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  1. collega

    collega Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il conduttore di un esercizio commerciale ha dato disdetta senza enunciare nella raccomandata i motivi per i quali ha dato il recesso come previsto dall'art,27 della 392/78.Il contratto è della durata 6+6. Sono passati soltanto 2 anni ed ha fatto pervenire la raccomandata. Adesso io mi chiedo può un inquilino lasciare l'immobile solo dopo 2 anni? Il conduttore può richiedere i canoni che mancano fino alla scadenza del contratto?

    Grazie anticipatamente
     
  2. bonats

    bonats Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao,

    il condotture puà lasciare l'immobile in corso di contratto senza pagare alcuna somma una volta scaduto il termine di disdetta. se non sono gravi motivi la disdetta dovrà essere data con un anno di anticipo.

    CIao
     
  3. collega

    collega Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao bonats grazie per la risposta. Puoi comunque essere più esplicito sul termine di disdetta. Cosa vuol dire che prima che scadono i sei mesi io posso chiedere somme dei canoni che avrebbero dovuto pagare negli anni a venire? Ciao, Buona giornata.
     
  4. bonats

    bonats Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    CIao,

    Il locatore ha diritto a percepire i canoni fino al momento del rilascio dell'immobile ovvero fino al momento indicato sulla disdetta che non è mai inferiore a 6 mesi (recesso grave) o 1 anno (recesso normale). dal ricevimento della stessa.ò

    é il caso contrario che crea molte problematiche perchè ci si riferisce all'indennità di avviamento. Ma non è il caso di parlarne in questa sede.

    Ciao
     
  5. GeDa Immobiliare

    GeDa Immobiliare Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Il conduttore deve pagare fino alla durata del contratto se:
    1) non fossero gravi i motivi, trasferimento in altra città, ecc...
    2) non avesse trovato un altro conduttore, in accordo con il Locatore, per subentrare nel contratto.
    Buona giornata
     
  6. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Geda il conduttore non deve pagare fino alla fine del contratto.

    E' corretto quanto postato da Bonats

    Il motivo del recesso? non ho i soldi per pagarti l'affitto, che facciamo ti dò disdetta o mi mandi via tu?

    Bisogna essere anche pratici nelle risposte, non accademici, quel lavoro facciamolo fare agli avvocati.
     
    A bonats, Architetto Liliana e Bastimento piace questo elemento.
  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Condivido di massima la risposta di Frisoli.
    Non so in termini legali se permanga l'obbligo di pagare tutti i sei anni: e non ricordo la differenza fra disdetta per gravi motivi, 6 mesi, e disdetta normale 1 anno (questa da dove viene?).

    Il punto a l'altro: se gli affari non rendono lo sperato e non posso più pagare il canone, preferisci che me ne vada spontaneamente o preferisci che ceda ad un lazzarone qualunque l'azienda e quindi di conseguenza il contratto , così poi tu te la vedi col subentrante?

    p.s.: mi sono trovato in questa situazione. Con l'avvocato abbiamo convenuto di trovare un accordo: l'inquilino mi ha dato 6 mesi di locazione e mi a lasciato liberi i locali quasi subito.
     
  8. bonats

    bonats Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Nel testo della 392 si evince che la disdetta per entrambe le parti è di un anno... poi si specifica che per gravi motivi il conduttore può rilasciare l'immobile in sei mesi :)... (salvo memoria dovrebbe essere così)

    Siamo sicuri che si possa cedere tranquillamente un contratto di locazione senza interpellare il proprietario?
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Questo è un esercizio che mi stuzzica sempre... OK!

    1) Cosa si evince dalla L. 192/78?
    L 392/78 art. 27 Durata della Locazione.
    comma 7: E' in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore , mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione
    comma 8: Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi. può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno se mesi da comunicarsi con l. r.

    L'obbligo di specificare i gravi motivi non è sancito: come non viene mai indicato il termine di un anno per il recesso anticipato. ;)
    Questo termine (un anno) citato all'art 28 si riferisce alla sola rinnovazione del contratto, ogni 6 anni. Tale rinnovazione automatica non avviene se sopravviene disdetta da comunicarsi ameno 12 (o 18 per alberghieri) mesi prima della scadenza.

    2) Cessione del contratto Art.36 medesima legge.

    Il conduttore può sublocare l'immobileo cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l'azienda,.....(omissis) ...
    Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte


    Adesso siamo sicuri. ;)

    Cosi come siamo sicuri che eventualmente procedere di fronte a due insolventi, è una causa persa in partenza.
     
    A Umberto Granducato, Alessandro Frisoli e antonello piace questo elemento.
  10. bonats

    bonats Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Giusto, dimenticavo che il termine di 1 anno è solo per il locatore nel caso debba utilizzare l'immobile ecc ecc ecc..
     
  11. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Solo nel caso in cui il locatore abbia seri e comprovati motivi circa il nuovo inquilino, può opporsi alla cessione dell'azienda e all'automatico subentro del contratto.

    Che so uno protestato, o pregiudicato per reati non colposi, e cose di questo tipo.
     
  12. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Lo so che sarebbe infinitamente più phigo dire "quoto", ma siccome sono all'antica, dico che condivido nel merito la praticità e il buon senso di Alessandro. :ok: Però a me sono sempre piaciute le strade scoscese e meno frequentate :sorrisone: e, per questa ragione, vorrei aggiungere solo un paio di cose, poi scappo. :)

    Premetto che occorrerebbe conoscere in dettaglio la regolamentazione contrattuale, in relazione alle condizioni del recesso da parte del conduttore, per poter dare una risposta adeguata. Il recesso del conduttore dal contratto di locazione relativo ad un immobile a uso diverso dall'abitazione è disciplinato dall'art. 27 delle legge 392/1978 che prevede espressamente la possibilità per i contraenti di inserire nel contratto una clausola che consenta al conduttore di sciogliere in qualsiasi momento il rapporto di locazione, dandone avviso al locatore almeno 6 mesi prima della data in cui intende rilasciare i locali.

    La stessa norma, al comma 8, stabilisce anche che, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore può comunque recedere dal contratto qualora ricorrano gravi motivi che devono essere compiutamente esplicitati nella comunicazione di recesso da inviare al locatore nello stesso termine di 6 mesi.

    In sostanza, il nostro legislatore ha dunque previsto una duplice tipologia di recesso: quella convenzionale (la prima) e quella legale (la seconda).

    Nel recesso convenzionale la comunicazione deve essere effettuata con raccomandata, ed in tal caso l'inquilino non ha nessun obbligo di motivare le ragioni che lo inducono a lasciare i locali. In mancanza di pattuizione (sarà questo il caso del nostro amico?) è concesso al conduttore di recedere comunque, sempre con preavviso di almeno 6 mesi ed a mezzo raccomandata, ma solo qualora - come sopra precisato - ricorrano gravi motivi imprevedibili, tali da rendergli particolarmente gravoso (anche solo per ragioni economiche) la prosecuzione del rapporto: non indicando alcun motivo, al pari di non indicare un motivo non grave - non conosco le ragioni che hanno portato al recesso nel caso di specie, ma, a titolo di informazione, ricordo che la giurisprudenza applica questa norma in maniera molto restrittiva, visto il diffuso rigetto delle argomentazioni difensive dei conduttori a sostegno della legittimità del recesso per gravi motivi - rende illegittimo il recesso, in quanto non consente al proprietario di valutarne la fondatezza (e di poterla contestare). Pertanto, - ed è quello che temo - quando il recesso non è valido, il contratto continua naturalmente a produrre i suoi effetti (obblighi, canone, spese condominiali ecc.) e andrà onorato fino alla scadenza.

    Sintesi: con la comunicazione dei gravi motivi da parte del conduttore, tramite raccomandata, il locatore ha diritto al pagamento dei canoni per un periodo di 6 mesi dalla data del recesso, salva l'eventuale nuova locazione dell'immobile intervenuta nei 6 mesi. Se invece il conduttore non comunica i gravi motivi, e nel contratto non è prevista una clausola per la quale il conduttore può recedere liberamente e indipendentemente dai gravi motivi, il locatore può pretendere il pagamento dei canoni sino alla scadenza del contratto.

    Prima di scappare in stazione, ricordo che, quand'anche manchino i presupposti per l'esercizio del recesso, nulla vieta al locatore di accettare comunque l'anticipata riconsegna dell'immobile, con riserva, però, di pretendere il pagamento dei canoni futuri sino al termine del contratto oppure sino al momento, entro tale durata massima, in cui l'immobile verrà nuovamente locato a terzi (Cass. n°5841/2004). Il conduttore, anche in tal caso, non è quindi libero dall'obbligo del pagamento dei canoni non ancora maturati, salvo che venga successivamente accertata la legittimità del recesso.
     
    A Alessandro Frisoli, antonello e Bastimento piace questo elemento.
  13. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Io mi inchino come sempre a Pennylove :applauso:
     
  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    ... se è per questo ci inchiniamo tutti, ....

    ma posso sommessamente aggiungere che appunto ognuno ha esercitato il suo ruolo?
    Adesso una domandina alla cara Penny...

    .. le paroline in grassetto saranno dettate dalla prassi giurisprudenziale, ma non compaiono nel comma citato.... ;)
    Poi posso anche convenire che il termine grave è opinabile, quindi senza una giustificazione plausibile non si può sostenere nè il grave ne il contrario.
     
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  15. collega

    collega Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il conduttore ha dato disdetta sei mesi prima senza gravi motivi. Può il locatore chiedere al conduttore di lasciare libero il negozio prima della scadenza dei sei mesi restituendo i 3 mesi di canone anticipato?
     
  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Chiedere è lecito. Rispondere è cortesia, dice il proverbio. In casi del genere coem si ricordava prima, è più costruttivo trovare un accordo che possa soddisfare tutti, cercando di incontrarsi a metà strada.
     
  17. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Nonostante la norma non lo preveda espressamente, come al contrario nel caso di cui all'art. 29, comma 4, della stessa legge 392/1978, in tema di diniego di rinnovazione del contratto di locazione ad uso diverso dall'abitativo alla prima scadenza, ove il legislatore prevede espressamente un'ipotesi di nullità nel caso di mancata specificazione del motivo sulla base del quale il locatore ha fondato la disdetta anticipata, è opinione concorde della giurisprudenza di merito che la specificazione dei gravi motivi debba essere fatta ad opera del conduttore, unitamente alla comunicazione del recesso, in quanto trattasi di recesso titolato, a pena di nullità, e ciò al fine di consentire al locatore "la precisa e tempestiva contestazione dei motivi di recesso addotti sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo." (Cass. 12 novembre 2003, n°17042).

    Quanto ai gravi motivi, definire quando un motivo sia grave non è cosa facile, visto che la legge stessa non lo delinea e, quindi, si deve fare riferimento alla giurisprudenza. Che cosa possiamo dire in merito? In termini generali possiamo dire che si deve trattare di eventi imprevisti, non dipendenti in alcun modo dalla volontà del conduttore, e sopravvenuti dopo la stipula del contratto. Non solo, ma essi devono essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo: l'estraneità, l'imprevedibilità, e la sopravvenienza vanno riferite ai fatti e alla congiuntura, e non alle valutazioni del conduttore che, a fronte di tali fattori, può operare scelte volontarie, né tanto meno può assumere alcun rilievo, ai fini della configurazione dei gravi motivi, una semplice riduzione del volume d'affari del conduttore, in quanto, se così fosse, si addosserebbe al locatore il rischio d'impresa che deve gravare esclusivamente sul titolare dell'attività economica.

    La sussistenza delle circostanze che rendono particolarmente gravosa la prosecuzione del rapporto, la loro imprevedibilità, il loro insorgere in un momento successivo alla stipula del contratto di locazione, sono tutti elementi che devono coesistere, quali presupposti necessari perchè possa dirsi legittimo il recesso del conduttore art. 27, ultimo comma. Il relativo apprezzamento è rimesso alla valutazione del giudice di merito che dovrà, da un lato, tener conto di tutte le caratteristiche dello specifico caso, avendo riguardo alle condizioni soggettive del conduttore, all'ubicazione della sede in cui svolge la sua attività ed alla peculiarità dell'attività intrapresa, e, dall'altro, considerare che - vista l'eccezionalità del rimedio in esame - la suddetta valutazione andrà effettuata con particolare cautela.

    Le interpretazioni delle disposizioni di legge non state univoche, pervenendo, a volte, a conclusioni diverse per fattispecie analoghe: per tutte, vale la pena di sottolineare come sia stato configurato grave motivo l'eccessiva onerosità nel proseguimento della locazione, in relazione alla situazione economica complessiva del conduttore, e alla eventuale necessità di quest'ultimo di modificare la propria struttura aziendale (Cass. n°6089/2006), mentre altrettanto non è stato riconosciuto a un conduttore che, per motivi di ordine economico, aveva necessità di concentrare altrove la propria attività (Cass. n°12020/2002) oppure di trasformarla per mera convenienza (Cass. n°5328/2007).

    Non v'è dubbio, però - come accennavo al #12 - che la giurisprudenza sia portata a interpretare in modo molto restrittivo la norma in esame, ritenendo quindi sussistere i gravi motivi che legittimano il recesso solo nei casi in cui davvero essi siano non solo sopravvenuti alla stipula del contratto, ma anche assolutamente indipendenti dalla volontà dell'imprenditore e al di fuori della sua normale prevedibilità.
     
  18. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Esempi di gravi motivi:

    1) Cass. Civ. 6089/2006
    Possono costituire gravi motivi anche motivi di ordine economico (sopravvenuti, imprevedibili e
    non imputabili al conduttore) tali da giustificare una riorganizzazione/ridimensionamento della
    struttura del conduttore.

    2) Cass. Civ. 6090/2006
    La gravosità della prosecuzione della locazione va valutata in relazione alla situazione economica
    complessiva del conduttore ed all’eventuale necessità di quest’ultimo di modificare la propria
    struttura aziendale. Detta situazione può configurare “grave motivo” ai sensi dell’art. 27 anche se il
    canone di per sé considerato incida in maniera minima sul passivo del conduttore.

    10) Cass. Civ. 3418/2004
    Con riferimento alle locazioni commerciali può integrare grave motivo l’andamento della
    congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all’impresa) sopravvenuto ed
    oggettivamente imprevedibile che, imponendo l’ampliamento o la riduzione della struttura
    aziendale sia tale da renderne particolarmente gravosa la sussistenza del rapporto locativo.
     
  19. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Non ho soldi non ti pago, ma detto dalla Suprema Corte :risata:
     
    A antonello piace questo elemento.
  20. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    nel frattempo quanto ti è costato il ricorso ? :triste: :triste:
     

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