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RONAT47

Membro Junior
Privato Cittadino
Buongiorno.
Cosa ne pensate di un amministratore che:
* allo stato attuale non ha ancora prodotto il bilancio della gestione 2018 (anno solare);
* dal mese di maggio del corrente anno promette ripetutamente di fare l'assemblea al più presto;
* 15 giorni fa ha finalmente affisso l'avviso di convocazione assembleare ma 4 giorni fa l'ha revocata senza fissare una nuova data;
* ha continuato a chiedere le quote condominiali trimestrali sulla base di un preventivo basato sull'anno 2017, nel quale abbiamo sostenuto delle spese straordinarie di un certo peso?
E cosa ne pensate di 14 condomini (me escluso) che, da babbei, non hanno aperto bocca per nulla, come se quanto sopra fosse normale, ed hanno continuato a versare le proprie quote molto diligentemente?
E, ancora, cosa pensate di me che ho continuato a sollecitare questo amministratore, senza risultato, che avrei voluto pure metterlo in mora, ma col risultato che poi sarei dovuto ricorrere ad un avvocato e poi ancora al giudice, etc, etc. e che, invece, da un paio di mesi ho deciso di non versare altre quote per vedere come reagisce, dal momento che non mi mette nelle condizioni di sapere come viene utilizzato il mio denaro?
A mali estremi rimedi estremi, ovvero: tu calpesti sfacciatamente le regole ed io reagisco quasi alla pari (anche se ad oggi non sono ancora in passivo). Voglio vedere come dovrebbe pensare di fare un eventuale decreto ingiuntivo!
Saluti a tutti!
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Senza bilanci approvati non può fare decreto ingiuntivo.
E tu sei libero di non pagare.
Magari senza soldi si sveglierà
 

Andrea Occhiodoro

Membro Attivo
Amm.re Condominio
Buongiorno @RONAT47, la questione che tu poni all'attenzione è un po' più complessa di quello che sembra e bisogna distinguere nettamente i due piani della vicenda che, a differenza di quanto tu affermi, non sono in alcun modo collegati. Da un lato hai un amministratore sicuramente inadempiente rispetto al contratto di mandato in essere con i condòmini e che, non convocando l'assemblea ordinaria, sta compiendo "gravi irregolarità" di gestione che potrebbero condurlo anche eventualmente a revoca giudiziale. Dall'altro però tu rimani obbligato per legge al pagamento delle spese condominiali in quanto proprietario di unità immobiliare in quel condominio (trattasi di obbligazioni "propter rem"). L'amministratore è solamente il soggetto mandatario che, per contratto, ha il potere/dovere di riscuotere i contributi ed erogare le spese ordinarie per conto dei condòmini mandanti. La mala gestio dell'amministratore non fa venir meno il tuo obbligo di pagamento pro quota delle spese ordinarie. E proprio in funzione di quest'obbligo potresti essere oggetto di un decreto ingiuntivo senza la formula della provvisoria esecutività (concessa obbligatoriamente dal Giudice in presenza di bilancio almeno preventivo approvato con relativo stato di riparto) oppure da atto di citazione in giudizio ordinario. Il condominio, attraverso l'amministratore, avrebbe solo un po' più di complessità nel provare l'esistenza del credito nei tuoi confronti e nel quantificarlo, ma con le fatture dei fornitori e le tabelle millesimali l'esercizio non è poi così difficile. In conclusione ti consiglio di pagare regolarmente le spese condominiali a preventivo, salvo conguaglio da corrispondere post approvazione del consuntivo, ma contestualmente procedere alla sostituzione (assembleare o giudiziale) dell'amministratore un po' troppo refrattario al rispetto delle regole di buona gestione.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Credo di aver dimenticato una faccina, nel mio intervento sopra, che era “provocatorio”. Senza fondi, dovrà fare qualcosa per forza...😉
Difficile credere che l’ amministratore cambi modalità operative, se la maggioranza non si lamenta, e sopporta supinamente.
Quindi o lo si manda via, o quantomeno si chiede formalmente la convocazione di assemblea per approvare il bilancio, ma temo che non avverrà, e che il bilancio non sarà presentato.
 

Avv Luigi Polidoro

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Professionista
Convocazione di assemblea da parte degli stessi condomini con nomina di nuovo amministratore (art. 66 comma 1 disp. att. c.c.).
Rimedio più agevole e meno costoso, che presuppone però una volontà comune dei condomini.
In difetto ricorso alla autorità giudiziaria per revoca amministratore.
 

pasquale99

Membro Attivo
Privato Cittadino
L'amministratore deve presentare ai condomini il rendiconto della gestione entro 6 mesi dalla fine dell'esercizio (legge sul condominio). Se non lo fa un condomino (anche uno solo) può chiederne la revoca giudiziale.
 

RONAT47

Membro Junior
Privato Cittadino
Mi collego al consiglio di Andrea Occhiodoro per ribadire che il bilancio preventivo è stato presentato quasi due anni fa e si basava su una gestione precedente, nella quale erano state affrontate delle spese straordinarie di un certo peso. Tant'è che allo stato attuale questo amministratore ha sicuramente un saldo condominiale positivo molto al di sopra della normalità. E poi voglio vedere con quale "coraggio" mi farebbe un decreto ingiuntivo, quando da parte sua è palesemente inadempiente sia per la parte contabile sia per altri interventi da discutere e da approvare, che gli sono stati ripetutamente posti da quasi due anni. Come minimo, dovrebbe avere il buon senso e la dignità di farmi un bonario sollecito. Starò a vedere.
 

Avv Luigi Polidoro

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Professionista
L'accettazione della eredità da parte dei creditori presuppone però il rifiuto del debitore chiamato.
Soltanto a quel punto, ai sensi dell'art. 524 cc, i creditori potranno accettare al suo posto con beneficio di inventario.
In assenza di rinuncia del debitore chiamato, i creditori potranno proporre actio interrogatoria: chiedere cioè al giudice di fissare un termine entro cui il chiamato debitore dichiarerà se intende accettare, oppure no, l'eredità.
 

cristian casabella

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
L'accettazione della eredità da parte dei creditori presuppone però il rifiuto del debitore chiamato.
Soltanto a quel punto, ai sensi dell'art. 524 cc, i creditori potranno accettare al suo posto con beneficio di inventario.
In assenza di rinuncia del debitore chiamato, i creditori potranno proporre actio interrogatoria: chiedere cioè al giudice di fissare un termine entro cui il chiamato debitore dichiarerà se intende accettare, oppure no, l'eredità.
sempre interessante arricchire la mia conoscenza...ma penso che hai sbagliato threads ;)
 

RONAT47

Membro Junior
Privato Cittadino
A proposito, mi piacerebbe avere un parere o consiglio da parte dell'avvocato Polidoro, che ringrazierei tanto.

Come se fossimo al bar, vorrei riassumere la mia posizione in merito alla discussione aperta ed ai consigli ricevuti.
Metto in mora l'amministratore? Lui fa orecchio da mercante.
Provo a indire un'assemblea straordinaria, con l'appoggio di altri due condomini e quindi col valore di almeno 1/6 del valore dell'edificio? Non si presenta nessuno! Quindi l'assemblea non può decidere.
Mi rivolgo ad un legale? Anche qui va a finire che bisogna rivolgersi al giudice ed a questo punto cadono le brache se uno va a leggere la sentenza del tribunale di Lecce I-Sezione Civile- del 16.11.2018, che ricalca pari pari la situazione da me descritta e che conferma il mio avvilimento quando dico che la legge dà ampi poteri all'amministratore e non lo punisce e non tutela la minoranza.
A mio parere bisognerebbe rimettere mano all'attuale legge sul condominio.
Buona domenica a Tutti.
 

Avv Luigi Polidoro

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Professionista
Convocazione di assemblea da parte degli stessi condomini con nomina di nuovo amministratore (art. 66 comma 1 disp. att. c.c.).
Rimedio più agevole e meno costoso, che presuppone però una volontà comune dei condomini.
In difetto ricorso alla autorità giudiziaria per revoca amministratore.
Questa è la mia idea. Otterrai probabilmente la nomina di un nuovo amministratore. Per eventuali cause di responsabilità (ammesso e non concesso che vi sia un danno economicamente apprezzabile subito dal condominio), dovrete agire autonomamente (il che non avviene quasi mai).
 

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