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  1. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Molto interessante..anche se "castrante " :triste: ,in riferimento anche ai tanti temi simili dibattuti...



    Appello Roma, Sezione 2 Civile, Sentenza n. 70 del 08/01/2009


    L'agente immobiliare svolge un'attività di mediazione tra persone che intendono, rispettivamente, acquistare e vendere un immobile e matura il diritto alla provvigione solo se le parti concludono l'affare per effetto del suo intervento.

    Nella pratica seguita nelle agenzie, al potenziale acquirente, che si dichiara interessato ad acquistare un certo immobile, viene fatta firmare una proposta irrevocabile d'acquisto, che poi l'agente sottopone al venditore, il quale, a sua volta, si impegna a vendere.

    La Corte d'Appello di Roma ha precisato che le operazioni appena descritte non fanno di per sé nascere il diritto dell'agenzia alla provvigione, se non sono accompagnate dalla conclusione di un vero e proprio accordo, giuridicamente vincolante tra le parti, che assuma inequivocabilmente la forma di un contratto, quanto meno di un preliminare.

    Più nel dettaglio ... la Corte d'Appello di Roma mette in evidenza che la nozione di "conclusione dell'affare", dalla quale discende il diritto alla provvigione del mediatore, postula l'esistenza di un accordo giuridicamente rilevante tra le parti e, pertanto, tra loro vincolante.

    A tal fine, non è sufficiente che le parti abbiano sottoscritto, rispettivamente, una proposta ed un'accettazione, ma è necessario altresì che i documenti contenenti tali dichiarazioni siano pervenute a conoscenza della controparte contrattuale, considerata la loro natura recettizia.

    La proposta irrevocabile, che l'agenzia fa firmare all'ipotetico acquirente, non ha tanto la funzione di esprimere al venditore una inequivocabile volontà di acquistare l'immobile, quanto quella di manifesta al mediatore un serio interesse ed impegno di trattare l'affare in vista della conclusione del contratto. Tale dichiarazione scritta, infatti, non è rivolta direttamente al venditore, ma è rilasciata nelle mani del mediatore.

    Ne deriva che, in mancanza della stipula di un vero e proprio contratto, preliminare o definitivo, concluso tra alienante e acquirente presenti, all'agenzia non basta allegare la proposta irrevocabile sottoscritta dal potenziale compratore ed un’accettazione firmata dal venditore al fine di ottenere la provvigione, ma è necessaria, altresì, la prova che proposta e accettazione siano pervenute a conoscenza dei rispettivi destinatari, così da potersi reputare effettivamente esistente un accordo contrattuale vincolante tra le parti.

    Nota dell'Avv. Raffaele Plenteda

    omissis)

    Svolgimento del processo

    Con sentenza n. 18024 pubblicata l'8/06/2004 il Tribunale di Roma, accogliendo l'opposizione proposta da V.L. e M.O., ha revocato il D.I. n. 10669/2001 emesso dal Presidente a favore di D.B., titolare dell'agenzia E. di Roma, respingendo la di lei domanda volta ad ottenere dagli ingiunti il pagamento della somma di Lire 12.000.000 oltre IVA quale provvigione spettantele per la mediazione svolta per l'acquisto dell'appartamento sito in Roma alla Via (omissis), posto in vendita da P. e L.M., in virtù della clausola della scrittura 25/01/2001, contenente proposta irrevocabile di acquisto, con la quale i proponenti compratori si obbligavano a pagare il compenso mediatorio anche "in caso di revoca della presente proposta ovvero di mancata sottoscrizione del contratto preliminare per mio fatto o colpa".
    Il primo Giudice infatti, premesso che la B. non si era presentata a rendere l'interrogatorio formale deferitole, ha ritenuto che gli opponenti non si fossero sottratti colpevolmente alla sottoscrizione del preliminare, poiché non avevano ricevuto tempestivo invito alla conclusione del preliminare, e che quindi la B. non avesse diritto alla provvigione, perché la stessa mediatrice non aveva loro comunicato "le circostanze ..... che avrebbero indotto le parti a concludere il contratto con diverse condizioni e clausole", in particolar modo in ordine alla diversa titolarità dell'immobile quale risultante dai pubblici registri; infine che la sottoscrizione della proposta e l'invio dell'accettazione dei venditori non rappresentava un accordo giuridicamente vincolante e costituiva una mera fase preparatoria del preliminare medesimo.
    Avverso detta pronuncia ha proposto appello D.B., con citazione notificata il 19/11/2004, con il quale ne censura tutti i cardini argomentativi, concludendo per il rigetto dell'opposizione e vittoria delle spese di entrambi i gradi. Si sono costituiti gli appellati, i quali rilevano l'infondatezza del gravame, ribadiscono di aver dimostrato nel precedente grado di non aver potuto esaminare alcun documento di provenienza della proprietà dell'immobile in capo ai venditori, e chiedono la conferma della sentenza impugnata. I procuratori delle parti hanno quindi rassegnato le conclusioni definitive all'udienza collegiale dell'11/04/2008; alla scadenza dei termini di cui all'art. 190 co. 1 c.p.c. la Corte ha ritenuto la causa in decisione.

    Motivi della decisione.

    Con la prima doglianza la B. deduce l'irrilevanza della circostanza, ritenuta invece decisiva dal primo Giudice, della mancata convocazione dei promittenti acquirenti alla sottoscrizione del preliminare: perché il mediatore non aveva alcuna facoltà di invitare le parti a contrarre, perché le parti si erano già impegnate all'acquisto e, rispettivamente, alla vendita, perché gli acquirenti avrebbero potuto essi stessi provvedere all'invito; e con l'ultima censura, alla prima strettamente connessa, contesta l'affermazione del Tribunale che le parti non avessero ancora assunto reciprocamente gli obblighi ed i diritti scaturenti da un vero accordo preliminare.
    In effetti se è vero che il mediatore nel corso della trattativa non ha il potere di obbligare le parti ad addivenire ad incontri, è pur vero che rientra tra i suoi obblighi contrattuali di comunicare alle parti le circostanze note che possano influire sulla sicurezza dell'affare (art. 1759 c.c.), ed a tal fine la B. avrebbe dovuto assumere una qualche iniziativa idonea a chiarire gli aspetti rimasti non definiti circa la titolarità dell'immobile. Sotto il secondo profilo, non risponde al vero che le parti avessero già assunto un impegno vincolante, che altrimenti non vi sarebbe stata necessità di invocare la clausola che prevedeva il pagamento anche in ipotesi di revoca della proposta o mancata conclusione colposa del contratto. Invero la dichiarazione di accettazione della proposta dei M., inviata ai coniugi O. - L. a mezzo di telegramma non sottoscritto, consente di ritenere che l'attività negoziale posta in essere dalle parti non avesse superato lo stadio dei "meri rapporti giuridici preparatori".
    Va invero ricordato che, trattandosi di atti traslativi relativi a beni immobili, la proposta e l'accettazione, per pervenire ad un risultato contrattuale perfetto, non solo debbono essere sottoscritti dai contraenti (nella specie mancherebbe la sottoscrizione degli accettanti), ma quegli atti, in ragione della loro natura recettizia, debbono essere diretti all'altra parte e da questa ricevuti, mentre la proposta rilasciata nelle mani del mediatore non ha un inequivoco significato di impegno vincolante espresso alla controparte (che nella specie neppure emerge dal contesto del documento); essi infatti hanno generalmente mera funzione di manifestazione di impegno verso il mediatore (a garanzia del quale vengono rilasciati) di serietà della volontà di trattare per concludere l'affare; sicché in mancanza della prova della ricezione, da parte degli ipotetici destinatari, dei documenti contenenti rispettivamente la proposta e l'accettazione non può predicarsi l'esistenza di un accordo negoziale di carattere vincolante per entrambe le parti. Infine, per quanto concerne l'ultimo rilievo dell'appellante, i proponenti avevano spiegato le ragioni delle loro perplessità e, non avendo ottenuto alcuna tempestiva e soddisfacente risposta da parte del mediatore, non avevano alcun obbligo di provocare l'incontro per la conclusione del preliminare, dalla quale anzi intendevano astenersi in mancanza dei richiesti chiarimenti e garanzie.
    Con la seconda censura l'appellante lamenta che il Tribunale avrebbe stravolto arbitrariamente i fatti provati, ignorando che ella aveva dato immediata comunicazione ai promittenti acquirenti del fatto che i venditori avevano ricevuto la proprietà dell'immobile per successione dal padre, e che proprio in virtù di tali assicurazioni i sigg.ri O. - L. avevano sottoscritto la proposta irrevocabile, negando poi, a mezzo del proprio legale, di aver ricevuto informazioni sulla provenienza del bene.
    In verità la B. ha sempre affermato, ma in alcun modo dimostrato, di aver immediatamente informato i proponenti del fatto che l'appartamento era pervenuto ai M. per successione dal defunto padre: ciò nonostante che ancora con lettera 14/02/2001 (prodotta dall'opposta) il legale dei proponenti avesse contestato all'E. la mancata giustificazione del titolo dei venditori a disporre dell'immobile ed il 19/02/2001 avesse ribadito che la visura immobiliare avesse dato esito negativo per la voltura della denuncia di successione, pur risalente a circa due anni prima. Anzi è sintomatico che, dopo la prima richiesta di chiarimenti da parte dei proponenti, abbia - immediatamente reagito con il telegramma 8/02/2001 con il quale dichiarava che "si ritiene libera, come ritiene liberi anche i promittenti venditori, di concludere un contratto di vendita con terzi ....", così di fatto le parti; ammettendo poi, tramite il dott. E.C. (lettera 16/02/2001), probabilmente suo consulente legale, che "copia dei documenti è ora in mio possesso", e lasciando intendere che tali documenti non erano già stati consegnati ai proponenti acquirenti; mentre appare una tardiva correzione di posizione, in carenza di idonea prova, la successiva affermazione, contenuta nella lettera del medesimo dott. C., che i proponenti aveva già ricevuto la stessa documentazione.
    Al rigetto dell'appello segue la condanna dell'appellante alla rifusione delle ulteriori spese del presente grado, liquidate come da dispositivo.

    P.Q.M.

    La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da D.B. avverso la sentenza n. 18024 del emessa dal Tribunale di Roma nel giudizio pendente tra essa appellante e V.L. e M.O., così decide:
    a) rigetta l'appello e per l'effetto conferma la sentenza impugnata;
    b) condanna D.B. a rifondere agli appellati le spese del presente grado (…)

    Depositata in Cancelleria l'8 gennaio 2009.

    Da questo si evince...prima fai il Preliminare e meglio e' :^^: :^^:
     
    A il Custode piace questo elemento.
  2. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Questa è una trattativa portata avanti con i piedi:
    1) Va invero ricordato che, trattandosi di atti traslativi relativi a beni immobili, la proposta e l'accettazione, per pervenire ad un risultato contrattuale perfetto, non solo debbono essere sottoscritti dai contraenti (nella specie mancherebbe la sottoscrizione degli accettanti), ma quegli atti, in ragione della loro natura recettizia, debbono essere diretti all'altra parte e da questa ricevuti, mentre la proposta rilasciata nelle mani del mediatore non ha un inequivoco significato di impegno vincolante espresso alla controparte (che nella specie neppure emerge dal contesto del documento); essi infatti hanno generalmente mera funzione di manifestazione di impegno verso il mediatore (a garanzia del quale vengono rilasciati) di serietà della volontà di trattare per concludere l'affare.

    2) Il modulo di proposta non è scritto, secondo me, in maniera corretta dato che anche rimanendo nell'ambito pre contrattuale (e su questo sono pienamente d'accordo e favorevole) la proposta deve prevedere un risarcimento danni in caso di mancata stipula del preliminare; i danni causati dalla parte inadempiente altro non sono che la perdita del deposito fiduciario (da indicare quale corrispettivo per il recesso) e del pagamento delle provvigioni all'agenzia.
     
  3. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Per quanto riguarda la proposta vorrei citare anche questa che può essere interessante per coloro che utilizzano le proposte che si trasformano in preliminari con l'accettazione.

    Cassazione - Sezione seconda - sentenza 3 febbraio - 2 aprile 2009, n. 8038
    Presidente Rovelli - Relatore Bucciante Ricorrente Baruzzi e altro
    Svolgimento del processo
    La controversia è insorta tra le parti con riferimento a una scrittura del 25 luglio 1985, con la quale Clara Inversini aveva formulato una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile - posto in vendita da Mariella Baruzzi, per il tramite dell'agenzia immobiliare “Studio Boezio” di Carlo Wagner - per il prezzo di lire 140.000.000, di cui lire 14.000.000 da versare a titolo di caparra e il resto come meglio specificato nel successivo preliminare, che avrebbe dovuto essere stipulato entro trenta giorni: Mariella Baruzzi e Carlo Wagner, deducendo che Clara Inversini aveva rifiutato di adempiere, dopo che le era stata comunicata l'avvenuta accettazione della proposta, la citarono davanti al Tribunale di Pavia, con atto notificato il 13 novembre 1985, chiedendo che fosse pronunciata la risoluzione del contratto e che comunque la convenuta fosse condannata al pagamento di lire 14.000.000 a Mariella Baruzzi e di lire 12.500.000 per provvigioni e spese a Carlo Wagner. Clara Inversini si costituì in giudizio contestando la fondatezza di tali domande e in particolare deducendo che la sottoscrizione da parte sua della proposta era stata effetto di dolo.
    All'esito dell'istruzione della causa, con sentenza del 18 novembre 1988 il Tribunale accolse la domanda di Mariella Baruzzi e respinse quella di Carlo Wagner. Impugnata in via principale da Clara Inversini e in via incidentale da Carlo Wagner, la decisione fu parzialmente riformata dalla Corte d'appello di Milano, che con sentenza del 6 febbraio 1996, accolto il primo gravame e rigettato l'altro, respinse anche la domanda proposta da Mariella Baruzzi.
    Adita dai soccombenti, con sentenza del 20 luglio 1999 questa Corte ha cassato con rinvio la pronuncia di secondo grado, rilevando che «la Corte di merito non solo si è astenuta dall'esaminare l'intero contenuto della scrittura interpretandola secondo i criteri legali di ermeneutica negoziale e attribuendo ad essa la qualificazione giuridica che le competeva, ma non ha neppure addotto a sostegno del giudizio sulla sua sostanziale improduttività di effetti giuridici una motivazione sufficiente e logica, che tenesse conto anche della dichiarazione di accettazione resa dalla Baruzzi e che consentisse di identificare il procedimento logico-giuridico seguito per pervenire al convincimento circa l'inesistente assunzione di obblighi da parte della Inversini e la necessità di rigettare le domande proposte contro di lei».
    Il giudizio di rinvio è stato definito dalla Corte d'appello di Milano con sentenza del 14 marzo 2003, con cui la causa è stata decisa in conformità con la precedente pronuncia di secondo grado, essendosi ritenuto: che le parti non avevano inteso concludere né un contratto definitivo di vendita né un preliminare, ma semmai un “preliminare del preliminare”, come tale nullo per difetto di causa; che si era trattato in ipotesi di una “puntazione”, improduttiva di effetti vincolanti; che nella pattuizione relativa alla caparra non era configurabile una clausola penale, non compatibile in una fase precontrattuale e comportante un arricchimento senza causa; che comunque tale pattuizione era stata configurata dalle parti come avente natura reale, sicché non poteva considerarsi perfezionata in mancanza della dazione del denaro; che nulla competeva a Carlo Wagner, non essendo stato l'affare concluso.
    Contro tale sentenza Mariella Baruzzi e Carlo Wagner hanno proposto ricorso per cassazione, in base a sei motivi, poi illustrati anche con memoria. Clara Inversini si è costituita con controricorso. I ricorrenti hanno presentato osservazioni per iscritto sulle conclusioni del pubblico ministero.
    Motivi della decisione
    Con il primo dei motivi addotti a sostegno del ricorso Mariella Baruzzi e Carlo Wagner lamentano che il giudice di rinvio non si è uniformato a quanto era stato deciso con la pronuncia di cassazione, le cui premesse logico giuridiche implicavano che un contratto fosse stato concluso dalle parti, sicché occorreva soltanto statuire sulle sue concrete conseguenze economiche, al più estendendo l'esame alla corretta qualificazione giuridica che competeva al negozio.
    La doglianza non è fondata. Questa Corte, come risulta chiaro dal testo della sua sentenza, che si è sopra trascritto nell'esposizione dello svolgimento del processo, non ha affatto statuito che un qualche accordo fosse stato validamente raggiunto dalle parti, salva la determinazione della sua natura e dei suoi effetti, da individuare in sede di rinvio. Si è invece limitata a constatare che il giudice a quo aveva omesso di prendere in considerazione nella sua interezza l'atto in questione, di interpretarlo secondo i criteri legali di ermeneutica negoziale, di inquadrarlo sub specie iuris, di tenere conto della dichiarazione di accettazione di Mariella Baruzzi, e nonostante tali carenze aveva concluso, senza adeguata spiegazione, nel senso della mancata assunzione
    di obbligazioni da parte di Clara Inversini. Stabilire non solo quali esse potessero essere, ma anche se fossero configurabili, era pertanto questione rimessa al giudice di rinvio, al quale non era stato indicato alcun principio di diritto cui dovesse attenersi. Tale essendo il contenuto della sentenza di cassazione, è ininfluente la circostanza, su cui insistono i ricorrenti, che nel motivo di impugnazione accolto fosse stata prospettata la «violazione degli artt. 1325 e 1326 c.c.», oltre al «difetto di motivazione». Con il secondo motivo di ricorso Mariella Baruzzi e Carlo Wagner deducono che ingiustificatamente il giudice di rinvio ha opinato che il Tribunale avesse omesso di qualificare il contratto come preliminare o definitivo e avesse escluso questa seconda ipotesi, riconosciuta peraltro sussistente dalla stessa Clara Inversini, la quale in primo grado si era difesa soltanto eccependo il vizio del consenso da cui sarebbe stata affetta la propria manifestazione di volontà. Anche questa censura va disattesa. Che in ipotesi il Tribunale avesse ritenuto effettivamente concluso un qualche negozio, e in particolare una vendita definitiva, è circostanza ininfluente, dato che il compito di pronunciare sul punto - già controverso in appello, in seguito al gravame proposto da Clara Inversini - è stato demandato con la sentenza di cassazione, come si è rilevato a proposito del primo motivo di ricorso, al giudice di rinvio. Con il terzo motivo di impugnazione Mariella Baruzzi e Carlo Wagner si dolgono dell'interpretazione, a loro dire erronea, data dal giudice di rinvio alla scrittura in questione in difformità dal suo tenore letterale. Neppure questa censura può essere accolta. Preclude il suo esame la mancanza di “autosufficienza” da cui è affetta: si deduce che nella sentenza impugnata è stata presa in considerazione soltanto una delle clausole del documento, ma non vengono trascritte, in maniera completa e precisa, le altre, del cui contenuto si fa sommariamente cenno, per concludere con un vago «ecc.»; della stessa pattuizione prima menzionata non viene riportato il testo integrale; si parla di un modulo a stampa con aggiunta a mano dell'impegno a pagare la somma di lire 14.000.000, impegno prevalente su altre previsioni asseritamente incompatibili, delle quali non viene specificato il tenore; si afferma essere intervenuto l'accordo per la vendita definitiva del bene, mediante l'accettazione della proprietaria, di cui non sono indicati il contenuto e le modalità. Deve pertanto restare fermo che si è trattato, come ha ritenuto il giudice di rinvio, di un “preliminare di preliminare”: le parti si erano impegnate a concludere in futuro un contratto con effetti obbligatori, che le avrebbe vincolate a stipulare successivamente la vendita definitiva. Il quarto motivo di ricorso attiene appunto al “preliminare di preliminare”, del quale Mariella Baruzzi e Carlo Wagner, in contrasto con la tesi della nullità per mancanza di causa affermata nella sentenza impugnata, sostengono la piena validità. La questione, che la giurisprudenza di legittimità, per quanto consta, non ancora avuto occasione di affrontare, deve essere risolta in senso opposto a quello propugnato dai ricorrenti. L'art. 2932 c.c. instaura un diretto e necessario collegamento strumentale tra il contratto preliminare e quello definitivo, destinato a realizzare effettivamente il risultato finale perseguito dalle parti. Riconoscere come possibile funzione del primo anche quella di obbligarsi ... ad obbligarsi a ottenere quell'effetto, darebbe luogo a una inconcludente superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l'ordinamento giuridico, ben potendo l'impegno essere assunto immediatamente: non ha senso pratico il promettere ora di ancora promettere in seguito qualcosa, anziché prometterlo subito. Né sono pertinenti i contrari argomenti esposti dai ricorrenti: in parte non attengono al reciproco rapporto tra le parti del futuro contratto definitivo, ma a quelli tra ognuna di loro e l'intermediario che le ha messe in relazione, sicché non riguardano il tema in discussione; per il resto prospettano l'ipotesi di un preliminare già riferentesi al definitivo e da rinnovare poi con un altro analogo negozio “formale”, il che rappresenta una fattispecie diversa da quella del “pre-preliminare”, di cui si è ritenuta in sede di merito l'avvenuta realizzazione nella specie. Correttamente, quindi, nella sentenza impugnata, esclusa la validità dell'accordo raggiunto dalle parti, ha ritenuto che esse si trovassero, in relazione al futuro contratto preliminare, nella fase delle trattative, sia pure nello stato avanzato della “puntazione”, destinata a fissare, ma senza alcun effetto vincolante, il contenuto del successivo negozio. Con il quarto motivo di ricorso Mariella Baruzzi e Carlo Wagner lamentano che il giudice di rinvio non ha adeguatamente dato conto della ragione per la quale ha negato ogni efficacia alla clausola con cui Clara Inversini si era impegnata a versare l'importo di lire 14.000.000 al momento dell'accettazione della sua proposta e a indennizzare con la stessa somma la proprietaria del bene posto in vendita, in caso di rifiuto all'acquisto: pattuizione da ritenere pienamente valida in forza del principio della libertà negoziale, anche nell'ipotesi che l'obbligazione dovesse intendersi assunta in un contesto ancora precontrattuale. Anche questa censura va disattesa. Sul punto la sentenza impugnata si basa su tre distinte e autonome rationes decidendi, ognuna di per sé idonea a sorreggerla: la nullità, per mancanza di causa, della predeterminazione di una penale riferita a una responsabilità aquiliana, come quella in cui si può incorrere nella fase delle trattative; l'ulteriore invalidità derivante dal superamento del limite dell'interesse negativo, con conseguente attribuzione di un arricchimento senza causa; la natura reale del patto, che non si era quindi perfezionato, in mancanza della
    dazione della somma in questione al momento della sottoscrizione della proposta. Il terzo di questi argomenti non ha formato oggetto di alcuna critica da parte dei ricorrenti, il che esime dal dover prendere in esame le peraltro estremamente generiche e assiomatiche contestazioni che sono state rivolte agli altri due. Con il sesto motivo di ricorso si sostiene che Clara Inversini avrebbe dovuto comunque essere condannata a pagare a Carlo Wagner le commissioni che si era obbligata a versargli, in quanto il suo rifiuto ad addivenire alla stipulazione del contratto preliminare o di quello definitivo di vendita era stato ingiustificato. L'assunto resta privo di base, in seguito al rigetto dei precedenti motivi di impugnazione, che ne ha fatto venire meno il presupposto: l'addebitabilità a Clara Inversini della mancata conclusione dell'affare e quindi della esclusione del diritto dell'intermediario alla provvigione. Il ricorso deve essere pertanto rigettato. Le spese del giudizio di cassazione vengono compensate tra le parti per giusti motivi, ravvisabili nella novità della questione trattata in relazione al quarto motivo di ricorso.
    Dispositivo
    La Corte rigetta il ricorso; compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.
     

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