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  1. mikyvie75

    mikyvie75 Membro Junior

    Altro Professionista
    Se registro una proposta di acquisto entro 20 giorni dalla avvenuta accettazione da parte del Venditore ma tale proposta è legata all' accettazione di un mutuo...... Se il mutuo non viene deliberato il cliente butta via 168€ + marche da bollo + lo 0.50 sulla caparra? In questo caso come si fa? Molti A.I non registrano prima che venga accettato il mutuo... ma se per ottenere il mutuo ci vanno 60 giorni come ci si comporta?'?? Vi chiedo Un grosso aiuto perchè sono nuovo nel campo. Grazie.
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La registri solo se si avvera la clausola sospensiva, ossia viene concesso il mutuo
     
  3. mikyvie75

    mikyvie75 Membro Junior

    Altro Professionista
    ok, ma se l' accettazione della proposta avviene entro i 15 giorni ma il mutuo verrà concesso dopo 30, registro pagando una sanzione come imposta di bollo? L 'agenzia delle entrate non verifica che la marca da bollo abbia la stessa data sell' ultima sottoscrizione ossia del Venditore?
    esempio proposta datata 15/09/11 accettazione datata 30/09/11....mutuo concesso il 16/10/11.....dovrò registare dal 16/10/11 ma non sono fuori con i tempi, non posso acquistare le marche da bollo il 30/09/11???????
     
  4. SULTAN22

    SULTAN22 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    regolati con le date degli assegni dati che giustificano un preliminare
     
  5. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Il problema posto da mikyvie75 è serio.
    La proposta di acquisto che prevede un passaggio di denaro tra acquirente e venditore deve essere registrata all’agenzia delle entrate in ogni caso entro 20 giorni dalla conclusione dell’accordo, ovvero dal momento in cui il contratto inizia a produrre i suoi effetti giuridici. Pertanto che il compromesso sia stipulato entro venti giorni dalla proposta o non ci sia un contratto preliminare, la proposta deve essere registrata, salvo che non sia sottoposta ad una condizione sospensiva. Infatti, qualora ci fosse una clausola sospensiva, la proposta inizierà ad avere effetti tra i contraenti qualora si verificasse l’evento futuro e incerto indicato nella condizione. Allora è da quel momento che partono i 20 giorni di tempo per la registrazione.

    Il punto ora è: come si stabilisce esattamente qual è il giorno in cui si verifica la condizione? E' necessario andare in AdE con un documento della banca, in cui si attesta l'ok per il mutuo e la data sotto riportata sancisce il giorno da cui il contratto è effettivo? Da quanto mi risulta, la banca non sempre rilascia un documento così definitivo, se non qualche giorno prima del rogito... Mi sbaglio?
     
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  6. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ritengo che i costi delle sanzioni siano ridicoli a fronte di transazioni di centinaia di migliaia di euro;) o sbaglio?
     
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  7. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Esatto Andrea. Fermo restando ciò che ha detto gcaval, registrare in ritardo di un paio di mesi un preliminare, comporta pochi spiccioli in più.
     
  8. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Non lo so se sono solo pochi spiccioli. In generale si.
    Oltre ai 168 euro di imposta di registro, c'è lo 0,5% sulla caparra e il 3% sugli acconti.

    La sanzione si applica su tutta questa roba. Se tra caparra e acconti si arriva fino a 100 mila euro, ci potrebbero essere circa un migliaio di euro di sanzione, così a spanne. Ora, certamente sarebbero meno rispetto alla perdita della caparra, ma perché perderli? Sarebbe meglio capire bene cosa viene disposto dalla legge.
    Per come la vedo io, all'atto pratico, ognuno fa un po' come gli pare...
     
  9. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sanzioni per tardiva registrazione

    In caso di ritardata registrazione bisogna effettuare, oltre al versamento dell'imposta dovuta, il versamento della sanzione e degli interessi legali.

    La sanzione - versata con il codice 671T - viene calcolata in base al periodo di ritardata registrazione. Dopo il periodo dovuto ma comunque entro il 1° mese successivo si calcolerà una sanzione pari al 120% dell'imposta dovuta ridotta ad 1/12; decorsi i 30 giorni successivi ma entro l'anno si calcola una sanzione pari al 120% dell'imposta dovuta ridotta ad 1/10; mentre nel caso sia decorso l'anno l'intera sanzione del 120% .

    Per il tardivo pagamento dei rinnovi e risoluzioni vale lo stesso procedimento ma la sanzione è calcolata su un imponibile del 30% dell'imposta dovuta.

    Gli interessi legali si versano con il codice 731T e sono calcolati al giorno considerando il tasso legale vigente al momento. Sotto l'importo di Euro 1,00 non vanno pagati.
     
  10. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Facendo l'esempio di gcaval di 100.000 euro... quanto si andrebbe a pagare in più? A ****otto 1.000 euro mi sembrano tanti, ma...:occhi_al_cielo:
    Comunque gli acconti non li avevo nemmeno presi in considerazione. Normalmente si va di caparra... ;)
     
  11. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Giusto, ma nella proposta devono essere contemplati anche gli acconti, se ci sono.

    Per Andrea: il mio calcolo a spanne o a ****otto, come dice Enrikon, è su un 30% di quanto si dovrebbe pagare. Ora, ovviamente è un caso limite o quasi. Ma supponiamo fossero pure 300 euro: perché perderli?

    L'esempio era solo per sottolineare che sarebbe interessante per tutti avere una maggior chiarezza per fare le cose bene. Voi, da Ai, ve la sentite di chiedere all'acquirente di perdere, che so, 200-300 euro?

    Alla fine c'è solo da capire quando decorre la data di conclusione del contratto, e come certificarla all'AdE.

    Aggiunto dopo 1...

    PS: gli acquirenti fanno fatica a pagare i 168 euro di tassa fissa!
     
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  12. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Mi potresti postare dove hai preso conoscenza di questa norma ?
    me la stampo e la incornicio.

    questo è il nocciolo:
    se partiamo dal presupposto che si debba registrare la proposta non appena le condizioni si avverano, io ho provato a risolverlo mettendo a valle delle firme di rito di una proposta standard, un paragrafo con la data di realizzazione delle condizioni, la firma del proponente per la consegna dell'assegno e la firma del venditore per accettazione.

    tipo:

    addì __________ io sottoscritto proponente dichiaro di aver trovato adempiuti tutte le condizioni di cui all'articolo XX e pertanto autorizzo l'AI alla consegna dell'assegno lasciato a titolo di deposito cauzionale
    ...
    Le parti sono consapevoli che con la consegna della caparra il presente atto assume la forma di un compromesso con tutti i vincoli che ciò comporta...
    ..

    firma P firma V
     
  13. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Dpr 26.4.1986, n 131 titolo V, art. 57 comma 3.

    " Le parti interessate al verificarsi della condizione sospensiva apposta ad un atto sono solidalmente obbligate al pagamento dell'imposta dovuta quando si verifica la condizione o l'atto produce i suoi effetti prima dell'avverarsi di essa"

    Aggiunto dopo 1...

    :ok::ok::ok:
     
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  14. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    momento..

    al titolo III art. 27 comma 1 dello stesso dpr dice che gli atti sottoposti a condizione sospensiva sono registrati con il pagamento dell'imposta nella misura fissa

    il comma 2 prosegue dicendo che quando la condizione si verifica --omissis-- si riscuote la differenza tra l'imposta dovuta -- omissis -- e quella pagata in sede di registrazione

    Quindi parrebbe che l'iter sia quello di anticipare i 168 per la registrazione e in seguito versare i successivi acconti dello 0,5% o 3% al momento dell'avverarsi delle condizioni sospensive... come tra l'altro già anticipato da qualcun altro sul forum


    spero di aver torto ma mi sto leggendo il Dpr e questo è quanto ho trovato sin ora ...
     
  15. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Direi che è uno dei tanti casi in cui la legge dice una cosa ed il suo contrario! :disappunto:

    In realtà, a suo tempo, avevo anche evidenziato sul mio codice il sopracitato art. 27. Poi ieri chattando con un amico commercialista, avevo avuto questo riferimento all'art. 57, dimenticandomi il resto. Non so voi, ma io interpreto le due cose contrastanti...

    Bene, allora. Non abbiamo risolto niente... :occhi_al_cielo:

    PS: credo che se si va a chiede all'AdE, nel 99,99% dei casi diranno di pagare subito l'imposta fissa. Lo Stato non aspetta mai!

    Aggiunto dopo 3 minuti...

    PS: aggiungo, per completezza di vedute, anche se non fanno giurisprudenza e magari sono poco attendibili, che in internet su molti siti di avvocati si fa riferimento all'art. 57.
     
  16. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :stretta_di_mano:

    lunedì o martedì vado all'AdE con il Dpr stampato e chiedo spiegazioni al capoccia
     
  17. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    :ok:

    Mi raccomando, facci cortesemente sapere.
     

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