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  1. Riccardo Fanta

    Riccardo Fanta Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Ciao a tutti, sono Riccardo e questo è il mio primo post all'interno del forum.
    Premetto che l'argomento da me trattato è un po complesso e cercherò di renderlo il più chiaro possibile facendo un breve riepilogo cronologico, seguito da alcune domande che mi sono posto.

    Ad APRILE 2011 mi reco con mio padre a vedere un immobile in vendita.
    Alla presenza nostra e dell'agenzia vi è anche la madre dei proprietari, che risultano essere i suoi due figli.
    Sorpresa delle sorprese la madre dei proprietari e mio padre si conoscono fin da ragazzi anche se è da ben 35 anni che non si vedevano.
    Subito veniamo informati che l'immobile è un magazzino in territorio agricolo, anche se all'interno vi sono legittimati dal condono del 1986, una cucina, un bagno, un soggiorno/pranzo, una cantina e due locali tecnici. Veniamo informati anche che il Comune non concede il cambio di destinazione da agricolo a civile abitazione.
    La madre dei proprietari ci informa anche che uno dei suoi figli (affetto da problemi mentali) ha un tutore legale perche è interdetto.

    Dopo una settimana dal sopralluogo, io e mio padre decidiamo di recarci all'agenzia per fare una proposta irrevocabile d'acquisto (MAGGIO 2011), all'interno della quale introduciamo anche alcuni punti fondamentali pena la decadenza della proposta, fra i quali che l'unità immobiliare in questione sia una unità immobiliare indipendente e non sia ne accorpata ad altre unità immobiliari limitrofe o non sia una depandance.
    Con la firma della proposta irrevocabile d'acquisto viene fornito un assegno come caparra.
    Sulla proposta, dietro suggerimento dell'agenzia, come data del compromesso viene indicato il 15/07/2011 e come data del rogito viene indicato il 15/09/2011.

    La proposta viene accettata (MAGGIO 2011), l'assegno della caparra viene incassato e mi viene fornito un fascicolo a firma di un architetto (tecnico abilitato) con le risposte a tutte le mie domande contenute nella proposta.
    Fra le risposte viene specificato che l'immobile è una civile abitazione indipendente e non un magazzino. Sciambola direbbe qualcuno!!!
    Visto che mi reputo una persona ragionevole e che non voglio raggirare nessuno, tanto meno persone che conoscono i miei familiari o persone interdette, telefono alla proprietà chiedendole lumi a riguardo sulla destinazione dell'immobile.
    La proprietà sostiene che sia un magazzino, al contrario il suo tecnico sostiene che è una civile abitazione indipendente.

    In conseguenza di quanto sopra scritto convoco una riunione fra me, mio padre, la madre della proprietà e il suo tecnico e per superare questo stallo gli propongo, per togliere ogni dubbi sulla destinazione d'uso, di informarsi presso il Comune richiedendo una istanza scritta (specificando quale destinazione abbia quell'immobile).
    La proprietà e il suo tecnico si dichiarano d'accordo e in conseguenza di cio, firmiamo un foglio dove mi viene resa la caparra che avevo dato (tramite assegno), inoltre (anche senza una vera scadenza) che la proposta d'acquisto rimarrà congelata finchè la proprietà non provvederà ad inoltrere istanza scritta al Comune. All'interno di questo foglio viene anche specificato che se l'immobile risultasse essere un magazzino la trattativa andrà avanti come da proposta accettata e in caso contrario se l'immobile risultasse avere qualunque altra destinazione d'uso si dovrà ricalcolare il valore dell'immobile e che il sottoscritto avrà il diritto di prelazione sull'immobile.

    Da quel periodo, MAGGIO 2011, siamo ad AGOSTO 2011 e fino a SETTEMBRE 2011 (se va bene) non verrà presentata nessuna istanza al Comune perchè il tecnico della proprietà ha dei problemi personali, inoltre contattata telefonicamente la propritetà sembrerebbe quasi che adesso non vuole più vendere l'immobile.

    Trattato tutto nella maniera più sintetica possibile la storia di questa vicenda, vi sottopongo queste domande:

    1) Se la proprietà non volesse più vendere l'immobile, me lo dovrebbe mettere per scritto? Inoltre a me rimarrebbe solo un diritto di prelazione futura o posso richiedere i danni in qualche maniera perchè l'affare non è andato in porto per suoi problemi e non per miei?

    2) Posso recedere eventualmente dalla proposta d'acquisto? E se si come faccio? E se recedo incorro in qualche penale con la proprietà o con l'agenzia immobiliare?

    3) E' vero che nel foglio che abbiamo concordato e firmato contestualmente non abbiamo messo una scadenza ma visto i rapporti di conoscenza reciproca con mio padre e la madre della proprietà ci siamo fidati della parola data, eventualmente la proprietà non volesse fare questa istanza al Comune il 15/09/2011 (data del rogito fissata sulla proposta d'acquisto, benchè congelata, rientrerebbe in gioco oppure no?

    4) L'agenzia mi minaccia che se l'affare non va in porto mi chiede i danni, perchè lei il suo l'ha fatto perciò come mi devo comportare?

    5) Se avete dei suggerimenti....

    Grazie, Riccardo...
     
  2. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    dunque:
    1. se l'immobile sorge su particella a destinazione agricola c'è la prelazione dei confinanti.....quindi prima di poter vendere a te la proprietà deve comunicare agli stesse che ha trovato un acquirente per il fondo alla somma di euro x: i confinanti devono comunicare entro 60gg l'intenzione ad avvalersi della prelazione o il non interesse, altrimenti, in caso di silenzio, si intederanno non interessati;
    2. il 2° accordo integra la proposta d'acquisto sottoscritta in agenzia, inserendo, di fatto, una clausola sospensiva: significa che i termini previsti dalla proposta sono legati alla realizzazione della clausola;
    3. se dalla verifica si ha conferma dei dati come da proposta d'acquisto e una delle parti si tira indietro, diventa inadempiente: significa che tu perdi la caparra (comunque promessa nella proposta) o la venditrice (che già ti ha ridato l'assegno) deve darti un assegno per la stessa somma (ma volendo hai anche titolo per chiedere l'esecuzione forzata del contratto); altresì la mediazione è dovuta;
    4. nel caso in cui la compravendita non abbia luogo a causa del fatto che l'immobile è urbanisticamente diverso da ciò che pensavi di comprare all'inizio, venditore e agenzia devono solo starsene buonini: la vendita "aliquid pro aliquo" rende nulli gli accordi (e ti da titolo ad eventuali risarcimenti danni);
    5. il termine entro cui fare una compravendita, se non fissato dalle parti, è 3 anni dalla sottoscrizione.

    sento ancora il ferragosto....quindi se mi è sfuggito qualcosa dimmi pure.....;)
     
    A Alberto2002 piace questo elemento.
  3. Riccardo Fanta

    Riccardo Fanta Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Grazie per avermi risposto...

    Vorrei porti un'ulteriore domanda?

    Ma se la proprietà non volesse presentare (per motivi propri) questa benedetta istanza scritta al Comune, come mi dovrei comportare?
     
  4. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    mah....se c'è l'interesse a vendere non vedo che interesse abbia il venditore a non avere tutte le informazioni utili alla compravendita....
    comunque avresti varie possibilità:
    1. chiedere all'agenzia di organizzare un incontro (visto che il buon fine dell'affare è di suo interesse.....:sorrisone:)...è interesse (e diritto.....) delle parti essere a conoscenza di ogni elemento utile...soprattutto su elementi come questi che possono invalidare l'atto
    2. incontrarti quanto prima col notaio che stipulerà il rogito per vedere insieme la pratica: sarà poi lui eventualmente a chiedere un incontro con venditore e agenzia;
    3. informarti dal tuo avvocato (o fattene consigliare uno da qualche amico..) su quali vie d'uscita indolore tu abbia, ancor più visto che uno dei proprietari è assistito da un tutore (gli accordi che hai preso finora potrebbero già essere nulli...)....da come hai descritto il tutto e dai dubbi che hai forse è il caso di lasciar perdere e comprare qualcos'altro..;);
    4. contattare un tecnico tu stesso, in qualità di promissario acquirente, per avere le informazioni che ti servono.
    il punto 3 (=avvocato) lo seguirei in ogni caso......avere una via d'uscita è sempre utile..
     

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