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  1. magmau

    magmau Ospite

    Salve mi chiamo maurizio e qualche giorno fa insieme alla mia compagna e convivente ci siamo recati previo appuntamento su richiesta info online a visionare alcuni bilocali scopo acquisto immobile per vacanze con un mediatore di un agenzia immobiliare ;questo succedeva martedi 25/09/2012,troviamo un immobile che ci interessa e dopo averlo visionato assieme al mediatore di codesta agenzia e al venditore che non era altro che un immobiliare consociata con imprese edili per la ristrutturazione di immobili,stipuliamo una promessa di acquisto,con firme su planimetrie catastali e un acconto su questo contratto (sempre volto al venditore ) di 5.000euro, sul valore totoale di 85.000 nei quali erano inclusi allacci luce/acqua, metratura immobile 35mt + posto auto non coperto di circa 13mt (immobile accaqtastato C3) semiarredato.
    purtroppo lunedi sucessivo in data 01/10/2012 per motivi familiari sono costretto a comunicare sia al venditore,sia alla agenzia il recesso da questo contratto.
    Vorrei sapere quli sono le spese oggettive dovute sia alla parte del venditore che dell' agenzia.
    (premetto che con l'agenzia non ho firmato nessun contratto) ma il mediatore mi ha comunque accompagnato nella visione di alcuni immobili oltre al suddetto e mi ha accompagnato pure alla stesura della promessa di acquisto. Domani dovo recarmi in agenzia per definire il tutto, l'agenzia mi è sembrata molto disponibile a risolvere la cosa nel migliore dei modi,in quanto al venditore che anch'esso in primo luogo era sembrato alla stregua dell' agenzia......, poi,si è adirittura anteposto all' agenzia
    chiedendomi in NERO la quota di mediazione mia e sua volta all' agenzia dicendo che avrebbe sbrigato lui il tutto ,che la percentuale era del 3% quando io con l'agenzia avevo trattato, se,e a conclusione dell' affare una percentuale del 2%.
    P.S premetto che non voglio tirarmi indietro da eventuali spese di agenzia, l'unica cosa che mi fà
    veramente male è che in un momento quale quello che stiamo vivendo ,ci sia comunque quello che tranquillamente e spudoratamente si sbilanci su queste cose;(potete credere o non credere se non avessi avuto codesto problema io tutti i pagamenti sia vendita che agenzia che tutto il contesto l'avrei voluto alla luce del sole con IVA tasse e quant'altro).
    Grazie anticipato.
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, in linea di massima , senza leggere la proposta che hai firmato, se retrocedi dal contratto comunicandolo con raccomandata con ricevuta di ritorno, se l'acconto che hai versato è stato computato come caparra, a norma di legge perderai la caparra e dovrai pagare quello che hai pattuito all'agenzia... non è legittima la richiesta del venditore di dare tutti i soldi della mediazione ( sia la sua che la tua ) è sicuramente un modo scorretto di recuperare soldi... per cui riassumendo, se recedi dalla proposta perderai la somma versata se è stata imputata come caparra e dovrai dare i soldi all'agenzia perchè con la firma della proposta la vendita si è perfezionata, null'altro devi dare al venditore e null'altro può pretendere. Mi sembra di aver capito che si tratta di una casa in costruzione... in questo caso a norma di legge il costruttore avrebbe dovuto prevedere nella proposta e consegnarti al compromesso la fideiussione per le somme da te versate, se questo non è stato previsto nella proposta potresti appellarti alla nulità dell'atto, in questo caso però è fondamentale capire la proposta che hai firmato come è stata redatta, per cui se hai la possibilità di allegarla... potremmo darci un occhiata per valutare meglio. Fabrizio
     
    A LEnrica e H&F piace questo messaggio.
  3. magmau

    magmau Ospite

    Un sentitissimo grazie per la risposta immediata e come richiesto alle go copia della promessa di acquisto.

    Chiedo scusa per la risposta precipitosa ,l'immobile non è in costruzione è già stato costruito e accatastato dal 2010.
     
  4. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    reiseriscili senza i dati anagrafici dei contrenti ...grazie;)
     
  5. magmau

    magmau Ospite

    chiedo scusa ero stato troppo precipitoso nel caricare i file.
     

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  6. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
  7. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Da quello che ho letto, secondo me alla proposta di acquisto che hai allegato non si può attribuire la veste di preliminare di compravendita, in quanto mancante di alcuni elementi essenziali , quali per esempio l'identificazione certa ed univoca dell'immobile, le sue caratteristiche, la sua consistenza oltre a mancare anche di una serie di clausole obbligatorie e previste per legge dal Codice del Consumo e dal C.C., clausole che premettono obblighi ed ottemperanze per le due parti in causa.
    L'art. 1325 del C.C. stabilisce i requisiti essenziali di un contratto a pena di nullità, che sono :
    l'accordo delle parti
    la causa
    l'oggetto
    la forma
    analizzando i requisiti essenziali della tua proposta, a parer mio abbiamo una serie di incongruenze e mancanze ...
    1 - l'accordo delle parti... non deve prevedere solo la pattuizione del prezzo e la modalità di pagamento ma anche una serie di oneri e pesi ( clausole ) che devono sorgere in capo ai contraenti e che quì mancano... manca per esempio la clausola che l'immobile è venduto privo di oneri, pesi, trascrizioni, evinzioni o altro,
    2 - l'oggetto... cioè l'immobile che si vende non è ben definito ( lo chiamano locale ) manca della categoria catastale, della rendita catastale, se l'immobile è oggetto di oneri o altro, se sussitono vincoli o altro, della metratura, dei vani, della consistenza, ecc.ecc.
    3 - La forma ... ilnostro ordinamento prescrive la libertà di forma per i contratti in generale ma per alcuni è obbligatorio la forma scritta , quale ad esempio la compravendita immobiliare... la ratio di quest'obbligo è che il contratto preliminare di compravendita immobilare deve contenere precisi elementi essenziali ed accidentali che devono essere riportati nel contratto definitivo ( il rogito ) ... in parole povere quello che si è scritto e definito nel contratto preliminare deve essere " copiato " nel rogito notarile ... in questo caso specifico io non vedo assolutamente la possibilità di traslare quello che è stato definito in questa promessa di vendita in un rogito, per cui relegherei la proposta di vendita da te sottoscritta ad un mero accordo scritto di pattuizione generale da definirsi in altra sede ( un compromesso quindi ) e poi successivamente nel rogito notarile... facendo quindi rientrare tale proposta in una fase pre contrattuale che non implica obblighi ben precisi e di conseguenza non formalizza il negozio giuridico della compravendita... in parole povere, secondo me prima di tutto a norma dell' art. 1438 del C.C. l'atto è nullo ( quindi non ha valore e non esiste ) per mancanza di requisiti essenziali ed accidentali, è contrario alle norme del codice del consumatore, il quale prevede che i contratti debbano essere compensativi negli obblighi tra le parti, è una scrittura pre contrattuale e non formalizzando il negozio giuridico della compravendita non implica obblighi di sorta... per cui secondo me tu dovresti riavere indietro l'anticipo versato e non dovresti pagare neanche l'AI in quanto la comravendita non si è formalizzata.
    Logicamente questa è una disamina personale della situazione, che comunqne sottoporrei ad un avvocato il quale potrà confermare o meno il tutto ed eventualmente aiutarti nella compilazione della lettera di recesso. Fabrizio
     
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  8. magmau

    magmau Ospite

    Un sentitissimo grazie per la tempestività e l'accuratezza nelle informazioni .
     
  9. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Figurati e facci sapere come andrà a finire. Fabrizio
     
  10. magmau

    magmau Ospite

    Certamente non mancherò .
     
  11. magmau

    magmau Ospite

    Buona sera oggi mi sono recato in agenzia,come da documenti che avevo prodotto e dopo consulto con il mio legale,purtroppo sono dovuto scendere a compromessi con il venditore ,perchè oltre ai 5000 euro versati come caparra mi avevano chiesto 3500 euro di spese varie il tutto piu' IVA,sono riuscito ad arrivare a 2000 complessivi di IVA;per l'agenzia che fondamentalmente il suo lavoro l'aveva fatto e ha continuato a farlo oggi cercando di mediare con il venditore al prezzo piu' basso siamo arrivati ad una cifra di 1500 euro + IVA.Che giornatina, ma va bè purtroppo è andata cosi',spero che questa cosa possa essere d'aiuto a coloro che intenzionati all' acquisto di un immobile ci pensino bene e soprattutto cerchino di tutelarsi al meglio nel caso in cui per motivi anche se veramente importanti decidano di recedere da un contratto.
    grazie a Boschini per la riparazione del mio errore di post e soprattutto grazie comunque a studiopci perle dritte e la solerzia nelle risposte.
     

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