ringrazio.

 

[CheCasa!]

Nel preliminare, oltre ad indicare la presenza di eventuali difformità urbanistiche, si sarebbe dovuto evidenziare anche:
- che dette difformità sarebbero dovute essere eliminate.
- le modalità per eliminare le difformità (sanatoria del soppalco? Demolizione del soppalco?) e le tempistiche dell'intervento.
- a chi imputare i costi della pratica?

Il tecnico sarebbe dovuto essere contattato prima di elaborare il preliminare.

Il notaio, leggendo il preliminare, pretenderà di sapere quale siano le difformità ed in che modo siano state regolarizzate. In caso contrario difficilmente procederà alla stipula del rogito...

Ora devi pazientare qualche giorno in attesa di conoscere l'esito delle verifiche effettuate... a costo di posticipare la data di stipula...

 

[indre79]

Grazie per le risposte.
Dunque le difformità son state elencate (differenza fra stato di fatto e catasto ) e dovevano esser regolarizzate all'atto del rogito e nel compromesso vi è scritto che vi è anche il soppalco.. ma pare che nessuno fosse a conoscenza della possibile sua irregolarità.
ora l'intento è di fare una scrittura privata estendendo il termine per il rogito... sempre che sto soppalco si possa sanare.
quindi metterò un termine max alla possibile sanatoria e un termine per la consegna di tutti i documenti e un termine massimo per il rogito.
una domanda: l'agibilità viene rilasciata per l'appartamento o a locale?
io devo avere agibilità sia del locale sotto che del soppalco se "abitabile?"

ma la domanda è: se non si può sanare e la vendita scritta sul compromesso è difforme da quel che realmente acquisterei? come funziona in sto caso?
ci si svincola di comune accordo chiedendo un risarcimento dal proprietario e mi faccio ridare i soldi dall'agenzia visto che la vendita non si è conclusa?
Grazie.

 

[Rosa1968]

Se la casa non è in regola urbanisticamente non è compravendibile cosi come nello stato di fatto e se non sanabile la parte venditrice é inadempiente con tutte le conseguenze del caso. Spero si riesca a sanare la situazione.

 

[brina82]

Se la casa non è in regola urbanisticamente non è compravendibile cosi come nello stato di fatto e se non sanabile la parte venditrice é inadempiente con tutte le conseguenze del caso. Spero si riesca a sanare la situazione.

Perdonami cara ma a me sembra di no, nel senso che tu puoi anche vendere una casa non in regola urbanisticamente (con degli abusi), basta che l'accatastamento sia in regola con la realtà... Sbaglio? Se il venditore dichiara l'abuso e il compratore accetta (ovviamente riconoscendogli un compenso inferiore), la compravendita si può effettuare.

Benchè siamo tutti d'accordo che sarebbe meglio il contrario (visto che sistemare il catasto è un attimo, mentre per l'urbanistica non sempre si può regolarizzareare).

 

[CheCasa!]

Perdonami cara ma a me sembra di no, nel senso che tu puoi anche vendere una casa non in regola urbanisticamente (con degli abusi), basta che l'accatastamento sia in regola con la realtà... Sbaglio? Se il venditore dichiara l'abuso e il compratore accetta (ovviamente riconoscendogli un compenso inferiore), la compravendita si può effettuare.

Benchè siamo tutti d'accordo che sarebbe meglio il contrario (visto che sistemare il catasto è un attimo, mentre per l'urbanistica non sempre si può regolarizzareare).

La legge 47/85 e successive modificazioni/integrazioni, stabilisce la nullità degli atti che abbiano ad oggetto immobili parzialmente o totalmente abusivi. Non è quindi, in nessun modo e caso, possibile indicare nell'atto la presenza di un abuso.

Al limite si ritiene possibile rogitare in assenza della concessione in sanatoria purché la pratica di regolarizzazione sia già stata presentata in comune (pochi notai lo fanno) e siano state almeno pagate le oblazioni definitive conteggiate dall'amministrazione (molti notai lo fanno).

Per rogitare in assenza di regolarità urbanistica invece risulta necessario dichiarare il falso all'interno dell'atto. Ma se poi l'atto sottoscritto risultasse nullo... non avrebbe molto senso.

La conformità catastale è un'altra dichiarazione divenuta obbligatoria recentemente (nel 2011) per motivi fiscali (e non urbanistici). Questa dichiarazione non serve a tutelare le parti ma solo il fisco che, incassando il proprio denaro in base alle rendite catastali, potrebbe essere raggirato in caso di rappresentazione dell'immobile difforme dallo stato di fatto.

Anche in questo caso sarebbe possibile rogitare ugualmente limitandosi a dichiarare nuovamente il falso... qualora la corrispondenza non sia presente.

Tra le altre cose, la norma che richiede corrispondenza tra la rappresentazione catastale e lo stato di fatto non prevede che non siano rogitabili gli immobili privi di qualsiasi difformità ma solo quelli per i quali le difformità presenti incidano sulla rendita catastale.

Ad esempio: se una stanza da letto avesse nello stato di fatto 2 finestre e nella rappresentazione catastale solo una (purchè sufficiente a garantire il rapporto tra superficie interna, destinazione ed ingresso di luce ed aria), ammettendo comunque che l'urbanistica fosse a posto, non sarebbe indispensabile variare la catastale per rogitare...

Tornando ad @indre79 , teoricamente sarebbe possibile dichiarare il contratto risolto per inadempimento del venditore e richiedere indietro, se versata, la caparra confirmatoria raddoppiata o, in alternativa, quantificare il danno patito ma sarà comunque necessario, nel caso, leggere approfonditamente il contratto siglato con l'aiuto di un legale per comprendere bene l'implicazione di tutte le clausole sottoscritte...

L'agenzia invece direi che potrebbe essere riuscita a pararsi il di dietro, non operando però con la dovuta professionalità, mi piacerebbe aggiungere.

Se infatti l'informazione della difformità era presente sin dall'inizio e riportata sul contratto, l'unica responsabilità della mancata possibilità di addivenire al rogito temo debba ravvisarsi nel proprietario... ma con il doppio della caparra dovresti riuscire a coprire ugualmente la spesa sostenuta per la mediazione.

Naturalmente il mio consiglio spassionato sarebbe diverso. Questa situazione si dovrebbe concludere più pacificamente, con il venditore che restituisce la caparra (non raddoppiata), l'agenzia che restituisce a entrambi la mediazione e poi ognuno per la sua strada, senza vinti ne vincitori...

Si tratta della mia visione personale delle cose! In bocca al lupo!

 

[brina82]

...Per rogitare in assenza di regolarità urbanistica invece risulta necessario dichiarare il falso all'interno dell'atto. Ma se poi l'atto sottoscritto risultasse nullo... non avrebbe molto senso.

Scusami, quindi, in caso mettiamo di fabbricato a cui è stata aggiunta una stanza abusiva e il tutto fosse non sanabile, mettiamo il caso che il compratore e il venditore trovino un certo accordo monetario per tale tipo di compravendita, il venditore dichiarerà nell'atto che il fabbricato non risulta difforme dal regolamento edilizio ecc... Il compratore è a conoscenza del fatto che ciò non corrisponde al vero, ma gli sta bene. Fatto l'atto, qualsiasi cosa accade (lettera del comune per demolire ecc.), è come se l'abuso fosse stato realizzato dal nuovo proprietario, o sbaglio? Potrebbe costui interpellare in qualche modo il precedente? Grazie.

 

[CheCasa!]

Scusami, quindi, in caso mettiamo di fabbricato a cui è stata aggiunta una stanza abusiva e il tutto fosse non sanabile, mettiamo il caso che il compratore e il venditore trovino un certo accordo monetario per tale tipo di compravendita, il venditore dichiarerà nell'atto che il fabbricato non risulta difforme dal regolamento edilizio ecc... Il compratore è a conoscenza del fatto che ciò non corrisponde al vero, ma gli sta bene. Fatto l'atto, qualsiasi cosa accade (lettera del comune per demolire ecc.), è come se l'abuso fosse stato realizzato dal nuovo proprietario, o sbaglio? Potrebbe costui interpellare in qualche modo il precedente? Grazie.

Parliamo quindi di una situazione nella quale le parti, consapevolmente, avrebbero sottoscritto il rogito dichiarando (falsamente) che l'immobile risulti regolare?

In primis, va ricordato che la dichiarazione urbanistica coinvolge il solo venditore e non l'acquirente. "Dichiara il venditore che non sussistono difformità urbanistiche soggette a provvedimenti sanzionatori... ". Quindi, soprattutto in assenza di scritture private che potrebbero comunque avere come non avere un grande valore, il venditore potrebbe essere chiamato in causa. Senza contare che la nullità dell'atto non riguarderebbe la sola volontà delle parti che hanno interesse alla stipula del contratto, ma può essere anche dichiarata da terzi...

Ora riporto naturalmente i piedi per terra e ti dico che ogni caso va considerato a sè e con un minimo di elasticità. Una cosa è la verandina di 2 mq in alluminio smontabile, od il gazebo imbullonato in giardino, un'altra la presenza di una stanza completamente abusiva... nel primo caso io per primo come acquirente mi prenderei il rischio... nel secondo caso non lo farei...

Infine, sempre per fare meglio capire a chi spettino le responsabilità, l'eventuale procedimento penale riguarderebbe solo chi l'abuso lo abbia effettivamente realizzato e non chi abbia acquistato la casa con l'abuso...