Proposta d'Acquisto vincolata alla concessione del mutuo

buongiorno a tutti..
vi espongo il mio problema:la mia proposta d'acquisto datata 15/10 e accettata dal venditore,era vincolata all'approvazione del mutuo entro 15 giorni dalla firma della stessa,termine stabilito dall'agenzia.Trascorsi i 15 giorni la banca non mi dava ancora risposta,dopo circa un mese mi dice che si', mi puo erogare il mutuo per l'importo richiesto.Dopo la perizia,eseguita il 7/12 e che risulta abbondantemente inferiore alle previsioni dell'agenzia,giustamente la banca mi informa che la cifra erogabile è ben inferiore a quella richiesta.A questo punto l'agenzia cambia completamente atteggiamento, che mi limito a definire solo poco educato x non mettermi al loro livello,e pur non chiedendomi la provvigione mi dice che la caparra versata posso considerarla persa.Ora il venditore mi impone di stipulare il contratto definitivo, pena la perdita della caparra,visto che i termini sono trascorsi (preliminare 20/11 e rogito entro 31/12) senza ricevere da me alcuna comunicazione.Aggiungo che l'agenzia è sempre stata al corrente di ogni sviluppo della trattativa e che a mio parere spettava loro il compito di informare la parte venditrice.. senno' che ci sta a fare?Io vorrei solo riavere il mio assegno.

 

Io non so cosa hai scritto nella Proposta di Acquisto ma di solito la caparra è a fondo perduto (SEMPRE !)

 

Cio' premesso.... e "aborrendo" la sentenza emessa da gianluca, si potrebbe essere maggiormente specifici nel presentare richieste di questo genere, cosicché da facilitare risposte più esaurienti?

Per esempio: prezzo dell'immobile, caparra versata, importyo di mutuo richiesto, importo di mutuo dichiarato concedibile dalla banca a seguito di perizia.

Un conto è se il mutuo non viene concesso; diverso se la banca non concede interamente il mutuo perché magari è stato richiesto del 140% superiore al costo casa.... è un'ipotesi!

 

Anche mettendo la sospensiva la caparra è persa.
Io nel compromesso posso anche scrivere che il contratto sia subordinato all'erogazione del mutuo (e questo mi garantisce che il venditore non chieda l'esecuzione forzata) ma la caparra è persa.

Anche perchè ce lo vedete un venditore che dica: "va bene io mi vincolo con te per 3 - 4 mesi poi se non ti fanno la delibera abbiamo scherzato e amici come prima?" o un'agenzia immobiliare che lavora e poi non si fa pagare la commissione.

Pensare di essere garantiti al 100% da quella sospensiva è una follia, nessuno restituirebbemai la caparra.

 

da che ne so io, e sono solo 13 anni che faccio sto lavoro , e sono solo 13 anni che ho a che fare con compravendite con mutuo, la caparra te la devono restituire...gianluca....vebbè...ti hanno gia' risposto

 

Gianluca davvero, le sospensive e le risolutive servono proprio per regolamentare i contratti "incerti", con la risolutiva l'agente immobiliare salvaguardia il suo operato la sua "provvigione", ma deve essere talmente onesto da spiegarlo ai clienti, sia venditore che acquirente.

 

Allora se uno non paga la caparra fino alla risoluzione della sospensiva sono daccordo con voi.
Della serie oggi facciamo il compromesso (agratis) io ti dico che ho bisogno di un mese per la delibera e la caparra (anticipo) te la do tra un mese solo a delibera ottenuta, e quindi tu venditore e tu AI non vedete una lira da me.

Però io non so quanti venditori (e quanti AI) siano disposti a firmare un compromesso (e a vincolarsi seriamente) senza vedere il becco di un quattrino.

Se, come succede nel 99% dei casi, uno paga la caparra il giorno del compromesso voglio vedere il venditore che la restituisce. Si apre un contenzioso legale e secondo me l'acquirente si scorda la caparra.

Detto questo aggiungo, che stando così le cose, perchè un venditore si dovrebbe accolare i rischi del mutuo dell'acquirente? Perchè mai si dovrebbe impegnare gratuitamente?

Voi AI il giorno del compromesso non chiedete la provvigione o parte di essa? Poi la restituite? O vi fate pagare quando la banca delibera? Vi accolate i rischi mutuo dei vostri clienti?

 

io mi faccio pagare quando l'affare è concluso...indi per cui in questo caso, delibera+perizia ok....clausola sospensiva decade..contratto chiuso ...la caparra non la consegno finchè non si hanno delibera e perizia

 

E invece funziona proprio così........in caso di condizione sopspensiva il contratto non è concluso fino al verificarsi della condizione che dovra avvenire nei tempi e modi indicati !!....e pertanto anche il mediatore, in tal caso, matura la provvigione al verificarsi della condizione.
Purtoppo il problema è un'altro ......tutti i compratori voglion inserire la clausola sospensiva (anche quando non ce ne sarebbe necessità) e molti venditori non intendono più vedersi sottoporre proposte condizionate ai Mutui.....ovvero quando sei sicuro di avere il mutuo fai la tua offerta....ma fino ad allora voglio cobntinuare a proporre il mio immobile in vendita!

 

Quindi Marco tu il giorno del compromesso fai firmare un documento al venditore in cui lui si vincola a NON vendere a nessun altro quella casa, tu stesso ti vincoli smettendo di farla vedere ad altri possibili acquirenti interessati e il compratore invece è libero e felice mettendo dei soldi in un fondo di garanzia che voi non potete toccare?

Magari poi chi doveva comprare quella casa cambia idea perchè la casa non gli piace più: fa in modo di non farsi deliberare il mutuo (basta mettersi in cattiva luce con la banca e di questi tempi non è difficile) e poi si fa ridare i soldi messi sul fondo.

Il venditore (che magari aveva bisogno di quella vendita) non vede un soldo e in tutto questo ha perso solo un mucchio di tempo... Senza contare che nel frattempo può aver perso anche altri acquirenti più solidi (quindi c'è un danno veero e proprio).

Forse a Torino funziona così io a Roma non ho trovato nessuno che lavori in questo modo.
Detto questo quante volte ti è capitato concretamente di restituire i soldi da te depositati? Come hanno reagito i venditori?

 

assolutamente no..io faccio fare la proposta condizionata al mutuo..quando poi ho delibera e esito favorevole della perizia,faccio compromesso, verso le somme e ,se possibile , prendo provv...

 

mai...e i venditori sanno che per un tempo che solitamente non supera i 15 gg, devono aspettare...visto che faccio parte di un franchising, sfrutto il nostro ramo mutui (ancora per poco) e rompo loro le cosiddette per avere la risposta il piu' presto possibile..a roma, dove il mio socio ha lavorato per 6 mesi, lavorava paru paru a me...che non dico essere il modo piu' corretto e giusto ma in 13 anni mai e dico mai e sottolineo MAI avuto casini ...

 

Ma non so. Intanto 15 giorni per la delibera mi sembrano proprio pochi a meno che la banca non ti conosca. Ovvio poi che i venditori possono accettare tutte le condizioni oppure no.

A Roma io non ne ho visto uno di venditore disposto a vendere al buio senza il conquibus.
Io credo sia giusto dare una caparra (magari piccola se si teme di non avere il mutuo) per far vedere la serietà della propria proposta: in fondo nessuno ci obbliga nemmeno a comprarle le case.

 

Grazie a tutti x le opinioni espresse riguardo la mia situazione...vorrei un parere su un paio di cose scoperte di recente:quella che l'agenzia ha sempre definito proposta di acquisto è in realta' un preliminare:la caparra è definita confirmatoria,la data indicata nella proposta e che l'agenzia ha sempre definito come termine x la stipula del preliminare in realta' si riferisce al versamento di un assegno ad integrazione della caparra, etc etc.. Ero scettico ma mi dicono:fidati di noi, qua si lavora cosi'.Inoltre,su loro consiglio,vincolo la proposta alla concessione del mutuo.Solo che ,avendo esaurito la spazio dedicato alle note nel modulo,la clausola viene inserita a pie' pagina, sotto allo spazio x le firme.Non lo trovo neanche strano, è l' unico spazio rimasto(che ingenuo).Bene,mi dicono,adesso vediamo di farla accettare al venditore.E lui accetta,peccato che gli fanno apporre la firma sopra e non sotto la clausola,non so se volutamente o x negligenza.Quindi, ho firmato un preliminare, la clausola non è valida xchè non sottoscritta,la banca non mi concede il mutuo richiesto e io ci rimetto la caparra. Che dovrei fare secondo voi? A parte svegliarmi un po' prima?

 

Chiedi all'Agenzia Immobiliare di trovarti un mutuo e di darti una mano magari con delle proroghe sulle scadenze.
Tu li hai già pagati?
Era grande questa caparra?
Se la casa ti interessa magari con un po' più di tempo riesci a trovare il finanziamento.

 

Scusate se rialzo questo post, ma visto che qui se ne parla volevo dirvi cosa mi ha detto il mio avvocato.
Se sul compromesso c'è scritto che casa si pagherà anche con l'intervento della banca e quindi con il mutuo, nel caso in cui questa condizione non si verifichi perchè appunto il mutuo non viene concesso, allora mi diceva che la caparra deve essere restituita (ovvio con azione legale). Ha anche citato un articolo che non ricordo....
Voi cosa ne pensate?