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  1. rokyro9

    rokyro9 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    salve ho un quesito da porvi colleghi:
    facendo una collaborazione con un altra agenzia immobilire ( quest ultima titolare dell incarico da parte del venditore mentre io avevo trovato l acquirente) mi è capitato in primis che il mio acquirente mi ha sollevato dall effettuare ricerche e verifiche sull immobile perchè nominava un avvocato e dei tecnici di sua fiducia per effettuarle, e l altro agente alla mia domanda se fossero stati fatti i dovuti accertamenti ( quale titolare dell incarico) mi ha risposto di si mi ha mostrato delle visure fatte da loro e mi ha detto che al 100% l immobile era pulito da tutto. Questo avveniva UN MESE E MEZZO PRIMA DI FAR FARE LA PROPOSTA D' ACQUISTO AL MIO ACQUIRENTE. Dopo un mese e mezzo l acquirente mi ha contattato e dicendomi che aveva fatto tutti i dovuti controlli e che l immobile era commercializzabile mi chiese di fissare un appuntamento presso l agenzia titolare dell incarico per SOTTOSCRIVERE UNA PROPOSTA D' ACQUISTO SCRITTA DAL SUO AVVOCATO. fatto ciò e avendo la sicurezza che i controlli totali sull immobile furono fatti dalle parti all avvenuta conoscenza da parte del proponente dell accettazione della sua proposta d' acquisto , dopo 10 giorni ho richiesto le mie provvigioni in quanto non era stato stabilito il compromesso ma direttamente il rogito dopo 6 mesi( quindi pensate la difficoltà di far accettare un venditore una proposta con soli 5000 di caparra ma questa è un altra storia).
    una quindicina di giorni prima dell atto il notaio scelto dall acquirente ci richiede una d.i.a. che si trova scritta nell atto precedente dove il notaio neppure vide scrivendo di essere stato sollevato dal venditore nel verificare l allegato. Quest allegato non è mai stato trovato al comune di pertinenza perchè il comune stesso ha subito un incendio nell ufficio tecnico ( a detta di personale comunale) e gli abbiam portato la presentazione della d.i.a. fatta a suo tempo dal costruttore. fatto ciò nemmeno hanno voluto stipulare per mancanza dei grafici. ora in effetti dopo avervi raccontato per sommi capi la storia ( tralasciando parti importanti tra le quali minacce di botte tramite telefono dall acquirente) la mia domanda è questa, secondo voi:
    DOVRO' RESTITUIRE LE SOMME RICEVUTE IN BUONA FEDE DOPO CHE LO STESSO ACQUIRENTE HA PROVVEDUTO A FARE I CONTROLLI IN TEMPI DI GRAN LUNGA PRECEDENTI ALLA PROPOSTA D ACQUISTO, E L' INCARICO ERA DI UN ALTRA AGENZIA?
    E SE DEVO RESTITUIRLI, POSSO RIVALERMI SULL ALTRO AGENTE O GIRARE A LUI LA CAUSA?
    INOLTRE PER MINACCE E AGGRESSIONE FISICA ANCHE SE AVVENUTA UN MESE FA POSSO SPORGERE DENUNCIA CHIEDENDO I DANNI A QUESTA PERSONA? ( visto che io ho agito solo in buona fede non meritavo di essere trattato cosi).
    p.s. tra l altro le provvigioni ricevute io le ho girate in parte all agenzia titolare dell incarico
     
  2. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Mi pare di capire che il motivo del contendere sia questa famosa DIA della quale non si trovano più gli elaborati grafici....in mancanza dei quali non si riesce a capire se l'immobile possa aver subito successive modifiche...ma per risolvere il dubbio dovrebbe bastare l'attuale planimetria catastale, o manca pure quella?
    Dopo una DIA, che sia normale o in sanatoria, si procede al nuovo accatastamento e la planimetria depositata corrisponde all'elaborato grafico della DIA!!!
    Quindi avete gli estremi della DIA indicati nel precedente atto (e certificati da un pubblico ufficiale!!!) più la planimetria catastale che prova la conformità con lo stato di fatto.

    1) senti il Notaio della parte acquirente e fatti spiegare il problema perché o mi sfugge qualcosa, oppure problema non c'è;

    2) hai un esonero scritto dell'acquirente relativamente ai controlli dei quali si è fatto carico personalmente, non pervenendo, tra l'altro, a nessun intoppo che lo facesse desistere dal presentare regolare proposta d'acquisto?;

    3) la presentazione della DIA che gli avete consegnato, è senza elaborati grafici?

    4) premunisciti rivolgendoti ad un avvocato, i Notai non possono nascondersi dietro l'esonero dei clienti ad effettuare i controlli, non so se vale anche per noi che i realtà non saremmo nemmeno obbligati a farlo ma, tutta questa vicenda mi puzza di truffa e secondo me non dovresti restituire un bel niente....ma senti l'avvocato!
     
  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare





    Rokyro9, scrivere in maiuscolo in un Forum equivale ad urlare ;)

    In ogni caso, non è chiaro se il rogito è saltato definitivamente o è stato sospeso in attesa della famosa DIA....

    Secondo me, la provvigione non sarebbe da restiture e, comunque, devi vedertela anche con l'altra agenzia a cui ne hai girato una parte...

    Credo che minacce fisiche e aggressioni non si dovrebbero fare in nessun caso, quindi la denuncia ci starebbe, ma se per caso siete ancora in ballo, aspetterei...
    Se invece è saltato tutto, la farei, perchè un bel richiamo dai Carabinieri spesso smorza gli spiriti più bollenti...

    Silvana
     
  4. rokyro9

    rokyro9 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    non esiste nessun esonero scritto ( ammesso che esista un contratto del genere) quello che ho è che il ritiro documenti è avvenuto esattamente 1 mese e mezzo prima della proposta fatta non su un nostro prestampato ma fornito dall acquirente. inoltre ci sono 5 o 6 testimoni che giurerebbero quello che ho detto

    Aggiunto dopo 1 :

    non è saltato ancora nulla ma pare proprio che questa persona stia cercando di farlo saltare il rogito, si è scelto anche un notaio dove l avvocato che cura le pratiche eè socio occulto di una nota agenzia della zona

    no la dia e gli elaborati grafici nn si trovano al comune e l altra agenzia gli ha portato la comunicazione fatta dal costruttore all epoca dei fatti
     
  5. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    La planimetria catastale aggiornata c'è?
     
  6. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Basta presentare una attestazione di conformità a sanatoria e si riporta lo stato attuale allo stato formale; se la pratica manca a causa di un incendio non è possibile verificare la conformità urbanistica dello stato precedente.
    Però ci sarà da pagare.
     
  7. alfonso b

    alfonso b Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao Ragazzi,
    questa vicenda mi sa di assurdo.....
    secondo me non c'è la volontà di stipulare.....l'acquirente non vuole più comprare quella casa!!!!
    Premesso ciò che è alla base di ogni trattativa, io non avrei mai ritirato una proposta d'acquisto su una modulistica che non è mia, anche perchè quella fatta (come mi pare di capire) dall'avvocato, non è registrata in camera di commercio, al massimo sulla modulistica del collega titolare dell'incarico.
    Inoltre, l'altra agenzia titolare dell'incarico ha preteso anche una parte delle provvigioni, come fai a fidarti di un collega che ti dice di aver fatto i controlli e poi ti chiede anche una parte delle provvigioni?!!!!!!
    Se presenti una richiesta protocollata al Comune dei grafici della DIA, pensi che ti mettano nero su bianco che i grafici non ci sono?
    Infine....capita molte volte che i documenti sui comuni non si trovano.....RAGAZZI BENVENUTI AL SUD!!!!!!!!!!!!! :triste:
     
  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Anche al Nord, ogni tanto.....:disappunto::disappunto::disappunto:

    Silvana
     
  9. rokyro9

    rokyro9 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    scusami ma non capisco il tuo intervento. Inanzitutto visto che si mette in dubbio la mia professionalità e scaltrezza negli affari, ti pregherei di inviarmi una copia della presentazione della tua modulistica presso la camera di commercio. Poi qual'è il problema di aver ritirato un preliminare scritto da un avvocato? percaso per i preliminari di vendita esistono prestampati? a me pare di no.
    inoltre non vedo il nesso tra aver fiducia di qualcuno che ti dice una cosa e ti chiede anche le provvigioni!!
    qual è il problema? secondo me sei troppo a contato con i clienti e stai diventando come loro, ovvero con la critica facile e senza trovare mai soluzioni, perchè questo ti avevo chiesto, una soluzione e quindi non avendomela data credo proprio che il tuo intervento sia fuori luogo, non so gli admin che pensano.:affermazione:
    Aggiunto dopo 3 minuti :

    per i meno spigliati ed i più sapientoni riformulo la mia domanda:
    due agenzie immobiliari diverse, vendono un immobile in collaborazione. quella titolare dell incarico di vendita non effettua controlli di alcun genere sull immobile e la compravendita va male. che responsabilità ha l' agenzia dell' acquirente? se l acquirente può richiedere il doppio della caparra e svincolarsi l' agenzia dell' acquirente può chiedere i danni a quella del venditore?? grazie

    Aggiunto dopo 4 minuti :

    non è un problema di documentazione, il problema di fondo è che certi franchising ( che ora ho abbandonato) cercano di basare il loro successo sulla collaborazione tra colleghi enon pensano che a monte debbano pensarci su 15 volte prima di affiliare un soggetto che lavora male, proprio per non creare danni agli altri. Io parto dal presupposto che tutti lavorano come me, ovvero bene, che tutti debbano spendere i soldini all acquisizione dell incarico per fare i dovuti accertamenti sull immobile e spesso però noto che tanti sanno solo parlare ma gli accertamenti forse in italia in fase di acquisizione dell incarico li faccio solo io.
     
  10. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    E' vero che sia cosa buona e saggia fare i controlli appena preso un incarico ma alcuni franchising ed anche alcune agenzie indipendenti hanno sulla proposta d'acquisto la clausola risolutiva espressa che prevede un tempo prestabilito per effettuare i controlli successivamente al ritiro della proposta stessa. Trattengono la caparra confirmatoria a deposito fiduciario e lo consegnano al venditore ad esito positivo dei controlli. In caso contrario, il contratto si risolve senza penalità tra le parti e la caparra si restituisce all' acquirente.
    In questi casi, generalmente, i controlli li fa l'agenzia che ha portato l'acquirente, gli si danno tutti i documenti e ci pensano loro.
    Comunque, nel caso in esame, non vedo motivi per restituire le provvigioni, visto che l'acquirente ha fatto tutto da solo esonerando voi e, lui stesso, non aveva riscontrato problemi prima di fare la proposta. La DIA è un falso problema perché è un aspetto tecnico risolvibile.
     
  11. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sono d'accordo con Alessandro, per di più si sono presentati la proposta come volevano loro.
     
  12. alfonso b

    alfonso b Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Sinceramente mi dispiace, il mio intervento non era una critica nei tuoi confronti, nè nei confronti del collega.
    Io non lavoro solo con gli acquirente, infatti, sono un aderente ad un mls, e proprio ieri ho stipulato con un collega.
    Il problema è proprio quello che tu hai sollevato....non tutti lavorano come lo fai tu....
    Un es: proprio pe l'atto di ieri per tutelare il mio cliente son andato io sul comune a prendere la concessione che non era menzionata neanke sull'atto di vendita.
    Cmq... a parte questa breve parentesi perchè non voglio sembrare il saputello.... il mio cruccio è un altro:
    possibile che in un immobile venduto in collaborazione io che ho l'acquirente devo anche pagare il collega?
    Per me è ingiustificato, tranne se le provvigioni del collega sono eccessivamente basse.
    Infine, sono d'accordo anch'io con alessandro, per questo ho detto nell'intervento di prima se c'è la volontà di comprare da parte dell'acquirente, proprio perchè la dia è un falso problema.
    Per rispondere alle tue domande io penso ke:
    - L'acquirente non può chiedere il doppio della caparra, magari soltanto la restituzione di quanto versato ma questo secondo me solo in giudizio (se dovesse essere accertata la colpa del venditore e degli agenti immobiliari);
    - l'agenzia dell'acquirente non può chiedere i danni a quella del venditore perchè in questo caso è l'agenzia dell'acquirente a fare i dovuti controlli e non fidarsi mai...!!!;
    - ogni agenzia ha colpa nei confronti del proprio cliente, quindi nel caso di un giudizio ognuno chiamerà l'altro... è una catena.
    Inoltre, il problema è che in questi casi non c'è una giurisprudenza consolidata.
    Non so perchè te la sei presa così tanto...però se ho fato qualcosa di sbagliato scusami.
    buon lavoro.
     
  13. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Dipende dall'MLS o dagli accordi presi direttamente con i colleghi...nell'MLS Remax, ogni agenzia viene pagata dal proprio cliente e non sono previsti storni tra le agenzie, in quello Replat si premia l'agenzia titolare dell'incarico con uno storno massimo dell'1% (dal 01/07/11, prima era l'1,5%)
     
  14. rokyro9

    rokyro9 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    no non me la son presa, ho esagerato con i toni e scusami, te lo dico sinceramente. solo che sta vicenda mi ha rtto le scatole. ora vedo un altro aspetto da quel che scrivete e cioè che l agenzia dell acquirente deve fare i controlli, ma se un acquirente viene nella mia agenzia e cerca di comprare un immobile che ho io in portafoglio, nn è che lui deve fare i controlli ull immobile, questo spetta a me come titolare di un incariìco di mediazione, ovvero son io che ho immesso sul mercato un immobile non commercializzabile , quindi la colpa è mia, anche se sulle nostre proposte si da colpa ai venditori. quindi credo che in caso di collaborazioni tra due agenzie , l agente che accompagna l acquirente va a visitare un immobile immesssul mercato erroneamente dall altro agente( ossia il titolare d'incarico). tanto più che l mio acquirente prima di fare la proposta ha dato mandato ad un avvocato con i suoi tecnici di fare i controlli ull immobile al posto mio, ed è venuto a fare la proposta solo dopo averli fatti.per quanto riguarda le provvigini all altra agenzia, io non son veniale sui soldi , e se uno mi chiede di guadagnare qualcosina in più nonmi sottraggo mai alla collaborazione. so che è sbagliato però qui a napoli molti agenti per prendere incarichi di mediazioni pomettono di non prendere le provvigioni dal venditore, sbagliando ovviamente. comunque concludo richedendoti scusa alfonso perchè ho sbagliato io non tu......amici più di prima

    Aggiunto dopo 6 minuti :

    io ho abbandonato il franchising a causa degli mls, purtroppo qui a napoli sono un utopia nel vero senso della parola. negli mls trovi solo spazzatura immobiliare, ovvero quello che gli altri non riescono a vendere lo mettono li sperando. sono stato anche in remax e li la situazione è peggiore, ovvero li 'è l obbligo di immettere qualsiasi immobile entro 24 ore nel portafoglio comune.......... ma aimè questo non avviene quasi mai. ovvero chi prende un incarico tra virgolette vendibile prima se lo pubblicizza tra i suoi clienti e dopo averci fatto una cinquantina di visite se non lo vende lo mette in collborazione. io invece attenendomi sempre al regolamento mi son trovato a fatturare la metà dell anno prima perchè tuti gli immobili che vendevo me li vendevano gli altri ed io non son riuscito a vendere nessun immobile di un collega. la replat di vantaggio ha l assicurazione tra i colleghi che colborano, ovvero se un collega non ti storna le provvigioni ti pagano loro e recuperano dal collega.

     
  15. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Non voglio discutere se sia giusto o sbagliato ma....perché non chiarite bene gli accordi prima di partire in quarta? Non ho capito una cosa...lo storno della provvigione te l'hanno chiesto prima o dopo che gli hai detto della proposta? Non avevi chiesto se volevano qualcosa?
     
  16. alfonso b

    alfonso b Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao Roky,
    amici più di prima....magari fatturiamo qualcosa insieme :stretta_di_mano:
    Io sono replat...e non ho mai lavorato con storni provvigionali, non ho mai kiesto un euro al collega, solo sulle nuove costruzioni inserisco lo storno dello 0.5%
    l'mls ha i pro e i contro... dipende dalla visione che si ha!!!!
    esempio: se iun agente è bravo a prendere incarichi, posso anche fare solo quello...tanto me li vende l'mls!!!
    Il problema è: tutti lavorano come me?
    No....ma io lavoro bene? non lo so fino a quando non mi confronto con gli altri... ed ecco ke dopo 5 anni di replat, non essendo mai stato in franchising, mi sono scelto i colleghi con i quali collaborare.
    Io ho una misera agenzia indipendente e ti dico di +, da un mese mi son trasferito ad un piano rialzato in palazzo.MAI PIù NEGOZIO FRONTE STRADA!!! (naturalmente parlo per me).
    Cmq roky tieni duro, il suggerimento ke mi permetto di darti è:
    - cerca di non fare cause (i soldi se li poppano solo gli avvocati);
    - parla con il tecnico dell'acquirente e cerca di capire se la cosa secondo lui è risolvibile e quanto ci vuole in termini economici;
    - se la cosa è risolvibile parla con il collega, fissate un incontro tra proprietario e acquirente e tutti insieme cercate di venire ad un accordo, ti dico questo sempre per esperienze di collaborazione, e tu lo sai ;)

    In bocca al lupo e fammi sapere.
    Alfonso B
     
    A alessandro66, Limpida e Bagudi piace questo elemento.
  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
  18. alfonso b

    alfonso b Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    perchè cosa?
    Il riferimento alla misera agenzia oppure al No fronte strada?
    Alfonso
     
  19. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il No fronte strada...
     
  20. alfonso b

    alfonso b Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao Silvana,
    io no fronte strada è stata una scelta ponderata e vagliata per un anno.
    Ho fatto dei calcoli statistici..... e mi sono chiesto:
    quante persone entrano nella mia agenzia?
    quante trattative ho chiuso grazie alla vetrina?
    quante persone che entrano cercano da comprare e quante da fittare?
    quante di queste persone cercano la villa sulla luna?

    rispondendo a questi quesiti e facendo un'analisi dei costi di gestione ho riscontrato ke
    non mi era conveniente.....infatti il 90% delle compravendite che ho effettuato in 5 anni sono frutto tutte di conoscenze personali e di clienti che mi son trovato per strada.
    Inoltre, ho riscontrato che i clienti vogliono sempre più privacy e la maggior parte di questi mi chiede di andare io a casa loro.
    Naturalmente, tengo a precisare che non mi son trasferito su un decimo piano, ma al piano rialzato, visibile dalla strada (in modo da sfruttare la finestra come vetrina), in un condominio signorile al centro
    del paese.
    E' stata una mia scelta....non so se fra 10 ani me ne pentirò.
    Stiamo a vedere l'evolversi del mercato.
    Buon lavoro,
    Alfonso B.
     
    A Limpida piace questo elemento.

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