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  1. PorraH

    PorraH Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti,
    intanto un saluto ed un grazie a tutti voi, è la prima volta che scrivo ma seguo il vostro forum da un po' e ci ho trovato sempre informazioni molto utili, ho deciso però d'iscrivermi perchè avrei bisogno di aiuto e non trovo una situazione simile alla mia.
    Abito in una piccola corte, un condominio, di 4 appartamenti da quasi 10 anni, quando sono andato lì l'amministratore non c'era, ci si divideva le bollette tra di noi e basta (avendo in comune solo l'acqua e la corrente per le lampadine sulle scale), dopo una serie di problemi e per comodità abbiamo deciso di prendere un amministratore "amico" di uno dei condomini e l'abbiamo fatto. Un paio d'anni dopo avendo ancora più problemi di prima l'amministratore si è dimesso, abbiamo saldato quello che c'era da saldare e siamo tornati ad esserne privi visto che siamo meno di 8 appartamenti e ci è stato detto che era possibile farlo. Da allora la situazione è tornata quella di prima, ovvero ci dividiamo le bollette tra noi, ma ecco il problema. La bolletta dell'acqua è intestata ad uno dei condomini, ma quella della luce delle scale è intestata al condominio, con relativo codice fiscale, che suppongo abbia "creato" l'amministratore all'epoca. Leggendo però sul forum mi pare di aver capito che il diritto di non avere amministratore sotto tot unità immobiliari non significa però che non si debba presentare questo modello 770 (non so bene cosa sia) insomma uno dei condomnini si sarebbe dovuto prendere la briga di fare da amministratore presentando quel modello una volta l'anno, di questa cosa non eravamo a conoscenza (il vecchio amministratore si è ben guardato dal dirlo), fatto sta che da parecchi anni nessuno si è preoccupato della cosa. Non ci sono mai state spese straordinarie o nulla di che, ci siamo sempre arrangiati tra di noi, l'unica spesa del condominio è effettivamente solo quella bolletta che paghiamo regolarmente.Avendo intenzione di vendere casa vorrei risolvere questo problema, l'agenzia immobiliare continua a dirmi di chiamare l'agenzia delle entrate ed estinguere il CF del condominio, gli ho detto che non si può fare, ma continua a ripetermi di chiamare e chiedere perchè "di internet si fida poco". E qui chiedo il vostro aiuto....sapreste dirmi a quali sanzioni andiamo incontro? come si potrebbe regolarizzare la cosa? Tenendo conto che avendo parlato con gli altri condomini e tutti sono del parere "facciamo finta di niente" io invece vorrei capire un attimo come fare per tutelare me stesso in caso di vendita dell'appartamento, e davvero non so cosa fare. Confidando nel vostro aiuto vi ringrazio ancora tutti, buona giornata :)
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
  3. leolaz

    leolaz Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    perchè no? Chiudete il cf del condominio e intestate la luce ad un condomino (magari per comodità lo stesso intestatario dell'acqua).....stop.
     
  4. PorraH

    PorraH Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    eh perchè leggendo molto qui nel forum mi sembrava di aver capito che l'obbligo di non avere l'amministratore non significa che non bisogna presentare i vari documenti di cui si sarebbe occupato l'amministratore, e che l'unico modo per togliere il cf del condominio è che non sussista più il condominio, ovvero che non ci siano più parti comuni, che non è il nostro caso.
    questa la discussione a cui mi riferisco: Estinzione codice fiscale condominio
     
  5. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Con o senza l’amministratore lo stabile resta sostituto di imposta nel caso di pagamento delle ritenute di acconto. Ed è tenuto a presentare il modello 770 in sede di dichiarazione dei redditi.

    Il codice fiscale va comunque comunicato all’ENEL o altro fornitore di energia elettrica. Anche la fatturazione deve essere emessa a chiunque venda un bene o esegua una prestazione per il condominio. Di conseguenza, il codice fiscale è obbligatorio anche in un condominio gestito senza amministratore.
    La mancata presentazione del modello 770 comporta l'applicazione di una sanzione dal 120% al 240% dell'ammontare delle ritenute non versate, con un minimo di euro 258,00.

    La dichiarazione si considera omessa quando viene presentata con un ritardo superiore a novanta giorni.

    L’omessa presentazione della dichiarazione è diventato reato quando l’ammontare delle ritenute non versate è superiore a 50 mila euro.

    Il comma 1 bis dell’art. 5 del dlgsv158/2015 pubblicato in Gazzetta n.55 del 7/10/2015, che ha riformato il sistema sanzionatorio ha stabilito che “ E' punito con la reclusione da uno a tre anni chiunque non presenta, essendovi obbligato, la dichiarazione di sostituto d'imposta, quando l'ammontare delle ritenute non versate è superiore ad euro cinquantamila.".
     
    Ultima modifica: 5 Luglio 2016
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  6. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    È possibile usufruire del ravvedimento operoso in caso di presentazione della dichiarazione insufficiente, tardiva oppure omessa , a patto che non siano intervenute cause ostative quali la constatazione della violazione o che siano iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività amministrative di accertamento delle quali l’autore, o i soggetti solidalmente obbligati, abbiano avuto formale conoscenza (art. 13
    Insieme al modello andranno versate le previste sanzioni ridotte pari a un decimo di 258 euro, per la presentazione tardiva di ciascuna dichiarazione, fermo restando però tutte le eventuali altre sanzioni legate a violazioni sul pagamento dei tributi. Il versamento va effettuato tramite modello F24 utilizzando il codice tributo 8911. Consiglio che non facciate finta di niente. Decidete di regolarizzare la vostra posizione affidandovi ad un fiscalità che Vi indichi come compilare i vari modelli. Ovvio gli oneri sanzioni devono essere pagati da tutti. Dopo aver sistemato il tutto cercate un amministratore che dal momento in cui siete in regola vi possa seguire e possa fare quelle azioni che ribadisco sono obbligatorie per un regolare e legale svolgimento delle vita di un condominio anche se siete 4 o 3 unitá immobiliari in caso contrario trovate obbligatoriamente una persona che si prenda le responsabilitá civili e penali per il pagamento di tutti quegli oneri che in passato inconsapevolmente avete omesso.
     
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  7. leolaz

    leolaz Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Scusa @bit100 approfitto della tua competenza per chiedere: se siamo in presenza di un piccolo contesto che per legge non è tenuto a costituirsi in condominio (e quindi ovviamente senza amministratore) non esiste l'obbligo del 770 giusto? Ovvero per tornare al 3d l'errore (se così vogliamo chiamarlo) di @PorraH e dei suoi condomini è stato quello di non imporre all'amministratore uscente di chiudere il cf del condominio?
     
  8. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Nel condominio esistono proprietà individuali e proprietà comuni. La caratteristica del condominio è infatti che ogni condomino è proprietario esclusivo di uno o più appartamenti (o negozi, locali, uffici, ecc.) ed è al tempo stesso comproprietario insieme a tutti gli atri condomini di alcune parti comuni, come ad esempio l'ingresso, le scale, l'ascensore, il cortile, giardino etc. Anche una villetta con due unitá immobiliari di due nuclei diversi è considerata Mini condominio. La legge ora modificata non impone un amministratore per un certo numero di condomini ma non esime da tutti i pagamenti le ritenute d' acconto anche di prestazioni occasionali che si devono necessariamente allegare nella presentazione del 770. Non posso credere che il condominio abbia erogato denaro in nero.
     
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Grazie @bit100 la tua professionalità ci è molto utile !:stretta_di_mano:
     
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Mi permetto di obiettare alla risposta di @bit100: che è corretta in generale, ma che non tiene conto del caso particolare. (potrei sbagliarmi, ma chiedo verifica)

    1) Certamente il 770 è una dichiarazione dovuta, se esistono ritenute d'acconto. Ma queste sono escluse sulle bollette delle utenze. Ora il postante ha parlato solo di bollette luce, che non sono soggette a ritenuta d'acconto. Quindi tranquillizzerei @PorraH

    2) Codice fiscale: sul piano formale non credo abbia senso chiedere la cancellazione: anzi. In via del tutto teorica (teorica non tanto, perchè così recita il contratto Enel) , non sarebbe lecito intestarsi un contratto energia, per poi cederne l'uso a terzi; ammetto che è una norma del tutto disatattesa nei casi citati dal postante; credo siano innumerevoli i casi in cui un comproprietario si intesta l'utenza della luce scale e suddivide i costi gli altri condomini. Formalmente non sarebbe ammesso.

    In ogni caso, allego un vademecum della AdE sugli adempimenti fiscali del condominio: è datato, ma la sostanza resta. Vanno aggiornate eventualmente le percentuali ed i valori minimi.
     

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  11. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    La frase ci siamo arrangiati noi è troppo sospetta cosa hanno fatto in tutti questi anni zero ritenute d'acconto? Mi sembra strano
     
  12. leolaz

    leolaz Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Mi sembra parlasse di un amministratore pro tempore, magari per lavori straordinari, ma ovviamente sono solo ipotesi
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Vero, ma le ritenute sono dovute sulla parcella dell'amministratore che non c'è, e su fatture di artigiani per lavori sulle parti comuni.
    Non hanno amministratore, e non è detto che abbiano eseguito lavori.... fatturati al condominio.
    Comunque non contraddicevo nessuno: solo una precisazione su un caso particolare.
     
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  14. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Infatti stiamo cercando di capire come si autogestivano. Sto ipotizzando tutti i lavori di Manutenzione ordinaria fatti d'artigiani senza ritenuta d' acconto? Oppure fatti da altrettanti parenti? Senza G iustificativo? polizza assicurativa? Spurgo pozzi? possono mettersi in regola ma non possono chiudere il codice fiscale perchè anche se in caso glielo facessero fare scatterebbero degli accertamenti prima o poi.Sono più di due proprietari quindi fanno condominio con obbligo di codice fiscale. In caso di vendita della casa?Dichiarazione del amministratore delle spese?
     
    Ultima modifica: 6 Luglio 2016
  15. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sul codice fiscale concordo, come detto sopra.

    Non sappiamo invece come abbiano gestito eventuali spese: tutto giusto cosa dici, ma molte cose non è detto che siano necessarie, se si sono autogestiti e sono in buona armonia. Es. la dichiarazione dell'amministratore sulle spese è una ulteriore manleva, ma non esclude gli obblighi in capo all'acquirente per le pendenze sui due esercizi passati.
    Quindi sarà il venditore a impegnarsi a saldare eventuali pendenze.
     
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  16. auromeli

    auromeli Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti
    quindi è confermato che è obbligatorio il CF per il condominio anche se non è costituito ufficialmente? Nel mio caso siamo in 4 ma gli altri condomini non vogliono costituire il condominio formalmente ed in questo momento l'unica bolletta Enel è intestata ad uno dei condomini. Per quanto riguarda lavori condominiali o contratti condominiali, come quello di manutenzione del cancello carraio, abbiamo fatto fare 4 fatture. Siamo secondo voi anche noi inadempienti nei confronti dell'ADE?
     
  17. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non esiste la costituzione formale...: il condominio esiste nel momento che ci sono due proprietari nel medesimo fabbricato. Poi altra cosa è l'obbligo di avere un amministratore, e/o disporre di regolamento.

    La assegnazione del CF è su richiesta ed è necessario per ogni adempimento condominiale.

    teoricamente la bolletta Enel dovrebbe essere intestata al condomini: come dicevo contrattualmente un privato sembra non possa far fruire ad altri la luce; in pratica anche l'enel non è così pignola, a lei interessa solo stabilirne l'uso, che certamente non sarà domestico.

    Se finora le spese comuni sono state quelle, così gestite, non dovrebbe esserci nessuna inadempienza. Se cioè le fatture di una impresa a privati, non sono soggette a ritenuta...: non ricordo esattamente.
     
  18. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Siete già un condominio siete 4 proprietari ben distinti con 4 unità immobiliari e condivisione delle parti comuni scale e cancello presumo. La legge non vi obbliga ad avere un amministratore ma vi obbliga ad avere un codice fiscale e vi obbliga che uno di voi si prenda la responsabilitá di adempiere a tutti gli oneri connessi. Decidete il condomino o un amministratore perché così rischiare ogni volta che ci sará una controversia di dover far decidere un giudice. Il cancello con fattura a tutti e 4 è carino presumo senza ritenuta d' acconto ma è leggerissima evasione fiscale. Il consiglio è sempre di essere in regola
     
  19. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Sono in ritenuta d' acconto le manutenzioni murarie, idrauliche ed elettriche;
    • imbiancature e opere da fabbro;
    pulizia, spurgo e disinfestazione;
    • manutenzione di ascensori, sistema antincendio, giardino, piscine e altri impianti sportivi condominiali, cancelli automatici, apparecchi citofonici e video, sistemi di sorveglianza e antenne;
    • manutenzioni e conduzione di centrali termiche, autoclave;
    • verifica degli impianti ascensore ed elettrico.

     
  20. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sicuro? Lo chiedo per pura curiosità. Certamente il condominio è sostituto d'imposta, ma non i singoli condomini: e le fatture sono emesse a questi. Più che evasione sembra una elusione.
    Non è solo la tipologia del prestatore d'opera e quella dell'intervento. Conta anche la soggettività del fruitore del servizio.
    Vedi guida a pag. 13
    Ovvio che qui la casistica è diversa, ma formalmente le fatture non sono al condominio.
     

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