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  1. giovanni cuneo

    giovanni cuneo Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Salve,
    per l'acquisto di un alloggio abbiamo fatto una "proposta di acquisto" con relativo assegno; il venditore ha accettato la proposta ed incassato l'assegno.

    Però abbiamo scoperto, successivamente alla proposta di acquisto, che l'immobile è stato donato dalla mamma della venditrice.

    Il problema è che la banca non vuole concedere il mutuo.

    L'agenzia quando abbiamo fatto la proposta non ha detto niente; non aveva l'ogglico di comunicarci che l'alloggio era stato donato ?

    Grazie.

    Premetto che l'agente immobiliare sapeva benissimo che l'immobile veniva comprato con mutuo.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 25 Agosto 2016
  2. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    certamente la diligenza professionale poteva prevederlo ma non tutti se ne curano, ora occorre valutare quanto inserito nella proposta in merito alle caratteristiche dell'immobile e se è stata inserita la sospensiva in riferimento al mutuo, comunque l'immobile oggetto di donazione poteva essere venduto come noto, certamente l'aspirante acquirente doveva cautelarsi affidandosi ad un legale che lo avrebbe consigliato al meglio se procedere o meno con la proposta di acquisto avendo necessità di un mutuo.... una consulenza preliminare che non prevede un compenso simile ad una provvigione può evitare queste situazioni, meglio prevenire che curare....
     
  3. giovanni cuneo

    giovanni cuneo Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    A mio parere, l'agente immobiliare è "obbligato" a comunicare al futuro acquirente che l'immobile è pervenuto alla parte venditrice tramite donazione.

    Questo è stato confermato anche dalla Cassazione.

    L'agente immobiliare deve tutelare sia il venditore che l'acquirente.
     
  4. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La risposta, che l'aspirante acquirente, doveva cautelarsi con il legale, prima di fare la proposta, fa' sorridere.

    Semmai, prima di avanzarla, si sarebbe dovuto esaminare, gli atti di provenienza.

    Diligenza comune, che costa ancora meno, di quel compenso preliminare, tanto differente, da quello di una provvigione.
     
    Ultima modifica: 25 Agosto 2016
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  5. giovanni cuneo

    giovanni cuneo Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Quindi quando vado da una agenzia immobiliare mi porto un geometra un avvocato un ingegnere ?

    Scusate ma l’art. 1759, comma 1, del codice civile a cosa serve ?
     
    Ultima modifica di un moderatore: 25 Agosto 2016
  6. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    La risposta, che l'aspirante acquirente, doveva cautelarsi con il legale, prima di fare la proposta, fa' sorridere.
    Diligenza comune, che costa ancora meno, di quel compenso preliminare, tanto differente, da quello di una provvigione.


    Non credo, egregio Pyer, che il sig. privato cittadino che riferisce la sua disavventura abbia voglia di sorridere anche se continuerà a non portarsi.... nessuno come dovesse trattare l'acquisto di una bicicletta.
    La diligenza è richiesta al mediatore e non al cliente che si affida a costui pensando di rivolgersi ad un professionista.
    Ad ogni modo il consiglio su cosa verificare prima di attivarsi con una diffida al mediatore è chiaro e non lascia dubbi.
    Le sentenze son riservate ai giudici e non si ottengono in questa sede.
     
    Ultima modifica: 25 Agosto 2016
  7. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Meglio ora se parliamo di soluzioni che puoi suggerire al tuo agente nel caso non gli vengano in mente:

    - se donante e donatario sono tutt'ora in vita (e l'atto è una semplice donazione senza intrecci carpiati con una divisione a piu' soggetti, per esempio).
    Atto di risoluzione consensuale, in pratica il bene donato torna indietro e la madre sarà la venditrice verso di te. Senti se per la tua banca va bene una soluzione del genere.

    - attivazione apposita polizza (cerca polizza donazione sicura su google).
    Ancora meno banche la accettano ma a volte è una soluzione.

    Facci sapere.
     
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  8. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    perchè soluzioni da suggerire al suo agente ???? :shock:
     
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  9. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Chiaro.

    Come pure l'evidenza, che se sia un privato cittadino, il mediatore, un legale o un qualsiasi pinco pallino incaricato, a dover porre in essere, la diligenza necessaria, la risposta corretta, non cambia.

    Risultando dalla consultazione degli atti di provenienza.

    O no, pregevolissimo De Valeri..?
     
  10. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    La risoluzione consensuale della donazione rappresenta il modo più semplice per ottenere il mutuo e finalizzare l'acquisto.
    Purtroppo solo in astratto.
    Se infatti il preliminare non contiene, come mi pare di capire, clausole che ne subordinino l'efficacia alla concessione di un finanziamento, il promittente venditore potrà limitarsi a contestare l'inadempienza del promissario acquirente (dovevi rogitare ma non lo hai fatto - non mi interessa sei soldi dovevi farteli prestare da banca familiare e se li avevi su conto) trattenendo la caparra versata.
    Cerca di capire se l'agente è disposto a spalleggiarti nel proporre al venditore la risoluzione consensuale della donazione.
    Credo che potresti considerare anche l'opportunità (in seconda battuta) di partecipare alle spese notarili per l'atto di risoluzione.
    In sostanza, in assenza di una clausola sospensiva relativa il finanziamento, @giovanni cuneo ti trovi una posizione sfavorevole.
    Il consiglio è quello di verificare l'esistenza di una possibilità di accordo.
     
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  11. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Sono diplomatico ...
    Da come scrive sembra che sia lì lì per andare a menargli ...

    Ho provato a mediare ...
    :risata:
     
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  12. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    la soluzione indicata dal giovane collega è percorribile con l'accordo tra le parti e per questo avrà bisogno di un buon mediatore ....
     
  13. giovanni cuneo

    giovanni cuneo Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Buonasera,
    Il donante è deceduto nel 2010, quindi, se ho capito bene la legge 80/2005 la prescrizione della donazione avviene entro 10 anni dalla morte del donante ?

    A supporto di quanto detto in precedenza, la sentenza della Cassazione n. 6389/2001 ed anche il Trib. Padova 12 aprile 2010 hanno affermato:

    "la responsabilità ed il conseguente onere risarcitorio del mediatore per non aver provveduto ad informare il promissario acquirente, pur essendone a conoscenza, della provenienza del bene oggetto della proposta irrevocabile di acquisto da donazione, essendo fatto notorio che siffatta provenienza è, nella prassi bancaria, ostativa alla concessione di finanziamenti ipotecari poiché concreta la possibilità, anche a distanza di molti anni dal finanziamento, della perdita della proprietà da parte dell’acquirente in conseguenza dell’azione di riduzione da parte di eredi pretermessi."
     
  14. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ho ricercato le sentenze in banca dati.
    La sentenza della Cassazione si occupa della responsabilità del mediatore, ma non con specifico riferimento alla provenienza donativa.
    Anche la sentenza del Tribunale di Padova, pur occupandosi di una truffa in materia di contrattazione immobiliare, non mi sembra che si occupi specificatamente della provenienza donativa del bene: anzi devo precisare che se, da un lato, la sentenza della Cassazione ribadisce quelli che sono i principi generali in tema di responsabilità del mediatore immobiliare (principi molto ampi.... che nella pratica applicazione conducono a volte a risultati inaspettati), la sentenza del Tribunale Penale mi sembra estremamente severa. Non so se sia stata oggetto di appello e quale possa essere stato l'esito di una eventuale impugnazione; certo è che ritenere che tacere la provenienza l'esistenza di gravami individui l'artifizio.... mi sembra davvero eccessivo.
    In sostanza, non è facile ritenere che nel tuo caso l'agente immobiliare abbia una responsabilità.
    In caso di contenzioso, dovresti dimostrare che lui era a conoscenza del fatto che avresti acquistato con mutuo, il che non è così facile (o meglio, sarà anche facile per il mediatore dimostrare il contrario).
    Il mediatore creditizio lavora con il gruppo immobiliare del mediatore immobiliare?
     
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  15. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    10 anni dalla morte o 20 anni dalla donazione.

    A questo punto prova a giocarti la carta della polizza, con 1000 euro in genere te la cavi, chiedi direttamente a loro con quali istituti potresti avere successo.
     
  16. giovanniEDC

    giovanniEDC Membro Junior

    Agente Immobiliare
    aggiungo, ahimè senza contribuire granchè alla causa di Giovanni Cuneo, che sarebbe anche ora di porre rimedio all'annoso problema delle donazioni.
    perchè, se da una parte è vero che la provenienza limita la commerciabilità solo se si ricorre ad un mutuo, è altrettanto vero che i motivi che scoraggiano le banche a maggior ragione dovrebbero scoraggiare chi acquista con provvista propria.
    è un problema di certezza del diritto che il legislatore dovrebbe porsi. o la donazione è sempre buona o se ne elimini l'istituto.
    Visto che anche l'unica soluzione, ovvero la risoluzione consensuale, da un minoranza di notai e legali viene considerato uno strumento non idoneo a risolvere il problema.
     
  17. giovanni cuneo

    giovanni cuneo Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Buonasera,
    egregio Avv. Luigi Polidoro la citazione delle sentenze menzionate sono state reperite da alcuni siti web di avvocati; purtroppo non ho potuto verificare il contenuto delle sentenze a causa della irreperibilità su internet delle stesse.

    per quanto riguarda la prova che l'agente immobiliare sapeva della nostra intenzione di stipulare il mutuo è dimostrata dalle telefonate ed e-mail tra l'agente immobiliare ed il direttore della mia banca.
     

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