wilmina

Nuovo Iscritto
Ho firmato una proposta d'acquisto senza clausola sospensiva pur essendo, l'acquisto della casa, legato alla concessione del mutuo. Contestualmente ho emesso un assegno di € 5000 intestato al proprietario dell'immobile. La proposta è stata accettata e l'assegno incassato dal proprietario dell'immobile, inoltre è previsto un ulteriore acconto di € 35000.
Nel preliminare posso inserire la clausola sospensiva ? se si è possibile sapere dove posso reperire una scrittura che la prevede? e in questo caso l'acconto è da considerarsi quale cauzione o sempre come acconto ? Grazie
 

ccc1956

Membro Senior
Professionista
la proposta e' gia' un preliminare quando il venditore firma per accettazione.
se hai firmato una proposta che rimanda ad un preliminare quella proposta e' NULLA.
preliminare del preliminare.
se non ti danno il mutuo puoi ancora cavartela senza danni perche' il contratto non avrebbe validita' e non dovresti pagare la provvigione e ti dovrebbe essere restituita la caparra.
Se hai firmato una proposta che rimanda al rogito e' valida ma se non hai messo la clausola sospensiva, e' gia' tardi.
se la banca non ti dovesse dare il mutuo sarai costretto a pagare l'agenzia e perdere la caparra.
 

wilmina

Nuovo Iscritto
Infatti è indicato che la proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare) non appena il proponente avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del venditore, in tal caso la somma da deposito fiduciario diverrà caparra confirmatoria. Viene però indicato anche che è facoltà delle parti riprodurre in occasione del successivo pagamento, il contenuto del presente contratto al fine di aggiungervi gli aspetti non disciplinati nello stesso.
Quindi posso in tale occasione inserire la clausola sospensiva ? o nella peggiore delle ipotesi (non concessione del mutuo) perdo i 5000 euro più il compenso dell'agente immobiliare?
 

patrizia581958

Membro Attivo
Agente Immobiliare
La proposta l'ha fatta l'acquirente, il venditore firma per accettazione e la proposta diventa preliminare alla controfirma del proponente l'acquisto cioe' alla terza firma, altrimenti rimane una proposta di acquisto. :p
 

gcaval

Membro Attivo
Professionista
la proposta e' gia' un preliminare quando il venditore firma per accettazione.
se hai firmato una proposta che rimanda ad un preliminare quella proposta e' NULLA.
preliminare del preliminare.
se non ti danno il mutuo puoi ancora cavartela senza danni perche' il contratto non avrebbe validita' e non dovresti pagare la provvigione e ti dovrebbe essere restituita la caparra.

Caro ccc1956, la tua è un'informazione giusta, ma incompleta. Volendo vedere bene la cosa, si potrebbe dire anche fuorviante.

In questo ed in molti altri post continui a dire:
se hai firmato una proposta che rimanda ad un preliminare quella proposta e' NULLA.
preliminare del preliminare.

Falso. Per due ragioni. In primis, quasi mai troverai un contratto (le agenzie usano contratti "standard", quasi sempre) che esplicitamente dice che c'è l'obbligo di sottoscrivere un altro preliminare, ma come nel caso di Wilmina, quasi sempre troverai la dicitura "è facoltà delle parti...."
Ma, ammesso che addirittura il mediatore abbia scritto di suo pugno un impegno a sottoscrivere un altro contratto (guarda, mettiamoci proprio nell'identico caso della sentenza di Cassazione), la tua informazione è inesatta. La parte che riterrà di aver subito un torto dovrà andare dal giudice. Sia in teoria, che in pratica, perché il venditore potrà non voler restituire l'assegno. Non è tutto automatico. E' una delle possibilità, e per come la vedo io, non è la migliore (salvo il caso in cui non ci sai proprio altro da fare).

In particolare, è fuorviante dire a Wilmina, o a persone che come lei spesso hanno lamentato questo o problemi simili, che c'è, come prima ipotesi, questa del preliminare del preliminare. E' fuorviante perché, chi non è esperto, si basa su quanto si è detto verbalmente (ed in tutte le agenzie, o quasi, si dà per scontato che poi si scrive tutto meglio attraverso un preliminare, impostando malissimo la compravendita) rispetto a quanto è scritto nel contratto stesso, che poi è l'unica cosa che vale, per le compravendite immobiliari.

Il problema va girato al contrario. E' sempre giusto quando affermi che "una proposta controfirmata, con conoscenza della parte proponente è già un preliminare" (art. 1326 c.c.). Ma questo non equivale in modo perentorio a dire che "se hai firmato una proposta che rimanda ad un preliminare quella proposta è NULLA". La differenza è sottile, ma sostanziale. Per i motivi su esposti.

Secondo me su questo forum dobbiamo fare campagna affinché si prevengano certe situazioni, e non "incitare" le persone a verificare se il contratto è nullo/annullabile o meno. Come abbiamo visto (non in questa discussione) molti poi ci marciano su!

Poiché sei sempre molto attento e puntuale nei tuoi interventi, ti inviterei a mettere l'accento certamente sul

@Wilmina:
Purtroppo hai beccato uno dei tanti agenti che è interessato solo a fare cassa. Nel caso tu non ottenga il mutuo, perderai la caparra e dovrai la provvigione, stando alla legge. A questo punto, innanzitutto non anticipare altri soldi, anche se come acconto, e non firmare altre carte (a meno che l'agenzia ed il venditore non accettino la clausola, ma dubito fortemente). Poi, se malauguratamente la banca ti negasse il mutuo, cerca di trovare un accordo bonario con l'agenzia ed il venditore. Se sono persone coscienziose, potrebbero restituirti anche tutti i soldi. In realtà, il venditore, a mio parere, avrebbe ragione a trattenersi la caparra, poiché lui ha accettato la tua proposta, non ha alcuna colpa. Il dolo o la leggerezza è dell'AI.

la proposta e' gia' un preliminare quando il venditore firma per accettazione.
se hai firmato una proposta che rimanda ad un preliminare quella proposta e' NULLA.
preliminare del preliminare.
se non ti danno il mutuo puoi ancora cavartela senza danni perche' il contratto non avrebbe validita' e non dovresti pagare la provvigione e ti dovrebbe essere restituita la caparra.

Caro ccc1956, la tua è un'informazione giusta, ma incompleta. Volendo vedere bene la cosa, si potrebbe dire anche fuorviante.

In questo ed in molti altri post continui a dire:
se hai firmato una proposta che rimanda ad un preliminare quella proposta e' NULLA.
preliminare del preliminare.

Falso. Per due ragioni. In primis, quasi mai troverai un contratto (le agenzie usano contratti "standard", quasi sempre) che esplicitamente dice che c'è l'obbligo di sottoscrivere un altro preliminare, ma come nel caso di Wilmina, quasi sempre troverai la dicitura "è facoltà delle parti...."
Ma, ammesso che addirittura il mediatore abbia scritto di suo pugno un impegno a sottoscrivere un altro contratto (guarda, mettiamoci proprio nell'identico caso della sentenza di Cassazione), la tua informazione è inesatta. La parte che riterrà di aver subito un torto dovrà andare dal giudice. Sia in teoria, che in pratica, perché il venditore potrà non voler restituire l'assegno. Non è tutto automatico. E' una delle possibilità, e per come la vedo io, non è la migliore (salvo il caso in cui non ci sai proprio altro da fare).

In particolare, è fuorviante dire a Wilmina, o a persone che come lei spesso hanno lamentato questo o problemi simili, che c'è, come prima ipotesi, questa del preliminare del preliminare. E' fuorviante perché, chi non è esperto, si basa su quanto si è detto verbalmente (ed in tutte le agenzie, o quasi, si dà per scontato che poi si scrive tutto meglio attraverso un preliminare, impostando malissimo la compravendita) rispetto a quanto è scritto nel contratto stesso, che poi è l'unica cosa che vale, per le compravendite immobiliari.

Il problema va girato al contrario. E' sempre giusto quando affermi che "una proposta controfirmata, con conoscenza della parte proponente è già un preliminare" (art. 1326 c.c.). Ma questo non equivale in modo perentorio a dire che "se hai firmato una proposta che rimanda ad un preliminare quella proposta è NULLA". La differenza è sottile, ma sostanziale. Per i motivi su esposti.

Secondo me su questo forum dobbiamo fare campagna affinché si prevengano certe situazioni, e non "incitare" le persone a verificare se il contratto è nullo/annullabile o meno. Come abbiamo visto (non in questa discussione) molti poi ci marciano su!

Poiché sei sempre molto attento e puntuale nei tuoi interventi, ti inviterei a mettere l'accento certamente sul

@Wilmina:
Purtroppo hai beccato uno dei tanti agenti che è interessato solo a fare cassa. Nel caso tu non ottenga il mutuo, perderai la caparra e dovrai la provvigione, stando alla legge. A questo punto, innanzitutto non anticipare altri soldi, anche se come acconto, e non firmare altre carte (a meno che l'agenzia ed il venditore non accettino la clausola, ma dubito fortemente). Poi, se malauguratamente la banca ti negasse il mutuo, cerca di trovare un accordo bonario con l'agenzia ed il venditore. Se sono persone coscienziose, potrebbero restituirti anche tutti i soldi. In realtà, il venditore, a mio parere, avrebbe ragione a trattenersi la caparra, poiché lui ha accettato la tua proposta, non ha alcuna colpa. Il dolo o la leggerezza è dell'AI.
 

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Condivido al 110% le considerazioni di Gcaval, che trovo molto serie, circostanziate e ...assennate.

Non è produttivo ingenerare nei forumisti ultriori elementi di perplessità e diffidenza, per motivazioni puramente di diritto e quindi non espressamente applicabili facilmente.

Del resto, Gcaval ha motivato punto per punto e io sono d'accordo: bisogna lavorare con i piedi per terra, se non vogliamo perdere anche quel poco di utenza che in questo momento sta cercando casa seriamente !

Silvana
 

gcaval

Membro Attivo
Professionista
Ovviamente la mia non è una critica a ccc1956, che stimo come partecipante al forum per le cose molto sensate che spesso esprime. Credo di essere d'accordo con lui quasi sempre. Ci tengo a sottolineare questo.

Ringrazio Silvana, e sono molto contento che abbia compreso il mio pensiero, visto che all'inizio, anche con lei su questo argomento il dibattito era stato più acceso. Vedo, invece, che ultimamente le nostre posizioni convergono sempre di più..
:)

L'importante è che si colga che non sono affatto contro la categoria degli AI, ma solo contro alcuni modi di fare di alcuni/tanti.
 

ccc1956

Membro Senior
Professionista
Caro ccc1956, la tua è un'informazione giusta, ma incompleta.
Ma, ammesso che addirittura il mediatore abbia scritto di suo pugno un impegno a sottoscrivere un altro contratto (guarda, mettiamoci proprio nell'identico caso della sentenza di Cassazione), la tua informazione è inesatta. La parte che riterrà di aver subito un torto dovrà andare dal giudice. Sia in teoria, che in pratica, perché il venditore potrà non voler restituire l'assegno. Non è tutto automatico. E' una delle possibilità, e per come la vedo io, non è la migliore (salvo il caso in cui non ci sai proprio altro da fare).
/QUOTE]


Era implicito.
la mia informazione e' giusta solo che e' sottointeso che poi uno per risolvere la faccenda debba andare da un avvocato e poi dal giudice.
e questo non accadrebbe se tanti Agenti Immobiliari si informassero meglio.
 

tytty

Membro Junior
salve a tutti, premetto che io sono una semplice cittadina che ultimamente sta cercando casa , e guarda caso mi stò imbattendo proprio in una situazione simile ......... e cioè nella non validità di una proposta di acquisto alla quale farà seguito un compromesso...... ora ...... il mio avvocato dice come ccc1956 e cioè che quel tipo di proposte sono nulle !!!!!!
il mio avvocato è uno stupido ? non credo , visto che mi ha tirato fuori da una situazione a dir poco ingarbugliata, da un costruttore poco chiaro e da un agente furbo e che ha sempre una scusa pronta anche davanti ad evidenze di errori loro di vario genere( nonostante i nostri sforzi di arrivare ad un compromesso che mi tutelasse, e che sono stati vani ), devo dire grazie al mio avvocato di avermi evitato di sacrificare i miei risparmi con dei disonesti..........:applauso::applauso::soldi::applauso::soldi:
 
A

Abakab

Ospite
e cioè nella non validità di una proposta di acquisto alla quale farà seguito un compromesso...... ora ...... il mio avvocato dice come ccc1956 e cioè che quel tipo di proposte sono nulle !!!!!!

Certo ma il vizio di forma non deve diventare un pretesto per annullare accordi che di fatto sono stati accettati in sede di proposta. Non entro nel merito del tuo caso in quanto hai esposto pochi elementi.
 

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