Problematiche donazione a 2 su 4 figli

[Hybrid]

Salve a tutti. Dopo anni 7 dalla donazione sono ad un vicolo cieco. Prima di esporre il quesito premetto che:
ci sono due unici fratelli donanti in vita che 7 anni fa, con percentuali diverse, tramite il notaio, hanno donato a me e mia sorella(stra) un immobile del valore attuale circa di 60k €. La mia parte è stata donata direttamente dallo zio, la parte di mia sorella deriva da mio padre. Restano esclusi gli altri due fratelli ai quali andrà tramite accordi verbali alla morte di mio padre la sua casa.
- mio zio non è sposato e non ha figli
- mio padre ha avuto me dalla prima moglie (defunta) e gli altri 3 figli dalla seconda (ora separati da 18 anni)
- non è stata presentata fino adesso nessuna querela e/o rivalsa.
Siccome vivo dentro a questo immobile da solo e necessito di ristrutturarlo, le banche non mi danno credito; perciò voglio risolvere la questione legalmente una volta per tutte.
Mi è stato detto dalla banca che, a prescindere dal problema in se della donazione, io comunque devo:
- rendere partecipe mia sorella (tramite firma e oneri) del mutuo
- o liquidarla acquistando la sua metà. Poi si può procedere previa sottoscrizione presso terzi di "donazione sicura".
1) Se non erro il valore massimo assicurato (che equivale al valore massimo della valutazione di mercato) corrisponde al valore di rimborso in caso di rivalsa vinta da parte dei miei 2 fratelli restanti. E tutti i soldi investiti nella ristrutturazione che fine fanno? I beni acquistati all'interno negli anni?
2) L'altra donataria come rientra in questa rivalsa?
3) Fino a quando possono rivalersi i miei fratelli e/o eventuali eredi?
4) Come vanno ripartite e a chi tutte le spese istruttorie di notaio, AON, ecc?
5) Quali altre soluzioni ho? Premetto che al momento mi sto accollando da solo da anni tutte le spese relative all'immobile...

 

[francesca63]

Più che problemi dalla donazione (se tuo zio non si sposerà e/o non avrà figli non ne avrai ), i problemi dipendono dal fatto che non sei unico proprietario.
Quindi non puoi ristrutturare senza benestare di tua sorella , e, se vivi lì solo tu, dovresti pagarle un “affitto” per la sua parte.
I tuoi fratelli non potranno “impugnare” la donazione dello zio a te, ma solo quella di tuo padre a tua sorella, se, alla sua morte, non riceveranno la quota legittima di eredità.
Anche tu potrai impugnare la donazione fatta a tua sorella, se ci saranno i presupposti.
Comunque i conti si faranno alla morte di tuo padre.
Soluzioni?
Vendi la tua quota a tua sorella, o a terzi, o affittate l’immobile, e comprati qualcosa da solo.

 

[Hybrid]

Grazie per la velocità! Vista l'età mio zio non si sposerà ne tantomeno avrà eredi...A mia sorella non interessa ne la mia quota ne l'appartamento ne ha la possibilità di acquistarlo. Io non pago l'affitto a lei in quanto lei, non avendone le possibilità, non ha mai pagato tutte le spese richieste fino ad oggi (tares, spese condominiali, rotture, manutenzioni, ecc...) che mi sono accollato quindi semmai dovrei io farle causa. Vendere l'immobile, visto lo scarso valore e l'aggravante della donazione (a cui nessuna banca concederebbe un mutuo perchè diventa garante) e visto che a me interessa tenerlo, ha senso procedere con "la donazione sicura"? Verso chi? E chi deve accollarsi la spesa?
Inoltre io e mia sorella dobbiamo liquidare i nostri 2 fratelli e poi la questione è risolta?

 

[francesca63]

Se tuo zio morirà senza moglie o figli, tu , per la tua parte ricevuta dallo zio, non avrai problemi.
I fratelli potranno rivalersi solo sulla quota di tua sorella, alla morte di vostro padre, non prima. Non ha senso ”liquidare” nessuno, ora.
Non sono possibili accordi ereditari tra di voi, prima della morte del comune genitore.
Se i fratelli ( e anche tu) riceveranno altro di giusto valore da vostro padre, non sarà lesa la loro legittima, e quindi anche tua sorella sarà a posto.
Nel frattempo, puoi acquistare la quota di tua sorella, se hai i soldi necessari.
Per il mutuo acquisto la vedo difficile, poiché difficilmente le banche danno mutui per acquisti tra parenti, con donazione, e sotto i 50.000 euro.
Sconsigliato ristrutturare una casa non solo tua, a prescindere dalla donazione.
Tua sorella cosa dice ? Vuole vendere ?

 

[Hybrid]

Qualche chiarimento, perdonami se pongo domande scontate: ci sono limiti di tempo affinchè tutto ciò vada in prescrizione? I miei fratelli alla morte di mio padre riceveranno tutta la sua casa e quindi dovrebbe equipararsi. La mia intenzione a questo punto è di acquistare la quota di mia sorella (a che percentuale equivale? Chi fa le stime e la quotazione?) andando da un notaio affinchè la casa diventi mia al 100%, poi procederei con la ristrutturazione giusto? Dici che la banca non concede mutuo sotto i 50k...ma se unissi la quota di acquisto+ristrutturazione sorpasso i 50k...A mia sorella non interessa nulla per adesso...ne soldi ne casa. Però, come mi ha detto tempo il notaio, prima di ristrutturare, se mia sorella non vi partecipa, devo liquidarla.

 

[francesca63]

ci sono limiti di tempo affinchè tutto ciò vada in prescrizione?

Dieci anni dalla morte di tuo padre ( e di tuo zio, ma non avendo eredi tu sei più tranquillo, per la tua parte ).

I miei fratelli alla morte di mio padre riceveranno tutta la sua casa e quindi dovrebbe equipararsi.

Come ho già detto, solo dopo la morte di tuo padre potrete fare i conti, e rinunciare reciprocamente ad ogni rivalsa.

La mia intenzione a questo punto è di acquistare la quota di mia sorella andando da un notaio affinchè la casa diventi mia al 100%, poi procederei con la ristrutturazione giusto?

Questa sarebbe la strada giusta, se hai i soldi per acquistare o trovi chi ti finanzia.
Però resterà una casa difficile da rivendere, per la donazione.

a che percentuale equivale? Chi fa le stime e la quotazione?

Sugli atti di donazione devono essere scritte le quote che sono state donate: presumibilmente 50 e 50, se zio e padre avevano ereditato da uno dei genitori.
Puoi farti fare una valutazione da un agente immobiliare delposto.

A mia sorella non interessa nulla per adesso...ne soldi ne casa.

Allora sarebbe stato meglio non accettare la donazione, in effetti.
Ma di solito, anche quelli che dicono di non essere interessati, di fronte ai soldi cambiano idea...

 

[Hybrid]

Sei stata esaustiva, grazie.
Per forza di cose, dovendo chiedere un finanziamento per la liquidazione e ristrutturazione, affinchè le banche me lo concedano, devo fare la "donazione sicura". Tu o altri del forum hanno esperienza in merito? Pareri, consigli?