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  1. alejandra laureiro

    alejandra laureiro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti.
    Vorrei avere informazioni sulla prassi, costi, tempi, etc per rendere "legittimo" l'usucapione su un immobile; il mio cliente l'ho ha avuto da 30 anni ininterrotti portandone migliorie strutturali al fabbricato, utenze di acqua e luce, ICI perchè le risulta come seconda casa.
    In attesa di risposte, saluto a tutti e auguro buona domenica
    Alejandra
     
  2. astro

    astro Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Salve Alejandra, devi rivolgerti ad un legale che sia pratico di questa materia.
    L'usucapione è un modo di acquisto a titolo originario e bisogna dimostrare (con testimoni) di avere il possesso pacifico, bonario ed ininterrotto ultraventennale. Solitamente in questi casi ci sono molti intestatari e saranno necessarie delle ricerche all'anagrafe per reperire gli attuali indirizzi per fare le notifiche.
    In pratica bisogna intentare una causa nei confronti di chi risulta oggi proprietario, notificare nei modi previsti dalla legge, ed arrivare ad una sentenza che costituirà il titolo valido per registrare l'atto. Poi bisognerà trascrivere presso la competente Conservatoria RR.II.
    in bocca al lupo!
    Astro
     
  3. Sergio Caruso

    Sergio Caruso Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ciao Alejandra,
    innanzitutto bisognerebbe capire a che titolo la tua cliente ha usufruito dell'Immobile per 30 anni, ovvero, sarebbe il caso di capire se esiste uno scritto che le consentiva l'utilizzo.
    L'usucapione si ottiene con l'uso ventennale ininterrotto (se riguarda Immobile) intentando una causa nei confronti di chi risulta proprietario (come ha già scritto Astro), servono 2 testimoni e la causa in genere dura circa 3 anni con relativi costi giudiziari.
    Altro sistema, ma non credo che sia questo il caso appropriato, è un'atto Notorio davanti ad un Giudice di Pace, sempre con 2 testimoni, immediato e con un costo di circa 200 €!
    La differenza sta nel fatto che con l'Usucapione si acquisisce "immediatamente" la proprietà una volta terminata la causa, mentre con l'Atto Notorio si dichiara solo il "Possesso" del bene e, per 10 lunghi anni, chi risulti intestatario del bene può fare ricorso ma attraverso una Causa Legale nella quale dovrà dimostrare di aver esercitato il possesso negli anni precedenti.
    Se per Immobile si intende un Terreno oppure una Proprietà rurale, si può procedere con l'usucapione abbreviato con 15 anni di possesso.
    Se l'Immobile è stato acquistato attraverso regolare Atto Notarile che però presenti gravi errori nella descrizione del bene (per esempio se venisse acquistato Appartamento con parcheggio o terreno annesso ma quest'ultimo venisse erroneamente dimenticato) si potrà procedere con l'usucapione abbreviato dimostrandone l'uso per 10 anni continuativi.
     
  4. Letizia Arcudi

    Letizia Arcudi Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ciao
    Rivolgiti ad un legale di fiducia
    a sua volta dovrà iniziare le pratiche affinche ci sia una sentenza
    dell'usocapione per l'unità immobiliare
    attribuita al tuo cliente.
     
  5. Raf

    Raf Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ciao considera che una persona che conosco, su consiglio del notaio ha direttamente venduto con regolare atto notarile trascritto un immobile usucapito.
    In pratica la persona che ha di fatto usucapito l'immobile possedendolo in maniera ininterrotta per più di venti anni ha venduto. Il notaio ha stilato un atto dove il sig. Rossi (nome di fantasia) vende al sig. Bianchi un immobile usucapito composto da...ecc..
    Il notaio ha detto che è un atto perfettamente legale, è previsto dalla legge e. trascorsi dieci anni la compravendita non è più contestabile.
    ciao
     
  6. Sergio Caruso

    Sergio Caruso Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Scusa Raf, ma ho paura che si cada in confusione facilmente confondendo una cosa per l'altra (es.: chiamiamo volgarmente "compromesso" il "preliminare di vendita", etc...), in questo caso, credo si stia confondendo l'Atto Notorio con l'Usucapione. :?
     
  7. Raf

    Raf Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Scusa tu Sergio, sicuramente sono stato io poco chiaro.
    Tieni presente che è stata effettuata una vendita.
    Innanzitutto va considerato che la vendita è stata fatta tra congiunti.
    In pratica il sig Rossi ha venduto al figlio (che prima ho chiamato sig. Bianchi) un immobile usucapito di fatto , il sig. Bianchi è quindi consapevole del fatto che entro dieci anni potrebbe esserci qualcuno che potrebbe opporsi alla compravendita.
    Spero di essere stato più chiaro.
    saluti a tutti
     
  8. Giuseppe Fox

    Giuseppe Fox Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Pur concordando ... farsi seguire da un notaio o legale, mi permetto di riportare alcune considerazioni:
    premesso che l'usucapione si concretizza solo in presenza di una serie di requisiti prescritti dalla legge, come il POSSESSO PACIFICO E NON CLANDESTINO DEL BENE IN MODO CONTINUATO PER ALMENO VENTI ANNI, ECC. è bene dire che "l' ACQUISTO ORIGINARIO PER USUCAPIONE SI PERFEZIONA CON IL SEMPLICE DECORSO DEL TEMPO ACCOMPAGNATO DAL REQUISITO DEL POSSESSO E NON CON LA SENTENZA CHE ACCERTA L'USUCAPIONE. L'USUCAPIONE OPERA DI DIRITTO PER IL SOLO FATTO CHE CI SIA STATO UN POSSESSO SUL BENE RILEVANTE SECONDO IL DIRITTO SOSTANZIALE, PERTANTO NON è NECESSARIA NE INDISPENSABILE ALCUNA SENTENZA PER POTER DISPORRE DEL DIRITTO IN TAL MODO ACQUISITO" (Cass. civ. 5 febbraio 2009, n. 2485). Ciò significa che un notaio può validamente stipulare un atto di vendita nel caso in cui la parte venditrice si dichiari proprietaria in forza dell'intervenuto possesso ultraventennale del bene, prima e indipendentemente dalla sentenza che ne accerti l'acquisto per ususcapione.
    G. Fox
     
    A Paolo Galluzzo piace questo elemento.
  9. Sergio Caruso

    Sergio Caruso Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    OK!!! Chiarissimo!
     
    A Paolo Galluzzo piace questo elemento.
  10. Francesca Cecchini

    Francesca Cecchini Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Buongiono a tutti!
    Ha ragione Giuseppe Fox quando scrive che non è necessaria la sentenza del giudice per usucapire un immobile.
    Infatti, tecnicamente, la sentenza di usucapione è una sentenza di tipo "dichiarativo", cioè non costituisce il diritto sull'immobile poichè già sussiste tale con il semplice possesso ultraventennale. Per questo è anche possibile che il notaio lo inserisca nell'atto di acquisto.
    Vero è, però, che una sentenza dichiarativa pone la parola fine a qualsiasi contestazione della proprietà di tale bene che potesse di seguito intervenire, mentre la dichiarazione del notaio contrenuta nell'atto no. Per esempio, se nell'atto scrivo che il bene l'ho usucapito poichè ne ero possessore dal 1980, in seguito, e per i dieci anni successivi all'acqyìuisto, potrebbe sempre esserci qualcuno che contesta, documentalmente o tramite testimoni, tale possesso, poichè solo il giudice può dichiarare l'effettiva usucapione del bene.
    Nella situazione descritta da Raf, l'atto non dovrebbe avere problemi di sorta, comunque, in tutti gli altri casi.... bè, un processino io lo farei! :occhi_al_cielo:
     
  11. Sergio Caruso

    Sergio Caruso Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :disappunto:
    Scusate
    :disappunto:
    Sto facendo un po di confusione!!!
    Praticamente mi state dicendo che un Notaio può passare un Atto di vendita di un bene senza avere in mano praticamente nulla???
    Io credo che almeno un atto notorio vada fatto preventivamente dal Giudice di Pace!!!??? :disappunto:
     
  12. Letizia Arcudi

    Letizia Arcudi Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Grazie Francesca
    anchi'o sono della stessa opinione infatti
    avevo risposto in merito in quella mia del 20/04
    direi che
    giustizia è fatta
    Buon fine settimana a tutti
    Ciao Ragazzi
     
  13. astro

    astro Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La domanda iniziale era "qual'è la prassi per acquistare un immobile per usucapione" e non "come vendere un bene usucapito" :shock:
     
  14. Sergio Caruso

    Sergio Caruso Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :disappunto:
    Si esce sempre fuori tema!!!
    Il fatto è che troppe ore al PC ofuscano la mente!!!
    Credo che la risposta sia stata data subito!!! :fico:
     
  15. annalauroni

    annalauroni Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mi convince la risposta di Astro ma proprio perché al giudice si chiede una sentenza dichiarativa da emettere su istanza di una sola parte, non mi sembra che ci sia un processo che presuppone un attore ed un convenuto. In altre parole io potrei non conoscere, nonostante le ricerche anagrafiche, chi sia l'attuale intestatario di un bene che io posseggo "nec vim nec clam" da oltre 20 anni (a me sembra che debbano trascorrerne 25 di anni). In tal caso le notifiche andrebbero fatte con affissione all'albo pretorio o sui giornali ? Se invece l'intestatario formale è noto, è ovvio che gli va notificata la richiesta fatta al giudice ma anche in questo caso potrebbe non esserci contenzioso, se l'intestatario non resiste alla pretesa di usucapione. in sintesi si tratta di una richiesta, ovviamente da documentare, fatta al giudice di dichiarare l'acquisto di un titolo di proprietà avvenuto per il decorso del tempo e per l'inerzia dei terzi eventuali controinteressati : perchè è necessario un procuratore (avvocato, notaio??.)
     
    A avvocato piero tassinari piace questo elemento.
  16. Giancarlo83

    Giancarlo83 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ho visionato un immobile e da quello che mi è stato detto questo:

    " Le ricordo inoltre che il "titolo di proprietà" degli attuali venditori non
    è ancora stato perfezionato anche se dalla visura catastale risultano intestatari
    gli attuali venditori, in forza della denuncia di successione del Sig.re X, che non era proprietario.
    Pertanto manca la sentenza di usucapione che non dovrebbe avere alcuna riserva
    in merito. Lunedì Le invierò una delle mie proposte di acquisto modificata in riferimento
    ala mancato titolo di proprietà originario."

    Si parla di usucapione. Io sono l'acquirente di questo bene, ma posso acquistarlo se non c'è stata la sentenza di usucapione?
     
  17. Giancarlo83

    Giancarlo83 Membro Junior

    Privato Cittadino
  18. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Secondo me, no, però non sono esperta in merito di usucapione.

    Al massimo potrai fare una proposta subordinata al realizzarsi della condizione.... (sempre parere personale)
     
  19. Giancarlo83

    Giancarlo83 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ok, allora la situazione è questa:

    i venditori possono sicuramente effettuare l'usucapione ma non hanno mai iniziato il procedimento.
    Vogliono vendere ma prima di effettuare l'atto di usucapione con relazione sentenza da parte del giudice vogliono avere una proposta d'acquisto.
    Quindi secondo voi dovrei porre in essere una bella proposta con queste clausole sospensive:

    sentenza del giudice per l'usucapione (metterei pure il termine di 4 mesi)
    accettazione mutuo dipendenti da parte della banca Y (termine 1 mese o 45 giorni)
    regolarità urbanistica ecc. ecc.

    Voi che dite?

    Aggiunto dopo 8 minuti...

    Il bene è stato acquisito per usucapione

    Qualora il promittente venditore vi dichiara che ha acquistato la proprietà dell'immobile per usucapione dovete controllare che vi sia stata una sentenza del tribunale in tal senso.
    L'usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario che si perfeziona a seguito di possesso protratto per un determinato periodo di tempo.
    Però, l'usucapione non opera automaticamente trascorso il periodo di tempo necessario ad usucapire il bene; occorre una sentenza del Tribunale del luogo in cui si trova l'immobile che accerti e dichiari giudizialmente l'acquisizione del diritto di proprietà per usucapione, nonché occorre che tale sentenza non sia più impugnabile, ossia che sia passata in giudicato. Per cui al momento della stipula del preliminare spetterà al notaio verificare la presenza o meno di sentenza in tal senso.
     
  20. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si, devi pararti le spalle.

    Silvana
     

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