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brina82

Membro Assiduo
Professionista
Buonasera, mi rivolgo soprattutto ai tecnici, ho la seguente domanda da porre.
Originariamente intorno ad un fabbricato di proprietà di Tizio (tutte le u.i.), si aveva un bene comune non censibile (BCNC), ovvero un terreno di 3.000mq.
Può Tizio far variare liberamente questo BCNC da un tecnico, accatastandolo come 2 aree urbane (F/1), vendendone una delle 2? Vi chiedo quindi catastalmente cosa si può fare (o non fare), partendo da un BCNC.
Grazie.
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
E' risaputo che con BCNC si intende bene comune non censibile, ne consegue che se il fabbricato in questione è un condominio quell'area è un bene condominiale comune.
Quindi:
nessun Tizio può far variare la destinazione liberamente senza consultare l'assemblea di condominio, tanto meno agendo catastalmente e sopratutto vendendone una parte.
poi quale parte ? chi stabilisce quale sia la sua parte ed ove si trovi ?

quindi la risposta è no.
Se si sta parlando di un condominio, la soluzione è una decisione condominiale.

Stavo anche leggendo la definizione della categoria catastale F/1
F/1 Aree urbane
Area di corte urbana che, per qualche motivo (di solito per effettuare una successiva compravendita), non sono legate ad alcuna unità immobiliare appartenente agli altri gruppi; aree in precedenza occupate da unità immobiliari demolite totalmente.
 
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brina82

Membro Assiduo
Professionista
E' risaputo che con BCNC si intende bene comune non censibile, ne consegue che se il fabbricato in questione è un condominio quell'area è un bene condominiale comune.
Quindi:
nessun Tizio può far variare la destinazione liberamente senza consultare l'assemblea di condominio, tanto meno agendo catastalmente e sopratutto vendendone una parte.
poi quale parte ? chi stabilisce quale sia la sua parte ed ove si trovi ?

quindi la risposta è no.
Se si sta parlando di un condominio, la soluzione è una decisione condominiale.

Stavo anche leggendo la definizione della categoria catastale F/1
F/1 Aree urbane
Area di corte urbana che, per qualche motivo (di solito per effettuare una successiva compravendita), non sono legate ad alcuna unità immobiliare appartenente agli altri gruppi; aree in precedenza occupate da unità immobiliari demolite totalmente.
Grazie per la risposta, come indicato tutte le u.i. appartenevano allo stesso proprietario, al momento della soppressione del BCNC e della creazione delle relative aree urbane.

Spiego meglio la questione. Vi erano, originariamente, 3 sub. in tutto, tutti di proprietà di Tizio:

- sub. 1 appartamento PT;
- sub. 2 appartamento P1;
- sub. 3 BCNC (area di 3.000mq, intorno all'edificio).

Tizio chiede un mutuo, con ipoteca volontaria solamente sul sub.1, ma si badi bene che all'epoca il sub. 3 era BCNC.

Attualmente, quell'originaria area di 3.000mq risulta frazionata in diverse aree urbane (non più BCNC):

Area 1: ceduta al Comune;
Area 2: venduta a Caio che vi ha costruito sopra una palazzina;
Area 3: di proprietà di Tizio (che è rimasta intorno al fabbricato).

Ora, dal momento che Tizio non ha pagato il mutuo, il creditore ha (giustamente) pignorato il solo sub.1, ma il problema è che intorno non vi è più l'originario BCNC, bensì una particella intestata a Tizio, CHE NON E' OGGETTO DI ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE!

Non so se è chiaro, ma la banca (creditore procedente) ha subìto un torto! Chi mai comprerà il sub. 1 (in asta), se è circondato dal sub. 3, appartenente a Tizio??????

Allora mi chiedo (ma già mi hai risposto): 1) è possibile quindi frazionare liberamente un BCNC?
2) Il Notaio, visionando l'atto di provenienza, avrebbe potuto trasferire le 2 aree urbane?
 
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marcanto

Membro Assiduo
Professionista
da come hai poi descritto la situazione, il BCNC in realtà era una proprietà privata di Tizio (unico proprietario) ......che poi è stata rimaneggiata alla sola Area 3.

per la domanda 1)
se l'originario BCNC era superficie già usata ai fini degli indici edilizi del costruito fabbricato......allora no.
mi spiego, esempio: se considerando il BCNC si sono computato 1000 mc da realizzare, e si sono realizzati 1000 mc di edilizia, allora quell'area è stata sfruttata attivamente già ai fini edilizi.
in parole povere NON essendoci più volume residuo non la si poteva distaccare dal costruito fabbricato.
Ebbene si, in tale ipotesi "la banca (creditore procedente) ha subito un torto! "

Sarebbe "bello" da farsi, un vero sogno poer noi tecnici e speculatori edilizi:
un lotto già sfruttato in termini edilizi, ne viene occupato 1/3 dal fabbricato ......poi successive si fraziona la superficie libera restante per farne altro edificio nuovo.

per la domanda 2)
la risposta è semplice, il notaio non è tenuto a controllare ciò che tu dichiari, anche se fosse la sola pratica catastale di divisione del BCNC.
 
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brina82

Membro Assiduo
Professionista
da come hai poi descritto la situazione, il BCNC in realtà era una proprietà privata di Tizio ......che poi è stata rimaneggiata alla sola Area 3.

per la domanda 1)
se l'originario BCNC era superficie già usata ai fini degli indici edilizi del costruito fabbricato......allora no.
mi spiego, esempio: se considerando il BCNC si sono computato 1000 mc da realizzare, e si sono realizzati 1000 mc di edilizia, allora quell'area è stata sfruttata attivamente già ai fini edilizi.
in parole povere NON essendoci più volume residuo non la si poteva distaccare dal costruito fabbricato.
Ebbene si, "la banca (creditore procedente) ha subito un torto! "

per la domanda 2)
la risposta è semplice, il notaio non è tenuto a controllare ciò che tu dichiari, anche se fosse la sola pratica catastale di divisione del BCNC.
Molto probabilmente (ma verificherò), il frazionamento è stato fatto proprio in maniera tale che l'Area 3 fosse quella indispensabile per il fabbricato già realizzato, così da poter alienare la restante parte... Se così fosse, il frazionamento del BCNC sarebbe stato fatto bene, credo. Ma ti dirò di più: a questo punto, credo che il proprietario originario (unica ditta) potesse frazionare in tante parti a suo piacimento, solo che poi non avrebbe potuto vendere eccedendo i mc connessi al fabbricato realizzato (seguendo il tuo ragionamento); pertanto, intanto escludiamo la possibilità dell'errore da parte del tecnico che ha redatto l'elaborato planimetrico/accatastamento.

L'unico imputabile per aver leso un diritto al creditore, resta il Notaio: credo invece che se ne sarebbe dovuto accorgere! Come richiede le planimetrie catastali, avrebbe dovuto richiedere l'elaborato planimetrico, e avrebbe dovuto capire che l'ipoteca del sub. 1 implicava un BCNC da non poter alienare, soprattutto, DALL'ATTO DI PROVENIENZA DI QUELL'IMMOBILE!

Comunque, bel casino...
 
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marcanto

Membro Assiduo
Professionista
Molto probabilmente (ma verificherò), il frazionamento è stato fatto proprio in maniera tale che l'Area 3 fosse quella indispensabile per il fabbricato già realizzato, così da poter alienare la restante parte... Se così fosse, il frazionamento del BCNC sarebbe stato fatto bene, credo.
se cosi fosse sarebbe tutto ok.

per la responsabilità del notaio, dal mio punto di vista nutro dei dubbi........nel senso lui sta rogitando un area libera (post frazionamento del BCNC) .......quindi anche volendo come immaginare tutto quello che vi era dietro.
 

brina82

Membro Assiduo
Professionista
se cosi fosse sarebbe tutto ok.
No, a mio avviso sarebbe ok anche se un tecnico avesse frazionato il BCNC in 100 aree... A questo punto, perché no?

per la responsabilità del notaio, dal mio punto di vista nutro dei dubbi........nel senso lui sta rogitando un area libera (post frazionamento del BCNC) .......quindi anche volendo come immaginare tutto quello che vi era dietro.
Ho dei dubbi anche io, ma l'unico modo per non fregare la banca è fare ciò che ho fatto io: risalire all'atto di compravendita, con l'elaborato planimetrico dell'epoca, confrontandolo con adesso... Come me ne sono accorto io, se ne sarebbe dovuto accorgere il Notaio (io sono il CTU dell'esecuzione immobiliare).

Mi rendo conto che è un caso difficile, ma ripeto, me ne sono accorto io che non sono Notaio!
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
Ma ti dirò di più: a questo punto, credo che il proprietario originario (unica ditta) potesse frazionare in tante parti a suo piacimento, solo che poi non avrebbe potuto vendere eccedendo i mc connessi al fabbricato realizzato (seguendo il tuo ragionamento);
cosa intendi eccedendo i mc ?
non è bel chiaro tutto il concetto ....

Come me ne sono accorto io, se ne sarebbe dovuto accorgere il Notaio (io sono il CTU dell'esecuzione immobiliare).
tu sei un tecnico .....quindi è chiaro.
il notaio per accorgersi del fattaccio avrebbe dovuto consultare un tecnico terzo ....e non mi pare che entri nelle use competenze (parere personale)
 

brina82

Membro Assiduo
Professionista
cosa intendi eccedendo i mc ?
Da ciò che tu scrivi, mi pare di aver capito che giustamente indichi che poniamo che su quell'area di 3.000mq si potessero realizzare 3.000mc; posto che la palazzina esistente fosse stata di 1.000mc, io fraziono in 3 aree uguali, di 1.000mq ciascuna:

- quella intorno al fabbricato me la tengo perché è connessa alla cubatura del fabbricato;
- le altre 2 le vendo, perché ci si può costruire sopra.

Io ti sto dicendo che potrei anche frazionare in 10 pezzi da 300mq ciascuno, l'importante è che non ne alieni più di 2.000mq in tutto.

No?
 

brina82

Membro Assiduo
Professionista
tu sei un tecnico .....quindi è chiaro.
il notaio per accorgersi del fattaccio avrebbe dovuto consultare un tecnico terzo ....e non mi pare che entri nelle use competenze (parere personale)
Leggendo l'atto di provenienza si sarebbe dovuto accorgere del fatto che il sub. 1 fosse agganciato ad un BCNC (elaborato planimetrico allegato all'atto di provenienza), che non poteva essere alienato perchè sul sub.1 vi era iscritta ipoteca... Magari mi sbaglio ma secondo me è così. Possiamo taggare qualcuno che ci (mi) aiuta? :D
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
io non ho posto limiti ai subalterni da creare.......in teoria puoi frazzionare anche in 20 lotti, non è quello il problema.
seguendo tuo esempio
....... che giustamente indichi che poniamo che su quell'area di 3.000mq si potessero realizzare 3.000mc; posto che la palazzina esistente fosse stata di 1.000mc, io fraziono in 3 aree uguali, di 1.000mq ciascuna:
l'importante che resti assoggettata al fabbricato la superficie relazionata alla volumetria già esistente.
quindi un lotto da cui derivano 1000 mc

poi, della superfice eccedende ne fai tanti lotti qanti ne vuoi. senza timori.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
a questo punto, credo che il proprietario originario (unica ditta) potesse frazionare in tante parti a suo piacimento, solo che poi non avrebbe potuto vendere eccedendo i mc connessi al fabbricato realizzato (seguendo il tuo ragionamento); pertanto, intanto escludiamo la possibilità dell'errore da parte del tecnico che ha redatto l'elaborato planimetrico/accatastamento.
Fin qui, concordo.
Poi, se la banca ha messo ipoteca solo sull'immobile sub 1 , appartamento al piano terra, andrà all'asta quello, senza terreno, e, come fondo dominante, avrà una servitù di passaggio sul terreno circostante ancora di Tizio.
 

brina82

Membro Assiduo
Professionista
Fin qui, concordo.
Poi, se la banca ha messo ipoteca solo sull'immobile sub 1 , appartamento al piano terra, andrà all'asta quello, senza terreno, e, come fondo dominante, avrà una servitù di passaggio sul terreno circostante ancora di Tizio.
Sì, ok, tu dici che poi l'aggiudicatario provvederà a farsi riconoscere una servitù di passaggio e va bene, però resta il fatto che la banca sia stata "truffata": ha iscritto ipoteca con una configurazione di diritto, e adesso se ne ritrova un'altra...

Quello che voglio dire è che se la configurazione attuale fosse stata effettuata all'epoca, probabilmente la banca avrebbe preteso l'iscrizione ipotecaria anche sull'Area 3 (io come creditore avrei fatto così)...

(per non parlare del fatto che i 3.000mq di BCNC, in parte alienati da Tizio, valevano in realtà un sacco di soldi, ed essendo connessi al sub.1, erano anch'essi in qualche modo LEGATI a quell'ipoteca...)
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
Va anche detto che se l'unità immobiliare oggetto del mutuo, allo stato attuale copre il valore degli importi del mutuo......alla banca non risulta nessun danno.
Prescindendo da cosa sia accaduto al BCMC.
le valutazioni preliminari la banca le ha fatte sull'unità abitativa.
 

Avv Luigi Polidoro

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Concordo con @francesca63 .
Non dobbiamo confondere l'aspetto urbanistico / edilizio (e la denominazione catastale) con il profilo civilistico (l'unico davvero rilevante, dacché vi è un pignoramento).
Il terreno, seppure qualificato BNC, era di proprietà di un soggetto ben individuato mi pare di capire.
Il creditore ha sottoposto a pignoramento solo l'appartamento e non il terreno.
Quello che il delegato alla vendita ed il potenziale aggiudicatario dovrebbero valutare è la possibile estensione del pignoramento anche alla corte ai sensi dell'art. 2912 c.c..
Rispondere in questa sede, senza un compiuto esame delle carte, è naturalmente impossibile.
Ritengo però, come già detto da francesca63, che allo stato oggetto della aggiudicazione possa essere soltanto il sub 1.
Sempre che il CTU, nella perizia estimativa, non vada a rilevare il problema della classificazione catastale, titolarietà civilistica ed avvenuto frazionamento della corte: nel qual caso il legale del creditore procedente potrà valutare se pignorare anche il terreno per poi ottenere la riunione delle procedure esecutive (quindi non chiedendo subito la vendita dell'appartamento).
Si tratta però di questione complessa, da esaminare con attenzione.
 

brina82

Membro Assiduo
Professionista
Concordo con @francesca63 .
Non dobbiamo confondere l'aspetto urbanistico / edilizio (e la denominazione catastale) con il profilo civilistico (l'unico davvero rilevante, dacché vi è un pignoramento).
Il terreno, seppure qualificato BNC, era di proprietà di un soggetto ben individuato mi pare di capire.
Il creditore ha sottoposto a pignoramento solo l'appartamento e non il terreno.
Quello che il delegato alla vendita ed il potenziale aggiudicatario dovrebbero valutare è la possibile estensione del pignoramento anche alla corte ai sensi dell'art. 2912 c.c..
Rispondere in questa sede, senza un compiuto esame delle carte, è naturalmente impossibile.
Ritengo però, come già detto da francesca63, che allo stato oggetto della aggiudicazione possa essere soltanto il sub 1.
Sempre che il CTU, nella perizia estimativa, non vada a rilevare il problema della classificazione catastale, titolarietà civilistica ed avvenuto frazionamento della corte: nel qual caso il legale del creditore procedente potrà valutare se pignorare anche il terreno per poi ottenere la riunione delle procedure esecutive (quindi non chiedendo subito la vendita dell'appartamento).
Si tratta però di questione complessa, da esaminare con attenzione.
Grazie per la risposta.

Il creditore procedente non avrebbe mai e poi mai potuto iscrivere ipoteca anche su quel BCNC. Pensa al BCNC come le scale comuni di una palazzina di 10 appartamenti. Prendendo un mutuo, è chiaro che l'iscrizione ipotecaria venga effettuata solamente sull'appartamento, e non sul BCNC.

Qui è la stessa cosa, tutto corretto: sia ipoteca, sia pignoramento. Vediamo come reagirà il creditore procedente.

Io rimango col dubbio che il Notaio non avrebbe dovuto rogitare le altre unità F/1.
 

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