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  1. immobilimilano

    immobilimilano Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Quando si può non pagare l'indennità di avviamento commerciale in caso di fine del contratto? (quando il contratto scade dopo i 12 anni).

    L'avviamento commerciale viene tutelato dall'ordinamento mediante varie previsioni e, fra queste, una riguarda anche la cessazione del contratto di locazione dell'immobile in cui è stata esercitata l'attività. Le norme di riferimento sono sempre quelle della legge dell'equo canone 392 del 27 luglio 1978 (artt. 34-35).

    Per le locazioni commerciali è fissato a 18 mensilità in misura fissa o si può riconoscere in misura ridotta?

    Grazie.
     
  2. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La corresponsione della "buonuscita" è subordinata al fatto che gli immobili siano utilizzati per lo svolgimento di attività che comportino "contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori".

    L'indennità non è dovuta al verificarsi delle seguenti ipotesi:
    - risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore;
    - risoluzione del contratto per disdetta del conduttore;
    - risoluzione del contratto per recesso del conduttore;
    - risoluzione del contratto a seguito dell'apertura di procedura fallimentare in capo del locatario.

    L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata all'avvenuta corresponsione della "buonuscita".

    La norma che disciplina la "buonuscita" stabilisce che, qualora l'immobile venga, "da chiunque", adibito all'esercizio della "stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente", quest'ultimo avrà diritto a percepire un'ulteriore indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo affitto versato dall'inquilino.
    L'indennità "raddoppiata" deve essere pagata all'inizio del nuovo esercizio.
     
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  3. ANDREA1979

    ANDREA1979 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Mi inserisco con una domanda pratica: locale C1 affittato a dicembre 1987 scadenza dicembre 2011 (24 anni) agenzia immobiliare spetta l'avviamento ?
     
  4. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Locali locati ad agenzia immobiliare NON spetta l'indennità per la perdita d'avviamento commerciale (purtroppo)
     
  5. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista


    ........?????????????????????............................?????????????????????????????...........................?????????????????????????

    Aggiunto dopo 5 minuti :

    c-22) Mediatore professionale



    Il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, previsto in caso di cessazione del rapporto di locazione, deve essere riconosciuto anche in favore del conduttore che eserciti attività di mediatore professionale, stante la sua qualità di imprenditore commerciale.

    * Cass. civ., sez. III, 9 marzo 1984, n. 1637, Germani c. Borghese.



    La perdita di clientela che attribuisce il diritto all'indennità di avviamento presuppone che si tratti di quella clientela che normalmente acquista la merce o il servizio non già nell'ambito di un proprio progetto o di una organizzazione economica di produzione o di scambio di beni o servizi, bensì per soddisfare un bisogno personale e, comunque, quantitativamente limitato. Conseguentemente, deve essere esclusa la debenza dell'indennità in questione in favore di un mediatore professionale la cui attività mediatoria non risulti soddisfare un bisogno primario e largamente diffuso e creare uno stabile afflusso di domanda verso i locali ove viene esercitata detta attività.

    * Trib. civ. Milano, sez. X, 19 giugno 1986, n. 5336, Bosco e C. Spa c. Eredi Di Blasi.
     
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  6. ANDREA1979

    ANDREA1979 Membro Junior

    Privato Cittadino
  7. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Grazie, ho sempre sostenuto, sbagliando, il contrario. Bene a sapersi :ok:
     
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  8. ANDREA1979

    ANDREA1979 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Avete sentenze più recenti, secondo un' avvocato che consultato le agenzie immobiliari, assicurative o creditizie sono professionisti è quindi non tocca nulla, in caso dovrò pagare posso farmelo rimborsare da chi subentra nell'affitto ? (il locale è stato affittato da il vecchio proprietario)
     
  9. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Ecco, controlliamo, perchè l'agenzia immobiliare è considerata come professionista, ma di fatto l'agente immobiliare è ausiliario del commercio... io sapevo che non spettava l'indennità, ma di fronte alla Cassazione, che però non è a sezioni unite, e poi è dell'84...
    Io ho sempre applicato registratore di cassa = avviamento commerciale no registratore di cassa no avviamento. Poi di fronte a situazioni particolari (uffici in negozi) "il conduttore dichiara che la propria attività NON comporta contatti diretti con il pubblico, e quindi, nei casi previsti, NON spetta l'indennità d'avviamento commerciale.

    poi siamo alle solite l'Italia è la patria della certezza del diritto :lol::lol:
     
  10. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    purchè l'attività è organizzata in forma di impresa commerciale spetta l'avviamento ............la cosa importante è che ci sia "contatto diretto con il pubblico"...........


    E ancora: l'indennità di avviamento spetta anche a una "impresa assicuratrice con contatti diretti con il pubblico" (Cassazione, 6 maggio 2003, n. 6876); a un broker di assicurazioni svolgente "attività mediatizia in forma di impresa commerciale" (Cassazione, 6 maggio 2003, n. 6874); a una società di intermediazione immobiliare

    Aggiunto dopo 2 minuti :

     
  11. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Io ho sempre saputo che se c'è contatto con il pubblico c'è avviamento.
    Ho liquidato dei soci in passato e nella liquidazione era compreso il calcolo dell'avviamento, quindi presumo ci sia l'indennità.

    Ma...... come detto da Ale siamo in ITalia la patria del diritto, dove purtroppo non vi è mai certezza dello stesso.
     
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  12. ANDREA1979

    ANDREA1979 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ma ne ha diritto anche se cessa l' impresa o solo se apre da un' altra parte ?
     
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  13. vixent

    vixent Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    scusate se mi intrometto ,volevo sapere se esiste un termine temporale , cioè se la stessa attività viene aperta trascorsi per esempio 6 anni spetta comunque?
    cordialmente
     
  14. caterina giammanco

    caterina giammanco Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve anch'io sono interessata a questo argomento.Come Andrea1979 desideravo sapere se l'indennità di avviamento spetta anche quando l'inquilino con la fine della locazione cessa anche l'attività e quindi non la trasferisce da un'altra parte essendo anche in età pensionabile.grazie
     
  15. nicola quintavalle

    nicola quintavalle Membro Junior

    Agente Immobiliare
    spetta a un broker di assicurazioni svolgente "attività mediatizia in forma di impresa commerciale" (Cassazione, 6 maggio 2003, n. 6874) e a una società di intermediazione immobiliare (Cassazione, sezioni unite, 10 marzo 1998, n. 2646) - finalmente una cass. a sezioni unite!

    Intermediazione immobiliare e contatti diretti con il pubblico

    • Cass. civ., Sezioni Unite, 10 marzo 1998, n. 2646



    Nel caso di immobile dato in locazione per essere destinato ad un'attività che secondo le sue modalità tipiche comporta contatto diretto con il pubblico (come quella di intermediazione immobiliare se rivolta a soddisfare le esigenze non di singoli soggetti direttamente contattati o di singoli altri operatori economici, ma della indistinta generalità degli interessati, raggiunti attraverso la diffusione di messaggi tipici per tale genere di attività, come inserzioni sui giornali, cartelli affissi all'esterno degli immobili da vendere, manifesti etc., pur nella mancata segnalazione della presenza, nell'immobile locato, della sede dell'azienda), qualora il locatore convenuto per il pagamento dell'indennità di avviamento non neghi l'effettivo svolgimento, nell'immobile, dell'attività contrattualmente prevista, la domanda del conduttore non può essere respinta sul rilievo della mancanza di prova del contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, per non essere stata dimostrata l'utilizzazione dei locali come fonte di procacciamento di clienti, non risultando apposti all'esterno dei locali stessi i consueti elementi di attrazione per il pubblico (quali insegne, vetrine etc.), trattandosi di circostanze di per sé non significative, che non possono costituire impedimento ad una prova per presunzioni della sussistenza di tali contatti, tratta, secondo un criterio di normalità, ed in assenza di contrari elementi di giudizio, dalla circostanza che essi sono connaturati ad una attività della quale è certo l'avvenuto svolgimento.

    :)
     

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