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  1. Marco69

    Marco69 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ho ricevuto una proposta di acquisto molto più bassa di quanto richiesto (e con molto intendo più del 30 per cento).
    Si tratta di una seconda casa in località di mare.
    Sono veramente dubbioso sul da farsi perché da una parte vorrei vendere, dall'altra questa proposta mi sembra davvero "indecente":shock:
    E' la prima proposta che ricevo dopo 1 anno dalla messa in vendita.
    Sono seguito da un'agente immobiliare che mi ha detto che proverà a far salire la proposta, visto che anche lui la giudica veramente bassa per il valore della casa. Per il momento non so nulla dell'esito di questi tentativi.
    Scusate se non metto altri dettagli ma non si sa mai, penso che capirete.
     
  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ricevere una proposta ribassata del 30% per me non significa niente, bisogna vedere se concide con il valore reale e del mercato, di certo lo potrà verificare l'AI magari valutando le vendite di immobile analugo al tuo, considerando sempre l'andamento dei prezzi medi e della fretta di vendere che hai.
     
  3. Marco69

    Marco69 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Come ho scritto, l'AI ha già fatto la sua valutazione e ha giudicato la proposta molto bassa. Io vorrei vendere altrimenti non ci penserei un minuto a rifiutare, anche se non ho necessità impellente.
    Mi chiedevo se qualcuno di voi ha esperienza del mercato delle seconde case.
     
  4. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Diciamo che ogni zona ha il suo mercato, per cui sarebbe saggio come hai fatto fidarti di un AI del posto. In ogni cao aspetta qualcun'altro risponderà.
     
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  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Prova a fare una controproposta, tramite l'agente immobiliare.

    Se non sei convinto e non hai fretta, aspetta. Però non aspettarti cose molto diverse, perchè adesso gli unici che fanno proposte sono spesso solo gli speculatori...
     
    A Silvio Luise e Marco69 piace questo messaggio.
  6. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Direbbe Crozza-Bersani: "Quest'acqua qua!"
     
  7. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ti piace la satira politica in rosso!!!
     
  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    A me piace la satira politica e basta, che sia bianca, rossa o verde... l'importante è che si possa fare satira !
     
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  9. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    concordo ma non sempre in un indirizzo appunto un po a tutti non fa male a nessuno e fa ridere tutti
     
  10. Centomini

    Centomini Ospite

    Io sono specializzato nel mediare compravendite di seconde case (opero appunto in una località di mare).

    Parto da lonatano.

    Dinstinguamo le componenti che spingano il ritenere gradito un dato immobile:

    1) esigenze (compreso il budget)
    2) emozionale
    3) investimento
    4) cifra economica chiesta dalla proprietà per la vendita.

    Le componenti 1), 2) e 3), pesano anche più o meno inconsciamente sul quantificare la proposta in termini di somma economica, la 4) no, perché è una componente "economica" e quindi "diretta": a parità di condizioni, io vorrò esborsare il meno possibile: la 4) quindi, rientra solo nel ritenere sufficientemente gradito l'immobile per iniziare la trattativa.

    Nella formulazione della proposta economica, la sommatoria della 1), 2) e 3), va a formare la [1] "la cifra che io sia disposto a spendere per l'acquisto di quel dato immobile", se ciò, incontrerà anche l'offerta, avremo il prezzo.

    Ne viene che la [1] è in sostanza il differenziale tra le aspettative dell'offerta, rispetto alla domanda (che per assunto, si considera quest'ultima sempre minore, dato che, anche se in rarissimi casi potesse coincidere, la domanda "tenta" lo storno di "default"). Stornando la cifra richiesta dalla proprietà, la domanda fa in sostanza "pagare" all'offerta questo differenziale. Il quanto, sarà sempre un "minus" rispetto alla domanda.


    Esempi:

    1) [esigenza] pondero un minus in quanto l'immobile ha due camere invece di tre: mi può tutto sommato andare bene lo stesso, ma faccio "pagare" la cosa in termini di prezzo; in questo caso, il minus sarà più o meno piccolo o grande a seconda di altre esigenze: devo per forza farmi piacere le due camere, invece che tre, perché in giro non si trova altro ed ho urgenza di acquistare = il manus, sarà relativamente basso.

    2) [emozionale] quell'immobile ha una vista sulla terrazza, che mi ricorda la mia infanzia = emozionalmente, su quell'immobile non posso ponderare nessun minus.

    3) [investimento] la cifra chiesta non è tra le più economiche del mercato, ma io sono a conoscenza di una notizia esclusiva (che quindi l'offerta non conosce): sorgerà a breve un centro commerciale che rivaluterà la zona = il minus che pondererò sarà basso, perché è un'ottimo investimento e non me lo dovrò lasciar scappare.

    Vengo al dunque.

    Nel mercato delle seconde case, per la formulazione della proposta economica, pesano generalmente: molto la 2) e la 3), rispetto alla 1).

    Questo fa si che la proprietà, nel formulare la cifra da chiedere, possa immaginarsi facilmente (sbagliando) nella domanda, ritendo troppo oggettivi, parametri che non lo sono. Da un punto di vista psicologico, questa cosa, fa si che la proprietà "rifiuti" (più o meno) gli indici che gli suggerirebbero il più provabile valore di mercato, dando troppo peso all'"innamorarsi" della sua idea: "ma tanto io una persona disposta a darmi tanto, perché si innamora (come me) di questa vista mare, la trovo!"; "ma tanto io una persona disposta a darmi tanto, perché (come penso io) una casa al mare, è un'assegno circolare, la trovo!" etc.

    Diversamente è più difficile (ma non impossibile) che sopravvaluti l'oggettività delle [esigenze], o almeno, che gli dia un peso pari a quello che ne avrebbe in caso di prima casa: difficile quindi sentire: "ma tanto io, una persona disposta a darmi tanto, perché vuole tre camere la trovo!; "ma tanto io, una persona disposta a darmi tanto, perché chi compra la casa al mare ha sempre budget molto alti la trovo! (relativamente, è quasi vero l'incontrario) etc.

    Ne viene che, sempre mediamente, la cifra economica chiesta dalla proprietà, è nel mercato delle seconde case, molto più lontana dal prezzo che non nel mercato delle prime case.

    Non a caso, gli affari si concludono mediamente in tempi lunghi dalla immissione sul mercato (ovvero quando la proprietà realizza e si disinnamora della sua idea).

    Nella norma quindi, che le proposte economiche, siano più lontane dalle cifre chieste dall'offerta.

    Di fronte ad un'offerta ritenuta troppo bassa, in questo mercato, è giusta cosa (prima di rifiutare), prendersi cinque minuti con se e la propria "onesta intellettuale", e verificare attraverso gli strumenti del mercato più affidabili per la determinazione del più probabile valore di mercato, che non si sia incappati nel formulare il popolarmente detto "fuori prezzo".

    Alla luce di quello che ha detto anche il tuo mediatore (in effetti, troppo bassa), riterrei valida detta dichiarazione, in quanto affidabile e libera (se lo dice l'agente, il quale fine ultimo è quello di concludere, allora significa che è corretta).

    Detto questo, ti consiglio caldamente di verificare con lui (o anche da te) i più probabili valori di mercato e definire un tuo "punto di rottura" (che saprai solo tu, non dirlo a nessuno), oltre al quale non scenderai mai. Fatto ciò, con i mezzi che riterrai più opportuni (anche suggerire uno storno per avvicinare, che però non sia il tuo punto di rottura!, devi lasciarti un margine), gli dirai di essere diplomatico e di prendere tempo per far maturare la proprietà, che tu comunque tu hai volontà a vendere, fargli capire questo al mediatore è importante e rassicuralo sul fatto che se ci sarà un'avvicinamento, di fissare tranquillamente un'incontro (il mediatore, in caso di distanza, ha paura a fare l'incontro per paura che di fronte ad un nulla di fatto, le parti pensino che abbia valutato male i presupposti); provarci è fondamentale e "nessuno mangia nessuno".

    In fondo, noi siamo qua per guadagnarci "battagliando", il compenso di mediazione, chi non risica non rosica e nel mercato delle seconde case, provare ad incontrarsi è fondamentale, affida tutto al tempo, alla strategia, alla pazienza e non avrai rimpianti.

    F
     
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  11. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    L'importante che il tuo modo di operare abbia dato e dia frutti.
     
  12. Marco69

    Marco69 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ti ringrazio, è molto utile tutto quello che hai scritto.
    Per il momento la proposta l'ho rifiutata, e anche il mediatore si è dichiarato d'accordo.
    Vedremo se l'acquirente farà un rilancio.
     
  13. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Questo è il periodo per vendere seconde case,
    se ritieni scandalosa la proposta, considera che tra 3mesi il mercato delle località di vacanza si arresterà per altri 9mesi.

    Ps
    Tra 3 mesi ovvero fuori stagione vendere una casa vacanza ad un prezzo più alto sarà ben più difficile ..
     
  14. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ci vorrà un miracolo, ed anche il Papa sa che non è tempo di miracoli
     
  15. Marco69

    Marco69 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Può darsi, ma preferisco aspettare piuttosto che rimetterci tutti quei soldi. E' una bella casa, non me la sento di regalarla alla prima offerta.
     
  16. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    guarda la realtà i prezzi reali sono quelli che vedi.
     
  17. Marco69

    Marco69 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Non capisco intendi dire che dovrei venderla a qualsiasi prezzo? Non ho necessità impellenti e francamente il 35 per cento in meno della richiesta mi sembra troppo, non solo a me, ma soprattutto al professionista agente immobiliare al quale mi appoggio e del quale ho massima fiducia.
    Credo che in questo periodo si stia esagerando con l'allarmismo, le case non son mica maccheroni che li svendo al 3x2.
     
  18. Centomini

    Centomini Ospite

    Non sono d'accordo, in primavera/estate per le località di mare è vero che mediamente aumentano le visite, ma non è detto che sia il momento più adatto per concludere.

    È semplice: se uno può aspettare nove mesi, visti i presupposti molto negativi (proposta economicamente molto bassa), declina, se no, accetta. Non c'è da farsi molte seghe mentali.
     
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  19. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ma il valore del bene non coincide con il valore della richiesta.
     
  20. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    concordo,
    infatti io ho solo detto che questo è il miglior periodo per vendere le case di vacanza al prezzo migliore ed ho prospettato una possibile futura lunga attesa nei periodi morti (che sono invece il periodo migliore per fare offerte per una seconda casa).
     

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