Problema vendita appartamento per mancanza bilanci

[Evelise]

Buonasera,
sto cercando di capire come muovermi nell’ambito di una situazione un po' complicata. Ho intenzione di vendere il mio appartamento e, tra i vari documenti che l’agenzia chiede, ci sono ovviamente, l’ultimo preventivo e consuntivo approvati dall’assemblea. Purtroppo non abbiamo bilanci delle spese da 2 anni pur pagando regolarmente i bollettini emessi. Abbiamo cambiato amministratore da un anno ed è subentrato ad una situazione disastrosa che si protraeva da 1 anno. Mancano due consuntivi e relativi preventivi. Anche quest’ultimo amministratore purtroppo sta dimostrando di non essere efficace ma anzi molto latitante. Non è ancora riuscito, dopo un anno e con tanto di ufficiale giudiziario in mezzo, a recuperare i documenti condominiali dal vecchio amministratore e di suo non è prodigo di iniziative. Quindi siamo un po' in balia del vento e con l’incognita di “sospesi” lasciati dall’amministratore precedente.

La mia domanda è quindi questa: è tenuto l’amministratore , anche a fronte di questa situazione molto complicata , a rilasciare la classica dichiarazione in cui conferma che tutte le spese sono state regolarmente pagate?( perché così è, per quanto ci riguarda. )Potrebbe essere sufficiente per il potenziale acquirente che giustamente richiederebbe una garanzia? Che alternative abbiamo, cioè come possiamo risolvere il problema per non rischiare di dover rimandare la vendita?

Grazie anticipatamente per le eventuali risposte

 

[Utente Cancellato 83267]

Per il pagamento fanno fede le ricevute dei pagamenti, che immagino tu abbia gelosamente conservato. Parlane con l’acquirente e con il notaio comunque.

 

[Evelise]

Certamente ci sono i pagamenti effettuati con bonifici e le ricevute. Ma la mia domanda è sulla dichiarazione che dovrebbe rilasciare l'amministratore ( che per inciso ora cambieremo nuovamente..) e su altre alternative per salvare capra e cavoli. E' evidente che un acquirente vuole delle garanzie

 

[Utente Cancellato 83267]

Certamente ci sono i pagamenti effettuati con bonifici e le ricevute. Ma la mia domanda è sulla dichiarazione che dovrebbe rilasciare l'amministratore ( che per inciso ora cambieremo nuovamente..) e su altre alternative per salvare capra e cavoli. E' evidente che un acquirente vuole delle garanzie

Devi parlare con il notaio. È stato già scelto?

 

[francesca63]

Potrebbe essere sufficiente per il potenziale acquirente che giustamente richiederebbe una garanzia?

E' naturalmente importante che tu abbia le ricevute di tutti i bollettini che ti sono stati inviati, ma potrebbe non essere sufficiente.

Che alternative abbiamo, cioè come possiamo risolvere il problema per non rischiare di dover rimandare la vendita?

Potreste accordarvi che una parte del saldo venga lasciata in deposito al notaio, in attesa che sia verificata la contabilità condominiale.
Se risulterà che hai pagato tutto il dovuto (da consuntivo che sarà prima o poi approvato), la somma ti verrà restituita; viceversa sarà consegnata al nuovo proprietario, che provvederà a pagare quanto risulterà in arretrato, anche se la responsabilità non è tua.

 

[Manzoni Maurizio]

Basterà inserire in atto che le spese saranno da conguagliare dal venditore, eventualmente lasciare un assegno a garanzia a un fiduciario o notaio.

 

[Evelise]

Potreste accordarvi che una parte del saldo venga lasciata in deposito al notaio, in attesa che sia verificata la contabilità condominiale.
Se risulterà che hai pagato tutto il dovuto (da consuntivo che sarà prima o poi approvato), la somma ti verrà restituita; viceversa sarà consegnata al nuovo proprietario, che provvederà a pagare quanto risulterà in arretrato, anche se la responsabilità non è tua.

Grazie a tutti per i chiarimenti.
Quindi se ho capito bene una parte dell'importo derivante dalla compravendita deve essere lasciato al notaio e verrà utilizzato per eventuali ulteriori spese condominiali maturate però solo fino alla data del rogito.
In parole semplici, sarà cura dell'amministratore, una volta approvato il bilancio, rilasciare una dichiarazione riportante le spese condominiali di mia competenza fino alla data del rogito?

Basterà inserire in atto che le spese saranno da conguagliare dal venditore, eventualmente lasciare un assegno a garanzia a un fiduciario o notaio.

Per quanto riguarda l'importo dell'assegno che verrà riportato in atto, su quali basi si stabilisce? Potrebbe essere l'importo delle spese condominiali riportate sull'ultimo bilancio regolarmente approvato detratte le rate già pagate?

 

[ingelman]

Per quanto riguarda l'importo dell'assegno che verrà riportato in atto

Non credo che il Notaio riporti nell'atto un eventuale somma lasciata in deposito semmai lo farà con una scrittura a parte. I notai non sono poi così contenti di tenere depositi e solitamente si fanno pagare questo servizio.

L'amministratore intanto potrebbe rilasciare la dichiarazione riferita ad eventuali delibere di lavori straordinari semmai deliberati (già è un qualcosa) che in caso negativo il tutto si riduce alla sola gestione ordinaria delle spese condominiali, che comunque tu hai pagato anche se potrebbero esserci ulteriori aggravi di spese da parte tua anche riferiti a debiti verso fornitori di servizi o professionisti ......

su quali basi si stabilisce? Potrebbe essere l'importo delle spese condominiali riportate sull'ultimo bilancio regolarmente approvato detratte le rate già pagate?

A quanto ammontano mediamente questi costi condominiali? Gli altri condomini pagano regolarmente o ci sono persone morose?
A tuo ricordo sono state messe in atto azioni per il recupero di eventuali debiti derivanti da inquilini morosi? ovviamente mi riponderai "se avessi i consuntivi precedenti lo saprei" ah ah
il condominio ha cause in corso contro terzi?

Ti ho scritto una serie di cose utili iper inquadrare la tipologia di condominio e la situazione generale anche al fine di ipotizzare una cifra congrua da lasciare in deposito, anche se per legge tutto quello che è maturato prima del rogito resta in capo al venditore.

Credo che il Notaio comunque potrà dare il giusto suggerimento.

 

[Manicostretto]

Fai scrivere semplicemente al notaio che qualunque spesa condominiale deliberata precedentemente all'atto, sarà pagata dal venditore. Si è sempre fatto così.

 

[ingelman]

Si è sempre fatto così.

Vero ma dipende se ci sono debiti e soprattutto dalla loro entità, da considerare pure che se il proprietario che ha venduto non ha più nulla da perdere. Il condominio potrà recuperare il credito agendo nei confronti del vecchio proprietario o del nuovo per le spese relative all’anno di vendita e a quello precedente.

Nulla potrà per eventuali situazioni debitorie oltre tale periodo.

Quindi seguendo il principio che l'acquirente deve essere tutelato, forse la sola dichirazione in atto potrebbe non essere sufficente.