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marco_1983

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ho deciso di acquistare un immobile venduto da privati, e il notaio mi ha assistito stilando un preliminare di vendita. Con l'obiettivo di "farmi risparmiare", il notaio ha suggerito di fare una scrittura privata invece di un atto notariale.

L'ufficio del notaio ha preparato la scrittura privata e mi sono recato assieme al venditore a firmarla in presenza del notaio, il quale ci ha illustrato i contenuti del contratto prima di firmarlo.

Durante la lettura dei contenuti del preliminare, il notaio ha notato di aver scritto che il primo assegno da 5.000€, che ho consegnato inizialmente al venditore per "fermare" l'immobile, veniva specificato essere una caparra confirmatoria, mentre per l'altro assegno (da 15.000€) che ho consegnato il giorno stesso del preliminare al venditore non veniva specificato a quale titolo venisse consegnato al venditore.
Allora, la segretaria del notaio ha allora aggiunto a penna sul contratto che questa somma è stata versata "a titolo di caparra", senza però far controfirmare alle parti questa integrazione.
Il notaio ha comunque spiegato esplicitamente a entrambe le parti che io, acquirente, avrei perso quei 20.000€ qualora mi fossi ritirato dall'affare, e che il venditore avrebbe dovuto restituirne il doppio qualora si fosse ritirato lui.
Il contratto è poi rimasto presso la sede del notaio, che ha provveduto a registrarlo, pagando le imposte su 20.000 di caparra.

Ora, il venditore ha deciso di ritirarsi dalla vendita (peraltro il giorno stesso del rogito...), e sostiene di poter restituire solamente i 20.000€ che gli ho versato più 5.000€ di "caparra raddoppiata" - per un totale quindi di 25 mila invece di 40 mila come concordato durante il preliminare - in quanto a suo dire l'aggiunta a penna fatta al contratto non ha valore, sostenendo che questa aggiunta è stata fatta non in sua presenza (cosa peraltro totalmente falsa).

Ora, i 5.000€ che il venditore mi propone non coprirebbero neanche i danni che ho subito da questa vicenda.

A quanto ne so, trattandosi di caparra confirmatoria io non sono tenuto ad accettare l'inadempienza contrattuale del venditore, e posso richiedere l'esecuzione del contratto da parte di un giudice qualora non trovassi un accordo che mi soddisfa con il venditore. Me lo confermate?

Oltre a rivolgermi a un legale, come mi consigliate di muovermi per ottenere almeno ciò che mi spetta?

Per me di questa situazione è responsabile anche il notaio, che ha effettuato quella modifica senza far controfirmare l'atto alle parti: posso io (o eventualmente il venditore) rivalermi nel confronti del notaio?
Lo chiedo in quanto a me non interessa da chi arrivano i soldi, ma non voglio rimetterci di tasca mia perché qualcuno ha sbagliato a fare il proprio lavoro.

Grazie a chiunque mi aiuterà!
 

studiopci

Membro Storico
Agente Immobiliare
A quanto ne so, trattandosi di caparra confirmatoria io non sono tenuto ad accettare l'inadempienza contrattuale del venditore, e posso richiedere l'esecuzione del contratto da parte di un giudice qualora non trovassi un accordo che mi soddisfa con il venditore. Me lo confermate?
Salve, La caparra confirmatoria ( art. 1385 c.c. ) è una somma di danaro o cose fungibili versata a titolo di risarcimento del danno provocato dalla mancata esecuzione del contratto. Nel tuo caso in linea generale ( fatto salve le motivazioni addotte ) il compratore ha calcolato bene le somme da risarcirti, tu puoi accettarle a titolo di risarcimento del danno oppure richiedere l'esecuzione del contratto o la risoluzione del contratto in questi ultimi 2 casi però il risarcimento è regolato dalle norme generali.
Personalmente il mio consiglio è ritenerti le somme che il compratore ti versa e chiudere la vicenda, diversamente dovresti impelagarti in una diatriba giudiziaria con il compratore se chiedi l'esecuzione del contratto e con il notaio per l'errore formale commesso.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Il contratto è poi rimasto presso la sede del notaio, che ha provveduto a registrarlo, pagando le imposte su 20.000 di caparra.
Se sono state pagate le imposte di registrazione considerando i 20.000 come caparra, pare di capire che fosse proprio caparra (anche se l'aggiunta " a titolo di caparra" avrebbe dovuto essere " a titolo di integrazione caparra"), e anche l'agenzia delle entrate l'ha considerata caparra, e non acconto prezzo ( che ha una tassazione diversa).
Oltre a considerarla tale il notaio, che ha provveduto alla registrazione .
Cosa dice il notaio ?
 

marco_1983

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Il notaio ha assunto una posizione interlocutoria, dicendo che l'integrazione era intesa come caparra (come discusso di persona) e che in quanto tale è stato registrata, ma che la mancanza della firma delle parti a fianco della aggiunta a penna è effettivamente un errore che ne vanifica la natura di caparra.

Inoltre, successivamente il notaio mi ha anche invitato a trovare una soluzione amichevole con il venditore, in quanto (a mio avviso) è spaventato dalle possibili conseguenze del suo errore.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Il notaio ha assunto una posizione interlocutoria, dicendo che l'integrazione era intesa come caparra (come discusso di persona) e che in quanto tale è stato registrata, ma che la mancanza della firma delle parti a fianco della aggiunta a penna è effettivamente un errore che ne vanifica la natura di caparra.
Non mi pare una posizione così interlocutoria; se ha ammesso che è stato un suo errore, potrà far intervenire la sua assicurazione professionale.
A quanto ne so, trattandosi di caparra confirmatoria io non sono tenuto ad accettare l'inadempienza contrattuale del venditore, e posso richiedere l'esecuzione del contratto da parte di un giudice qualora non trovassi un accordo che mi soddisfa con il venditore. Me lo confermate?
In caso di inadempimento hai tre strade:
-chiedere il doppio della caparra
-chiedere i danni ( ma vanno dimostrati)
-chiedere l'esecuzione in forma specifica

L'esecuzione in forma specifica potrebbe essere una soluzione, ma ci potrebbe volere
molto tempo; questo potrebbe essere un problema per te, se hai bisogno velocemente di un immobile , ma anche per il venditore.
Per questo potrebbe anche essere un'arma di pressione, per avere quanto ti spetta a titolo di risarcimento danni , senza dover fare una causa.

Ma sei in grado di dimostrare i danni ?
e che danni hai subito?
e perché il venditore ha cambiato idea?
 

Giuseppe Di Massa

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Ho deciso di acquistare un immobile venduto da privati, e il notaio mi ha assistito stilando un preliminare di vendita. Con l'obiettivo di "farmi risparmiare", il notaio ha suggerito di fare una scrittura privata invece di un atto notariale.

L'ufficio del notaio ha preparato la scrittura privata e mi sono recato assieme al venditore a firmarla in presenza del notaio, il quale ci ha illustrato i contenuti del contratto prima di firmarlo.

Durante la lettura dei contenuti del preliminare, il notaio ha notato di aver scritto che il primo assegno da 5.000€, che ho consegnato inizialmente al venditore per "fermare" l'immobile, veniva specificato essere una caparra confirmatoria, mentre per l'altro assegno (da 15.000€) che ho consegnato il giorno stesso del preliminare al venditore non veniva specificato a quale titolo venisse consegnato al venditore.
Allora, la segretaria del notaio ha allora aggiunto a penna sul contratto che questa somma è stata versata "a titolo di caparra", senza però far controfirmare alle parti questa integrazione.
Il notaio ha comunque spiegato esplicitamente a entrambe le parti che io, acquirente, avrei perso quei 20.000€ qualora mi fossi ritirato dall'affare, e che il venditore avrebbe dovuto restituirne il doppio qualora si fosse ritirato lui.
Il contratto è poi rimasto presso la sede del notaio, che ha provveduto a registrarlo, pagando le imposte su 20.000 di caparra.

Ora, il venditore ha deciso di ritirarsi dalla vendita (peraltro il giorno stesso del rogito...), e sostiene di poter restituire solamente i 20.000€ che gli ho versato più 5.000€ di "caparra raddoppiata" - per un totale quindi di 25 mila invece di 40 mila come concordato durante il preliminare - in quanto a suo dire l'aggiunta a penna fatta al contratto non ha valore, sostenendo che questa aggiunta è stata fatta non in sua presenza (cosa peraltro totalmente falsa).

Ora, i 5.000€ che il venditore mi propone non coprirebbero neanche i danni che ho subito da questa vicenda.

A quanto ne so, trattandosi di caparra confirmatoria io non sono tenuto ad accettare l'inadempienza contrattuale del venditore, e posso richiedere l'esecuzione del contratto da parte di un giudice qualora non trovassi un accordo che mi soddisfa con il venditore. Me lo confermate?

Oltre a rivolgermi a un legale, come mi consigliate di muovermi per ottenere almeno ciò che mi spetta?

Per me di questa situazione è responsabile anche il notaio, che ha effettuato quella modifica senza far controfirmare l'atto alle parti: posso io (o eventualmente il venditore) rivalermi nel confronti del notaio?
Lo chiedo in quanto a me non interessa da chi arrivano i soldi, ma non voglio rimetterci di tasca mia perché qualcuno ha sbagliato a fare il proprio lavoro.

Grazie a chiunque mi aiuterà!
Il problema è nella prima riga del tuo post, "Ho deciso di acquistare un immobile venduto da privati, e il notaio mi ha assistito stilando un preliminare di vendita" quello che hai notato è il minimo, moltissime altre insidie, che nessun notaio e nessun forum potrebbe ormai risolvere, potrebbero celarsi dietro al vostro accordo, è come attraversare la strada senza guardare, uscire di casa lasciando la porta aperta, scriversi la password della banca su un foglietto nel portafoglio, magari non capita nulla, ma perchè rischiare? le case si comprano solo con una seria agenzia immobiliare o con un agente immobiliare a farvi da consulente, dal notaio ormai il danno è fatto, se non è il notaio stesso ad aggiungerne. Il notaio è un pubblico ufficiale che fa rogiti, non usiamolo impropriamente, NON è e non potrà mai essere un consulente immobiliare
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
le case si comprano solo con una seria agenzia immobiliare o con un agente immobiliare a farvi da consulente,
Va bene l’autopromozione, ma non esageriamo !!
Anche perché, se le agenzie fossero tutte capaci, il forum sarebbe quasi inutile...😉
Non tutte le agenzie fanno controlli prima di mettere in vendita un immobile: e non è corretto, secondo me, far credere che sia tutto ok , se si compra con un mediatore.
 

marco_1983

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Non mi pare una posizione così interlocutoria; se ha ammesso che è stato un suo errore, potrà far intervenire la sua assicurazione professionale.

In caso di inadempimento hai tre strade:
-chiedere il doppio della caparra
-chiedere i danni ( ma vanno dimostrati)
-chiedere l'esecuzione in forma specifica

L'esecuzione in forma specifica potrebbe essere una soluzione, ma ci potrebbe volere
molto tempo; questo potrebbe essere un problema per te, se hai bisogno velocemente di un immobile , ma anche per il venditore.
Per questo potrebbe anche essere un'arma di pressione, per avere quanto ti spetta a titolo di risarcimento danni , senza dover fare una causa.

Ma sei in grado di dimostrare i danni ?
e che danni hai subito?
e perché il venditore ha cambiato idea?
Francesca grazie mille delle risposte. Vado con ordine:
  • Il venditore dice che il dover separarsi dalla sua amata casa gli ha causato uno stress così grosso da averlo fatto ammalare, e che quindi non può più vendere.

  • Il notaio sostiene di non avere alcuna responsabilità diretta dato che l'atto non è notarile, ma si tratta di una scrittura privata che lui ha redatto in via gratuita e in qualità di "consulente".

  • Alcuni miei danni:
    - ho dato disdetta dall'appartamento in cui ho felicemente vissuto per parecchi anni, e ora mi trovo a dover trovare una casa qualsiasi in cui trasferirmi in tempi brevissimi.
    - devo sostenere spese legali, notarili, bancarie e di mediazione immobiliare (per affittare)
    - ho liquidato dei fondi azionari per dare il denaro al venditore che negli ultimi mesi hanno recuperato tutto ciò che avevano perso nel 2018
    - la differenza tra perizia bancaria dell'immobile (215.000€) e prezzo di vendita (202.000€)
Intanto grazie mille per i consigli, e se con queste informazioni ti viene in mente altro che io possa fare (a breve dovrei vedere un avvocato), te ne sarò assolutamente grato :)
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
e se con queste informazioni ti viene in mente altro che io possa fare (a breve dovrei vedere un avvocato), te ne sarò assolutamente grato
Direi che vedere l'avvocato sia decisamente la scelta più saggia, saprà consigliarti al meglio.
Dati i danni subiti, penso che ti convenga valutare bene quale strada seguire, in base a tempi necessari, esigenze e aspettative, senza escludere l'esecuzione in forma specifica, se l'immobile fa proprio per te.
In bocca al lupo, se avrai voglia tienici informati.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Qualcuno ha mai seguito una richiesta di esecuzione forzata del contratto ?

Io mai e sono curiosa di capire i tempi e le spese.
 

Andrea Russo

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Io ti consiglierei di avviare l'azione legale chiedendo l'esecuzione in forma specifica e trascrivendo la causa in conservatoria, vedrai che scenderà a miti consigli...
 

Andrea Russo

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Sono entrambe delle annotazioni di cui chiunque volesse acquistare l'immobile viene a conoscenza. Trascrivendo una causa pendente sull'immobile nessuno più lo comprerebbe, per non correre il rischio di subentrare nella posizione giuridica dell'attuale proprietario. E' un bel pungolo, soprattutto se non te lo vuole più vendere perché ha qualcuno che gli offre di più.
 

LUCA GB

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Allora, la segretaria del notaio ha allora aggiunto a penna sul contratto che questa somma è stata versata "a titolo di caparra", senza però far controfirmare alle parti questa integrazione.
Certo sarebbe stato meglio controfirmarlo, ma è stato aggiunto con la presenza delle parti e di un notaio (di solito quando si ricorre allo stesso per il preliminare è perchè lo si vuole autenticare e trascriverlo, in questo caso ha fatto un lavoro a metà e male) quindi penso che con una lettera da parte di un avvocato, bravo, tu possa ottenere i desiderati 40.000. Ricorrere all'esecuzione del contratto, peraltro non prevista nel caso la caparra fosse considerata di tipo penitenziale, comporterebbe costi e tanto... tanto tempo. PS il venditore ha forse una copia da esibire senza l'integrazione fatta ? Quindi penso che alla fine pagherà. La prossima volta affidati ad un AI professionale.
 

angy2015

Membro Attivo
Professionista
Non concordo coi consigli di parte dati da due AI precedentemente. Un compromesso stilato da un notaio gode mediamente miglior qualità di quello stilato da un AI. non fosse altro per la maggior professionalità richiesta dal ruolo.
Nel caso specifico ritengo sia stata rilasciata copia del contratto a entrambe le parti e se manca una firmetta sull'annotazione è comunque un contratto di qualche valore e uno studio legale potrà valutare cosa fare anche verificando se esista giurisprudenza analoga.
 

brina82

Membro Assiduo
Professionista
Il preliminare trascritto dopo 3 anni "scade" se non viene stipulato il definitivo.

Con la trascrizione della domanda giudiziale (causa) l'immobile è lbloccato fino all'esito del giudizio.
Domanda (per capire): se a seguito della domanda giudiziale venisse iscritta ipoteca, qualora la domanda venisse accolta, verrebbe trasferito un immobile con ipoteca in essere...? (Poniamo il caso che nella domanda giudiziale si chiedesse di intestare l'immobile ad un'altra persona).

Certo che in generale la domanda giudiziale è un'ottima arma per "bloccare" un immobile immediatamente, visto che non necessita di titolo esecutivo o sbaglio?
 
Ultima modifica:

Giuseppe Di Massa

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Va bene l’autopromozione, ma non esageriamo !!
Anche perché, se le agenzie fossero tutte capaci, il forum sarebbe quasi inutile...😉
Non tutte le agenzie fanno controlli prima di mettere in vendita un immobile: e non è corretto, secondo me, far credere che sia tutto ok , se si compra con un mediatore.
Basta saperlo scegliere, sbagliano anche i medici ma meglio non curarsi da soli
 

CheCasa!

Membro Supporter
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Alcune considerazioni personali.
Da quello che ho letto non si tratterebbe di una correzione (ovvero di una preposizione cancellata/barrata e sostituita con altra preposizione) ma di un'aggiunta a penna che specifica una clausola aggiungendo contenuto.

Per quello che ho appreso negli anni, le aggiunte a penna, non solo non necessitano di una sottoscrizione specifica (non essendo correzioni del contratto) ma hanno precedenza rispetto alle eventuali clausole stampate di dubbia interpretazione.

Dal mio punto di vista il venditore ci sta quindi semplicemente provanto...
 
Ultima modifica di un moderatore:

marco_1983

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie mille del feedback a Gianluca CheCasa e a tutti quelli che hanno risposto.

Confermo che non si tratta di una correzione ma di una semplice aggiunta a penna che specifica chiaramente a che titolo veniva consegnato l'altro assegno.
Spero davvero che il tutto sia chiaro come sembra a leggere le vostre risposte, e che il venditore rispetti quanto concordato.
 

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Buongiorno.. Devo fittare un appartamento a un parente che viene dal Brasile per circa tre/quattro mesi. Cosa bisogna fare , naturalmente un contratto di fitto , ma di che tipo ? . Come documenti per la registrazione cose ci serve ? Bisogna anche comunicare alla Questura il contratto oltre all'agenzia dell'entrate. Grazie
salve a tutti gentilmente qualcuno sa dirmi come inserire una recensione sull'agenzia tempocasa?
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