milom89

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno a tutti. Vorrei un chiarimento di questo tipo: ho fatto una proposta per un immobile, vincolata all'ottenimento del mutuo da parte della mia banca. Nella proposta viene scritto (su modulo già prestampato dell'agenzia immobiliare) che l'assegno che viene lasciato in custodia all'agenzia diverrà caparra confirmatoria con l'avvenuta conoscenza da parte mia dell'accettazione della proposta dal venditore è che quindi costituirà contratto preliminare.

Premesso che comunque c'è la clausola sospensiva del mutuo e fin tanto che non viene da me comunicata la delibera l'assegno non viene dato al venditore, c'è l'obbligo di registrare subito la proposta entri i famosi 20 giorni dall'accettazione (divenendo preliminare) oppure i 20 giorni decorrono da quando svincolo la clausola del mutuo?
L'agenzia suggerisce in ogni caso di fare un preliminare più dettagliato nel momento in cui la banca da l'ok del mutuo, integrando la caparra confirmatoria. E' corretto e quindi procederemo alla registrazione del "nuovo" e "vero e proprio" preliminare oppure devo registrare sia la proposta che il preliminare? E nel caso, nel "preliminare vero e proprio" devo far riferimento alla proposta accettata o non è necessario?

Grazie a tutti
 

Luna_

Membro Senior
Professionista
La proposta viene registrata con l'avverarsi della condizione sospensiva entro 20 giorni.Fino a quel momento tutti gli effetti della proposta sono bloccati. Passaggiodi denaro compreso. Ad oggi ho visto sempre e solo preliminari registrati in ogni caso.
 

milom89

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Cioè? Viene registrata la proposta accettata entro 20 giorni dopo l'avverarsi delle condizioni sospensive oppure viene registrato il preliminare che viene fatto dopo la proposta accettata? Qual è la differenza?
 

Tobia

Membro Senior
Agente Immobiliare
per essere rigorosi:
la proposta dev'essere registrata entro 20gg dalla sua stipula pagando 200€
il versamento delle quote relative a caparra e Acconti (0.5% e 3%) sono da versarsi solo all'avverarsi della clausola sospensiva.

In realtà anche io registro entro 20gg dall'avverarsi della condizione sospensiva, a patto che sulla proposta sia indicato tale evento, sia indicata la data certa e sia firmato anche per consegna assegno (l'AdE di Bologna chiude un occhio e considera questa ultima data sulla proposta come quella "buona")

Registrare solo il compromesso e non la proposta è una prassi "normale" perché nella proposta non c'è scambio di denaro e quindi se stracciata non lascerebbe traccia. In realtà questo ragionamento nel tuo caso è sbagliato perché chiedendo un mutuo alla banca quest'ultima conserva una copia di tale documento.

A te la scelta.
 

Agenzia Castello

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Io registro sempre il preliminare mai la proposta, come l'ho impostata io la proposta è un impegno a fare il preliminare o ad andare in stipula direttamente e prima del preliminare o stipula non c'è passaggio di denaro quindi non serve registrarla.
 

Tobia

Membro Senior
Agente Immobiliare
Io registro sempre il preliminare mai la proposta, come l'ho impostata io la proposta è un impegno a fare il preliminare o ad andare in stipula direttamente e prima del preliminare o stipula non c'è passaggio di denaro quindi non serve registrarla.
Non servirebbe ma anche tu sei obbligato in solido se ti beccano.
Ti potrebbero beccare solo se la lasci in giro (vedi mutuo o copia lasciata al venditore/acquirente) o se incassi l'assegno.

Il rischio è minimo, piuttosto fai una proposta seria senza compromesso.
 

Agenzia Castello

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Non servirebbe ma anche tu sei obbligato in solido se ti beccano.
Ti potrebbero beccare solo se la lasci in giro (vedi mutuo o copia lasciata al venditore/acquirente) o se incassi l'assegno.

Il rischio è minimo, piuttosto fai una proposta seria senza compromesso.

L'assegno non viene incassato, la proposta è un pre accordo che rimanda al preliminare o al rogito dove vengono meglio specificati gli accordi fra le parti quindi è quello il reale contratto, l'agenzia delle entrate da un controllo vede preliminare registrato o rogito tutto in regola e non va oltre con le ricerche per eventualmente trovare 200 euro da appioppare, te lo dico perchè dopo 4-5 visite dell'Agenzia delle Entrate su ditte di mio padre e di suoi soci negli scorsi anni non hanno chiesto soldi neanche su preliminari fatti e non registrati (che poi il consulente che lo seguiva per gestire quelli dell'ADE diceva che se soggetto ad IVA la registrazione è solo in caso d'uso), puntano sulle cose più grosse per le multe.
Sui privati di sicuro non perdono tempo per 200 euro che ipoteticamente potrebbero esserci oppure no quando dalla verifica risulta preliminare o rogito con scambio di denaro in quel momento e niente prima.
Poi anche la dipende chi trovi, stessa agenzia delle entrate stesso giorno 3 preliminari uguali cambiavano solo gli acquirenti, l'appartamento e gli importi, primo sportello ha registrato e via, secondo sportello ha voluto vedere copia della fattura dell'acconto, terzo sportello ha voluto allegare la fattura dell'acconto.
 

Agenzia Castello

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
In generale, per gli affari conclusi con l’intervento degli agenti immobiliari, l’obbligo di richiedere la registrazione nasce con riferimento:
 ai contratti preliminari
 all’accettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema di proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.

Non sono, invece, soggetti a registrazione:
 gli incarichi di vendita conferiti al mediatore
 la proposta di acquisto
l’accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.

Se siamo in questo caso non serve, fonte: Guida Agenzia delle Entrate aggiornata Aprile 2015.
 

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