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  1. joshsz

    joshsz Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Siamo 4 fratelli, abbiamo ricevuto in eredità(divisa in parti uguali di 1/4) un immobile causa genitore deceduto qualche anno fa.
    In 3 siamo d'accordo per vendere l'immobile e dividere il ricavato. il 4 si oppone facendo ritardare ogni soluzione da molti anni ormai. Non sappiamo neanche se può(ma credo di no) economicamente acquistare le parti restanti (3/4).
    Ed in pratica siamo tutti in attesa(con relative spese di mantenimento) senza sapere nulla di come poter risolvere la situazione, ne è possibile accordarsi in alcun modo in quanto tutte le comunicazioni al 4fratello vengono da lui rifiutate causa inimicizie.

    E' consigliabile procedere legalmente con la mediazione obbligatoria
    e in caso con la causa di divisione giudiziale ? (chi può spiegarmi in breve procedura, tempi e costi ? )
    Chi trae vantaggio in una situazione di questo tipo ? mi sembra strano che chi possiede una quota di minoranza può di fatto intralciare i programmi di vendita dell'immobile degli altri 3.

    p.s. chiedo scusa se ho fatto crossposting, eventualmente il moderatore può lasciare la discussione aperta e chiudere solo quella nell'altra sezione.
     
  2. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ..é un classico...

    La divisione in questi casi è assai complessa e costosa.
    La procedura và fatta nei confronti di ciascun coerede, con atti di citazione, quindi occorre per forza essere rappresentato dal legale, inoltre vi è la mediazione che pure è obbligatoria.
    Un bagno di sangue.
    Le porzioni possono effettivamente formarsi..?
    Altri costi che si aggiungono a costi.

    Il bene dov'è posto..?
    Se è in condominio cominciate a non pagare più le spese.

    Avete già provato a far contattare il fratello- recalcitrante da intermediari...?
     
    Ultima modifica: 23 Marzo 2015
  3. joshsz

    joshsz Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si, è in condominio e volendo si, credo sia possibile formare delle porzioni di immobile da assegnare a ciascuno.
    No, chi sono gli intermediari in questo caso ?

    Quindi procedere per via legale non conviene, ma se ad esempio questo quarto fratello agisce per ripicca o altro, oppure costringe tutti ad aspettare 10anni o oltre fino a che trova i soldi(senza mai comunicare chiaramente questa intenzione), gli altri devono per forza sottostare ai suoi comodi ?

    Credo che alla fine l'ideale sarebbe una divisione contrattuale (pacifica) dove ognuno si prende una porzione, e poi il 4fratello potrà comprare se avrà i soldi. Intanto in questo modo si può usufruire del bene (afittarlo etc ).
    Che ne pensi ?
     
  4. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Non ha nessun senso questa idea. Purtroppo l'unica strada é quella giudiziale se non ci si mette d'accordo. Che ve ne fate di un immobile diviso anziché in comunione? Tu prendi una stanza tuo fratello il bagno e l'altro la cucina?
     
    A PyerSilvio piace questo elemento.
  5. joshsz

    joshsz Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non è un monolocale, volendo si possono ottenere 4 stanze ampie. Gli spazi in comune si possono usare(cucina, ingresso, bagno etc) specificandolo nel contratto.
    In questo modo si può tenere cura dell'immobile(ed usufruirne), andare incontro al fratello che credo vorrebbe comprare dandogli cosi tutto il tempo che gli serve (non è poco, considera che in questo modo potrebbero anche allentarsi molte tensioni che si sono venute a creare, magari vedendoci più spesso a casa nostra.).
    Si evitano avvocati, la casa rimane sempre tra noi, e quando potrà comprare anche fra anni gli vendiamo le porzioni... io ci vedo molto senso :)
     
  6. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Intermediario è un agente immobiliare.
    Fatelo contattare da un'agenzia per vedere se si riesce a porre in vendita l'alloggio.

    Se fosse percorribile la via pacifica meglio vendere.
    Essendo in uno stato di diritto nessuno può essere costretto a vendere.

    Semmai può essere "indotto".
    Processo che questo vostro fratello ha già cominciato a porre in essere nei Vs. confronti.
    Mira infatti a "sfiancarvi" inducendovi a "sganciare" il bene e farlo suo con poche risorse.
    Come ho anticipato questa situazione è un classico.

    La divisione di un bene "indivisibile", come ti ha anticipato il collega sopra, oltre a non aver alcun senso è con molta probabilità impossibile da realizzare.
    A volte all'interno di un condominio non consentono di dividere in due un alloggio grande per trasformarlo in due appartamenti, figuriamoci "farlo in quattro"..

    Vi suggerisco ( ai 3 fratelli concordi) di intraprendere una vs strada e di "seguire una linea comune", rifiutandovi di pagare le spese di condominio.

    Possedete i 3/4 del bene, quindi le spese saliranno presto a livelli per cui in poco tempo sarete considerati in mora.
    Alle comunicazioni che vi arriveranno dall' amministratore rifiutatevi di rispondere e lasciate referente il vs "bravo" fratello.

    Se e quando il condominio si costituirà parte civile le cose cambieranno.
    La vendita coatta di un bene per soddisfare le spese condominiali insolute è previsto nel nostro ordinamento: Diventando legge.

    A casa venduta, si sottraranno le spese insolute e si procederà alla ripartizione del residuo capitale.
    Vi saranno non poche spese accessorie.
    Ma almeno non dovrete anticiparle.
     
    Ultima modifica: 24 Marzo 2015
    A Patatina piace questo elemento.
  7. joshsz

    joshsz Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Credo che la vendita coatta tramite spese non si può fare, non sono sicuro, ma mi pare di ricordare che l'amministratore si è già rivolto a questo fratello per le spese, e quindi risulta pagato... in questo caso bisogna vedere quanto ne ha da anticipare anche per gli altri 3/4.

    Un chiarimento, la divisione deve per forza essere come 4 appartamenti separati ? io pensavo a qualcosa all'interno della casa, senza separare gli spazi fisicamente. Solo ripartendo le stanze e lasciando in comune ingresso, corridoio e bagno... dici che legalmente ha valore una divisione di questo tipo ? (alcuni mie parenti lontani anni fa ricordo che hanno diviso tra loro in questo modo una casa ricevuta in eredità).
     
  8. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    naa,,,
     
  9. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Non ha alcun valore.
     
  10. joshsz

    joshsz Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    neanche in presenza di un accordo scritto (contratto) ? Si tratterebbe di una soluzione temporanea, di ripiego.
    In che modo a parte la vendita coatta (non fattibile) si potrebbe indurre e convincere il quarto fratello a vendere anche lui ?
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Consiglio alquanto spregiudicato...
    Vero: il condomino può far scattare il decreto ingiuntivo: ma ne uscireste con una svendita del vostro appartamento: tanto vale lo svendiate al fratello

    Leggo però che nessuno abita ed ha il possesso della casa. Non ho nemmeno caopito come stiate pagando le spese condominiali. Ognuno versa il proprio 1/4 ? L'amministratore cme qualunque creditore potrebeb comunque aggredire il fratello con maggiori possibilità.

    Io suggerire di affittare l'alloggio: in parallelo c'è una discussione dove si è chiesto se sia valido un contratto firmato solo da una parte dei proprietari. E la risposta sembra affermativa.

    Se voi tre siete d'accordo, credo possiate decidere a maggioranza, e registrare regolarmente il contratto, riconoscendo al fratello dissenziente e magari non firmatario la quota di reddito con il conseguente onere a pagarvi l'IRPEF o la cedlare secca.
    Il contratto , firmato solo da una parte dei proprietari, resta legittimo.
     
  12. joshsz

    joshsz Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Interessante, ti ringrazio per l'utile consiglio.
    Le spese le sta sostenendo questo 4fratello, che poi riceve da noi(più o meno puntualmente) i soldi che anticipa.
    Si, nessuno ha preso possesso della casa.
    Hai qualche idea che può far leva per convincere a vendere anche quest'ultimo ?
    Affittare a terzi in ogni caso comporta un rischio, sia di infastidire ancora di più il fratello già indispettito di suo, sia poi in pratica di coinvolgere altre persone in una situazione già poco chiara e difficile per noi stessi. Non so, eviterei per il momento.
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Io ero partito da questa tua informazione.....

    Se non vuole venderlo, potreste cominciare a chiedergli se vuole affittarlo lui e riconoscevi 3/4 di un canone adeguato, in attesa di poterlo riscattare completamente.

    Altre vie sono solo la persuasione, o le vie legali che ti hanno già indicato, con tutti gli inconvenienti del caso.
    Sono in previsione grosse spese straordinarie? potrebbero essere un argomento di persuasione.
    Avete ricevuto reali proposte di acquisto, per un importo concreto? proponetegli uno sconto accettabile su quanto offertovi da terzi, e vedete cosa risponde.
    Proposta e risposta scritta sarebbero opportune....
     
  14. joshsz

    joshsz Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Potrebbe essere una buona idea, non so se vuole affittarlo però.
    Non credo ci sono in previsione grosse spese straordinarie.
    Al momento non abbiamo ricevuto proposte di acquisto perché non abbiamo ovviamente pubblicizzato la vendita.
    Sul prezzo offerto da terzi (eventualmente) dici che è una buona idea offrire uno sconto ? Non conosco la sua situazione economica, non credo che ha i soldi per riscattare i 3/4, anche a prezzo scontato.
    Ho la sensazione che a meno di grossi regali, la sua intenzione è quella di tenerci sospesi a tempo indeterminato, fino a quando avrà i soldi per fare una offerta decente.

    info aggiutiva: questo fratello ha persino proposto di rilevare le quote, rivolgendosi singolarmente però (quindi 1/4 per ogni proposta), per poi tirarsi indietro non rispondendo più una volta ricevuto il prezzo (di mercato) della singola quota.
    Ha fatto cosi anche con me, mi ha chiesto il prezzo, dopo che gli ho comunicato la somma è sparito senza rispondermi.
     
  15. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Mi sembra allora che qualcuno potrebbe riuscire a lavorare la questione...
    forse fareste bene a sentire un po di agenzie immobiliari che ritenete valide sulla piazza, farvi fare una quotazione (e farvi spiegare le basi di questa valutazione....;)), fate una media e ragionateci su: ovviamente tra fratelli uno sconto sulla base ricavata ci sta, : del resto con una vendita all'asta ci perdereste molto di più.
     
  16. joshsz

    joshsz Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Noi 3 che vogliamo vendere credo che siamo tutti disponibili a scontare, anche di molto il prezzo di mercato. Perdendoci qualcosa. Però se questo fratello dopo aver ricevuto il prezzo richiesto, non risponde, non avvia nessun tipo di trattativa, non fa nessuna controproposta.. io deduco che sta lontano anni luce dall'avere la somma.

    Sul prezzo di mercato, ho fatto fare una stima (approssimativa) da un agente immobiliare aggiornato sulla zona dove si trova la casa, e noi 3 siamo in linea e riconosciamo come prezzo adeguato.
    Non possiamo dire se il 4fratello riconosce tale valutazione come valida, e quindi non sappiamo se noi disposti a scontare sopra questo prezzo gli stiamo andando incontro, oppure se lui parte da un prezzo nettamente inferiore, cercando cosi di avere "lo sconto dello sconto". Sul prezzo di mercato magari un 15% di sconto ad un fratello ci sta, ma 30% e oltre significa regalare... non so ora vendendo all'asta di quanto si svaluta... c'è anche una questione di principio poi...
     
  17. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    dissento.
     
  18. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Tuo diritto. Puoi portare riferimenti di giurisprudenza?
    Big match: @Pennylove vs @PyerSilvio: vinca il migliore .... :innocente:
     
  19. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    I contratti si possono impugnare.
    Poi, da A I prova a paventare una situazione simile ad un padre di famiglia che vuole prendere in locazione un alloggio

    :innocente: ce nè da fare fischi....

    Ma infatti questo fratello và contattato in separata sede da voi.
    Egli deve essere convinto che voi non sapete nulla.

    Se non recepisce amici miei c'è poco da fare.
    L'unica è mandarlo e mandarvi in mora.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 27 Marzo 2015
  20. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ..é l'unica....
    Se uno non vende e non compra c'è poco da fare..
     

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