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  1. luxio

    luxio Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a Tutti.
    Spero che qualcuno, sebbene le tematiche siano state ampiamente dibattute, cortesemente mi risponda.
    Nel dicembre 2010 ho avanzato una proposta d'acquisto.
    Ho contestualmente rilasciato un assegno, come caparra, ad uno dei quattro eredi venditori, per mezzo dell'agenzia di un noto franchising immobiliare.
    Condizioni per l'acquisto: concessione di un mutuo a mio favore e regolarità urbanistica dell'immobile.
    Poi direttamente al rogito senza ulteriori preliminari.
    Scadenza validità della mia proposta fine marzo 2011.
    La proposta è stata accettata e controfirmata, da tutti e quattro i venditori coeredi, entro i 15 gg. stabiliti.
    Però, all'approssimarsi dello scadere della proposta d'acquisto, la situazione è questa:
    1.l'assegno come caparra è ancora da incassare;
    2.per non “creare ostacoli” di sorta e concludere presto l'acquisto, ho richiesto il mutuo prima casa, tramite una finanziaria collegata alla stessa catena di agenzie immobiliari;
    3.la Banca prescelta mi concederebbe il mutuo;
    4.il Perito della Banca (pagato di tasca mia) ha effettuato il prescritto sopralluogo dell'immobile, richiedendo varia documentazione successoria/urbanistica/catastale e di cui l'Agente immobiliare si è fatto carico di consegnare al più presto;
    5.la documentazione richiesta per il rogito, ma anche prescritta per la concessione del mutuo, non è ancora disponibile o risulta da regolarizzare;
    6.ho sollecitato più volte l'intermediario, telefonicamente e via email, affinché i venditori provvedano al più presto ad espletare le formalità di loro competenza e concludere la compravendita;
    7.l'annuncio dell'immobile è tuttora in bella mostra sul sito dell'agenzia, con il forte sospetto che abbiano continuato a farlo visionare, nella speranza di venderlo ad un prezzo più alto.
    A questo punto, cosa dovrei fare?
    a)Attendere in trepidante silenzio il naturale evolversi degli eventi ?
    b)Richiedere un prolungamento della mia proposta o avanzarne un'altra ?
    c)Oppure, come penso sia più giusto e corretto che lo faccia la controparte, inadempiente ?
    d)Ed in quali termini?
    e)Posso tirarmi indietro e chiedere il doppio della caparra ed il rimborso delle spese sostenute ?
    f)Devo comunque le commissioni all'Agente?
    Grazie in anticipo a tutti coloro che vorranno rispondermi.
     
  2. imported_bubù

    imported_bubù Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ti consiglio di mandare una raccomandata all'ag. ed al propietario con la richiesta dei documenti mancanti informandoli che scaduti i termini,descriti nel preliminare, ti vedrai costretto a risolvere il contratto con richiesta danni .
    L'ag la devi pagare .Le provviggioni maturano all'accettazione della proposta ,salvo patto diverso.
    Non vedo il motivo di fare altre proposte visto che è stata già accettata la prima
    Scaduti i termini ,facendoti assistere da un legale, chiederai il doppio della caparra o i danni .


    Ciao bubù
     
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  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L'assegno per fortuna non è stato ancora incassato, perchè hai fatto una proposta condizionata al rilascio del mutuo e alla regolarità urbanistica e questo è ben fatto.

    Ormai siamo alla scadenza, per cui ti conviene scrivere alla proprietà (a tutti gli eredi) e all'agenzia, confermando il tuo interesse e di avere effettuato tutte le procedure necessarie per poter rispettare la scadenza.
    Ricordagli che sono inadempienti per non aver fornito tutte le documentazioni necessarie in tempo utile e per non averti tenuto al corrente delle eventuali problematiche, pur avendo accettato la proposta, per cui gli fissi un altro termine perentorio pretendendo una risposta scritta....

    Prova così, anche se mi sa che ci sono problemi di difformità...

    Silvana
     
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  4. luxio

    luxio Membro Junior

    Privato Cittadino
    Carissimi,
    grazie per le risposte.
    Mi sa tanto che dovrò, purtroppo anche se a malincuore, procedere secondo quanto da Voi consigliato (diciamo messa in mora con raccomandata alla agenzia ed ai venditori).
    Quello che mi rode di più, è il dover comunque riconoscere all'agenzia un compenso per il suo comportamento diciamo quantomeno "facilone" (per non dire omissivo o in malafede), che pur di "agevolare" l'affare (e soprattutto, a questo punto, l'incasso delle loro provvigioni) abbia sottaciuto sulle reali problematiche gravanti sull'immobile, sottovalutando di proposito la situazione e non adoperandosi successivamente, in maniera decisa ed efficace, nei confronti dei venditori, affinché si sistemassero le cose e si completasse l'operazione di compravendita regolarmente entro i termini pattuiti. E tutto ciò, pur prospettando le cose diversamente, fin dall'inizio.
    Un' ultima cosa avrei da chiedervi: nel caso non conoscessi l'esatto recapito, potrei inviare, anche se immagino non consigliabile, le raccomandate destinate ai singoli venditori presso la sede dell'agenzia immobiliare che provvederà agirarle agli interessati ?
    Grazie, sempre.
    Vi farò sapere.
     
  5. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Fai una ricerca in Comune e verrai a sapere l'esatto indirizzo dei proprietari.
    Se trovi difficoltà vai all'agenzia e te li fai dare.
    E' al loro indirizzo che devi inviare la diffida.
     
  6. imported_bubù

    imported_bubù Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Scusa ma sulla proposta non ci sono gli indirizzi ? Strano!!!!!!!!!!!!
    La a/r la devi inviare ,per conoscenza ,anche all'ag. Per esperienza ti consiglio di contattare un legale .
    La proposta se non ci sono gli estremi potrebbe essere anche nulla ,e la faccenda prenderebbe un'altra piega.
    Se tu puoi dimostrare che l'ag. sapesse il tutto chiami in causa anche loro ribadisco vai da un legale saprà lui come fare.


    Ciao bubù
     
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  7. luxio

    luxio Membro Junior

    Privato Cittadino
    In effetti, facendo attenzione anche su questo aspetto, sulla proposta sono riportati solo i cognomi dei venditori e questa mi è stata restituita, dall'agente, firmata da tutti i presunti coeredi, che ho potuto desumere soltanto dall'atto di provenienza (atto di successione, anche se questo è da regolarizzare in seguito a variazioni catastali da apportare) fornitomi contestualmente.
    Dallo stesso documento, potrei anche ricavare l'ultimo indirizzo di residenza dei coeredi/venditori e mandare lì le raccomandate.
    Avrei anche voluto chiedervi, in base alla vostra esperienza, se fosse meglio inviare le raccomandate prima della scadenza della mia proposta oppure successivamente e se non fosse disponibile, da qualche parte una traccia del testo da inviare ai destinatari, qualora non volessi coinvolgere, almeno in questa fase, anche un legale.
    Ma visto come si stanno prospettando le cose (agente reticente, che opera magari senza il mandato di tutti gli interessati e senza esclusiva), credo proprio sia necessario un legale, o per lo meno fare scadere la proposta prima di concedere una proroga. O sbaglio ?!
    A tal proposito, ricordo anche, che alla mia richiesta di visionare l'incarico affidatogli per la vendita, l'agente ha più volte tergiversato e driblato la richiesta, adducendo che fosse un atto che interessava, per la famosa privacy e per evitare che potessi prendere contatti diretti (boh?!), solo lui ed i venditori.
    Grazie sempre, per qualsiasi risposta.
    Cordialità.
     
  8. imported_bubù

    imported_bubù Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Mandato o meno non cambia nulla .Ti consiglierei di fare subbito la a/r con richiesta documenti a propietà ed ag.
    Comunque vai tranquillo ,nella peggiore delle ipotesi il mutuo non passa.......... e tu riprendi l'ass. senza pagare nemmeno l'ag.


    Ciao bubù

    Aggiunto dopo 18 minuti :

    RACCOMANDATA A/R

    Oggetto: Richiesta documentazione
    Spettabile,
    con la presente, io sottoscritto______________________, nato a_________________ il _________ domiciliato in_____________________________ tel./fax/E-mail ________________
    dopo aver chiesto per vie informali copia della documentazione senza successo, vengo a richiedervi formalmente copia della seguente documentazione:
    Ricordiamo che in mancanza di tale documentazione non sarà possibile procedere con l'atto di vendita e quindi vi riterremo responsabili
    Distinti Saluti

    Firma
    _____________




    Ciao bubù
     
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  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La raccomandata la invierei subito, rilevando gli indirizzi - come hai detto - dalla successione.

    Aggiungerei in fondo al testo consigliato da Bubù:
    " e quindi vi riterremo responsabili di inadempienza contrattuale, con tutte le conseguenze legali che questo comporta".

    Silvana
     
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  10. luxio

    luxio Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie !!!
     
  11. imported_bubù

    imported_bubù Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    :ok::ok::ok: Sempre più professionale puntuale e precisa

    Ciao bubù
     
  12. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Grazie Silvana
     
  13. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Concordando con i colleghi, dopo "io sottoscritto" aggiungerei: "con riferimento alla proposta da voi accettata in data circa la vendita dell'immobile in..........., via.........................., tramite l'agenzia......................"
    Inoltre indicherei anche il tempo concesso per consegnare la documentazione, ad esempio: "entro 7 giorni dalla data di ricezione della presente raccomandata".
     
    A Bagudi e luxio piace questo messaggio.
  14. luxio

    luxio Membro Junior

    Privato Cittadino
    Carissimi salve,
    ho provveduto ad inviare le raccomadate per mettere "in mora", come suggeritomi, la parte venditrice (compresa l'agenzia).
    Quest'ultima ha richiesto, ufficilamente per raccomandata, un ulteriore periodo (oltre un mese !) per sistemare tutti gli incartamenti necessari per il rogito.
    A questo punto mi chiedevo se avessi l'obbligo di rispondere, sempre per raccomandata, per accettare o meno la proposta avanzatami ed eventualmente se potessi farlo con qualche riserva od ulteriore clausola sospensiva a mia tutela.
    Inoltre, vorrei capire meglio quale sarebbe il ruolo dell'agente immobiliare ( o meglio intermediario ) in questa fase.
    Sempre grazie ed un caloroso saluto.
     
  15. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se l'immobile ti interessa ancora, rispondi che attenderai la scadenza indicata, dopo di che nulla ricevendo, agirai di conseguenza.
    Il ruolo dell'agente immobiliare in questa fase è prezioso (se si attiva) per sollecitare i proprietari alla consegna della documentazione.
    Documentazione che, ripeto, avrebbe già dovuto avere in agenzia.
     
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