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  1. pinafra

    pinafra Membro Junior

    Privato Cittadino
    L’agente immobiliare ha dimezzato la provvigione alla parte acquirente.
    Visto che la proposta di acquisto è notevolmente più bassa rispetto al prezzo di vendita ho chiesto di venirmi incontro e riservarmi lo stesso trattamento dimezzando anche la mia provvigione.
    Mi è stato risposto che non mi poteva accontentare perché ci sarebbe un importo complessivo di provvigioni somma delle due parti sotto la quale non si può stare perché si rischiano controlli fiscali sia per l’agenzia che per le parti coinvolte.
    Volevo sapere se vi risulta questa cosa e di che percentuale si parla ?

    Grazie per l’aiuto
     
  2. Fenix66

    Fenix66 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ti invio questo prospetto che cita le medie provvigionali che si riscontra vengano richieste negli usi e consuetudini camerali REGIONE: USI PER LA
    COMPRAVENDITA DI IMMOBILI URBANI

    Lombardia
    2% sul prezzo di vendita per ciascuna parte, nelle province di Mantova, Brescia e Varese;
    3% sul prezzo di vendita per ciascuna parte, nelle provincia di Bergamo e Pavia;
    percentuale differenziata in funzione del prezzo di vendita nelle provincia di Cremona,
    Como e Milano

    Piemonte
    2-3% sul prezzo di vendita per ciascuna parte, in quasi tutte le province

    Valle d'Aosta
    1% sul prezzo di vendita per l'acquirente e 2% per il venditore

    Liguria
    2-3% sul prezzo di vendita per ciascuna parte, in quasi tutte le province

    Trentino Alto Adige
    2% sul prezzo di vendita per ciascuna parte

    Friuli Venezia Giulia
    2% sul prezzo di vendita per ciascuna parte, nelle province di Udine e Pordenone;
    3% sul prezzo di vendita per ciascuna parte, nella provincia di Trieste
    percentuale
    differenziata in funzione del prezzo di vendita nella provincia di Gorizia

    Veneto
    2% sul prezzo di vendita per ciascuna parte, in quasi tutte le province

    Emilia Romagna
    2% sul prezzo di vendita per ciascuna parte, in quasi tutte le province;
    percentuale più bassa per l'acquirente nelle province di Modena e Piacenza;
    percentuale differenziata in funzione del prezzo di vendita nella provincia di Parma

    Toscana
    2% sul prezzo di vendita per ciascuna parte, in quasi tutte le province

    Marche
    2% sul prezzo di vendita per ciascuna parte, in quasi tutte le province

    Lazio
    2% sul prezzo di vendita per ciascuna parte, in quasi tutte le province;
    3% sul prezzo di vendita per ciascuna parte, nella provincia di Latina
    percentuale differenziata in funzione del prezzo di vendita nelle province di Rieti e
    Frosinone

    Umbria n. d.

    Abruzzo
    2,5-3% sul prezzo di vendita per ciascuna parte

    Molise
    1% sul prezzo di vendita per ciascuna parte

    Basilicata
    1-2% sul prezzo di vendita per ciascuna parte

    Campania
    1,5-2% sul prezzo di vendita per ciascuna parte, in quasi tutte le province
    percentuale differenziata in funzione del prezzo di vendita nella provincia di Salerno

    Puglia
    2-3% sul prezzo di vendita per ciascuna parte, in quasi tutte le province

    Calabria
    percentuale differenziata in funzione del prezzo di vendita in quasi tutte le province

    Sicilia
    2-3% sul prezzo di vendita per ciascuna parte, in quasi tutte le province

    Sardegna
    2-3% sul prezzo di vendita per ciascuna parte

    Non credo che ci sia un limite al di sotto del quale si possano avere problemi di accertamento fiscale, basta che sia ben dichiarato con documentazione apposita (dichiarazione provvigionale e incarico di mediazione o modifica dello stesso) .Molto sinceramente credo più che l'agente avendo già limato la sua provvigione non intenda concedere ulteriori sconti (ma questo è un mio parere)
     
    A pinafra e Limpida piace questo messaggio.
  3. Alex1966

    Alex1966 Ospite

    In un mercato libero ognuno fa il prezzo che vuole, ma mi rendo conto che con i prezzi degli immobili e numero di mediazioni in calo mentre le spese aumentano, si invochi anche un controllo fiscale.
    Se fossi io agente immobiliare favorirei chi ci perde con la vendita facendo pagare la provvigione in base al valore relativo alla richiesta all'acquirente. Equa compensazione.
     
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  4. Fenix66

    Fenix66 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Gli ultimi orientamenti della cassazione : (buona lettura :))
    Nell’ambito della mediazione immobiliare il problema della determinazione della misura della provvigione dovuta al mediatore è stata spesso affrontata dalla giurisprudenza.
    Così recentemente la Suprema Corte si è occupata di una vicenda che ha preso l’avvio quando un agente immobiliare (dopo la conclusione dell’affare) ha richiesto all’Autorità Giudiziaria il pagamento della provvigione secondo gli usi locali (pari al 2%).
    La Suprema Corte, che ha cassato al sentenza della Corte d'appello, ha ricordato che se le parti non ne hanno stabilito la misura e se neppure è provata l’esistenza di tariffe professionali o di usi locali, la provvigione dovuta al mediatore deve essere determinata dal giudice secondo equità (Cass. n. 13656/2012).
    Ciò perché secondo l’art. 1755 la misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
    Del resto si deve considerare che l'art. 6, legge n. 39/1989, dispone a sua volta che, in mancanza di patto, la misura e la proporzione predette sono determinate dalle giunte camerali, sentito il parere della commissione provinciale di cui all'art. 7 (oggi soppressa) e tenendo conto degli usi locali.
    Si tenga conto poi che, per effetto dell’art. 73, comma 6, D.Lgs. n. 59/2010 le competenze già attribuite alle commissioni per la tenuta del ruolo, soppresso ai sensi del comma 1 dello stesso art. 73, sono svolte dagli uffici delle Camere di commercio.
    In ogni caso, come chiarisce la Cassazione, l'art. 6, legge n. 39/1989 ha inteso non già sostituire il citato art. 1755 c.c. ma solo integrarlo nella parte relativa alla determinazione, secondo le suindicate modalità, delle tariffe professionali, con la conseguenza che la gerarchia delle fonti, indicate nella norma dettata nel codice, resta con detta integrazione sostanzialmente ferma.
    Ne consegue che il primo criterio da applicare per determinare l'ammontare della provvigione è quello di verificare se ci sia o meno un accordo tra le parti; solo quando tale ricerca avrà dato esito negativo si potrà ricorrere, in successione, alle tariffe professionali, agli usi locali o, in mancanza, all’intervento del giudice.
    In altre parole i criteri sopra detti hanno carattere sussidiario, nel senso che essi dovranno trovare applicazione in ordine successivo tra loro.
    In difetto di patto o di tariffe professionali gli usi quindi per quanto indicati dal citato art. 6 ai menzionati effetti delle delibere demandate alle giunte camerali, restano pur sempre, in difetto di queste e, prima ancora, della diversa volontà delle parti, la terza fonte, tuttora in vigore per la determinazione della misura della provvigione.
    È di fondamentale importanza nell’ambito della mediazione immobiliare stabilire preventivamente con il mediatore la misura della provvigione.
    Per l’accordo tra mediatori e clienti la legge non richiede un requisito di forma particolare per la sua validità.
    Inoltre, la prova dell'avvenuta conclusione dell'affare, sia al fine di rivendicare il diritto del mediatore alla provvigione e il quantum pattuito, sia al fine di individuare il termine dal quale decorre la prescrizione d tale diritto, non subisce le limitazioni di cui agli artt. 2725 e 2729 c.c., in ordine alla prova dei contratti dei quali sia richiesta la forma scritta ad substantiam o ad probationem, le quali operano soltanto quando il contratto sia invocato come tale, cioè come fonte di diritti e di obblighi tra le parti contraenti, e non anche quando esso sia dedotto da un terzo, o dalle parti stesse, come fatto storico dal quale pur discendono conseguenze in ordine alla decisione (Cass. n.18779/2005).
    È importante però indicare con chiarezza per iscritto nei cosiddetti incarichi di mediazione l’esatta percentuale da pagare (che verrà calcolata sul prezzo dell’affare).
    In particolare merita di essere ricordato che la percentuale pattuita sul prezzo dell’affare spettante al mediatore per l'attività svolta nella conclusione dell'affare - anche se ciò non sia specificamente previsto in patti, tariffe professionali o usi, - deve essere calcolata sul reale valore dell'affare, che è cosa diversa dal prezzo che le parti indicano nel contratto, anche se può coincidere con questo (Cass. n. 12236/2007).
    Così il valore dell'affare ai fini del calcolo della provvigione del mediatore con riferimento a una compravendita corrisponde al prezzo effettivamente pagato e pertanto, qualora l'oggetto della compravendita mediata sia la totalità delle quote o delle azioni rappresentanti il capitale di una società e il prezzo sia stato convenuto considerando la situazione di rilevante esposizione debitoria della società e, quindi, in misura notevolmente più bassa di quanto sarebbe stato possibile (anche in relazione al notevole patrimonio immobiliare della società) la misura della provvigione non può essere correlata al mero valore delle azioni o dell'azienda sociale, dovendosi prendere in considerazione l'esborso totale dell'acquirente, comportante anche l'erogazione di somme per sanare passività precedenti (Cass. n. 5108/1999).
    In ogni caso l’importo calcolato come sopra viene corrisposto da entrambe le parti dell’affare.
    Se manca l’accordo tra mediatore e clienti relativo alla misura della provvigione, la legge precisa che per determinarla bisogna prendere in considerazione le tariffe professionali determinate dalle giunte delle Camere di Commercio, sentito il parere delle apposite commissioni provinciali (oggi soppresse) e tenendo conto degli usi locali.
    È necessario chiarire però che non esistono tariffe professionali dalle quali poter dedurre la misura della provvigione e ciò in forza dell'intervento dell'Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato che ha inibito alle Camere di Commercio di continuare nell'attività di predisposizione e redazione di dette tariffe.
    Ciò perché l'adozione di un tariffario introdurrebbe nell’ambito dell’attività di mediazione delle restrizioni concorrenziali che non sono riconducibili alla normativa vigente sulla professione di mediatore.
    In mancanza di accordo tra le parti e di tariffe, per determinare l’importo della provvigione non resta che prendere in considerazione gli usi cioè le consuetudini vigenti nell'ambito dei distretti delle Camere di Commercio dislocate sul territorio nazionale che possono indicare non solo la misura e la proporzione della provvigione ma anche individuare la parte o le parti tenute al pagamento.
    Gli usi (che devono essere quelli del luogo in cui si è concluso il rapporto di mediazione) possono anche stabilire una percentuale sul prezzo dell’affare maggiore qualora il mediatore abbia prestato particolari servizi (eventuale assistenza nella pratica di finanziamento per la parte acquirente; predisposizione del contratto preliminare di compravendita; verifica con la media diligenza professionale dello stato di fatto e di diritto dell’immobile ecc.) o trattato immobili di particolare valore.
    Si noti che gli usi, richiamati dal citato art. 1755 c.c., hanno carattere normativo - come si desume dagli artt. 1 e 8 delle preleggi, ma trattandosi di usi locali, non può invocarsi il principio jura novit curia giacché essi possono essere applicati se noti, mentre, in caso contrario, è onere della parte darne la prova.
    Quindi, qualora la consuetudine non sia nota al giudice, avendo questo l'obbligo di conoscere la legge, ma non anche gli usi, essi debbono essere dimostrati (anche per ciò che concerne l'elemento - più specificamente in discussione - della opinio juris ac necessitatis) dalla parte che li allega (Cass. n. 4853/2007).
    In ogni caso, qualora le parti non abbiano stabilito convenzionalmente l'importo della provvigione e non vi siano tariffe professionali, né il mediatore sia riuscito a provare l’esistenza di usi a cui poter ricorrere, il compenso dovuto è determinato secondo equità dal giudice territorialmente competente.
    A tale proposito merita di essere ricordato che la disposizione dell'art. 1182, comma 3 c.c. - secondo la quale l'obbligazione avente a oggetto il pagamento di una somma di danaro deve essere adempiuta al domicilio del creditore e, correlativamente, in tale luogo si determina la competenza territoriale nei giudizi ai sensi dell'art. 20 c.p.c. - si applica anche nel caso in cui oggetto dell'obbligazione sia il pagamento di provvigioni o di indennità riconducibili a un contratto di mediazione, poiché i relativi crediti devono considerarsi liquidi ed esigibili, essendo sempre quantitativamente determinabili con un mero calcolo aritmetico in base a quanto stabiliscono i contratti, gli accordi e gli usi (Cass. n. 26790/2009).
     
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  5. pinafra

    pinafra Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie per l'aiuto.
    Perciò mi sembra di capire che le mie intuizioni erano giuste, non esiste una regola in merito tale da far scattare un controllo fiscale.
    Solo se le parti non raggiungono un accordo subentra la giurisprudenza, altrimenti ci si può accordare per qualsiasi cifra
    L'agenzia aveva il mandato in esclusiva che ora sarebbe già scaduto, però per me fa sempre fede la provvigione che avevamo pattuito.
    Dopo sei mesi senza offerte mi hanno portato questo cliente, un investitore che compra per affittare, una proposta di acquisto di 30000 euro inferiore rispetto al prezzo di vendita (valutato sempre e solo dall'agenzia) e direttamente al rogito in un mese.
    Nessuna possibilità di trattare, richiesta di alcuni mobili elencati dettagliatamente nella proposta di acquisto e solo 4 gg scarsi per firmare. Ho chiesto più tempo per valutare tanto vanno tutti in ferie per Natale, ma mi è stato negato.
    L'istinto mi direbbe di mandare tutti al diavolo, la ragione di firmare e non pensarci più, però è dura e ho meno di 24 ore per decidere

    Scusate lo sfogo e grazie ancora
     
  6. Fenix66

    Fenix66 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Pinafra, capisco che in momenti del genere e dopo tanto penare, trovarti a valutare un'offerta e non avere il tempo di rifletterci è frustrante.
    Posso solo permettermi di darti un consiglio, valuta se la vendita attuale ti permetterà di raggiungere gli obbiettivi che ti eri prefissato mettendo in vendita l'immobile.
    Ps. nella proposta hai visto se il tempo a tua disposizione è realmente così breve?
     
  7. firenze immobili

    firenze immobili Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Mi sento di darle alcuni consigli, visto che è indeciso sul da farsi.
    In primo luogo dovrebbe apprezzare lo sforzo dell' Agente Immobiliare che pur di fare andare in porto la trattativa è stato disponibile a dimezzare la provvigione alla parte acquirente.
    In un momento di mercato come quello che stiamo attraversando, in cui tutti gli indicatori ci riferiscono di una diminuzione costante delle compavendite e quindi anche dei prezzi, il fatto che l'offerta arrivi dopo 6 mesi di incarico giustifica di per sè il minor prezzo offerto rispetto alla richiesta iniziale, che in ogni caso un margine di trattabilità lo avrà avuto.
    Tenga anche conto che il termine di validità della proposta di solito lo indica il proponente stesso, 4 giorni sono nella norma e a volte dietro questa "fretta" ci può anche essere il fatto che chi ha fatto l'offerta abbia anche qualche altro immobile appetibile in alternativa. Detto questo, tenga in considerazione un altro fattore, acquirenti che vanno al rogito in 1 mese e quindi non hanno bisogno di accesso al credito, (altra problematica molto grossa che spesso non fa andare a buon fine le trattative) sono merce rara e quindi non ci penserei troppo ad accettare l'offerta. Per quanto riguarda la provvigione che le è stata chiesta, ribadisco il concetto, l'Agente Immobiliare la sua parte l'ha già fatta dimezzando una provvigione, altrimenti l'offerta sarebbe stata sicuramente inferiore a quella ricevuta.
    Ultima considerazione, non è detto che rifiutando questa offerta ne arrivi poi in seguito una migliore.
    Spero di esserle stato d'aiuto a prendere una decisione.
    Buon Natale
     
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  8. pinafra

    pinafra Membro Junior

    Privato Cittadino
    @Fenix66 Si, è tutto scritto sulla proposta giorno e ora di scadenza

    @Firenze Immobili Sono ben cosciente di tutte le problematiche ed è proprio per questo che seguendo il mio lato più saggio alla fine accetterò l'offerta....
     
  9. Fenix66

    Fenix66 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Pinafra mi auguro che la vendita ti faccia realizzare ciò che ti ha portato alla decisione di farlo.
    Buona fortuna e tanti auguri per le feste
     
  10. pinafra

    pinafra Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie Fenix
    lo spero tanto anch'io, perchè non si tratta di un semplice cambio casa ma di un radicale cambio di vita
    Tanti auguri anche a te per le feste e per la tua attività
     
  11. Tommaso Badano

    Tommaso Badano Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao Pinafra. Ad alcuni colleghi qui nel savonese sono stati fatti accertamenti induttivi dalla GdF e sono state contestate provvigioni inferiori alle consuetudini indicate da CAMCOM. L'agente si deve "blindare" con documenti ineccepibili (mandati, corrispondenza, ecc.) dai quali risulti l'accordo per una provvigione ridotta. Chi non lo ha fatto l'ha pagata cara. E oggi siamo al paradosso: si lavora poco, bisogna tirare sul prezzo e si rischia anche un accertamento con sanzione per aver guadagnato poco. E, comunque sia, accetta di corsa!!!
     

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