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  1. gokusayan

    gokusayan Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti e grazie anticipatamente a chi ha la pazienza di leggere il tutto,
    dunque io sono l'inquilino ho firmato un contratto (affitto a scalare) con PATTO DI FUTURA VENDITA, per ora sono in affitto da 1 anno ma per miei motivi voglio andare via
    preciso che non ho firmato nulla da notaio e stato tutto comunque firmato da me e proprietario con marca da bollo. nel Contratto (che ne allego parte sotto omettendo dati sensibili) non parla di recessione anticipata di 6 mesi ....in pratica da quello che leggete io posso ovviamente perdendo quanto finora versato come affitto a scalare dalla futura vendita con raccomandata di 6 mesi recedere dal contratto? e se si devo far riferimento per forza a "gravi motivi"? e se sono obbligato a mettere i gravi motivi sono validi anche pesanti minacce regolarmente denunciate dai Carabinieri con il vicino di terreno? Comunque in pratica mi serve uno svincolo da questo contratto, come possa fare?

    ecco il contratto:

    LOCAZIONE CON PATTO DI FUTURA VENDITA
    DESTINAZIONE DELL’ IMMOBILE
    La parte conduttrice dichiara che l'immobile oggetto della locazione sarà adibita esclusivamente ad abitazione propria e della sua famiglia per essere destinata ad uso abitazione ed è vietato il mutamento, a qualsiasi titolo, dell’uso pattuito, anche parziale, nel qual caso il locatore con lettera raccomandata, potrà chiedere la risoluzione del contratto in qualsiasi momento; a tal fine quest'ultimo potrà dichiarare di avvalersi della presente clausola ai sensi dell'articolo 1456 del codice civile.

    DURATA DELLA LOCAZIONE.
    La durata del contratto viene stabilita in anni quattro e precisamente dal 01 Agosto 2012 al 01 Agosto 2016.
    CORRISPETTIVO
    Il canone della locazione viene stabilito in complessivi Euro 24.000,00 (ventiquattromila virgola zero zero), da pagarsi in quarantotto rate mensili di Euro 500,00 (cinquecento virgola zero zero) ciascuna anticipate a mezzo bonifico bancario entro il 5 (cinque) di ciascun mese.
    REGOLARITA’ URBANISTICA
    La signora --------------- ,alla data di immissione in possesso dell’immobile garantisce la regolarità urbanistica,salvo lievissime difformità consentite dalla stessa normativa urbanistica e consegna copia dell’attestato di certificazione energetica.
    ONERI ACCESSORI
    Sono a carico della parte conduttrice la manutenzione ordinaria e straordinaria, le riparazioni di qualsiasi entità che riguardano elementi accessori dell'immobile che normalmente si consumano e deteriorano per il solo effetto del loro uso normale quali a titolo esemplificativo quelle relative a rubinetterie, scarichi, interruttori, maniglie, vetri, rivestimenti, cardini di infissi etc, nonchè la tinteggiatura interna dell'immobile, la fornitura dell’energia elettrica, dell’acqua e del gas, lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, la fornitura di altri servizi comuni, le spese per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani, la revisione degli impianti.
    Alla parte conduttrice è vietato effettuare addizioni e modifiche sulla casa locata, senza l’autorizzazione della parte locatrice
    La parte conduttrice dovrà dare avviso alla parte locatrice della necessità di effettuare riparazioni ed avere sua autorizzazione senza con ciò potere chiedere comunque corrispettivo alla eventuale spesa.
    DEPOSITO CAUZIONALE
    La parte conduttrice ha versato alla parte locatrice ai sensi dell'articolo 11 della legge 392/1978, la somma di Euro 1.500,00 (duemilacento virgola zero zero) pari a tre mensilità del canone,che parte locataria dichiara di aver percepito prima della sottoscrizione del presente contratto.
    L'importo del deposito cauzionale non imputabile in conto canone senza interessi verrà restituito dalla parte locatrice alla parte conduttrice alla cessazione della locazione previa verifica delle condizioni dell’immobile e sempre che la parte conduttrice abbi adempiuto a tutti gli obblighi derivanti dal contratto e dalle vigenti leggi.
    A conclusione del periodo di locazione e ad attivazione della procedura di riscatto la parte conduttrice potrà scegliere di lasciare tale somma come ulteriore acconto per la compravendita il quale sarà da scalare dalla cifra di saldo finale o di chiederne la restituzione e liquidare in un'unica soluzione al rogito la cifra pattuita come da contratto.
    In nessun caso la parte conduttrice potrà esimersi dal pagamento delle ultime rate del canone mediante imputazione delle stesse al deposito cauzionale. La parte locatrice, potrà, invece, compensare il debito in restituzione del deposito cauzionale con il credito maturato per gli eventuali canoni non pagati.
    MOROSITA’
    Il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 del c.c..
    DIVIETO DI SUBLOCAZIONE.
    La parte conduttrice non potrà sublocare o concedere in comodato né totalmente né parzialmente l’immobile.
    RESPONSABILITA’
    La parte conduttrice è direttamente responsabile verso la parte locatrice e verso terzi per qualsiasi danno causato da lui o ai suoi conviventi e alle loro cose esistenti nell’immobile locato e da ogni responsabilità per ogni interruzione di servizi.
    TERMINE DELLA LOCAZIONE - CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA
    Le parti convengono che al termine della locazione e subordinatamente all’avvenuto pagamento integrale dei canoni pattuiti e relativi accessori, si obblighino ad addivenire alla stipula del trasferimento della proprietà dell’immobile in oggetto mediante il pagamento di una somma sin d’ora pattuita in Euro 141.000,00 (centocinquantatremila virgola zero zero).
    Tale prezzo di compravendita deriva da Euro 12.000,00 (dodicimila virgola zero zero ) relativi al 50% della somma del canone di locazione complessivo di Euro 24.000,00 (ventiquattromila virgola zero zero) come sopra pattuiti per locazione a titolo di caparra e Euro 129.000,00(centoquarantatremiladuecento virgola zero zero) che verranno versati al rogito notarile.
    Pertanto la signora -------------------------- promette di vendere al signor --------------------che promette di acquistare l’immobile sopra descritto per sé o persona facente parte del suo nucleo familiare , che si riserva di nominare al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita che le parti sin d’ora convengono entro il 1 Agosto 2016.
    Fin da ora:
    a)si precisa che i dati di identificazione catastali si riferiscono alle unità immobiliari raffigurate nelle planimetrie depositate in Catasto;
    b) la parte promittente venditrice dichiara la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie depositate in Catasto, salvo lievissime difformità consentite dalla normativa urbanistica, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale ed in particolare che non sussistono attualmente difformità tali da influire sul calcolo della rendita catastale e dar luogo all'obbligo di presentazione di una nuova scheda planimetrica ai sensi della vigente normativa (art. 17 R.D. legge 13 aprile 1939 n. 652);
    c) la conformità dell'intestazione catastale delle unità immobiliari urbane in oggetto.
    La signora -------------------- dichiara, fin d’ora, che la realizzazione del fabbricato originario in contratto è stato edificato ai sensi della normativa urbanistico-edilizia dell’epoca con regolare concessione edilizia.
    La proprietà di quanto promesso in vendita si trasferirà alla parte promissaria acquirente al momento della stipulazione dell'atto definitivo di vendita.
    Sino alla stipulazione dell'atto di vendita rimarranno a carico della parte promittente venditrice ora locatrice le imposte, oneri fiscali.
    Le parti convengono che qualora per qualsiasi causa non venisse stipulato l’atto definitivo di trasferimento, eventuali migliorie resteranno acquisite a favore di parte promittente venditrice ora locatrice, che non richiederà né corrisponderà a parte promissaria acquirente ora conduttrice alcun indennizzo o compenso per detti lavori.
    In tal caso l’immobile dovrà essere immediatamente riconsegnato libero da persone e cose e sarà trattenuto a titolo di indennizzo il deposito cauzionale di euro 1.500,00(mille cinquecento virgola zero zero )
    La vendita sarà fatta ed accettata a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui l’immobile descritto si trova attualmente e corrispondente alle schede catastali allegate alla presente scrittura.
     
  2. Gentedimare

    Gentedimare Membro Attivo

    Privato Cittadino
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  3. G.Carlo

    G.Carlo Membro Junior

    Agente Immobiliare
    La caparra scaturisce anche dal 50% dei canoni di locazione ma il contratto preliminare, essendo subordinato al pagamento di tutti i canoni di locazione, decade automaticamente nel momento in cui vi è un recesso anticipato del periodo di locazione concordato.
    I canoni versati sino adesso andrebbero persi comunque in quanto sono attualmente conteggiati come pigione.

    Credo, tra l'altro, che non sussistano nemmeno i presupposti per la "Parte Locatrice", di trattenere come indennizzo il deposito cauzionale di 1500 euro in quanto non è espressamente indicato che l'indennizzo è da considerarsi tale per il mancato (e comunque futuro) perfezionamento del contratto di compravendita: la locazione e la compravendita, seppur raccolte in un unico contratto, viaggiano su due binari diversi visti i periodi sequenziali in cui nascono i relativi obblighi.

    Poiché il versamento cauzionale si riferisce solamente al contratto di locazione quadriennale, se dalla "Parte Conduttrice" vengono rispettati i normali obblighi previsti dalla Legge 392 e l'immobile viene restituito in ordine salvo il normale deperimento d'uso, il deposito cauzionale andrebbe restituito in quanto nel contratto non vi è specificato con che titolo l'indennizzo possa essere trattenuto.

    Il problema è: come recuperarlo? Si va in giudizio per 1500 euro?

    Ad ogni buon conto se sul contratto non vi è citato il periodo per la risoluzione anticipata del contratto di locazione, si fa riferimento alla Legge 392, in questo caso sono 6 mesi a mezzo lettera Raccomandata A.R.
     
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  4. gokusayan

    gokusayan Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ok grazie a tutti, sono piu' tranquillo , pensavo che dalla tipologia particolare di contratto (patto di futura vendita) avevo qualche strano vincolo! quindi anche se solo li solo da 1 anno e mezzo posso tranquillamente recedere con a/r con 6 mesi di preavviso.
     
  5. G.Carlo

    G.Carlo Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Direi proprio di si!
     
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