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  1. 2PSI

    2PSI Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Salve,
    Ho un dubbio e spero che qualcuno del Forum possa aiutarmi.
    Circa due mesi fa è stata sottoscritta una proposta per l' acquisto di un immobile da ristrutturare. Il promittente acquirente ha fissato direttamente la data per il rogito che doveva essere sottoscritto entro 30 giorni.
    Tre giorni prima di tale data mi telefona chiedendo se poteva rivedere l'immobile e prendere delle misure. Fissiamo un appuntamento per il giorno successivo. Si presenta insieme a un architetto che ha iniziato a dire che l'immobile presentava lesioni strutturali, che era in pessime condizioni ecc. Facevo presente che il prezzo richiesto dalla proprietaria era molto basso appunto perché aveva tenuto conto della vetustà dell'immobile e il promittente acquirente aveva fatto la proposta conscio di acquistare un immobile da ristrutturare. Difatti, nella proposta (così come nella pubblicità effettuata precedentemente) è specificato che " devono essere eseguiti urgenti lavori di ristrutturazione".
    Il giorno successivo il p.a. mi comunica l'intenzione di recedere dalla proposta perché l'immobile presenta vizi occulti e lesioni strutturali. Chiede la restituzione della somma versata a titolo di cauzione (€.1.000) e la somma versata quale acconto prezzo (€. 3000) perché, a suo dire, la proposta è nulla (a mio avviso ha solo cambiato idea e cerca una scusa per non rimetterci quanto versato). La domanda è questa:
    considerato che nella proposta sottoscritta è specificato che
    -- "la rinuncia all'acquisto fatta dopo l'accettazione della proposta comporta la perdita della somma versata a titolo di cauzione" . Le parti, hanno voluto aggiungere che
    -- "nel caso in cui la vendita non si perfeziona per cause indipendenti dalla volontà della promittente venditrice sarà restituita solo la somma versata a titolo cauzionale e senza alcuna penale"
    la p.p. venditrice può trattenere la somma versata a titolo di cauzione e la somma versata quale acconto prezzo?
    Grazie a tutti coloro che risponderanno.
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ma la proposta l'hai fatta tu? perché chiedi a noi scusa la schiettezza.
     
  3. 2PSI

    2PSI Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Ho ricevuto la proposta di acquisto. A mio avviso la p. venditrice (se lo ritiene opportuno) non dovrebbe restituire la somma versata quale acconto prezzo perchè hanno espressamente pattuito (in un secondo tempo) che "nel caso in cui la vendita non si perfeziona per cause indipendeti dalla volonta della p.v. sarà restituita solo la somma versata a titolo cauzionale" (quindi non la somma versata in acconto prezzo).
     
  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    da quello che hanno sottoscritto può trattenere solo la cauzione quindi i 1000 e nulla di più.
     
  5. 2PSI

    2PSI Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Nella proposta risulta che "sarà restituita solo la somma versata a titolo cauzionale".
    Secondo il promittente acquirente deve essere restituita anche la somma versata quale acconto prezzo perchè si tratta appunto di un acconto e non di una caparra.
     
  6. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Le due frasi sono in contrasto.
    Ma c'era un Agenzia o avete fatto tutto tra privati ?
     
  7. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    La proposta mi sembra un pastrocchio assurdo fatto senza senso.
    Ci sono due clausole in contrasto tra di loro, un "deposito cauzionale" che non si ua nelle compravendite ( a cauzione di che cosa? Cos'e' stato messo nelle mani della parte acquirente da dover versare una cauzione e non una caparra?) al posto della caparra, della quale questi 1000 euro fanno parte anche se sono stati chiamati in modo errato, piu' un "acconto" (caparra mascherata da acconto), che ora non so che parte siano dell'importo totale, ma neppure per un garage o un arredamento si danno caparre cosi' basse. Senza contare che sono scritte con termini inadatti, poco chiari e in contrasto con le norme del C.C. riguardo le clausole vessatorie.
    Infine, il rivendicare "vizi occulti" quando occulti non erano (indicati sia in pubblicita' che nella proposta) e strutturali (tutti da dimostrare da parte acquirente a sue spese con una perizia scritta). L'unico modo per divincolarsi sarebbe dimostrare l'inagibilita' dell'immobile o la sua inadeguatezza all'utilizzo, ma il fatto che sia acquistato da ristrutturare se non si e' stabilito il modo della ristrutturazione (si va dal cambio di una finestra alla completa demolizione) mette la pietra sopra a cio'.

    Se vuoi un consiglio lascia perdere tutto, a ognuno i suoi soldi e di' loro di non presentarsi piu' davanti alla tua porta.
    E la prossima volta affidatevi ad un tecnico competente (geometra, AI, notaio) se non siete in grado di stilare un compromesso "decente" e con le clausole messe ammodo.
     
  8. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    a parte il solito "fai da te" al risparmio o la carenza di preparazione giuridica di chi redige gli atti che le parti si scambiano che provoca queste situazioni, senza leggere effettivamente cosa è stato proposto ed accettato è difficile dare risposte.... come al solito in questa sede.:maligno:
     
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  9. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Con la crisi hanno chiuso anche gli ultimi negozi che vendevano palle di cristallo... esperti di forum, astrologi ed economisti non sanno piu' come fare...:^^::^^:
     
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  10. Baetylus

    Baetylus Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Un pasticcio come il solito frutto del faccio da solo! Non si parla di cauzione…..ma di caparra, la cauzione è un qualcosa che si dà al proprietario per garantirgli eventualmente spese o danni causati. Ritengo che i 1000 euro possano essere trattenuti dal proprietario a titolo di risarcimento immobile bloccato a trattativa senza arrivare all'atto, situazione che potrebbe aver causato la perdita di altri ipotetici acquirenti promittenti. I 3000 euro vanno restituiti in quanto acconto di prezzo di qualcosa mai venduto, e in coscienza credo vadano restituiti
    .
     
  11. 2PSI

    2PSI Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Nella proposta è specificato che "l'immobile necessita di urgenti lavori di ristrutturazione, e, per tale motivo, il prezzo è notevolmente inferiore al prezzo di mercato" .
    La somma di euro 1.000, versata a titolo di cauzione, doveva valere quale caparra confirmatoria al preliminare ma la p. p. acquirente ha voluto fissare direttamente la data della stipula (era più che convinta che il prezzo richiesto era, effettivamente, notevolmente inferiore al prezzo di mercato e non ha voluto fare il preliminare).
    Inoltre, l'immobile, prima della sottoscrizione della proposta di acquisto, è stato visitato anche da un suo geometra di fiducia e da un costruttore che doveva provvedere alla ristrutturazione. Per questo ritengo che se vi fossero stati effettivamente danni strutturali quest'ultimi, considerata la loro esperienza, sarebbero stati in grado di vederli.
     
  12. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    MAI, ripeto, MAI mettere certe cose in un preliminare senza una perizia di un qualche tecnico. Se poi ci pagate le tasse sul valore e non sul catastale finireste in un oceano di guai che Schettino al confronto guidava una canoa...
    Cauzione comunque non doveva essere usata. La proposta e' preliminare a tutti gli effetti una volta controfirmata, se rimanda ad un preliminare e' annullabile (ma gia' nella forma e dal poco che hai descritto la vostra proposta ha gia' all'origine tanti difetti da essere indifendibile).
    Ovviamente non e' stato redatto alcun verbale di visita dei tecnici, vero? O almeno qualche testimone che non sia l'acquirente che possa avvalorare il fatto di una visita dei suoi tecnici di parte, senno' i "vizi occulti" non stanno in piedi neanche se provano che i tecnici di prima non hanno trovato niente e invece il secondo architetto e' un fenomeno.
    Ripeto, ognuno per se' e dio per tutti e fate finta di non esservi neppure conosciuti, che quello straccio che avete firmato allo stato delle cose (la mia vecchia palla di cristallo...) non tutela nessuno.
     
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