Quanti rinnovi possibili per locazioni transitorie studenti ? ( rinnovo e diniego )

[Renato69]

Nella legge 431/98 la facoltà di diniego del rinnovo del contratto è prevista con l'art. 2 , SPECIFICAMENTE, per i contratti di locazione ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 (durata non inferiore a quattro anni), ed ai sensi del comma 3 del medesimo articolo (liberi). Per la procedura di diniego di rinnovo si rimanda all'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392

Tuttavia sempre la legge 431/98, allart. 5 istituisce i contratti transitori per studenti, con durata da 6 a 36 mesi, promuovendo specifici accordi locali per la definizione, di contratti-tipo relativi alla locazione di immobili ad uso abitativo per studenti universitari.
Tali contratti tipo prevedono unicamente, nella formulazione generalmente adottata, UN SOLO rinnovo.


QUESITO

Secondo alcuni, non applicandosi il disposto dell'articolo dell'art. 2 L431/98 ai contratti transitori studenti, ne consegue che il rinnovo sia previsto unicamente per una volta (come da contratto tipo), e quindi il contratto è da ritenersi risolto ipso iure alla fine del primo rinnovo.

Secondo altri, la previsione dell' Art. 3. L431/98 (Disdetta del contratto da parte del locatore), si applicherebbe invece anche ai contratti universitari, rendendo il contratto rinnovabile più volte sino ad un massimo 36 mesi, in mancanza di comunicazione di diniego al rinnovo del locatore.


Non trovando sentenze, neppure di pretori, in materia chiedo se qualcuno ne ha incontrate.

Avete dei riferimenti ?


Riferimenti
Articolo 1
(Durata)
Il contratto è stipulato per la durata di ……………. mesi, dal ……………………………..al
…………………………… Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per uguale
periodo se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno tre mesi prima della data di scadenza
del contratto.

 

[Diego Antonello]

gli accordi territoriali conseguenti alla 431/98 prevedono la regolamentazione, oltre che dei contratti "per residenti", dei contratti di natura transitoria e dei contratti per studenti universitari (2 cose distinte..):
- nel primo caso, specificato il motivo della transitorietà, il contratto può durare da 1 a 18 mesi e NON PREVEDE RINNOVO tranne il venir meno della transitorietà, nel qual caso diventa un contratto 4+4;
- nel secondo caso (studenti), invece, la durata può variare da 3 a 36 mesi ed è previsto 1 UNICO RINNOVO, automatico, salvo preavviso di 3 mesi.
rispondendo alla domanda: si....un'unico rinnovo salvo disdetta anticipata

 

[Limpida]

Scusa Diego Antonello, dove deduci che questi contratti transitori per studenti debbano avere un unico rinnovo?
Se prendi il contratto tipo allegato al D.M 30.12.2002,e vai all'art. 1 ( durata), dice:
Il contratto é stipulato per la durata di mesi.........dal...al.. Alla prima scadenza si rinnova automaticamente per ugual periodo se il conduttore non comunica al locatore disdetta ........
La legge dice che possono avere una durata non superiore ai 3 anni ma non dice come ci si debba comportare alla seconda scadenza (ipotizzando un sei mesi per esempio) se il conduttore non dà disdetta! Risulterebbe perfino improbabile che i corsi universitari debbano durare solo 6 mesi.Quindi, se stai sempre dentro ai 3 anni, motivando l'iscrizione al corso universitario, il contratto si rinnova.

 

[Diego Antonello]

in realtà il rinnovo plurimo è discutibile.....infatti è previsto:

Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per uguale periodo se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno tre mesi prima della data di scadenza del contratto.

l'interpretazione più frequente è che, dopo il (primo) rinnovo di pari periodo, il contratto cessi, quindi si rende necessaria una nuova stipula, soprattutto confrontando il contratto per studenti con il 3+2:

Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna parte ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a
nuove condizioni ovvero per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle stesse condizioni.

.....in pratica il contratto per studenti, al contrario del 3+2 (o del 4+4), non si rinnova ad oltranza, ma dopo un'unico rinnovo dev'essere stipulato ex novo

ps. la durata inferiore ai 36 mesi....addirittura 6....è prevista perchè lo studente potrebbe avere esigenze particolari duvute, per esempio, al completamento degli esami, alla laurea o altri fatti contingenti......

 

[Renato69]

Aggiungerei anche che la previsione dell'esercizio del diniego, nei modi e termini previsti, è considerata dalla L431/98 UNICAMENTE per i contratti "standard" dell'art 2 (ovvero NON transitori di cui all'articolo 5)

Art. 3.
(Disdetta del contratto da parte del locatore).

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

Ne deriva che le fattispecie di contratti interessati al diniego non includono quelli degli studenti universitari

 

[Limpida]

Diego Antonello, se parli di interpretazione per me é possibile che si rinnovino fino a 3 anni. La legge non dice unico rinnovo.
Mi é capitato una volta di vedere questi contratti per studenti rinnovati di sei mesi in sei mesi fino a tre anni........fatti da un avvocato!
Mi piacerebbe conoscere il parere del SUNIA.


Per Renato 69: il diniego lo puoi fare dopo la scadenza naturale del contratto, in teoria dopo un anno, se fai un contratto di sei mesi.

 

[Renato69]

Ciao Limpida,
il punto di vista e le differenze di interpretazioni mi sembrano ora chiare:
il coordinato disposto dall'art 3 e dell'articolo 2 istituisce il procedimento del diniego del rinnovo, disponendo e disciplinando le fattispecie di contratti a cui esso, ESPRESSAMENTE, deve essere applicato.

L'elenco, pacificamente, non include i contratti di natura transitoria.

Nel contratto citato dell'avvocato, l'eventuale inserimento di un rinnovo ulteriore non costituisce chiaramente clausola nulla, (La legittimazione è dunque relativa, spetta cioè solo al soggetto nel cui interesse/vizio è posta la clausola);

Insomma Le parti possono convenire di risparmiare le imposte di bollo a danno dell'Ufficio del Registro e rinnovare il contratto...Se poi l'Ufficio del Registro se ne accorge sarà lui a doversi muovere...

 

[Diego Antonello]

Ciao Limpida,
il punto di vista e le differenze di interpretazioni mi sembrano ora chiare:
il coordinato disposto dall'art 3 e dell'articolo 2 istituisce il procedimento del diniego del rinnovo, disponendo e disciplinando le fattispecie di contratti a cui esso, ESPRESSAMENTE, deve essere applicato.

L'elenco, pacificamente, non include i contratti di natura transitoria.

Nel contratto citato dell'avvocato, l'eventuale inserimento di un rinnovo ulteriore non costituisce chiaramente clausola nulla, (La legittimazione è dunque relativa, spetta cioè solo al soggetto nel cui interesse/vizio è posta la clausola);

Insomma Le parti possono convenire di risparmiare le imposte di bollo a danno dell'Ufficio del Registro e rinnovare il contratto...Se poi l'Ufficio del Registro se ne accorge sarà lui a doversi muovere...

 

[Limpida]

Il contratto iniziale di sei mesi, se il conduttore non lo disdice si rinnova in automatico per sei mesi, praticamente dura un anno. Se il proprietario lascia che si rinnova ulteriormente, si rinnova di solo sei mesi o si rinnova di sei mesi + l'opzione di sei mesi in automatico, cioé un anno?

 

[Pennylove]

Il contratto iniziale di sei mesi, se il conduttore non lo disdice si rinnova in automatico per sei mesi, praticamente dura un anno. Se il proprietario lascia che si rinnova ulteriormente, si rinnova di solo sei mesi o si rinnova di sei mesi + l'opzione di sei mesi in automatico, cioé un anno?

A giudizio di chi scrive, nelle locazioni per studenti universitari, il rinnovo automatico è destinato ad operare solo alla prima scadenza, in quanto il contratto cessa naturalmente al termine del secondo periodo di rinnovo, senza necessità di disdetta o adempimento fiscale, non essendo previsto alcun ulteriore rinnovo tacito.

La normativa speciale della locazione stipulata per esigenze transitorie di studenti universitari (quale delineata dal decreto ministeriale sostitutivo 30 dicembre 2002 e dal relativo allegato tipo di contratto) si sovrappone a quella generale codicistica che, all’art. 1597, prevede l’istituto della rinnovazione tacita.

Dispone, infatti, l’art. 3 del citato decreto: “Nei comuni sedi università o di corsi universitari distaccati […] possono essere stipulati contratti per studenti universitari della durata, precisata negli allegati tipo di contratto, da sei mesi a tre anni (rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore)”.

Né la disposizione speciale contenuta nel citato decreto ministeriale, né la legge di riforma delle locazioni abitative prevedono, infatti, un meccanismo di rinnovazione automatica al termine della seconda scadenza (per intenderci, dopo 12 mesi, se il contratto prevedeva una durata iniziale di sei) in difetto di disdetta, dei contratti per studenti, non essendo operante, per tale tipo di contratti, lo specifico meccanismo (di limitata portata) predisposto dall’art. 2, comma 1, della legge di riforma (“Alla seconda scadenza contrattuale, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni […]”), ai contratti conclusi per soddisfare esigenze abitative di natura primaria (liberi o agevolati), e non esigenze abitative di natura transitoria. E, infatti, l’art. 2 dell’allegato E, al DM 30 dicembre 2002, puntualizza che: “[…] le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria, in quanto il conduttore espressamente ha l’esigenza di abitare l’immobile per un periodo non eccedente i …… frequentando il corso di studi di …… presso l’Università di ……. “.

Penny