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  1. wilmina

    wilmina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho firmato una proposta d'acquisto senza clausola sospensiva pur essendo, l'acquisto della casa, legato alla concessione del mutuo. Contestualmente ho emesso un assegno di € 5000 intestato al proprietario dell'immobile. La proposta è stata accettata e l'assegno incassato dal proprietario dell'immobile, inoltre è previsto un ulteriore acconto di € 35000.
    Nel preliminare posso inserire la clausola sospensiva ? se si è possibile sapere dove posso reperire una scrittura che la prevede? e in questo caso l'acconto è da considerarsi quale cauzione o sempre come acconto ? Grazie
     
  2. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    la proposta e' gia' un preliminare quando il venditore firma per accettazione.
    se hai firmato una proposta che rimanda ad un preliminare quella proposta e' NULLA.
    preliminare del preliminare.
    se non ti danno il mutuo puoi ancora cavartela senza danni perche' il contratto non avrebbe validita' e non dovresti pagare la provvigione e ti dovrebbe essere restituita la caparra.
    Se hai firmato una proposta che rimanda al rogito e' valida ma se non hai messo la clausola sospensiva, e' gia' tardi.
    se la banca non ti dovesse dare il mutuo sarai costretto a pagare l'agenzia e perdere la caparra.
     
  3. wilmina

    wilmina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Infatti è indicato che la proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare) non appena il proponente avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del venditore, in tal caso la somma da deposito fiduciario diverrà caparra confirmatoria. Viene però indicato anche che è facoltà delle parti riprodurre in occasione del successivo pagamento, il contenuto del presente contratto al fine di aggiungervi gli aspetti non disciplinati nello stesso.
    Quindi posso in tale occasione inserire la clausola sospensiva ? o nella peggiore delle ipotesi (non concessione del mutuo) perdo i 5000 euro più il compenso dell'agente immobiliare?
     
  4. patrizia581958

    patrizia581958 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La proposta l'ha fatta l'acquirente, il venditore firma per accettazione e la proposta diventa preliminare alla controfirma del proponente l'acquisto cioe' alla terza firma, altrimenti rimane una proposta di acquisto. :p
     
  5. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Caro ccc1956, la tua è un'informazione giusta, ma incompleta. Volendo vedere bene la cosa, si potrebbe dire anche fuorviante.

    In questo ed in molti altri post continui a dire:
    Falso. Per due ragioni. In primis, quasi mai troverai un contratto (le agenzie usano contratti "standard", quasi sempre) che esplicitamente dice che c'è l'obbligo di sottoscrivere un altro preliminare, ma come nel caso di Wilmina, quasi sempre troverai la dicitura "è facoltà delle parti...."
    Ma, ammesso che addirittura il mediatore abbia scritto di suo pugno un impegno a sottoscrivere un altro contratto (guarda, mettiamoci proprio nell'identico caso della sentenza di Cassazione), la tua informazione è inesatta. La parte che riterrà di aver subito un torto dovrà andare dal giudice. Sia in teoria, che in pratica, perché il venditore potrà non voler restituire l'assegno. Non è tutto automatico. E' una delle possibilità, e per come la vedo io, non è la migliore (salvo il caso in cui non ci sai proprio altro da fare).

    In particolare, è fuorviante dire a Wilmina, o a persone che come lei spesso hanno lamentato questo o problemi simili, che c'è, come prima ipotesi, questa del preliminare del preliminare. E' fuorviante perché, chi non è esperto, si basa su quanto si è detto verbalmente (ed in tutte le agenzie, o quasi, si dà per scontato che poi si scrive tutto meglio attraverso un preliminare, impostando malissimo la compravendita) rispetto a quanto è scritto nel contratto stesso, che poi è l'unica cosa che vale, per le compravendite immobiliari.

    Il problema va girato al contrario. E' sempre giusto quando affermi che "una proposta controfirmata, con conoscenza della parte proponente è già un preliminare" (art. 1326 c.c.). Ma questo non equivale in modo perentorio a dire che "se hai firmato una proposta che rimanda ad un preliminare quella proposta è NULLA". La differenza è sottile, ma sostanziale. Per i motivi su esposti.

    Secondo me su questo forum dobbiamo fare campagna affinché si prevengano certe situazioni, e non "incitare" le persone a verificare se il contratto è nullo/annullabile o meno. Come abbiamo visto (non in questa discussione) molti poi ci marciano su!

    Poiché sei sempre molto attento e puntuale nei tuoi interventi, ti inviterei a mettere l'accento certamente sul

    @Wilmina:
    Purtroppo hai beccato uno dei tanti agenti che è interessato solo a fare cassa. Nel caso tu non ottenga il mutuo, perderai la caparra e dovrai la provvigione, stando alla legge. A questo punto, innanzitutto non anticipare altri soldi, anche se come acconto, e non firmare altre carte (a meno che l'agenzia ed il venditore non accettino la clausola, ma dubito fortemente). Poi, se malauguratamente la banca ti negasse il mutuo, cerca di trovare un accordo bonario con l'agenzia ed il venditore. Se sono persone coscienziose, potrebbero restituirti anche tutti i soldi. In realtà, il venditore, a mio parere, avrebbe ragione a trattenersi la caparra, poiché lui ha accettato la tua proposta, non ha alcuna colpa. Il dolo o la leggerezza è dell'AI.

    Caro ccc1956, la tua è un'informazione giusta, ma incompleta. Volendo vedere bene la cosa, si potrebbe dire anche fuorviante.

    In questo ed in molti altri post continui a dire:
    Falso. Per due ragioni. In primis, quasi mai troverai un contratto (le agenzie usano contratti "standard", quasi sempre) che esplicitamente dice che c'è l'obbligo di sottoscrivere un altro preliminare, ma come nel caso di Wilmina, quasi sempre troverai la dicitura "è facoltà delle parti...."
    Ma, ammesso che addirittura il mediatore abbia scritto di suo pugno un impegno a sottoscrivere un altro contratto (guarda, mettiamoci proprio nell'identico caso della sentenza di Cassazione), la tua informazione è inesatta. La parte che riterrà di aver subito un torto dovrà andare dal giudice. Sia in teoria, che in pratica, perché il venditore potrà non voler restituire l'assegno. Non è tutto automatico. E' una delle possibilità, e per come la vedo io, non è la migliore (salvo il caso in cui non ci sai proprio altro da fare).

    In particolare, è fuorviante dire a Wilmina, o a persone che come lei spesso hanno lamentato questo o problemi simili, che c'è, come prima ipotesi, questa del preliminare del preliminare. E' fuorviante perché, chi non è esperto, si basa su quanto si è detto verbalmente (ed in tutte le agenzie, o quasi, si dà per scontato che poi si scrive tutto meglio attraverso un preliminare, impostando malissimo la compravendita) rispetto a quanto è scritto nel contratto stesso, che poi è l'unica cosa che vale, per le compravendite immobiliari.

    Il problema va girato al contrario. E' sempre giusto quando affermi che "una proposta controfirmata, con conoscenza della parte proponente è già un preliminare" (art. 1326 c.c.). Ma questo non equivale in modo perentorio a dire che "se hai firmato una proposta che rimanda ad un preliminare quella proposta è NULLA". La differenza è sottile, ma sostanziale. Per i motivi su esposti.

    Secondo me su questo forum dobbiamo fare campagna affinché si prevengano certe situazioni, e non "incitare" le persone a verificare se il contratto è nullo/annullabile o meno. Come abbiamo visto (non in questa discussione) molti poi ci marciano su!

    Poiché sei sempre molto attento e puntuale nei tuoi interventi, ti inviterei a mettere l'accento certamente sul

    @Wilmina:
    Purtroppo hai beccato uno dei tanti agenti che è interessato solo a fare cassa. Nel caso tu non ottenga il mutuo, perderai la caparra e dovrai la provvigione, stando alla legge. A questo punto, innanzitutto non anticipare altri soldi, anche se come acconto, e non firmare altre carte (a meno che l'agenzia ed il venditore non accettino la clausola, ma dubito fortemente). Poi, se malauguratamente la banca ti negasse il mutuo, cerca di trovare un accordo bonario con l'agenzia ed il venditore. Se sono persone coscienziose, potrebbero restituirti anche tutti i soldi. In realtà, il venditore, a mio parere, avrebbe ragione a trattenersi la caparra, poiché lui ha accettato la tua proposta, non ha alcuna colpa. Il dolo o la leggerezza è dell'AI.
     
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  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Condivido al 110% le considerazioni di Gcaval, che trovo molto serie, circostanziate e ...assennate.

    Non è produttivo ingenerare nei forumisti ultriori elementi di perplessità e diffidenza, per motivazioni puramente di diritto e quindi non espressamente applicabili facilmente.

    Del resto, Gcaval ha motivato punto per punto e io sono d'accordo: bisogna lavorare con i piedi per terra, se non vogliamo perdere anche quel poco di utenza che in questo momento sta cercando casa seriamente !

    Silvana
     
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  7. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ovviamente la mia non è una critica a ccc1956, che stimo come partecipante al forum per le cose molto sensate che spesso esprime. Credo di essere d'accordo con lui quasi sempre. Ci tengo a sottolineare questo.

    Ringrazio Silvana, e sono molto contento che abbia compreso il mio pensiero, visto che all'inizio, anche con lei su questo argomento il dibattito era stato più acceso. Vedo, invece, che ultimamente le nostre posizioni convergono sempre di più..
    :)

    L'importante è che si colga che non sono affatto contro la categoria degli AI, ma solo contro alcuni modi di fare di alcuni/tanti.
     
  8. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
     
  9. tytty

    tytty Membro Junior

    Privato Cittadino
    salve a tutti, premetto che io sono una semplice cittadina che ultimamente sta cercando casa , e guarda caso mi stò imbattendo proprio in una situazione simile ......... e cioè nella non validità di una proposta di acquisto alla quale farà seguito un compromesso...... ora ...... il mio avvocato dice come ccc1956 e cioè che quel tipo di proposte sono nulle !!!!!!
    il mio avvocato è uno stupido ? non credo , visto che mi ha tirato fuori da una situazione a dir poco ingarbugliata, da un costruttore poco chiaro e da un agente furbo e che ha sempre una scusa pronta anche davanti ad evidenze di errori loro di vario genere( nonostante i nostri sforzi di arrivare ad un compromesso che mi tutelasse, e che sono stati vani ), devo dire grazie al mio avvocato di avermi evitato di sacrificare i miei risparmi con dei disonesti..........:applauso::applauso::soldi::applauso::soldi:
     
  10. Abakab

    Abakab Ospite

    Certo ma il vizio di forma non deve diventare un pretesto per annullare accordi che di fatto sono stati accettati in sede di proposta. Non entro nel merito del tuo caso in quanto hai esposto pochi elementi.
     
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  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Approvo e aggiungo: che non sia l'ulteriore modo di mascherare la propria scorrettezza nei confronti degli impegni presi con una presunta "santità da Cassazione " !!!!:rabbia:

    E mi pare che stiamo cominciando a vederrne in giro...

    Silvana
     
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  12. tytty

    tytty Membro Junior

    Privato Cittadino
    beh diciamo che un operaio normale fà dei sacrifici x acquistare una casa, e spera che gli altri siano onesti e facciano cose corrette e trasparenti , ma quando ti accorgi ( sempre che sei ancora in tempo ) è giusto che la santità da cassazione intervenga............ mi sembra piu che lecito quando ne và del tuo denaro sudato con sacrifici ............. occultare errori imbarazzanti e imbrogliare persone oneste tutto per il dio denaro .... beh io non ci stò
     
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  13. Abakab

    Abakab Ospite

    Ciao Tytty
    la mia era un'osservazione in generale e non riferito al tuo caso che non conosco nello specifico e come tale non mi permetto di dare giudizi.
    Quella sentenza in cui si ritiene nullo un' accordo che rimanda ad un ' altro accordo ( preliminare) potrebbe essere uno strumento legale per chi decidesse di non comprare più la casa per motivi anche futili :basta recarsi dall'avvocato . .ma guarda questa proposta rimanda ad un preliminare .. signora tranquilla è nullo .. mandando al diavolo un accordo dietro il quale vi è comunque stato del lavoro da parte dei colleghi ( esistono anche quelli onesti .. credimi!!) e vanificando le speranze da parte dei venditori.
    Spero tu abbia capito il senso del mio intervento.
    Se poi da parte dei colleghi vi è stata la volontà di raggirarti sono/siamo i primi a condannare certi comportamenti e saremmo ben felici che certa gente facesse altro.
    Ciao
    Alessandro
     
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  14. tytty

    tytty Membro Junior

    Privato Cittadino
    anche io spero che ci siano agenti onesti, ma x quello che mi riguarda ho trovato uno che sà il fatto suo x dire cose non vere ( sono venuta a sapere direttamente cose da altri acquirenti che hanno già acquistato e mi hanno detto cose xxxxxx e poi la stessa domanda girata all'agente e mi sento dire yyyyyyy )...... , chiesto anche tutele a mio favore se si vuole procedere con la trattativa , ma anche quella mi è stata negata , insomma una ghigliottina a doppio taglio , a questo punto non mi sento di portare avanti una situazione poco chiara in tutti i sensi , anch'io chiesi una clausola sospensiva in base all'erogazione del mutuo ( visto che il rogito forse e ribadisco forse si sarebbe fatto tra piu di un anno ) mi ha negato pure quella , qualsiasi cosa che mi tutelasse mi è stata negata, ripeto tutte....... :triste::triste:

    scusate la domanda stupida : ma x avere la fideiussione il promissario acquirente deve firmare qualcosa ???????
     
  15. Abakab

    Abakab Ospite

    In quanto proponente le condizioni le detti tu se queste ti vengono negate fai bene a chiudere il discorso.

    Se intendi per fare la fidejussione a garanzia delle cifre versate no non devi firmare nulla. Ci pensa l'impresa che poi ti dovrà consegnare.
     
  16. tytty

    tytty Membro Junior

    Privato Cittadino
    GRazie abakab , Vedi ogni giorno che passa sono sempre piu convinta che mi volevano ingannare, il signor xxxxxxx agente immobiliare voleva che io firmassi una postilla in fondo x ottenere la fidejussione , e questo prima di concludere il compromesso , lui mi disse " guardi x farle capire che qua è tuuto alla luce del sole le faccio ottenere la fidejussione ancor prima di fare il compromesso , cosi arriviamo al compromesso con la fidejussione gia fatta , lei deve firmare il foglio , xche sà..... ora che otteniamio la fidejussione ci vorranno una ventina di giorni " io le dissi di no , che non gli avrei fatto fare un lavoro in piu , visto che non siamo ancora arrivati ad un accordo sul compromesso.......... Carissimo tu un agente cosi come lo chiameresti ????? ( e questa è una delle tantissime cose , ma questa rispetto le altre non conta nulla , giusto x farti capire ) sicuramente gli ho messo il bastone tra le ruote , e loro probabilmente di solito preferiscono e prediligono persone che si fanno abbindolare con le parole , facendo passare in secondo piano il compromesso....... e cosi è successo con altre persone che ora non hanno nessuna tutela , devono solo tacere e aspettare i loro comodi ........... assurdo e incredilie
     
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  17. Abakab

    Abakab Ospite

    La fidejussione deve coprire le somme versate incluse quelle previste per il preliminare e contestualmente viene consegnata, ma mi sembra di capire che al preliminare non ci arriverete essendoti appoggiata ad un legale che provvederà a recuperare le cifre versate in sede di proposta d'acquisto.
     
  18. tytty

    tytty Membro Junior

    Privato Cittadino
    si sò in cosa consiste la fidejussione, ma non concepisco la firma , usando come pretesto la fidejussione ................................... SI l'avvocato c'e ma è entrato in un secondo tempo , quando ho capito palesemente che c'erano molte cose che non funzionavano , e questo avvocato conosce gia x altri motivi la situazione immobiliare in questione, mi stavano mettendo con le spalle al muro, ora invece sono loro con le spalle al muro :shock: ....... GUarda ho fatto di tutto x arrivare ad una conclusione (visto che loro hanno insinuato che io non ero intenzionata all'acquisto) ho chiesto la clausola sospensiva e mi negano tale clausola e io ci passo sopra , chiedo x le spese condominiali a cariico anche del costruttore , mi dicono ok ma dopo sul compromesso non c"e traccia di questo , chiedo una data di presunto rogito ( non c'era ) mi dicono certo !!! ma poi sul compromesso non scrivono niente ( chiesto piu volte) , chiedo chr le opere esterne al rogito devono essere ultimante ...... risposta : no ! , chiedo x il regolamento condominiale , anche quello non si discute , affin'che il costruttore ha la maggioranza decide lui , gli ho detto di scrivere anche che al momento della stipula del rogito le unità immobiliari saranno libere da oneri , o pesi , trascrizioni pregiudizievoli ..ecc ..ecc.... beh nulla di fatto ................................. questo è quello che gli ho chiesto io ma con nessun risultato ,
    quando è intevenuto l'avvocato ha cercato di mediare ancora facendo inserire delle penali x eventuale ritardo ( sono recidivi) e poi ha puntualizzato dei punti da me gia esposti ............ BEH i signori nonostante tutto e davanti alle evidenze non hanno accettato inventando il fatto che non possono creare discrepanze tra i vari acquirenti e cioè avvantaggiare uno piuttosto che un altro ...................... :^^::^^::^^::^^::^^:
     
  19. Abakab

    Abakab Ospite

    Beh mi sembra che le tue richieste da inserire siano più che lecite e l'agente immobiliare ha il dovere di informare le parti di fatti e situazioni che sono di sua conoscenza; non inserendo quanto da te richiesto sul preliminare omette di fatto delle condizioni inducendoti a non sottoscrivere l'accordo. Che dici di organizzare un bell'incontro tra te il tuo legale l'agente e il costruttore ... vedrai che il tutto si risolve ...dentro o fuori!
     
  20. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Stando al tuo sillogismo, qui nessuno ha sostenuto che ccc1956 è uno stupido. Neanche lontanamente pensato. Prima di scrivere certe bestialità leggete bene i commenti sul forum.

    Punto primo. Alle osservazioni di ccc1956 è stato fatto un appunto per cercare di dare l'informazione più corretta, e nessuno ha detto che quanto riportava era infondato. Lui ed io abbiamo sostenuto questa causa per molto tempo.
    Stiamo però notando che molti vorrebbero cavalcare questa sentenza della Cassazione semplicemente per tirarsi fuori da un impegno in cui ci si è obbligati a fare qualcosa. Questa cosa può essere tanto scorretta quanto il fatto di rimandare ad altro contratto l'obbligatorietà delle azioni assunte per la compravendita.

    Punto secondo. Se il tuo avvocato ha detto (e sono certo che non lo ha detto) che il contratto è nullo e te ne puoi andare a casa, senza fare nulla, ti ha presa in giro. Sarà sempre un giudice a decidere se il contratto è nullo. E l'avvocato ha tutto l'interesse di fare una causa. Poi molto probabilmente avrai ragione, le carte lui (l'avvocato) le ha lette, noi no.
    Questo, in ogni caso, non è un buon motivo per dire a chi legge qui sopra di intentare una causa ogni qual volta (a parole) si siano presi degli accordi poi non perfettamente rispettati. Il buon senso è la cosa migliore. Ovviamente, nessun avvocato ti potrà mai dire ciò, perché altrimenti non lavorerebbe.

    Punto terzo. Sono assolutamente contrario al modo di impostare le compravendite in uno o più step. Credo sia una mia "battaglia" da sempre su questo forum. Spero che i disonesti, in tutti i mestieri, non solo AI, vengano smascherati e, prima ancora di essere condannati dalla giustizia (ahimè, quando arriverà), vengano isolati da colleghi e clienti. Che muoiano pure di fame!

    Mi raccomando, non dire che sono contro gli avvocati, perché credo che dalle mie parole si percepisca perfettamente il senso del discorso. Gli avvocati fanno il loro mestiere. Fare una causa non è detto che sia la cosa migliore (ma potrebbe esserlo).
    Per il resto hanno risposto correttamente Silvana e Alessandro.
     
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