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fabiodl

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Ciao a tutti, nel fine settimana faremo una proposta per acquisto di una villetta di testa di un complesso a schiera di nuova costruzione, al momento su carta, perchè è stato posato solamente il piano interrato e stanno facendo il piano terreno.
Il costruttore si avvale solitamente di un agente (che opera in esclusiva e non chiede commissione sul nuovo), mentre per questo immobile siamo stati portati da un'altra agenzia, che invece ci ha chiesto la commissione.

Il costruttore al primo incontro ci ha detto che non c'è molta trattabilità, ma agenzia spera di poterlo far ragionare e sfruttare un "credito" che loro hanno con il costruttore per la vendita di un altro immobile a suo tempo gestito dall'agenzia. Io vorrei fare un'offerta comprensivo anche delle commissioni per l'agenzia, ma non so se è fattibile... devo mi sa scindere le due proposte. L'agente mi ha detto che basta un assegno da poche migliaia di euro per la proposta.... mentre ho letto che eventuale compromesso andrà fatto dal notaio per le nuove costruzioni, e costruttore è tenuto a rilasciare fideiussione (costruttore a suo tempo mi ha detto che gli è sufficiente 10% di acconto e il saldo al rogito, che dovrebbe essere previsto fine 2020, data ultimazione lavori). E' corretto quanto ho trovato in rete? Voi che consigli potete darmi su come gestire la trattativa, considerando che l'agenzia ha solo portato me come cliente, ma non è quella che lavora in esclusiva per il costruttore (non so quindi se prenderà soldi solo da noi acquirenti) e che fine lavori è molto avanti nel tempo, anche se costruttore non ha grossi problemi di liquidità essendo uno dei più conosciuti della zona.
 

Bagudi

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Agente Immobiliare
Io vorrei fare un'offerta comprensivo anche delle commissioni per l'agenzia, ma non so se è fattibile... devo mi sa scindere le due proposte
No, sono due cose diverse e due...tasche diverse.

eventuale compromesso andrà fatto dal notaio per le nuove costruzioni, e costruttore è tenuto a rilasciare fideiussione (costruttore a suo tempo mi ha detto che gli è sufficiente 10% di acconto e il saldo al rogito, che dovrebbe essere previsto fine 2020, data ultimazione lavori).
Esatto.

l'agenzia ha solo portato me come cliente, ma non è quella che lavora in esclusiva per il costruttore (non so quindi se prenderà soldi solo da noi acquirenti) e che fine lavori è molto avanti nel tempo,
E' evidente che la prima agenzia non ha un contratto di esclusiva, per cui tu ti sei affidato all'altra agenzia e pagherai la provvigione.

Il fatto che siate ad uno stadio dei lavori molto iniziale non fa fatto se versi solo il 10 %.
Mi sembra tutto corretto.
 

Giuseppe Di Massa

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Ciao a tutti, nel fine settimana faremo una proposta per acquisto di una villetta di testa di un complesso a schiera di nuova costruzione, al momento su carta, perchè è stato posato solamente il piano interrato e stanno facendo il piano terreno.
Il costruttore si avvale solitamente di un agente (che opera in esclusiva e non chiede commissione sul nuovo), mentre per questo immobile siamo stati portati da un'altra agenzia, che invece ci ha chiesto la commissione.

Il costruttore al primo incontro ci ha detto che non c'è molta trattabilità, ma agenzia spera di poterlo far ragionare e sfruttare un "credito" che loro hanno con il costruttore per la vendita di un altro immobile a suo tempo gestito dall'agenzia. Io vorrei fare un'offerta comprensivo anche delle commissioni per l'agenzia, ma non so se è fattibile... devo mi sa scindere le due proposte. L'agente mi ha detto che basta un assegno da poche migliaia di euro per la proposta.... mentre ho letto che eventuale compromesso andrà fatto dal notaio per le nuove costruzioni, e costruttore è tenuto a rilasciare fideiussione (costruttore a suo tempo mi ha detto che gli è sufficiente 10% di acconto e il saldo al rogito, che dovrebbe essere previsto fine 2020, data ultimazione lavori). E' corretto quanto ho trovato in rete? Voi che consigli potete darmi su come gestire la trattativa, considerando che l'agenzia ha solo portato me come cliente, ma non è quella che lavora in esclusiva per il costruttore (non so quindi se prenderà soldi solo da noi acquirenti) e che fine lavori è molto avanti nel tempo, anche se costruttore non ha grossi problemi di liquidità essendo uno dei più conosciuti della zona.
Mi è capitato di gestire cantieri con provvigione solo dal costruttore, il che mi permetteva tranquillamente di collaborare con altre agenzie che, invece, venivano pagate dal proprio cliente, pertanto potrebbe semplicmente essere uno di questi casi. Ovviamente l'agenzia che gestisce l'ufficio vendite ha più in mano la situazione rispetto ad un agente esterno, pertanto capisco i tui dubbi. Ma di solito un'agenzia lavora per portare a termine la vendita pertanto credo che la tua stia operando al meglio, fidati di loro. Occhio però, l'acquisto da un costruttore ha sempre un margine di rischio (conosciuti o meno che siano) indipendente dall'agente, pertanto valuta bene tutta la documentazione e se serve chiedi al tuo agente che ne richieda altra al costruttore
 

fabiodl

Membro Attivo
Privato Cittadino
già che ci sono: noi vorremmo sapere se è possibile fare delle modifiche rispetto alle planimetrie consegnate e delle variazioni rispetto al capitolato (termostato ogni piano, installazione zanzariere, e realizzazione impianto irrigazione). Dite che occorre sapere dal costruttore se sono richieste possibili (sopratutto le modifhce interne) prima dell'offerta oppure posso inserire queste richieste in nota alla proposta?
 

Bagudi

Moderatore
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Agente Immobiliare
Puoi inserirle in nota alla proposta e il costruttore si sfregherà le mani per la contentezza perchè si tratta di varianti che vengono pagate a parte.
 

fabiodl

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ciao a tutti abbiamo fatto stamattina la proposta . Nelle note abbiamo messo le modifiche che vorremmo, sia alle divisioni interne che migliorie del capitolato. Due cose però ho da chiedervi: mi ha detto che compromesso lo farò lì in agenzia e non dal notaio perché non si applica la nuova legge in quanto permesso di costruire era antecedente all'entrata in vigore della legge. Nelle note però ha messo che sugli acconti deve rilasciare fideiussione. Invece non ha messo alcun riferimento alla polizza decennale fabbricato... È corretto? Devo farlo mettere al compromesso se la proposta viene accettata?

Ah dimenticavo nel modulo prestampato era riportato che doveva esserci conformità urbanistica e catastale, e che verrà consegnata certificazione collaudo impianti. Inoltre ha aggiunto che verrà rilasciata APE e che l'immobile ricade in classe energetica A(generica senza indicare il sottolivello.. dovrebbe essere in realtà una A3) alla proposta ha allegato la piantina del piano terra dove ho asteriscato la villetta oggetto della proposta (era quella di testa lato opposto corsello) e copia assegno. Mi sembra sia stato compilato tutto correttamente, salvo il riferimento alla decennale postuma, ma che da quello che ho capito è per legge e non è necessario menzionarla nella proposta, e costruttore è tenuto a consegnarmela al rogito, che ripeto abbiamo messo come data dic 2020. Il compromesso è stato fissato entro 15 GG dalla data di accettazione proposta, e dare acconto di circa il 10%. Io pensavo che preliminare sarebbe stato fissato più avanti considerando la data fine lavori, ma avente mi ha detto che è anche una mia tutela in modo da chiudere il cerchio per acquisto casa.. e iniziare con la vendita del mio usato. Per eventuale maggiore tutela potrei procedere con trascrizione del preliminare per essere in una botte di ferro, anche se costruttore è uno dei più noti della zona.
 

fabiodl

Membro Attivo
Privato Cittadino
grazie Bagudi per la conferma... sentirò poi notaio per sapere i costi della trascrizione del compromesso, per essere tranquillo, ma agente mi diceva che solitamente per il nuovo il notaio è quello del costruttore, che ha seguito tutta la pratica edilizia e i vari permessi inerenti la costruzione. Non è quindi possibile "forzarlo" a rogitare dal mio notaio di fiducia? Per ora nella proposta abbiamo scritto notaio da definire... Il complesso è di 5 villette, e non quindi un condominio con molti immobili. Ultima cosa: nella proposta abbiamo indicato alcuni lavori interni da fare... nel caso volessimo qualche altra modifica, se inserita in fase di compromesso, sarebbero da regolare a parte dopo accordo con il costruttore, in aggiunta al prezzo già stabilito vero?
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Non è quindi possibile "forzarlo" a rogitare dal mio notaio di fiducia?
Si, anche se non sempre conviene, proprio perchè il notaio del costruttore ha seguito tutto l'iter dell'acquisto.

nel caso volessimo qualche altra modifica, se inserita in fase di compromesso, sarebbero da regolare a parte dopo accordo con il costruttore, in aggiunta al prezzo già stabilito vero?
Certo. Le varianti si pagano a parte.
 

fabiodl

Membro Attivo
Privato Cittadino
Si, anche se non sempre conviene, proprio perchè il notaio del costruttore ha seguito tutto l'iter dell'acquisto.
Per convenienza intendi economica? Il notaio di mia fiducia è una persona di famiglia, quindi credo che a livello di parcella applicherebbe una buona scontistica... la mia questione era proprio di sapere se è possibile forzarlo a rogitare (ed eventualmente fare compromesso dal notaio che scelgo io che poi magari farebbe anche la trascrizione) oppure se potrebbe lui in qualche modo rifiutarsi (il mio notaio non sarebbe nello stesso comune ma diciamo una 50ina di km di distanza).
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Scegliere il notaio è un diritto dell'acquirente, informalo subito.
Non gli piacerà, ma fallo con garbo.
 

fabiodl

Membro Attivo
Privato Cittadino
Buongiorno, abbiamo avuto accettazione della proposta. A settembre faremo compromesso in agenzia, visto che permesso a costruire è precedente all'entrata in vigore delle nuove direttive che prevedevano preliminare da notaio.
Ho due però due cose da chiedervi:
- da una visura del notaio ci siamo accorti che la società venditrice è una srl di nuova costituzione creata ad hoc per questo complesso, che seppur grande (villette e condominio) ha un numero elevato di soci e un capitale versato limitato. L'impresa che si occuperà dei lavori ha solamente una quota minoritaria in questa società, anche se io ho sempre parlato con questo costruttore, che nel paese dove compero ha costruito molti immobili. Anche da ulteriore verifica del notaio ho scoperto che sul mappale dove sorgerà complesso, esiste un’ipoteca del 2019 fatta sull’area e dovrebbe essere il mutuo per costruire che poi verrà frazionato e cancellato. (Costruttore mi aveva detto invece che non era possibile accollo mutuo in quanto avevano solo un'apertura di credito bancaria per la costruzione)
- alla luce di una maggior tutela posso chiedere per il compromesso il rilascio di una fideiussione bancaria a tutela dell'acconto che verseremo (circa 10%) anche se in proposta era stato usato il termine generico fideiussione per la garanzia sugli acconti? Ho letto che per spendere meno, alcuni costruttori si appoggiano a consorzi di garanzia o intermediari terzi, che però sono meno sicuri o che prevedono casistiche più stringenti per il.rimborso delle somme.

C'è ovviamente un'agente che ha mediato la trattativa, ma di queste cose non ne ha mai fatto menzione (anzi mi ha sempre riferito che solidità impresa dei lavori (referente con cui ho sempre parlato io) era una mia garanzia)
 

TensioneLeone

Membro Attivo
Agente Immobiliare
da una visura del notaio ci siamo accorti che la società venditrice è una srl di nuova costituzione creata ad hoc per questo complesso, che seppur grande (villette e condominio) ha un numero elevato di soci e un capitale versato limitato.
E' prassi farlo.

Anche da ulteriore verifica del notaio ho scoperto che sul mappale dove sorgerà complesso, esiste un’ipoteca del 2019 fatta sull’area e dovrebbe essere il mutuo per costruire che poi verrà frazionato e cancellato.
Anche questo è assolutamente normale

alla luce di una maggior tutela posso chiedere per il compromesso il rilascio di una fideiussione bancaria a tutela dell'acconto che verseremo (circa 10%) anche se in proposta era stato usato il termine generico fideiussione per la garanzia sugli acconti?
La Fidejussione è obbligatoria e deve coprire gli importi che hai versato a titolo di acconto e caparra. Ti consiglio di spingere per una fidejussione bancaria e non assicurativa
 

fabiodl

Membro Attivo
Privato Cittadino
grazie per la risposta... ma nel caso di consegna della decennale postuma al rogito, in caso di problemi di costruzione ci si rifa sull'impresa che ha realmente costruito impresa (e nel caso fosse chiusa la srl?) oppure garantisce la decennale postuma? Io pensavo che l'impresa titolare dei lavori avesse la maggioranza nella società, visti i maggiori oneri da questa sostenuti, mentre gli altri sembrano solo investitori ma magari mi sbaglio. Vedro con agente se al compromesso è possibile farsi consegnare una fideiussione "bancaria".... purtroppo in proposta sono stato generico, non conoscendo molto le differenze, e ora non vorrei che per ragioni di costo me ne consegni una di intermediari terzi.
 

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