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  1. tempozero

    tempozero Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buongiorno a tutti. Mi si pone un caso limite. Un mio cliente, in condizioni disperate, deve svendere un appartamento ad un valore inferiore al valore catastale. Vende persona fisica ed acquisterebbe persona fisica. Mi sono posto il problema della mancata congruità del dichiarato, rispetto all'effettivo valore di mercato, anche parametrandolo ai valori dell'osservatorio Omi. Considerato però che l'imposta di registro da pagare tiene conto solo del valore catastale dell'immobile, mi sono chiesto che tipo di controindicazioni potrebbero avere le 2 parti in causa a fronte di un eventuale controllo fiscale.
    Ho sentito un notaio, la guardia di finanza e l'Agenzia delle Entrate e tutti mi confermano che se anche dovessero fare un controllo, in forza di quale norma potrebbero comminare sanzioni ? secondo loro nessuna ! E la cosa mi ha tranquillizzato. Detto ciò, l'acquirente, sentito 2 commercialisti ed un altro notaio, non vuole procedere ritenendo l'operazione pericolosa a detta degli insigni professionisti. I commercialisti, a mia richiesta di delucidazioni, ritengono preferibile evitare a prescindere; il notaio, invece, mi ha paventato un possibile intervento della commissione tributaria che, non riscontrando normative che regolano la materia, potrebbe decidere di sanzionare creando giurisprudenza anche retroattiva al riguardo. Mi rendo conto che la materia è particolarmente ostica, ma visto che vantiamo al nostro interno esperti di primo livello, chiedo un Vostro parere in merito.
     
  2. pippo63

    pippo63 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non credo sia un caso limite, da noi capita spesso che il prezzo reale di acquisto sia inferiore al valore catastale. In accordo con il notaio se l'acquirente compra "prima casa" opta per il meccanismo prezzo-valore, paga il 2% sul valore catastale e non sul prezzo; mai avuto contestazioni da nessuno. Diverso se l'acquirente acquista come "seconda casa"; se la differenza tra le imposte (9% di registro) calcolate sul prezzo di acquisto e sul valore catastale è di qualche migliaia di euro alleghiamo perizia asseverata di un tecnico a giustificazione del prezzo realmente pagato e su cui si sono pagate le imposte. La perizia non garantisce al 100% che non vi possano essere accertamenti, ma in caso di contenzioso, è fondamentale averla fatta prima dell'atto; la tracciabilità dei pagamenti inoltre certifica quanto pagato, al netto del retropensiero di chi prenderà in mano il rogito.
     
  3. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Finché si paga quanto dovuto (il 2% 0 il 9% sul valore catastale) non ci sono problemi per l 'acquisto di un'abitazione .

    Diverso se vuoi provare a risparmiare dei soldi. In tal caso l'accertamento è quasi automatico e coinvolge anche il venditore che è responsabile in solido delle somme dovute.
     
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  4. Irene1

    Irene1 Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Buongiorno, è successo anche a me la stessa cosa e anch'io ho sentito l'Ade per aver delle indicazioni sul come procedere in atto; premesso che ogni Agenzia delle Entrate è un mondo a parte, e quindi, quello che hanno detto a me potrebbe non andar per altri uffici Ade, a me è stato detto di inserire in atto la difficoltà della vendita dell'immobile alle condizioni economiche iniziali, il lungo periodo in cui è stato proposto e la mancanza di una qualsiasi offerta e la difficoltà economica del proprietario ( in fase di attesa della pensione), mi hanno anche chiesto di inserirlo in atto, ed il notaio ha acconsentito.
    L'AdE mi ha riferito che applicando l'imposta di registro sulla rendita catastale cmq per loro non è un problema di imposte e non essendoci plusvalenza, ma minuslavenza sulla vendita sarà in fase di denuncia dei redditti povvedere alle evenutuali compensazioni.
     
  5. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    stai parlando della compensazione dei crediti d'imposta per la vendita di una prima casa vero?
     
  6. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Diciamo che quando si tratta di acquisti tra privati dove la base imponibile ai fini dell'imposta di registro è la rendita rivalutata i rischi di un accertamento si riducono al minimo anche perchè le tasse sono state comunque pagate nella maniera giusta e dovuta ...

    diverso ovviamente nei casi in cui la base imponibile ai fini dell'imposta di registro (o IVA a seconda dei casi ) è il prezzo di fattura o il prezzo reale di acquisto, vedi locali, terreni e nuove costruzioni .....

    Il problema si potrebbe presentare laddove potrebbe esistere un problema di plusvalenza, vedi rivendita prima dei cinque anni dove l' ufficio potrebbe prestare più attenzione.

    Tolti questi casi non vedo problematiche, l'imposte le ho comunque pagate in misura dovuta ....

    L'atteggiamento dei clienti acquirenti dubbiosi e impauriti a tal punto di voler rinunciare ad un acquisto regolare lascia trasparire il clima di terrore fiscale che ci stanno facendo subire ...

    il dover giustificare ... dimostrare .... la paura di essere controllati che è uguale per tutti anche per chi non ha nulla da nascondere ... ma questo è un piccolo OT ...

    Ai fini fiscali se vendo una cosa che vale " a loro dire "70 e la vendo a 50 .. però pago le imposte sul valore da loro presunto non vedo dove stà il problema ... ma siamo in Italia
    quindi trovo saggio il consiglio dato da pippo63 di farsi fare comunque una perizia attestante che il prezzo è stato determinato in base a x e y caratteristiche e pecuniarità oggettive

    come trovo giusto quanto detto da Irene1....
    prevenire ed eccedere con le precauzioni in questo mondo di pazzi è sempre meglio
     
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  7. tempozero

    tempozero Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ringraziando tutti gli intervenuti, rimango dubbioso sulla possibilità di ottenere una perizia che tenga conto che, con le attuali regole del mercato, qualsiasi parametro perde di significato. Ho seguito x conto di un mio cliente un operazione a "saldo e stralcio" non giudiziaria e l'immobile che valeva x perizia originale 180.000,00 euro, riperiziato a 135.000,00 (per giustificarne la "svendita") è stato poi venduto a 85.000,00 euro in virtù dell'avallo ottenuto dalla banca affinchè venisse chiusa una posizione debitoria pari a 146.500,00 euro, da oggi "cancellati"! Detto ciò, quale perito potrebbe preventivamente fare una perizia con valori simili, perchè è di questi valori che vi sto parlando ?
     
  8. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    su questo hai in parte ragione anche se una perizia (ovviamente sempre veritiera) che evidenzi uno stato di vetustà tale dell'immobile che richieda degli interventi di risanamento pesanti un certo significato lo potrebbe avere in caso si renda necessario esibirla ... (il problema si pone ovviamente qualora non fosse così su quale tecnico così pazzo asseveri e avalli una cosa non vera) e su questo ti dò ragione.

    c'è da dire che nel secondo caso hai estremizzato molto rispetto al thread originario anche se hai riportato un episodio realmente accaduto.

    tornando al quesito iniziale
    Spesso in alcune località capita come ti è già stato detto che il valore fiscale dell'immobile sia superiore al valore riferito al mercato attuale
    così come i parametri OMI sono falsati soprattutto in un momento di mercato dove i prezzi sono scesi e che continuano a manifestare una leggerissima flessione a ribasso

    ( ho usato il termine leggerissima pensando ad un mio amico del forum che non nomino altrimenti enuncia catastrofi) ..

    Comunque anche i dati più recenti riferiti alle valutazioni attuali non sono veritieri perchè raccolti da rogiti stipulati il semestre precedente derivati da trattative iniziate magari l'altro semestre precedente ancora ..
    Però purtroppo sono questi i parametri che L'ADE prende come riferimento.

    Quì c'è da capire quanto si discosta il prezzo di svendita rispetto al valore più probabile di mercato.

    Ovvio che una compravendita che si discosti molto da determinati parametri insospettisce l'amministrazione finanziaria
    tutto volge sul concetto di occultazione del corrispettivo che è alquanto delicato ... (lascia pensare che magari un acquirente aveva un pò di liquido da mettere in lavatrice o cose simili .... )
    operazione che se pur regolare è ritenuta sospetta e che comunque potrebbe (quasi sicuramente) innescare determinate verifiche scomode che gli acquirenti non si sentono di affrontare anche se non commettono nessun illecito.
    (o se poi incrociando i movimenti bancari e quant'altro si dovessero rivelare vere ... sono cactus amari le sanzioni sono salatissime ) e comunque non è escluso che anche se in perfetta buona fede l'acquirente si possa trovare nella condizione di doversi difendere ...

    Quindi dei margini di rischio ci sono e non mi sento di non condividere, come ti ho detto nel post precedente, lo scetticismo e le paure degli acquirenti stessi.

    Altra considerazione riferita al rischio è la situazione di difficoltà che stà attraversando il venditore, come da te detto.
    Se ha debiti verso l'erario un atto del genere mette notevolmente a rischio anche l'acquirente qualora la sempre ben amata amministrazione finanziaria ritenga che sia un atto che nasconda un occultazione del corrispettivo reale.

    Il caro Bersani ha pensato proprio a tutto
    (vedi i ns obblighi riferiti all'anti riciclaggio) ...

    Che dire questo è il mondo in cui viviamo
    e questo è il classico esempio che da ragione a chi sostiene che oltre la crisi innegabile, quello che rallenta e riduce le compravendite è la paura di doversi giustificare o di dover dimostrare .....

    Detto ciò ritengo sia difficile rispondere con una soluzione che tolga tutti i possibili problemi presenti e futuri riferiti al caso tuo in questione
    (almeno per me ovviamente)
    ma seguirò il 3d con molto interesse

    Ps aggiungo
    queste operazioni se pur appetibili in quanto lasciano pensare ad una vendita facile facile .. sono scomode anche per noi AI
     
  9. pippo63

    pippo63 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La perizia in questo caso è una difesa preventiva; se acquirente e venditore trovano il punto d'incontro a 30.000 euro per un immobile il cui valore fiscale è superiore io all'atto allego una perizia dove il tecnico (con delle motivazioni sensate) arriva alla conclusione che 30.000 è il corretto valore di mercato di quel bene in quel momento. A me serve la fotografia scattata nel momento in cui vado a rogito, non quello che è stato prima o che sarà dopo. Chi è predisposto ad accertare la perizia la legge e, se dotato di buon senso, la tiene in considerazione. Sicuramente se non trova la perizia, aldilà delle giustificazioni sottoscritte dalle parti nell'atto, inizia in automatico il contenzioso. Una porta blindata non garantisce che il ladro non entri ma se ne trova una non blindata inizierà sicuramente da quella.
     
  10. anta

    anta Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve, approfitto di questo post per chiedere per una seconda casa con meno di 5 anni viene venduta per motivi ovvi di mercato ad un valore inferiore al prezzo di acquisto (parliamo di un 40% in meno perché il prezzo fu stipulato nel 2006, molto prima ancora del rogito). Ritengo il post di pippo63 molto interessate perché riguarda precisamente questo caso,( tranne per la pensione). ormai diventa insostenibile andare avanti tra condominio e tasse . Per essere tutelati ancora di più come venditori dell'immobile e non rischiare controlli è necessaria anche una perizia? perizia Normale?Da qualche parte leggevo perizia giurata e asseverata. L'acquirente sta valutando il mutuo ancora, ma se l'acquirente non fosse d'accordo a inserire la clausola consigliata da pippo63 o la perizia cosa consigliate? Il notaio mi ha detto che il valore catastale è più basso del prezzo di vendita. Grazie
     
  11. pippo63

    pippo63 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    In questo caso la perizia non ti serve; con il meccanismo del prezzo-valore in atto dichiarerete il prezzo pattuito ma l'acquirente pagherà le imposte sul valore catastale. Non è un atto accertabile (se parliamo di immobili residenziali e compravendita tra privati). Il fatto che tu lo abbia pagato di più qualche anno fa (meno di cinque) ha l'unica rilevanza che oggi non pagherai imposte sul plusvalore.
     
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  12. anta

    anta Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non hai idea di quanto mi renda felice la tua risposta. Confermo che si tratta di un atto tra privati residenziali ( da 2a casa viene acquistata come 1a) ad un prezzo inferiore perché l'andamento reale degli immobili è palese a tutti ormai. Forse sono la persona più insicura di questo mondo, ma ho trovato questo scritto (vedi punto 5) che mi fa pensare:
    http://www.borsinoimmobiliare.it/guide/1648/Il-prezzo-in-atto-Il-sistema-prezzo-valore
    Come si tutela un venditore se dovesse trovarsi nel mio caso?
     
  13. pippo63

    pippo63 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non esiste qualcosa che ti tuteli al 100%, viviamo in un paese fatto così; nel tuo caso ad esempio fare una perizia ed allegarla al rogito potrebbe anche essere vista come una stranezza ed ottenere effetti contrari. Ci richiedono la tracciabilità dei pagamenti ma conservano il diritto di dubitare che ci sia anche dell'altro.
    Detto questo mi pare che a loro piaccia vincere facile e credimi che ci sono un mucchio di atti (spiace dirlo ma spesso di privati che risparmiano i soldi dell'agenzia) dai quali portare a casa quasi automaticamente imposte su valori presunti; la tua situazione non è tra quelle ed io starei abbastanza tranquillo.
     
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