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  1. baky82

    baky82 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao,

    dopo aver ricevuto degli ottimi consigli in un'altra sezione del forum richiedo nuovamente il vostro aiuto per poter riuscire a comprare quella che sembra proprio essere la casa dei miei sogni.

    Vorrei acquistare una casa da ristrutturare, il prezzo chiesto dal proprietario è di 100.000 euro nella situazione attuale. Farei un mutuo all'80% percento ma il problema è che non avrei poi la liquidità sufficiente per poter pagare ristrutturazione (anche se minima) e costi di acquisto (notaio, agenzia, etc...).
    L'agente mi ha detto che il proprietario ha già un preventivo per una ristrutturazione e pensavo che potrei fare una proposta del genere: offrire 125.000 euro dando una caparra di 25.000 euro ed accettando il preventivo di ristrutturazione (di 25.000 euro) fatto al proprietario e che verrebbe allegato, riservandomi la possibilità di integrarlo a mio piacimento integrando la spese eccedenti il preventivo che rimangono comunque a carico del venditore. Al fine di tutelarmi da possibili comportamenti scorretti di venditore e ditta, il venditore mi affida un assegno da 25.000 euro che verrà utilizzato per saldare i lavori alla ditta secondo le modalità concordate nel preventivo (ovvero a fine lavori).

    In tal modo potrei avere una rata sufficentemente bassa da permettermi di aprire un finanziamento per poter continuare la ristrutturazione ed avere la liquidità necessaria per pagare le spese affini.

    Grazie anticipatamente,
    Fx
     
  2. brizio75

    brizio75 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    ma nono ho capito invece di fare tutti sti giri non puoi chiedere un mutuo per acquisto prima casa + mutuo ristrutturazione? + o - la prassi è simile prendi mutuo all'80% presenti preventivo lavori dettagliato di quello che vuoi fare e richiedi mutuo per ristrutturazione ovviamente alla fine ti troverai una rata che sarà la somma dei due mutui spero di essermi spiegato :D:D:D
     
    A eldic piace questo elemento.
  3. baky82

    baky82 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Sì, ti sei spiegato benissimo ma non è fattibile. Ho già chiesto questa cosa in banca ma facendo un mutuo all'80% non rimangono abbastanza garanzie per poi richiedere anche la ristrutturazione. Da quello che ho capito la somma di mutuo acquisto + mutuo ristrutturazione non può superare il valore dell'immobile, l'impiegata non riusciva neanche a fare preventivi sul sistema informatico della banca per i valori che ho chiesto. In più così non avrei la disponibilità delle spese di notaio/agenzia e per la ristrutturazione dovrei seguire il preventivo e sottostare alla stima dei lavori fatta da un perito per avere la disponibilità dei soldi che verrebbero erogati in stato di avanzamento lavori.

    Facendo il giro che vorrei fare io mi garantisco un mutuo di 100.000 euro e non di 80.000, ad un tasso molto migliore rispetto al tasso applicato per mutuo+ristrutturazione. In più io tante cose potrei farle da me visto che in famiglia ho più muratori, chiedendo alla ditta di realizzare solo quello che non riesco a fare da solo (magari anche in un secondo tempo, tipo tutte le rifiniture) e comprando, laddove possibile, roba usata senza sottostare ai controlli del perito della banca.
     
  4. brizio75

    brizio75 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    questo è un altro discorso cmq giusto per chiarezza quando si chiede un muto per acquisto + ristrutturazione il perito tiene conto del valore successivo che acquista la casa banalmente per fare un esempio se un casa da ristrutturare vale 100 e dopo la ristrutturazione vale che ne so 200 allora potrai prendere per assurdo 100+100 , mi sembra ovvio poi che deve avere la disponibilità per coprire una rata per un mutuo di 200 in questo caso
     
  5. baky82

    baky82 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    L'impiegata di banca mi ha detto che loro tengono conto del valore della casa prima della ristrutturazione. In ogni caso comunque non avrei modo di farci "uscire" la liquidità per le spese accessorie.
    Sono abbastanza sicuro della soluzione che ho pensato ma vorrei sapere se è una cosa fattibile o meno visto che a conti fatti è come se il venditore mi restituisse la caparra...
     
  6. brizio75

    brizio75 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    diciamo che dipende dalla banca alcune lo fanno altre no cmq quello che fai secondo me non è proprio una cosa legale se ho capito bene dichiari che acquisti a 125mila in atto in realtà il prezzo è 100 e c'è un giro di soldi da 25mila che in qualche modo devono essere giustificati ho capito bene?
     
  7. baky82

    baky82 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    La si può vedere anche così: io acquisto a 125 la casa con tutti i lavori di ristrutturazione ed il venditore da a me l'incarico di pagare la ditta che esegue i lavori. Sono troppo facilone?
     
  8. baky82

    baky82 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    premetto che una volta ristrutturata il valore praticamente raddoppia
     
  9. brizio75

    brizio75 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    e se a qualcuno che ne so l'agenzia delle entrate vorrebbe verificare dopo 2 anni questi famosi 25mila di lavori come li giustifichi? da te verrebbe eh mica dal venditore......
     
  10. baky82

    baky82 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Se sull'atto notarile viene riportato l'accordo preso, i lavori sono stati eseguiti ed in più ho integrato con ulteriore liquidità derivante da un prestito personale non vedo problemi...

    mi spiego meglio: io spenderò comunque 25.000 euro per la ristrutturazione, userò parte dei soldi che il venditore mi assegna per anticipare delle mie spese e li rimpiazzerò con la liquidità derivante dal prestito personale
     
    Ultima modifica di un moderatore: 20 Aprile 2016
  11. brizio75

    brizio75 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    scusa forse sono io a non capire ma questi soldi sono veri o fittizi? servono per prendere un mutuo più alto? perchè in questo caso ti hanno proposto una cosa illegale...
    quindi ricapitolando vediamo se ho inteso...casa costa 100 ma sull'atto ci sarà scritto 125 in virtù dei lavori...quindi verserai al venditore 25 per i lavori che dovrebbe fare lui (fittizi) e prenderai l'80% di 125, successivamente all'atto il venditore ti restituisce i 25 perchè magari i lavori li fai tu e ti ritrovi con i tuoi 25 ancora da spendere più un mutuo all'80% su 125?
     
  12. baky82

    baky82 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    il risultato è quello che hai descritto ma secondo me non sono fittizi ne i soldi, ne i lavori. Il venditore mi vende la casa a 125 con un preventivo accettato per i lavori, il che non significa dichiarare un valore maggiore perché lui realmente mi vende la casa con un "valore aggiunto".

    Poi è un nostro accordo (che potrebbe essere trascritto anche in una scrittura privata) il fatto che lui non paghi direttamente la ditta ma mi "incarichi" di farlo per conto suo a fine lavori, visto che io potrei commissionare altri lavori alla ditta e quindi verosimilmente spendere di più di quanto previsto nel suo preventivo.

    Ed in più per me è una garanzia contro comportamenti scorretti della ditta il fatto che questa non venga pagata da chi, avendo già venduta, non ha più alcun interesse sulla qualità dei lavori
     
    Ultima modifica di un moderatore: 20 Aprile 2016
  13. brizio75

    brizio75 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    mi spiace deluderti ma è illegale il preventivo non conta nulla perchè magari dopo decidi di non fare più i lavori....il vostro accordo in scrittura privata non ha nessun valore legale e questo è un giochetto che fanno molte agenzie (non tutte ovviamente) per far prendere un muto più alto dell'80% quello che voglio dirti è che il rischio è solo tuo se successivamente qualcuno viene a controllare a prescindere dalla scrittura privata o meno.....il venditore non corre nessun rischio....vedi tu
     
  14. baky82

    baky82 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    In questo caso mi assumerei il rischio considerando che i tutti i lavori previsti nel preventivo verranno realmente realizzati dalla ditta che ha presentato il preventivo ed avrò modo di dimostrarlo
     
  15. brizio75

    brizio75 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    si ma scusami se insisto ti assumi i rischi ma la truffa la stai attuando ai danni della banca gli chiedi un muto su 125 e non su 100 che è il valore reale di quanto acquisti casa...
     
  16. baky82

    baky82 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    sia chiaro, io ti ringrazio enormemente per i consigli, se ho scritto è proprio perché ho dei dubbi in merito, quindi non ti considero insistente, tutt'altro!

    Una cosa non mi è chiara: se il venditore mi vende la casa a 125 con allegato il preventivo a dimostrazione che farà dei lavori di ristrutturazione (lascia perdere il fatto che prima la proponesse a 100 senza lavori, adesso la propone a 125 con la promessa dei lavori e penso sia un suo diritto farlo) ed io lo accetto queste condizioni a patto che i lavori li segua io (segua, non Esegua), se il perito della banca valuta la casa con i lavori di ristrutturazione a 125. Visto l'accordo preso con il proprietario questi mi incarica di occuparmi dei lavori affidandomi la gestione dei soldi per pagare la ditta visto che a lui non interessa più nulla dei lavori ma è tutto interesse mio starci dietro... dove sta la truffa se io eseguo tutti i lavori presenti nel preventivo e dimostro con fatture che ho speso quanto preventivato?

    che poi, considera l'ipotesi in cui semplicemente io accetto come valore 125 contemplando le ristrutturazioni promesse dal venditore. Gli verso la caparra, lui la usa per fare i lavori e mi da la casa con i lavori già fatti o in corso... non c'è nessuna truffa
    Quindi la truffa dove sta? nel fatto che lui mi faccia seguire i lavori e che mi dia i soldi necessari a pagare la ditta?
     
    Ultima modifica di un moderatore: 20 Aprile 2016
  17. brizio75

    brizio75 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    su un forum non è sempre semplice spiegarsi :) allora prima cosa perchè stai facendo questo "gioco"? ti vorrei ricordare che il perito valuta la casa un tot ma non è detto che la banca successivamente ti rilasci un mutuo per il valore stabilito dal perito...non accade mai ma potrebbe anche dire, dopo che la perizia è passata dal suo ufficio tecnico, la casa per me ha i requisiti adatti ma vale che ne so 80 e ti da un mutuo per l'80% di 80mila
    premesso questo ti dico queste cose perchè mi era stata proposta la stessa cosa tempo fa per l'acquisto di una casa ed anche io dovevo fare i lavori e tutto il resto stessa identica condizione...davo un anticipo al venditore per i lavori, sul contratto di rogito c'era scritto il valore totale ovvero acquisto + lavori la banca a quel punto dopo perizia mi avrebbe dato l'80% del totale (ovvero una cifra superiore al prezzo reale della casa)a quel punto il venditore mi avrebbe restituito l'assegno fittizio dicendo tramite scrittura privata che i lavori li facevo io ok tutto bene ma questi soldi fittizi vengono registrati nell'atto quindi l'agenzia delle entrate poteva tranquillamente venire da me e chiedermi dove si trovano quei soldi e credimi che la scrittura privata non ha valore in questi casi
     
  18. baky82

    baky82 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    ok, perfetto, questi soldi vengono registrati dal notaio come caparra data da me al venditore, se il venditore li ha poi usati per fare i lavori di ristrutturazione non penso ci siano problemi. La banca concede al massimo l'80% del minore fra il valore di vendita e quello di perizia del proprio perito per cui, se il perito non reputa che il valore della casa sia inferiore a 125 (e considerando la casa non penso proprio) non c'è nessun problema. A questo punto se, come da mia richiesta che potrebbe essere o meno inserita nella proposta (e quindi riportata nell'atto notarile), il venditore delega me a seguire i lavori non ci vedo niente di contestabile, soprattutto se potrò dimostrare con fatture che i lavori sono stati fatti
     

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