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  1. paolog

    paolog Ospite

    Come ben sappiamo l'accettazione da parte del venditore della c.d. "Proposta d'acquisto", costituisce formazione giuridica del vincolo di conclusione contrattuale e ha come conseguenza la maturazione del diritto alla provvigione per l'agente immobiliare che ha mediato suddetta conclusione.

    Quasi sempre viene effettuata la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate della "Proposta d'acquisto" e quest'ultima può assumere la valenza di preliminare di compravendita.

    La "Proposta d'acquisto" è generalmente accompagnata da un titolo esigibile (assegno) a titolo di caparra e/o acconto che, all'accettazione della proposta, a seconda degli accordi, viene generalmente incassato dal venditore.

    Nell'ipotesi in cui le parti (venditore e acquirente) decidano concordamente di passare direttamente al rogito annullando contestualmente e consensualmente la "Proposta d'acquisto" (e la relativa accettazione), come occorre procedere per correttezza formale e giuridica?

    Ovviamente il venditore restituisce l'importo di caparra e/o acconto incassato con l'accettazione della proposta, versando un titolo di pari valore all'acquirente e incassa l'intero importo della compravendita al momento del rogito.

    Può essere opportuna la redazione e la sottoscrizione da parte di venditore, acquirente e agente immobiliare di un documento che annulla consensualmente la Proposta d'acquisto (e la successiva accettazione della stessa) contestaulmente al rogito?

    Il documento suddetto è opportuno registrarlo presso l'Agenzia delle Entrate?

    Un documento del genere deve anche indicare che la provvigione maturata ed eventualmente già incassata e fatturata dall'agente immobiliare rimane tale e NON deve essere riconsiderata al rogito?

    Può sembrare un quesito inusuale ma alcuni agenti immobiliari riferiscono che ogni tanto succeda che venditore e acquirente si accordino per un generico "annullamento" della proposta d'acquisto per fare direttamente un rogito esente da diciture relative a precedenti accordi ma non specificano bene che fine faccia la proposta d'acquisto, se non affermando che viene genericamente "stracciata" al momento del rogito.

    PG
     
    A andrea boschini piace questo elemento.
  2. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :shock: :shock: :shock:
    Se ho capito bene le parti non vogliono passare direttamente dalla proposta al rogito (come succede spessissimo), ma vogliono anche ANNULLARE la proposta ..... e con quale garanzia reciproca che che il rogito si facc :? ia?
    Mi sembra una situazione irregolarissima e senza alcun senso che non sia quello di risparmiare i 168 euro della registrazione della proposta .... secondo me un professionista serio dovrebbe assolutamente sconsigliare questa procedura (ammesso che tu sia un intermediario e non una delle parti! :D )
    .. e poi la tua provvigione? A che titolo te la pagherebbero? O "straccereste" anche il foglio del compenso provvigionale? :shock:

    ;)
     
  3. paolog

    paolog Ospite

    Forse devo spiegare meglio.

    Le parti (acquirente e venditore), perfettamente in accordo, VOGLIONO fare il rogito e CONTEMPORANEAMENTE annullare la proposta d'acquisto (come se non ci fosse stata).

    Esempio pratico (semplificato):
    1) viene fatta la proposta d'acquisto accettata con caparra confirmatoria di euro 10.000 incassata dal venditore a fronte di una compravendita di euro 200.000 (di conseguenza al rogito l'acquirente deve versare euro 190.000 al venditore)
    2) venditore e acquirente si accordano e al rogito il venditore restituisce euro 10.000 all'acquirente e l'acquirente versa l'intero importo della compravendita ovvero euro 200.00

    La cosa è più semplice a farsi che a dirsi ed è basata su due elementi essenziali:
    a) l'assoluto accordo di concludere l'affare
    b) l'esigenza, a volte reciproca, a volte di una delle parti, di movimentare l'intero importo di compravendita al rogito

    Specifico nuovamente che in tutto questo la provvigione di agenzia è salva, intatta, pagata (da entrambe le parti) e regolarmente fatturata.

    La proposta d'acquisto iniziale viene in ogni modo REGISTRATA presso l'Agenzia delle Entrate e per questo chiedo quale sia il "carteggio" più opportuno per fare in modo che CONTESTUALMENTE al rogito venga annullata la proposta d'acquisto.

    Questo caso può essere, ad esempio, quello in cui la proposta d'acquisto viene fatta da una persona fisica quando poi al momento del rogito l'acquirente risulta essere una società che può avere l'esigenza di bonificare l'intera cifra di compravendita.

    Quale documentazione è opportuno predisporre?

    PG
     
  4. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    L annullamento della proposta lo vedo come un atto privato tra le parti, sincermanete non mi è mai successo non penso si debba fre qualcosa all'agenzia delle entrate ma mi informerò.

    Resta il fatto che rimane traccia lo stesso se la proposta è stata registrata.

    Quesito interessante!
     
  5. paolog

    paolog Ospite

    E' proprio questo il fatto.

    Il dubbio m'è venuto oggi e l'Agenzia delle Entrate è chiusa: lunedì mi precipito (telefonicamente) a chiedere lumi in merito.

    Francamente penso di dover chiedere anche a più avvocati, perchè all'agenzia sono orientati al "tassa-e-incassa", anche se immagino che ogni legale avrà da dirmi la sua e non ci sarà molta sintonia nelle risposte.

    A parer mio comunque acquirente e venditore devono fare un nuovo scritto di annullamento della proposta e registrarlo.


    PG
     
  6. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Paolog, Credo che come ogni contratto depositato all'ufficio delle entrate che poi venga risolto si debba come minimo pagar la tassa di registrazione dell'annulamento coi relativi dati di registrazione ma io intendeveo dire anche che se pur risolto di fatto, all ufficio la propsta rimane lo stesso non te la restituiscono e sai........................

    Poi ci hanno pagato l'imposta di registro se registrata e annulandola la ripagano............boh non vedo molti vantaggi, ma credi di aver capito! :^^: :^^: :^^:
     
  7. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Beh, caro paolog, più rileggo il tuo ultimo messaggio e più mi chiedo perchè questi clienti vogliano annullare la precedente proposta, ormai sostituita da un rogito definitivo. Tanto più se è stata registrata. Poteva avere un senso (condivisibile o meno) se il tutto fosse legato alla volontà, come diceva Maurizio, di evitarne la registrazione.
    Per di più le mediazioni sono state pagate, incassate e fatturate... ti giuro che non capisco... :occhi_al_cielo:
    b) l'esigenza, a volte reciproca, a volte di una delle parti, di movimentare l'intero importo di compravendita al rogito[/quote]
    Se questa è la necessità, o ci si accorda affinchè l'assegno di caparra (lasciato comunque all'atto della proposta) venga consegnato al rogito assieme al saldo del prezzo, o, a rogito, il Notaio scrive che "l'assegno n° 0000, precedentemente consegnato come caparra in data x, viene sostituito" da altri assegni circolari a pagamento dell'intero prezzo. Nella seconda ipotesi, però, il venditore non deve aver incassato l'assegno, sennò è un gran cas.... o meglio, non si può fare!

    Ma alla fine di tutto, se proprio proprio i clienti insistono (a volte ci sono anche questi... :^^: ) e hanno voglia di regalare ulteriori soldi allo Stato :occhi_al_cielo: , credo che la soluzione sia pagare l'imposta di € 67,00 come se si volesse risolvere un contratto di locazione, di comodato o una qualsiasi scrittura privata, consegnando all'Agenzia delle Entrate, in duplice copia, dichiarazione bollata in cui le parti controfirmano l'intenzione di recedere dai precedenti accordi.
    Chiedi consiglio al Notaio, comunque ;)
     
  8. paolog

    paolog Ospite

    Ripeto a costo di essere pedante 2 cose:
    - le parti (venditore e acquirente) sono daccordo
    - l'agente immobiliare ha riconosciute e pagate le provvigioni
    (non è mai troppo ricordarlo perchè l'Agenti Immobiliari spesso viene "sottovalutato" o più spesso viene "sottovalutato" il suo ruolo)

    L'esigenza l'ho espressa chiaramente:
    - fare in modo che la proposta d'acquisto sia annullata senza alcun tipo di conseguenza giuridica
    - trovare la forma migliore per soddisfare quanto sopra

    Lasciamo stare:
    - i timori riguardanti le provvigioni d'agenzia perchè, come più volte detto e ribadito, l'agente è partecipe della cosa e le parti pienamente impegnate a riconoscere il lavoro d quest'ultimo (almeno in questo caso)
    - le cosiddette "strane richieste" delle parti (acquirente e venditore) perchè possono sembrare strane per l'Agenti Immobiliari ma possono avere fondamenti validi e giuridici per i quali, anche se l'Agenti Immobiliari è formalmente sollevato dall'incombenza di risolvere problemi del genere, sarà sempre professionalmente opportuno che l'Agenti Immobiliari stesso, nei limiti delle sue possibilità, cerchi soluzione a quanto richiesto.

    Ovviamente è facile dire "chiedi al notaio" e/o "è competenza dell'avvocato" ma se un Agenti Immobiliari, anche se non formalmente caricato dell'incombenza di soddisfare una richiesta del genere, provvede o almeno si adopera alla soddisfazione di una siffatta richiesta, avrà certamente lasciato una "traccia" professionale di entità rilevante (e al giorno d'oggi può essere sempre una "pubblicità positiva").

    Scusate se l'ho dato per scontato, ma l'Agenti Immobiliari svolge un ruolo IMPORTANTE, al di là del giusto riconoscimento alla provvigione dovuta per legge e un ulteriore servizio, anche se non dovuto, di assistenza in merito a particolari richieste della clientela può solo far BENE alla sua attività.

    Assodato quanto sopra, è chiaro che la soluzione più semplice è "chiedi all'Agenzia delle Entrate", "chiedi al Notaio" o "chedi all'avvocato", ma il cliente, anzi, i CLIENTI (acquirente e venditore) che fanno una richiesta del genere pagano più che volentieri, anzi "regalano" più che volentieri 67 euro all'Agenzia delle Entrate e di riflesso allo Stato perchè sanno che il parere, ovvero un semplice quesito, forse risolvibile in 5 minuti da un professionista legale, può costare dai 500 ai 1000 euro.

    La domada, di conseguenza, è sempre quella: avete indicazioni utili per quanto richiesto?
    (forse, fra le "richieste strante" dei clienti potrebbe essere capitato anche a voi di gestire situazioni del genere...)


    PG
     
  9. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Caro paolog,
    mi sembra che sia io che Roby ti abbiamo risposto: € 67,00 e risolvi la scrittura privata.
    Il mio "chiedi consiglio al Notaio" non voleva essere una scappatoia, ma un modo per tutelare al meglio te ed i tuoi clienti. Se chiami il tuo Notaio di fiducia, non compenso ti chieda €500/1000 per una consulenza che gli porterà via 2 minuti...
    Comunque i miei timori non riguardavano l'effettiva volontà delle parti a concludere l'atto nè il riconoscimento delle provvigioni, ma bensì il fatto che i clienti vogliano annullare un accordo privato, che ha portato ad un atto definitivo, subito dopo aver concluso la compravendita... che caos, cerco di spiegarmi meglio: io dichiaro di volerti comprare casa, la compro e subito dopo ti dichiaro che in realtà non la volevo comprare. :?
    Questi passaggi, di cui rimane traccia all'Agenzia delle Entrate, potrebbero anche portare ad un accertamento. Ma siccome non ne sono sicuro, ecco il mio "chiedi al Notaio"!!
    Ed inoltre perdonami, ma in questa compravendita c'è ancora qualcosa che non mi quadra... anzi, un "sospettuccio" ce l'ho...
     
  10. paolog

    paolog Ospite

    Comunque i miei timori non riguardavano l'effettiva volontà delle parti a concludere l'atto nè il riconoscimento delle provvigioni, ma bensì il fatto che i clienti vogliano annullare un accordo privato, che ha portato ad un atto definitivo, subito dopo aver concluso la compravendita... che caos, cerco di spiegarmi meglio: io dichiaro di volerti comprare casa, la compro e subito dopo ti dichiaro che in realtà non la volevo comprare. :?
    Questi passaggi, di cui rimane traccia all'Agenzia delle Entrate,
    potrebbero anche portare ad un accertamento. Ma siccome non ne sono sicuro, ecco il mio "chiedi al Notaio"!!
    Ed inoltre perdonami, ma in questa compravendita c'è ancora qualcosa che non mi quadra... anzi, un "sospettuccio" ce l'ho...[/quote:2p5uku9b]

    Il "sospettuccio" tuo avrà i suoi motivi di essere che puoi anche esprimere, tuttavia la situazione è granitica:
    - comparvendita conclusa e consolidata
    - provvigioni d'agenzia pagate
    - necessità di gestire legalmente la proposta d'acquisto


    PG
     
  11. paolog

    paolog Ospite

    Scusate il "quoting" disordinato del messaggio precedente: quando sono andato a sistemarlo, dopo qualche minuto un messaggio mi ha bloccato dicendomi che non potevo più modificare il messaggio...

    PG
     
  12. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Caro Paolog
    Non comprendo i perche' dei tuoi clienti, nel voler fare questa cosa, ma comunque non interessa.
    Puoi tranquillamente fare la stipula , con il prezzo pieno, non annullando nemmeno la proposta all'ufficio entrate, basta se volete scrivere due righe dove si dice che i soldi versati in data tal de tali, sono stati restituiti, il venditore fa un assegno di restituizione, sottoscrivono questa cosa tra di loro e stipulano.
    Non vedo le conseguenze, di nessun genere.
    Anche perche' l'acquirente dovra' comunque riavere la somma versata indietro.
    Cordialmente
    Noel
     
  13. paolog

    paolog Ospite

    Ringrazio doverosamente tutti coloro che si sono adoperati nel rispondere.

    Cerco di approfondire presso la locale Agenzia delle Entrate e nell'ambito degli studi legali di mia conoscenza.


    PG
     
  14. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Piccolo inciso a chiusura, se mi consentite ..... :occhi_al_cielo:
    è nostra abitudine (intendendo con ciò gli utenti "scriventi" del forum), quando si incontrano situazioni anche leggermente dissimili dalla prassi comune e dopo aver dato il nostro parere, consigliare comunque di rivolgersi ad un professionista della materia. Ciò per il rispetto che abbiamo per il richiedente, per la complessità della materia e per la sempre presente possibilità di errore! :D

    ;)
     
  15. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    una curiosita'...in mezzo a questa equazione di 6° :shock: grado...che a einstein gli fa na beep...la registrazione sul libro antiriciclaggio...dei modi ,tempi e termini pagamento...come ci si regola?
     
  16. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    A be bisogna farle per forza!
     
  17. daniart

    daniart Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    E' chiaro che per un qualsiasi consulto (non astrale) :D uno possa chiedere agli agenti immobiliari, anche se qui non si capisce se paolog è un AI o meno. Ma proprio per questo è altrettanto chiaro che è sempre meglio verificare presso un legale, notaio e agenzia delle entrate perchè di fatto sono parti interessate a rendere la cosa regolare.
    Al di lò della stranezza o meno, un contratto se registrato è registrato oltrettutto se seguito da un rogito notarile. Sulle proposte e preliminari c'è la solita frase i rito "...per se' persona fisica o giuridica da nominare all'atto notarile." o simile.
    Se le persone sono medesime, e sempre che non dica una stupidata, l'atto essendo l'ultimo contratto firmato in senso temporale va a sostituire i precedenti che in pratica si annullano da soli.
    Se poi il problema sono gli/l'assegno di caparra be non so che dirti perchè c'è anche l'antiriciclaggio e poi se è stato incassato traccia c'è e rimane. Forse con bonifici di restituzione della somma dove come causale si dice restituzione somma ma non credo che la cosa sia molto credibile.
     
  18. paolog

    paolog Ospite

    Stai sottovalutando gli Agenti Immobiliari: l'esperienza conta.

    Ovviamente l'ultima parola spetta a un legale o al notaio, ma se ho chiesto qui è perchè confido nella possibilità che un Agente Immobiliare abbia già affrontato la questione e possa avere indicazioni utili.

    Non sono Agente Immobiliare (e neanche procacciatore o mediatore o sensale o altro).

    Perfettamente daccordo e come ho già specificato ritengo la collaborazione con gli Agenti Immobiliari fruttuosa per tutte le parti.

    La possibilità di nominare il soggetto all'atto (rogito) nella proposta d'acquisto c'è (l'ho lasciato sottinteso), tuttavia non ho chiarezza giuridica su quanto ho richiesto.

    Può anche essere ma siamo sempre nell'incertezza.

    Appunto, questo è il nocciolo della questione!

    Sto partendo, intanto, per un viaggetto alla locale Agenzia delle entrate: sentiamo loro quale opinione hanno.


    PG
     
  19. angeloberti

    angeloberti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    ATTENZIONE:
    Se ci sarà difformità tra le somme sottoscritte nella proposta registrata e quanto dichiarato a stipula, l'atto di annullamento equivarrebbe ad una autodenuncia, l'agenzia delle entrate sguazza in queste contraddizioni!
    Tenete presente che la proposta di acquisto, registrata ha valenza di preliminare, pertanto sarebbe come annullare un compromesso ... secondo me l'Agenzia delle Entrate potrebbe chiedere verifica degli atti: a quale titolo sono stati effettuati pagamenti?
    Sconsiglio l'annullamento!
     
  20. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

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