P

paolog

Ospite
Come ben sappiamo l'accettazione da parte del venditore della c.d. "Proposta d'acquisto", costituisce formazione giuridica del vincolo di conclusione contrattuale e ha come conseguenza la maturazione del diritto alla provvigione per l'agente immobiliare che ha mediato suddetta conclusione.

Quasi sempre viene effettuata la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate della "Proposta d'acquisto" e quest'ultima può assumere la valenza di preliminare di compravendita.

La "Proposta d'acquisto" è generalmente accompagnata da un titolo esigibile (assegno) a titolo di caparra e/o acconto che, all'accettazione della proposta, a seconda degli accordi, viene generalmente incassato dal venditore.

Nell'ipotesi in cui le parti (venditore e acquirente) decidano concordamente di passare direttamente al rogito annullando contestualmente e consensualmente la "Proposta d'acquisto" (e la relativa accettazione), come occorre procedere per correttezza formale e giuridica?

Ovviamente il venditore restituisce l'importo di caparra e/o acconto incassato con l'accettazione della proposta, versando un titolo di pari valore all'acquirente e incassa l'intero importo della compravendita al momento del rogito.

Può essere opportuna la redazione e la sottoscrizione da parte di venditore, acquirente e agente immobiliare di un documento che annulla consensualmente la Proposta d'acquisto (e la successiva accettazione della stessa) contestaulmente al rogito?

Il documento suddetto è opportuno registrarlo presso l'Agenzia delle Entrate?

Un documento del genere deve anche indicare che la provvigione maturata ed eventualmente già incassata e fatturata dall'agente immobiliare rimane tale e NON deve essere riconsiderata al rogito?

Può sembrare un quesito inusuale ma alcuni agenti immobiliari riferiscono che ogni tanto succeda che venditore e acquirente si accordino per un generico "annullamento" della proposta d'acquisto per fare direttamente un rogito esente da diciture relative a precedenti accordi ma non specificano bene che fine faccia la proposta d'acquisto, se non affermando che viene genericamente "stracciata" al momento del rogito.

PG
 

Maurizio Zucchetti

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Nell'ipotesi in cui le parti (venditore e acquirente) decidano concordamente di passare direttamente al rogito annullando contestualmente e consensualmente la "Proposta d'acquisto" (e la relativa accettazione), come occorre procedere per correttezza formale e giuridica?

:shock: :shock: :shock:
Se ho capito bene le parti non vogliono passare direttamente dalla proposta al rogito (come succede spessissimo), ma vogliono anche ANNULLARE la proposta ..... e con quale garanzia reciproca che che il rogito si facc :? ia?
Mi sembra una situazione irregolarissima e senza alcun senso che non sia quello di risparmiare i 168 euro della registrazione della proposta .... secondo me un professionista serio dovrebbe assolutamente sconsigliare questa procedura (ammesso che tu sia un intermediario e non una delle parti! :D )
.. e poi la tua provvigione? A che titolo te la pagherebbero? O "straccereste" anche il foglio del compenso provvigionale? :shock:

;)
 
P

paolog

Ospite
Forse devo spiegare meglio.

Le parti (acquirente e venditore), perfettamente in accordo, VOGLIONO fare il rogito e CONTEMPORANEAMENTE annullare la proposta d'acquisto (come se non ci fosse stata).

Esempio pratico (semplificato):
1) viene fatta la proposta d'acquisto accettata con caparra confirmatoria di euro 10.000 incassata dal venditore a fronte di una compravendita di euro 200.000 (di conseguenza al rogito l'acquirente deve versare euro 190.000 al venditore)
2) venditore e acquirente si accordano e al rogito il venditore restituisce euro 10.000 all'acquirente e l'acquirente versa l'intero importo della compravendita ovvero euro 200.00

La cosa è più semplice a farsi che a dirsi ed è basata su due elementi essenziali:
a) l'assoluto accordo di concludere l'affare
b) l'esigenza, a volte reciproca, a volte di una delle parti, di movimentare l'intero importo di compravendita al rogito

Specifico nuovamente che in tutto questo la provvigione di agenzia è salva, intatta, pagata (da entrambe le parti) e regolarmente fatturata.

La proposta d'acquisto iniziale viene in ogni modo REGISTRATA presso l'Agenzia delle Entrate e per questo chiedo quale sia il "carteggio" più opportuno per fare in modo che CONTESTUALMENTE al rogito venga annullata la proposta d'acquisto.

Questo caso può essere, ad esempio, quello in cui la proposta d'acquisto viene fatta da una persona fisica quando poi al momento del rogito l'acquirente risulta essere una società che può avere l'esigenza di bonificare l'intera cifra di compravendita.

Quale documentazione è opportuno predisporre?

PG
 

Roby

Fondatore
Agente Immobiliare
L annullamento della proposta lo vedo come un atto privato tra le parti, sincermanete non mi è mai successo non penso si debba fre qualcosa all'agenzia delle entrate ma mi informerò.

Resta il fatto che rimane traccia lo stesso se la proposta è stata registrata.

Quesito interessante!
 
P

paolog

Ospite
Resta il fatto che rimane traccia lo stesso se la proposta è stata registrata.

E' proprio questo il fatto.

Il dubbio m'è venuto oggi e l'Agenzia delle Entrate è chiusa: lunedì mi precipito (telefonicamente) a chiedere lumi in merito.

Francamente penso di dover chiedere anche a più avvocati, perchè all'agenzia sono orientati al "tassa-e-incassa", anche se immagino che ogni legale avrà da dirmi la sua e non ci sarà molta sintonia nelle risposte.

A parer mio comunque acquirente e venditore devono fare un nuovo scritto di annullamento della proposta e registrarlo.


PG
 

Roby

Fondatore
Agente Immobiliare
Paolog, Credo che come ogni contratto depositato all'ufficio delle entrate che poi venga risolto si debba come minimo pagar la tassa di registrazione dell'annulamento coi relativi dati di registrazione ma io intendeveo dire anche che se pur risolto di fatto, all ufficio la propsta rimane lo stesso non te la restituiscono e sai........................

Poi ci hanno pagato l'imposta di registro se registrata e annulandola la ripagano............boh non vedo molti vantaggi, ma credi di aver capito! :^^: :^^: :^^:
 

Diego Zucchini

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
Beh, caro paolog, più rileggo il tuo ultimo messaggio e più mi chiedo perchè questi clienti vogliano annullare la precedente proposta, ormai sostituita da un rogito definitivo. Tanto più se è stata registrata. Poteva avere un senso (condivisibile o meno) se il tutto fosse legato alla volontà, come diceva Maurizio, di evitarne la registrazione.
Per di più le mediazioni sono state pagate, incassate e fatturate... ti giuro che non capisco... :occhi_al_cielo:
b) l'esigenza, a volte reciproca, a volte di una delle parti, di movimentare l'intero importo di compravendita al rogito[/quote]
Se questa è la necessità, o ci si accorda affinchè l'assegno di caparra (lasciato comunque all'atto della proposta) venga consegnato al rogito assieme al saldo del prezzo, o, a rogito, il Notaio scrive che "l'assegno n° 0000, precedentemente consegnato come caparra in data x, viene sostituito" da altri assegni circolari a pagamento dell'intero prezzo. Nella seconda ipotesi, però, il venditore non deve aver incassato l'assegno, sennò è un gran cas.... o meglio, non si può fare!

Ma alla fine di tutto, se proprio proprio i clienti insistono (a volte ci sono anche questi... :^^: ) e hanno voglia di regalare ulteriori soldi allo Stato :occhi_al_cielo: , credo che la soluzione sia pagare l'imposta di € 67,00 come se si volesse risolvere un contratto di locazione, di comodato o una qualsiasi scrittura privata, consegnando all'Agenzia delle Entrate, in duplice copia, dichiarazione bollata in cui le parti controfirmano l'intenzione di recedere dai precedenti accordi.
Chiedi consiglio al Notaio, comunque ;)
 
P

paolog

Ospite
Diego Zucchini ha scritto:
Ma alla fine di tutto, se proprio proprio i clienti insistono (a volte ci sono anche questi... :^^: ) e hanno voglia di regalare ulteriori soldi allo Stato :occhi_al_cielo: , credo che la soluzione sia pagare l'imposta di € 67,00 come se si volesse risolvere un contratto di locazione, di comodato o una qualsiasi scrittura privata, consegnando all'Agenzia delle Entrate, in duplice copia, dichiarazione bollata in cui le parti controfirmano l'intenzione di recedere dai precedenti accordi.
Chiedi consiglio al Notaio, comunque ;)

Ripeto a costo di essere pedante 2 cose:
- le parti (venditore e acquirente) sono daccordo
- l'agente immobiliare ha riconosciute e pagate le provvigioni
(non è mai troppo ricordarlo perchè l'Agenti Immobiliari spesso viene "sottovalutato" o più spesso viene "sottovalutato" il suo ruolo)

L'esigenza l'ho espressa chiaramente:
- fare in modo che la proposta d'acquisto sia annullata senza alcun tipo di conseguenza giuridica
- trovare la forma migliore per soddisfare quanto sopra

Lasciamo stare:
- i timori riguardanti le provvigioni d'agenzia perchè, come più volte detto e ribadito, l'agente è partecipe della cosa e le parti pienamente impegnate a riconoscere il lavoro d quest'ultimo (almeno in questo caso)
- le cosiddette "strane richieste" delle parti (acquirente e venditore) perchè possono sembrare strane per l'Agenti Immobiliari ma possono avere fondamenti validi e giuridici per i quali, anche se l'Agenti Immobiliari è formalmente sollevato dall'incombenza di risolvere problemi del genere, sarà sempre professionalmente opportuno che l'Agenti Immobiliari stesso, nei limiti delle sue possibilità, cerchi soluzione a quanto richiesto.

Ovviamente è facile dire "chiedi al notaio" e/o "è competenza dell'avvocato" ma se un Agenti Immobiliari, anche se non formalmente caricato dell'incombenza di soddisfare una richiesta del genere, provvede o almeno si adopera alla soddisfazione di una siffatta richiesta, avrà certamente lasciato una "traccia" professionale di entità rilevante (e al giorno d'oggi può essere sempre una "pubblicità positiva").

Scusate se l'ho dato per scontato, ma l'Agenti Immobiliari svolge un ruolo IMPORTANTE, al di là del giusto riconoscimento alla provvigione dovuta per legge e un ulteriore servizio, anche se non dovuto, di assistenza in merito a particolari richieste della clientela può solo far BENE alla sua attività.

Assodato quanto sopra, è chiaro che la soluzione più semplice è "chiedi all'Agenzia delle Entrate", "chiedi al Notaio" o "chedi all'avvocato", ma il cliente, anzi, i CLIENTI (acquirente e venditore) che fanno una richiesta del genere pagano più che volentieri, anzi "regalano" più che volentieri 67 euro all'Agenzia delle Entrate e di riflesso allo Stato perchè sanno che il parere, ovvero un semplice quesito, forse risolvibile in 5 minuti da un professionista legale, può costare dai 500 ai 1000 euro.

La domada, di conseguenza, è sempre quella: avete indicazioni utili per quanto richiesto?
(forse, fra le "richieste strante" dei clienti potrebbe essere capitato anche a voi di gestire situazioni del genere...)


PG
 

Diego Zucchini

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
Caro paolog,
mi sembra che sia io che Roby ti abbiamo risposto: € 67,00 e risolvi la scrittura privata.
Il mio "chiedi consiglio al Notaio" non voleva essere una scappatoia, ma un modo per tutelare al meglio te ed i tuoi clienti. Se chiami il tuo Notaio di fiducia, non compenso ti chieda €500/1000 per una consulenza che gli porterà via 2 minuti...
Comunque i miei timori non riguardavano l'effettiva volontà delle parti a concludere l'atto nè il riconoscimento delle provvigioni, ma bensì il fatto che i clienti vogliano annullare un accordo privato, che ha portato ad un atto definitivo, subito dopo aver concluso la compravendita... che caos, cerco di spiegarmi meglio: io dichiaro di volerti comprare casa, la compro e subito dopo ti dichiaro che in realtà non la volevo comprare. :?
Questi passaggi, di cui rimane traccia all'Agenzia delle Entrate, potrebbero anche portare ad un accertamento. Ma siccome non ne sono sicuro, ecco il mio "chiedi al Notaio"!!
Ed inoltre perdonami, ma in questa compravendita c'è ancora qualcosa che non mi quadra... anzi, un "sospettuccio" ce l'ho...
 
P

paolog

Ospite
Diego Zucchini ha scritto:
Caro paolog,
mi sembra che sia io che Roby ti abbiamo risposto: € 67,00 e risolvi la scrittura privata.
Apparentemente sembra la soluzione semplice e definitiva, ma non è chiaro se vi siano conseguenze giuridiche o meno.
Il mio "chiedi consiglio al Notaio" non voleva essere una scappatoia, ma un modo per tutelare al meglio te ed i tuoi clienti. Se chiami il tuo Notaio di fiducia, non compenso ti chieda €500/1000 per una consulenza che gli porterà via 2 minuti...[quote:2p5uku9b]

Purtroppo può invece rappresentare spunto, da parte del notaio, per far "lievitare" sensibilmente la parcella e la ragione può anche essere semplice: se il notaio non ha risposta certa per un quesito estremamente specifico, può avere necessità di svolgere ulteriore attività che ovviamente costa.
Comunque i miei timori non riguardavano l'effettiva volontà delle parti a concludere l'atto nè il riconoscimento delle provvigioni, ma bensì il fatto che i clienti vogliano annullare un accordo privato, che ha portato ad un atto definitivo, subito dopo aver concluso la compravendita... che caos, cerco di spiegarmi meglio: io dichiaro di volerti comprare casa, la compro e subito dopo ti dichiaro che in realtà non la volevo comprare. :?
Le cose stanno diversamente: la volontà di concludere l'accordo permane e sopraggiunge una semplice sigenza di imputare tutto al soggetto (persona fisica o giuridica) che si presenta al rogito.

L'esempio l'ho già fatto: immagina la proposta d'acquisto fatta da un acquirente persona fisica e il rogito che viene fatto da un acquirente persona giuridica (per esempio una SRL)
Questi passaggi, di cui rimane traccia all'Agenzia delle Entrate,
Esatto!!! E' proprio questo il punto: come si "sistema" legalmente e in maniera ineccepibile dal punto di vista formale e giuridico questa "traccia"?
potrebbero anche portare ad un accertamento. Ma siccome non ne sono sicuro, ecco il mio "chiedi al Notaio"!!
Ho chiesto qui, visto che ripongo estrema fiducia nella professionalità degli Agenti Immobiliari.
Ed inoltre perdonami, ma in questa compravendita c'è ancora qualcosa che non mi quadra... anzi, un "sospettuccio" ce l'ho...[/quote:2p5uku9b]

Il "sospettuccio" tuo avrà i suoi motivi di essere che puoi anche esprimere, tuttavia la situazione è granitica:
- comparvendita conclusa e consolidata
- provvigioni d'agenzia pagate
- necessità di gestire legalmente la proposta d'acquisto


PG
 

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