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  1. SILENZIOSO

    SILENZIOSO Membro Attivo

    Altro Professionista
    Io sarò anche un non addetto ai lavori e per di piu' anche un po' scemo, pero' quando leggo certe cose ho l'impressione che qualcuno stia vaneggiando e spero di non essere io :)

    http://www.simplybiz.net/index.php?...l-2012&catid=42:mercato-immobiliare&Itemid=63

    voi che ne pensate? sono stime condivisibili? oppure irreali?
     
  2. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Nemmeno io sono addetto ai lavori, ma seguo vagamente il mercato, visto che devo prendere casa a Milano.
    Non sono nemmeno un giocatore, ma scommetterei casa mia che hanno cannato in pieno le previsioni.
    Io cerco un appartamento abbastanza ampio, diciamo quadrilocale oltre 150 mq, in zona discretamente servita, soprattutto metropolitana. Beh, i cartelli vendesi restano qualcosina in più dei 6-7 mesi citati, anche quelli di case relativamente a "buon mercato". Diciamo anche 2-3 anni, se non di più. E questo nonostante le richieste, tutte comunque trattabili, calino ogni volta che cambia agenzia, anche in maniera sensibile.
    Per mia fortuna non ho fretta e posso aspettare che crolli il mercato, così magari riesco a prendere una casa ad un prezzo ragionevole e non folle. E per come la vedo io, ripeto da non addetto ai lavori e quindi magari sbaglio in pieno, devo aspettare solo qualche mese.
    Mi piacerebbe capire come è potuta accadere questa ubriacatura collettiva nel mercato immobiliare, che ha portato a prezzi folli e ciononostante la gente continuava a comprare e indebitarsi a vita.
    Provate a tornare indietro qualche anno: se uno vi diceva che aveva comprato una casa da 600 milioni, aveva preso una reggia, non un appartamento! Adesso se hai preso un'appartamento da 300.000 Euro, sei poco più di un pezzente. Almeno a Milano, ma credo anche nel resto d'Italia. Non dico di tornare a quei prezzi, ma secondo me a breve potremo riavvicinarci abbastanza.
    Proverò a rileggermi questo mio intervento fra qualche mese, per vedere se deliravo o se da grande posso fare il profeta.
    saluti

    Andrea
     
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  3. jacopoge

    jacopoge Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Trovo stucchevoli le previsioni sul mercato a carattere generale. Già da tempo si assiste ad una progressiva differenziazione dei prezzi in base alle caratteristiche specifiche di ogni singolo immobile. Aspettare che "crolli il mercato" è poco sensato quando si sta cercando una casa ben precisa. In particolare i tagli più grandi, in zone servite, ben difficilmente vedranno una forte contrazione dei prezzi. Un ribasso dei prezzi si avrà sugli immobili "peggiori". Attualmente a livello generale prezzi degli immobili in termini reali sono ai livelli del 2002 e del 1993. Con la differenza che le case "belle" non hanno subito forti oscillazioni, quelle "medie" e "brutte" sono andate sull'otto volante in base alla disponibilità di mutui. http://img46.imageshack.us/img46/6900/prezzirealiabitazioni19.jpg
     
  4. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista

    Temo che i due nostri amici profani abbiano purtoppo ragione e che il ragionamento del "tanto il crollo dei prezzi non ci sarà" non lo beva più molto neppure il mio barista. E questo è perchè quando i vari osservatori immobiliari dicevano che non c'era alcun rischio bolla e che gli aumenti dei prezzi del 30% in tre anni erano semplicemente dovuti al normale assestamento del mercato poi sono stati smentiti dai fatti, da trasmissioni tv etc...che hanno messo in luce la reale difficoltà.
    Per fortuna non abbiamo avuto il tonfo come in altri Paesi, nè credo ai profeti di sventure eccesiivamente pessimisti (c'è un blog politico seguitissimo che pronostica lo scoppio bolla del settore immobiliare appunto da qui a due anni,ma secondo me non è da prendere per oro colato, anche se sul crak Parmalat aveva previsto tutto un anno prima...).
    In ogni caso quando ci sia assesterà su valori di mercato veramente realistici sarà comunque già troppo tardi, come si sta già vedendo. Spero però davvero che meno acquirenti possibili giungano a questa conclusione, perchè tra sfiduciati anche solo nel cercare e gente che non può comprare siamo messi davvero maluccio!!
     
  5. jacopoge

    jacopoge Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non ho detto che non ci sarà l crollo dei prezzi, ma che non si può pensare in termini generali. Le stime Tecnocasa e quelle dei millenaristi del disastro peccano di genericità entrambi. E non questione di darla a bere, ma di spiegare. Esistono immobili pesantemente sopravvalutati ed altri per i quali la domanda sarà comunque sostenuta. La distribuzione della ricchezza si sta concentrando: a fronte di un alto numero di persone che si impoveriscono, il loro reddito reale disponibile diminuisce, ve ne sono altre, in numero nettamente inferiore, la cui ricchezza aumenta. La conseguenza dal lato della domanda, estremamente semplificata, è che chi ha disponibilità comprerà solo l'immobile che presenta tutte le caratteristiche che cerca e chi compra per necessità cercherà chi fa il prezzo inferiore. Per quanto riguarda l'offerta si avrà un grande aumento per la fascia media e bassa del mercato con conseguente effetto depressivo sui prezzi. Anche l'enorme patrimonio derivante dai crediti incagliati delle banche appartiene a queste fasce. A fronte di un prevedibile calo dei prezzi, ci sarà chi cadrà nel sottoscala e chi scenderà un paio di gradini.
     
  6. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Guardate, io guardo il mercato da osservatore relativamente poco "interessato", quindi in maniera più distaccata di voi, visto che non è questo che mi dà da mangiare. Ripeto, sono completamente digiuno di "dati storici" personali o ufficiali e cerco casa, ma senza per mia fortuna aver fretta di comprare. In sostanza mi devo allargare, probabilmente prendere la casa definitiva (o almeno dei prossimi 20 anni), ma un tetto c'è e nessuno me lo leva. quindi vado cercando in giro per la città le zone che mi piacciono, i palazzi che mi piacciono, ecc e mi annoto i cartelli vendesi. Faccio qualche chiamata, vedo qualche casa interessante, ma per ora ho notato solo una cosa: che i cartelli in giro rimangono anche qualche anno, magari cambiando agenzia, e che le richieste sono sempre molto trattabili, anche prima di chiedere sconti o altro. Nel senso che già viene proposto un buon ribasso rispetto al prezzo richiesto senza che nessuno abbia nemmeno chiesto. Che se vi devo dire la verità è un modo di fare che mi infastidisce non poco: gonfiare il prezzo per poi proporre sconti fittizi. Io sono abituato che se faccio un preventivo per una cifra è perchè voglio quella cifra; poi posso venire incontro e arrotondare, ma non ho mai gonfiato le mie richieste per far apparire sconti esorbitanti, lo trovo poco serio.
    Tornando a bomba: vi porto un esempio su tutti per farvi capire cosa intendo più precisamente.
    Sto seguendo nel tempo 3-4 appartamenti sui 170-180 mq, palazzi anni '60-'70, discrete condizioni generali dei condomini, appartamenti comunque da ristrutturare in maniera abbastanza consistente, anche se volendo abitabili, tutti con box ampi e cantina o solaio. Sono tutti in vendita da almeno 3-4 anni, passati da varie agenzie e in questi anni i cali di prezzo sono stati sicuramente consistenti (molto indicativamente siamo passati da richieste di circa 700.000 Euro a circa 500.000-550.000). Comunque non si vendono. Io mi sono fatto l'idea che questa metratura sia la più difficile da vendere, per un semplice motivo (oltre al prezzo forse eccessivo per l'appartamento): è sicuramente impegnativa perchè la metratura importante fa salire il prezzo finale e quindi ci deve essere una certa capacità economica, ma allo stesso tempo se uno cerca il superappartamento di lusso, cerca metrature più ampie, dai 220-250 mq in su, magari in zone più centrali, ecc. Questa è quindi una metratura intermedia fra il "piccolo" quadrilocale di 130-140 mq e il superlusso, con poco mercato perchè c'è poca richiesta.
    Volevo anche approfittare della vostra esperienza per chiedervi opinioni su una cosa che noto a Milano: stanno sorgendo ovunque palazzi nuovi, ovviamente in classe A o B, in genere in zone semiperiferiche, in quanto quelle più centrali sono già occupate. I prezzi sono molto competitivi, comunque, rispetto ai prezzi delle case vecchie nelle stesse zone: tanto per fare esempi pratici parliamo di cifre sui 3300-4000 Euro/mq contro 3000-3500 o più del vecchio, da semiristrutturare. Anche sul nuovo si riesce a trattare il prezzo finale, anche se non come l'usato, oltretutto. Ora mi chiedo, ma soprattutto chiedo a voi: come possono mantenersi questi prezzi sul vecchio, quasi pari al nuovo, con una simile offerta sul mercato? A me piacciono i condomini degli anni 60-70, perchè hanno stanze ampie, soffitti in genere più alti, da quello che vedo e riesco a capire a livello tecnico sono anche costruiti meglio, come qualità e cura, però parliamo di case con ormai 40-50 anni e case nuove di zecca. Mettendo tutto sulla bilancia, avrei non pochi dubbi su cosa scegliere.
     
  7. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    "aumenti dei prezzi del 30% in 3 anni", quali anni? :sorrisone: a roma i prezzi sono aumentati dal 2001 del 200% in semicentro, 300% periferia e in centro punte del 700%...
    ... e pure qua, case belle "al prezzo medio della zona" invendute da 3 anni... :ok:
     
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  8. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    Le previsioni lasciano il tempo che trovano... resta il fatto che chi vende se ha bisogno di realizzare sarà disposto a ridurre la richiesta anche del 20-30% se chi deve acquistare saprà ben condurre la trattativa interfacciandosi con il proprietario...con l'ausilio del mediatore se presente oppure in prima persona visto che le occasioni non mancano quando il privato decide di curare personalmente la vendita del proprio immobile.
    Basta saper cercare ed aspettare il momento opportuno.
    Luigi De Valeri:stretta_di_mano:
     
  9. immpittaro

    immpittaro Ospite

    Scusate, ma Tecnocasa come campa ? Con gli affiliati , credo e devono essere in crescita come numero ed inoltre devono sempre essere confortati sul loro investimento ( visto che l'apertura se la pagano loro )
    Per cui non parliamo di previsioni ma di spottoni di inizio anno per tenere duro.
    Già perchè in questo settore a parte pochi bravi stanno tutti tenendo duro, visto che vedo ancora poche chiusure.....ma aspettando cosa? L'unica cosa che concordo con le stime di Tecnocasa è che i prezzi non crolleranno, vista la fondamentale mancanza di bisogno di vendere per la maggior parte dei clienti ( a parte casi di insolvenze e crisi )
    E allora preparatevi ad anni ingessati e statici perchè questo è il mercato e se vi piace arrivare a fine anno contenti di esser riusciti a pagare le tasse....va bene così.....anche perchè altri lavori non se ne trovano facilmente.
    questa è la situazione.
     
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  10. teri

    teri Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Io sto cercando casa a Roma mai prezzi non sono scesi per niente , sono anni che ci sono sempre gli stessi appartamenti in vendita allo stesso altissimo prezzo , prima dell' euro nel quartiere Aurelio si comprava a circa 3 milioni di lire al metro ai 4 ,quadro ora chiedono dai 5 a 6 mila euro al metro quadro e anche di più , parlo di appartamenti residenziali di categoria , quando scenderanno questi prezzi , e quanto secondo voi è il prezzo giusto per roma il quartiere aurelio di un piano alto al metro quadro
     
  11. jacopoge

    jacopoge Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    @ andrea b.
    hai centrato la situazione. Chi ha disponibilità non si accontenta del medio. I palazzi del periodo che tu prendi in considerazione spesso in effetti hanno caratteristiche costruttive ottime. Bisogna fare attenzione però, anche allora alcuni palazzi sono stati costruiti con materiali rivelatisi poi inadeguati alla prova del tempo. E non sempre sono i palazzi in zone peggiori...
     
  12. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    :ok: a roma i saliscendi sono notevoli, bisogna fare attenzione al timing, le stesse case che nel 1996-2001 si trovavano a 3 milioni al mq nel 1990-1992 venivano vendute a 5....
     
  13. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Ora mi chiedo, ma soprattutto chiedo a voi: come possono mantenersi questi prezzi sul vecchio, quasi pari al nuovo, con una simile offerta sul mercato? A me piacciono i condomini degli anni 60-70, perchè hanno stanze ampie, soffitti in genere più alti, da quello che vedo e riesco a capire a livello tecnico sono anche costruiti meglio, come qualità e cura, però parliamo di case con ormai 40-50 anni e case nuove di zecca. Mettendo tutto sulla bilancia, avrei non pochi dubbi su cosa scegliere.[/QUOTE]

    Beh, hai decisamente colto uno degli aspetti inquietanti dell'attuale mercato. E' vero, molta gente preferisce l'architettura anni '70, molto razionale e con una vivibile distribuzione degli spazi alle diavolerie proposte sul nuovo. Non è così infrequente curare ristrutturazioni di case che a conti fatti costano molto più del nuovo al mq, ma che ugualmente vengono preferite. Questo non per la posizione o per caratteristiche particolari, ma perchè i proprietari (gente di solito decisamente abbiente) sono scioccati dalla bruttezza e dall'esiguità degli spazi di nuovi edifici , (nonostante classificazione energetica, tipologia di impianti..etc.). Penso sia questo uno dei motivi per cui i prezzi di certi bei palazzi tengono, anche se sono vecchi. Poi è evidente che secondo me si continua a rasentare la follia quanto ai prezzi, ma questo in linea generale.
     
  14. jacopoge

    jacopoge Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La differenza è che hai lo spazio per aprire le porte e se alzi una mano non picchi contro il soffitto ;)
     
    A Mil piace questo elemento.
  15. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Beh, mi conforta sapere che non vivo sula luna! Non sono cioè l'unico a pensare che una decente camera matrimoniale non può essere 14 mq, nè che una cucina abitabile possa essere compattata in 5-6mq. E' vero che non tutti i palazzi anni 70 sono ottimi, ma mediamente erano fatti bene, con cura dei materiali e dei particolari, nonchè costruiti da gente che di lavoro faceva il muratore da generazioni. Vi dico che questa idea che mi sono fatto è confortata anche da pareri autorevoli e se vogliamo disinteressati, cioè in prima persona costruttori edili con cui ho a che fare per lavoro, i quali mi hanno detto che sicuramente si costruiva meglio, mediamente, 30-40 anni fa di adesso. E se me lo dice uno che avrebbe tutto l'interesse a vendermi il palazzo che sta costruendo, beh, non vedo come non credergli. Questo chiaramente a prescindere dall'evoluzione tecnologica dei materiali e delle tecniche costruttive. Banalmente provate a guardare le facciate di piastrelle di klinker e quelle attuali intonacate: ci sono palazzi di 5-10 anni che sono fatiscenti, altri di 30-40 che sembrano nuovi di zecca. Ma anche le finiture interne tipo parquet: adesso nelle case nuove si risparmia utilizzando 2 mm di essenza pregiata incollata su multistrato o simile, tipo betulla, che si ammacca con niente e praticamente non si può lamare, prima si trovava massello praticamente eterno. Se lo vuoi adesso lo paghi a peso d'oro. i principali difetti che riscontro io nei miei giri riguardano soprattutto lo stato genrale dei palazzi: magari esteticamente anche a posto (esempio delle facciate), ma con problemi legati proprio all'età e alla scarsa manutenzione "importante". Dove vivo attualmente, palazzo finito nel '71, abbiamo ancora il tetto originale: bene, non ci sono problemi di infiltrazioni o altro, ma se devo comprare un appartamento nel palazzo, ci penso, visto che rifare un tetto costa centinaia di migliaia di euro e le tegole, dopo 40 anni, saranno sicuramente cotte e da sostituire a breve.
    Oppure i frontalini dei balconi, che si sgretolano perchè l'acqua ha gonfiato i ferri dell'armatura che hanno spaccato il cemento: significa montare un'impalcatura di 7 piani per una lunghezza di circa 100 metri, cioè cifre da far drizzare i capelli!!
    D'altro canto ho stanze grandi (camera da letto di circa 25 mq), un box singolo enorme (oltre 6 metri per oltre 3), che in una casa nuova posso o sognare o progettare su misura.
    Insomma, mettendo sulla bilancia pregi e difetti di vecchio e nuovo, non ho ancora ben chiaro da che parte pende: unica cosa che so è che i prezzi sono comunque esagerati, pur se trattabili.
     
  16. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Domanda
    Ma se è vero che l'edilizia è un settore tra i più trainanti in questo paese, non foss'altro per l'indotto che ha in termini di persone occupate nel settore in modo diretto o indiretto.
    E se è vero che i prezzi, dalla benzina e conseguentemente i trasporti e quindi delle merci che vengono trasportate...all'energia e conseguentemente tutto ciò che con l'energia si produce...quindi tutto, stanno sensibilmente aumentando, come potete pretendere che il settore faccia da cuscinetto e ammortizzi la differenza di prezzo tra i costi produttivi e il prezzo sperato?
    ...soprattutto senza accettare che anche il vostro salario subisca una flessione consequenziale?
    Io spero e credo che i prezzi tengano altrimenti l'impoverimento generale di coloro che perderanno parte dei loro risparmi si rifletterà sull'economia in generale, economia che al momento attuale faticherebbe non poco a resistere a questo colpo di grazia.
    Se così non fosse mi resta solo da fare gli auguri a tutti coloro che da aspiranti acquirenti del saldo immobiliare si troveranno a scoprirsi aspiranti morti di fame.
     
  17. immpittaro

    immpittaro Ospite

    Il prezzo del terreno non risente dell'aumento della benzina, per cui chi vorrà ancora vendere qualcosina dovrà comperare il terreno a prezzi mooolto più bassi degli anni passati.
    Semplice..........o qualcuno spera che la gente torni a farsi fregare dal mercato finto degli ultimi anni ???
     
  18. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Skywalker, ma non ti è ancora chiaro che le argomentazioni che porti non sono più tanto credibili?
    Voglio dire come fai a pensare ancora che tutto il resto del mondo si sbagli e che invece abbiano ragione i costruttori per via dei (in parte verissimi) costi di costruzione? I fatti stessi stanno gradualmente smontando questa tesi.
    L'edilizia è un settore trainante perchè ha sempre funzionato benissimo per il riciclaggio e questo chi è un minimo al dentro delle cose lo sa perfettamente. Non pensi che la gente comune lo abbia un po' percepito e che la sovrabbondanza di invenduto non stia rendendo ancora più chiara la questione? Per quanto riguarda la parte lecita tu dici il giusto, ci sono dei costi da sostenere..etc. ma sono gli stessi periti che poi fanno le stime a dire che c'è comunque una palese sopravvalutazione. Per quanto ancora pensiamo di far credere alla gente che questo non sia un problema strettamente collegato alla conseguente erogazione di mutui?
    Certo che un brusco contraccolpo sarebbe letale per il settore e tutti auspichiamo che non ci sia, ma gli acquirenti del saldo immobiliare sono gli unici che rimangono in pista e non sono affatto morti di fame.
    Sono quelli meno polli degli altri e se ce li lasciamo sfuggire saranno guai per noi, e non per loro!!
     
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  19. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Tutto vero. Occhio però: la polarizzazione di distribuzione della ricchezza significa che sempre meno immobili rientreranno nel comparto lusso. Quello cioè che qualche anno fa poteva essere descritto come immobile di pregio pur non essendolo scomparirà, verrà declassato. Questo significa che proprio per questo gli standard si stanno alzando moltissimo e che una marea di case in circolazione dovranno "accontentarsi" di scendere di livello. Quindi i prezzi saliranno per gli immobili top, ma scenderanno o rimarranno invenduti inevitabilmente per i 3/4 del panorama immobiliare. Questo è quello che si sta sempre più verificando. La tua analisi è giusta, ma devi precisare che non bisogna farsi illusioni: il ceto medio basso sarà sempre di più l'unica via di sbocco per il mercato, perchè il ceto"alto" si sta arricchendo sì, ma assottigliando "numericamente".In bocca al lupo a chi riuscirà ad entrarci sempre di più.
     
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  20. jacopoge

    jacopoge Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    non così. il ceto alto che dici tu è quello medio-alto che si sta sfaldando. La maggior parte crolla verso il basso, pochi vanno ad aggiungersi al vero ceto alto (od al ceto veramente alto, come preferisci)

    direi 19/20

    esatto. non basteranno i sanitari sospesi ed una jacuzzi plasticosa.
     

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