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  1. milom89

    milom89 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti. Vorrei un chiarimento di questo tipo: ho fatto una proposta per un immobile, vincolata all'ottenimento del mutuo da parte della mia banca. Nella proposta viene scritto (su modulo già prestampato dell'agenzia immobiliare) che l'assegno che viene lasciato in custodia all'agenzia diverrà caparra confirmatoria con l'avvenuta conoscenza da parte mia dell'accettazione della proposta dal venditore è che quindi costituirà contratto preliminare.

    Premesso che comunque c'è la clausola sospensiva del mutuo e fin tanto che non viene da me comunicata la delibera l'assegno non viene dato al venditore, c'è l'obbligo di registrare subito la proposta entri i famosi 20 giorni dall'accettazione (divenendo preliminare) oppure i 20 giorni decorrono da quando svincolo la clausola del mutuo?
    L'agenzia suggerisce in ogni caso di fare un preliminare più dettagliato nel momento in cui la banca da l'ok del mutuo, integrando la caparra confirmatoria. E' corretto e quindi procederemo alla registrazione del "nuovo" e "vero e proprio" preliminare oppure devo registrare sia la proposta che il preliminare? E nel caso, nel "preliminare vero e proprio" devo far riferimento alla proposta accettata o non è necessario?

    Grazie a tutti
     
  2. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    La proposta viene registrata con l'avverarsi della condizione sospensiva entro 20 giorni.Fino a quel momento tutti gli effetti della proposta sono bloccati. Passaggiodi denaro compreso. Ad oggi ho visto sempre e solo preliminari registrati in ogni caso.
     
  3. milom89

    milom89 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Cioè? Viene registrata la proposta accettata entro 20 giorni dopo l'avverarsi delle condizioni sospensive oppure viene registrato il preliminare che viene fatto dopo la proposta accettata? Qual è la differenza?
     
  4. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    per essere rigorosi:
    la proposta dev'essere registrata entro 20gg dalla sua stipula pagando 200€
    il versamento delle quote relative a caparra e Acconti (0.5% e 3%) sono da versarsi solo all'avverarsi della clausola sospensiva.

    In realtà anche io registro entro 20gg dall'avverarsi della condizione sospensiva, a patto che sulla proposta sia indicato tale evento, sia indicata la data certa e sia firmato anche per consegna assegno (l'AdE di Bologna chiude un occhio e considera questa ultima data sulla proposta come quella "buona")

    Registrare solo il compromesso e non la proposta è una prassi "normale" perché nella proposta non c'è scambio di denaro e quindi se stracciata non lascerebbe traccia. In realtà questo ragionamento nel tuo caso è sbagliato perché chiedendo un mutuo alla banca quest'ultima conserva una copia di tale documento.

    A te la scelta.
     
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  5. Agenzia Castello

    Agenzia Castello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Io registro sempre il preliminare mai la proposta, come l'ho impostata io la proposta è un impegno a fare il preliminare o ad andare in stipula direttamente e prima del preliminare o stipula non c'è passaggio di denaro quindi non serve registrarla.
     
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  6. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non servirebbe ma anche tu sei obbligato in solido se ti beccano.
    Ti potrebbero beccare solo se la lasci in giro (vedi mutuo o copia lasciata al venditore/acquirente) o se incassi l'assegno.

    Il rischio è minimo, piuttosto fai una proposta seria senza compromesso.
     
  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    :ok:
     
  8. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Nulla da aggiungere direi :)
     
  9. Agenzia Castello

    Agenzia Castello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    L'assegno non viene incassato, la proposta è un pre accordo che rimanda al preliminare o al rogito dove vengono meglio specificati gli accordi fra le parti quindi è quello il reale contratto, l'agenzia delle entrate da un controllo vede preliminare registrato o rogito tutto in regola e non va oltre con le ricerche per eventualmente trovare 200 euro da appioppare, te lo dico perchè dopo 4-5 visite dell'Agenzia delle Entrate su ditte di mio padre e di suoi soci negli scorsi anni non hanno chiesto soldi neanche su preliminari fatti e non registrati (che poi il consulente che lo seguiva per gestire quelli dell'ADE diceva che se soggetto ad IVA la registrazione è solo in caso d'uso), puntano sulle cose più grosse per le multe.
    Sui privati di sicuro non perdono tempo per 200 euro che ipoteticamente potrebbero esserci oppure no quando dalla verifica risulta preliminare o rogito con scambio di denaro in quel momento e niente prima.
    Poi anche la dipende chi trovi, stessa agenzia delle entrate stesso giorno 3 preliminari uguali cambiavano solo gli acquirenti, l'appartamento e gli importi, primo sportello ha registrato e via, secondo sportello ha voluto vedere copia della fattura dell'acconto, terzo sportello ha voluto allegare la fattura dell'acconto.
     
  10. Agenzia Castello

    Agenzia Castello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    In generale, per gli affari conclusi con l’intervento degli agenti immobiliari, l’obbligo di richiedere la registrazione nasce con riferimento:
     ai contratti preliminari
     all’accettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema di proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.

    Non sono, invece, soggetti a registrazione:
     gli incarichi di vendita conferiti al mediatore
     la proposta di acquisto
    l’accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.

    Se siamo in questo caso non serve, fonte: Guida Agenzia delle Entrate aggiornata Aprile 2015.
     
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  11. milom89

    milom89 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Continuo a non capire appieno:
    Nel mio caso è stata fatta la proposta con subordine alla delibera di mutuo, e nella proposta viene scritto che con l'accettazione la stessa diviene preliminare. Quindi, se e quando verrà deliberato il mutuo, che si fa? Entro 20 gg devo registrare la proposta o entro 20 gg devo fare il preliminare (facendo riferimento alla proposta accettata?) e registrare il preliminare al posto della proposta?
     
  12. Agenzia Castello

    Agenzia Castello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Nel tuo caso divenendo preliminare registri la proposta
     
  13. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Concordo con il fare un nuovo preliminare più preciso e magari meno pasticciato della proposta accettata, in ogni caso il conteggio dei 20 gg parte dal momento in cui comunichi che avrai il mutuo e quindi decade la clausola sospensiva, la quale sospende tutto, anche i termini fiscali, ciao!
     
  14. milom89

    milom89 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ma nel preliminare "nuovo" devo far riferimento alla proposta accettata in data "x" visto che di per sè la stessa costituisce già di suo preliminare nel momento dell'avventura accettazione e scioglimento delle clausole sospensive?
    Ciao grazie
     
  15. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Nel preliminare "nuovo" non serve far riferimento alla proposta con sospensiva ormai superata.
     
  16. milom89

    milom89 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ok x la clausola sospensiva ma nel preliminare "nuovo" devo citare la proposta accettata visto che la stessa si configura come preliminare? Non vorrei che diversamente ci si troverebbe giuridicamente con due preliminari fatti dalle stesse persone...
     
  17. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    No. Fai un normale preliminare.
     
  18. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si chiama scrittura integrativa e di solito viene richiamata in proposta. Il contrario insomma dalla proposta la cui accettazione richiama la prossima scrittura integrativa.
     
  19. milom89

    milom89 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Cioè devo dire "ad integrazione della proposta accettata in data........le parti definiscono quanto segue:..."?
     
  20. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il contratto si chiama "scrittura integrativa" perché la proposta é già preliminare e non si può fare un preliminare del preliminare. Sei d'accordo? Si farà una scrittura che integra il preliminare. Ecco il nome scrittura integrativa.
    Non capisco che problema hai.
     
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