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  1. james3

    james3 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Salve s tutti,
    su un altro forum leggevo di un utente che si è visto disdettare il contratto di locazione (3+2) alla prima scadenza in quanto il locatore aveva manifestato volontà di vendere l'unità immobiliare dando tra l'altro la possibilità al conduttore di avvalersi del diritto di prelazione, diritto che il conduttore ha rifiutato.

    Ora l'utente scrive che a distanza di un anno dal rilascio dell'immobile ha saputo che l'appartamento è ancora di proprietà del locatore e che addirittura è stato nuovamente fittato; giustamente l'inquilino chiedeva se esisteavano i crismi per intentare una causa nei confronti del proprietario per richiedere un riascimento danni in quanto decadevano i motivi per cui era stata chiesta la disdetta.

    Non ho trovato una soluzione alla problematica, ritenendo che la legge di fatto non obbliga il locatore a vendere l'immobile, ma lo obbliga a manifestare volontà di vendere per tanto con la raccomandata con la quale egli comunica tale volontà per recedere dal contratto, con un eventuale mandato a vendere di qualsiasi agenzia immobiliare etc. il suddetto proprietario non teme nulla avendo adempiuto ai suoi obblighi:
    poco male se l'immobile non viene venduto perchè il prezzo richiesto è troppo alto.
    Passato un anno non mi pare che nulla gli vieti di cambiare idea e sospendere la vendita.

    La legge 431 del 1998 art. 3 comma 1 dice
    g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

    poi il comma 3 dello stesso articolo
    3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

     
  2. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Mi sembra che ti sei risposto da solo. Avendo il locatore riaffittato l'appartamento (e quindi non avendo adibito l'immobile secondo le intenzioni per cui aveva dato disdetta), il conduttore ha diritto ad essere reintegrato nel contratto di affitto o, in alternativa, ad un risarcimento pari a 36 mensilità. Di qui non si scappa.
    Per di più non mi risulta che vendere la proprietà si possa annoverare fra le condizioni per cui il locatore può mandare disdetta alla prima scadenza.
     
  3. james3

    james3 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    scusa enrikon la disdetta alla prima scadenza può essere data dal locatore qualora voglia vendere l'immobile, forse non sono stato sufficientemente chiaro: il punto è che la legge non obbliga di fatto il locatore a vendere l'immobile (del resto come potrebbe), ma solo a manifestarne volontà poi se non riesce a venderlo perchè magari chiede un prezzo troppo alto di certo non si può dire che sia venuto meno a quanto prrevisto dall'articolo qui in basso.
    Questa cosa potrebbe essere utilizzata come escamotage da parte di un locatore, che ovviamente non ha altra disponiblità di immobili, per recedere dal contratto alla prima scadenza.
    Non so se sono stato chiaro.

    431/1998
    Art. 3.
    (Disdetta del contratto da parte del locatore).
    . Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
    a).......
    b).......
    c).......
    d)......
    e).......
    f).........
    g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
     
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  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ok se il locatore non è riuscito a vendere, ma non è corretto che riaffitti.

    Troppo comodo.

    Sono d'accordo sul fatto che l'inquilino dovrebbe essere reintegrato nel contratto

    Silvana
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se non vende l'inquilino ha diritto ad essere reintegrato. E' un escamotage pericoloso secondo me....
     
  6. james3

    james3 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Il tuo commento è giusto il punto è:
    Chi stabilisce per quanto tempo l'immobile deve rimanre sul mercato e a che prezzo ? La legge consente la disdetta da parte del locatore (cosa certa) laddove egli manifesti volontà di vendere l'immobile (cosa incerta). Per tanto egli deve dimostrare la sola volontà di vendere, non venderlo a forza!!!
    Il locatore imputerà ovviamente il suo fallimento ad eventi che esulando dalla sua volontà (situazione del mercato immobiliare particolare, nessun acquirente ha incontrato le sue richieste etc.) Nulla viene detto sulle modalità ed i tempi di vendita, per tanto mi pare che nella vicenda sopra il locatore ha adempiuto del tutto ai suoi doveri.... Se egli oltre alla raccomandata in cui invita l'inquilino ad avvalersi del diritto di prelazione, sarà in possesso anche di un mandato a vendere della durata di sei mesi o un anno dell'agenzia immobiliare pinco pallino, cosa gli si potrà contestare ?
    Capitemi bene, non sono per nulla d'accordo all'utilizzo di escamotages, ma se la legge non è chiara sicuramente c'è qualcuno che la sfrutterà a suo vantaggio, un pò come i famosi "gravi motivi" di cui si deve avvalere il conduttore per recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone comunicazione con preavivso di almeno 6 mesi; qualora il locatore dovesse contestare l'assenza di gravi motivi non penso sarà difficile ad es.: trovare uno psichiatra che certifica uno stato di stress da parte del conduttore e che per tanto questi deve cambiare zona dove vive o lavora.

    Qualcuno ha riferimenti a riguardo?
     
  7. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ecco la soluzione :

    << Il locatore, qualora intenda vendere l'immobile nella situazione indicata in questo post, deve darne comunicazione al conduttore mediante atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario (art. 38 L. 392/1978).
    Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
    Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, anche in questo caso con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.>>

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    non esiste nessun escamotage del locatore.
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L'escamotage sta nel fatto che viene liberato l'immobile con la sola intenzione di liberarlo, non di venderlo. La vendita è solo una scusa per liberarlo... Il quesito mi sembrava questo.
    Quello che scrivi tu è tutto giusto, ma non è quello lo scopo finale...

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    Non sono d'accordo..
    Se l'immobile non viene venduto (o comunque se il motivo per cui chiedi la restituzione dell'immobile non si concretizza) l'inquilino ha diritto al reintegro oppure a 36 mensilità di (chiamiamolo) risarcimento. Se l'inquilino non vuole il reintegro che succede?
    Il prezzo al quale rimane in vendita l'immobile è certamente quello comunicato all'inquilino, sul tempo sono d'accordo: c'è prescrizione? quanto tempo deve passare? :stretta_di_mano:
     
  9. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Umberto,
    quello che ho scritto io è la soluzione ai tuoi , vostri quesiti.
    Lo sbaglio che fai, che fate, e che l'immobile non viene messo sul mercato per venderlo, ma è stato già venduto e poi notificato al conduttore per il diritto di prelazione.
     
  10. james3

    james3 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Trovo nella risposta di Antonio Troise l'unica soluzione plausibile ai miei quesiti, altrimenti la legge non avrebbe senso

    Quindi funziona così:
    a) Io locatore ho trovato chi compra
    b) ti do disdetta alla prima scadenza e ti do facoltà di avvalerti del diritto di prelazione,
    c) rinunci alla prelazione ?
    d) Bene alla vendo all'acquirente interessato che compra l'immobile libero perché mi avvalgo del diritto di recedere

    perfetto grazie
     
  11. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    :applauso: :applauso: :ok:
     
  12. LucaPontellini

    LucaPontellini Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    E' pieno di errori procedurali.
    La comunicazione al conduttore di avvalersi del diritto di prelazione deve essere notificata da ufficiale giudiziario, la raccomandata non ha valore in questo caso.
    Deve contenere il prezzo e le modalità di pagamento e di stipula dell'atto di compravendita.
    Se scaduto il termine indicato l'immobile non viene venduto, il conduttore ha giustamente diritto ai risarcimenti di legge.
     
    A Umberto Granducato piace questo elemento.
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Scusa, ma io avevo capito che la disdetta fosse un escamotage con il solo scopo di liberare l'immobile (non di venderlo ad un altro)
     
  14. james3

    james3 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    no appunto il mio errore era che ritenevo fosse possibile mettere l'immobile sul mercato e ciò desse la possibilità di chiedere disdetta

    invece da quello che ho capito dagli interventi degli altri utenti, bisogna già avere un compratore e poi dare la possibilità all'inquilino di avvalersi del diritto di prelazione

    così del resto ha senso altrimenti la cosa potrebbe essere usata come escamotage.
     
  15. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per James3
    Ci hai raccontato dell'escamotage del locatore che riporto in parte:
    La risposta giusta a questo tuo quesito:
    In questo caso il conduttore ha diritto al reintegro o all'indennità.
    In corsa hai cambiato con:
    Si, funziona così ma è un'altro caso.
    Inoltre:
    Gli si contesta tutto.
    Il possesso di un mandato o incarico a vendere è carta straccia.
    Quello che interessa al conduttore è: se hai venduto bene, se non hai venduto riconosci il dovuto.
     
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  16. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Scusate, ma non c'è una contraddizione in termini ?

    Il locatore vuole vendere e NON ha trovato ancora il compratore, se no l'appartamento non sarebbe ancora vuoto dopo un anno, no ?
    Non era questo il senso del post ?

    E' chiaro che la procedura segnalata da Troise è quella corretta, ma solo DOPO aver trovato l'acquirente.

    E prima, cosa succede ? Le domande erano relative a questo caso....

    E, francamente, non so quali possano essere i tempi ritenuti giusti perchè si avveri la condizione proposta dal locatore:
    sarà il giudice a stabilirlo, se l'ex inquilino fa causa per essere reintegrato ?

    E siete sicuri sulle 36 mensilità nel caso di una locazione abitativa ?

    Silvana
     
  17. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Silvana,
    ma solo dopo aver trovato il compratore il locatore può avvalersi della clausola del diritto di prelazione nei confronti del conduttore e la soluzione anticipata del contratto di locazione.
    Non centra nessun giudice!

    <<Alla prima scadenza dei contratti stipulati, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto per diversi motivi tra cui :
    "quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.">>

    Il locatore non deve mettere in vendita la casa , ma notificare il compromesso fatto con un 'acquirente, il conduttore a sessanta giorni per esercitare il proprio diritto alla prelazione.
     
  18. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ma perchè dopo???
    La comunicazione si può dare anche prima
     
  19. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    umberto,
    prima di cosa, cosa?
     
  20. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    prima di aver venduto ad un altro. La comunicazione la puoi dare anche prima, indicando la cifra alla quale vorrai vendere, tutto secondo le modalità di legge
     

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