Giuseppefg

Membro Ordinario
Professionista
Salve a tutti voi...
Qualcuno di voi ha già avuto l'occasione di chiarirmi le idee... E di questo gli sono grato.
La questione che mi accingo a porvi è la seguente...
Di un immobile, di proprietà condominiale, ho dovuto ridistribuire le quote parti affinche lo stesso immobile venga successivamente venduto ad un esterno. Accertato le proprietà dei condomini con relativi atti, ho inserito le varie quote parte ad ognuno di loro.
Il dubbio è questo... 2 condomini risultano Usufuttuari e i proprietari hanno la nuda proprietà.
Il notaio mi ha fatto sapere che non pò procedere alla stipula in quanto gli Usufruttuari non sono inseriti nelle proprietà.
Ora nel momento che andrò ad inserire gli usufruttuari non gli inserisco una quota, vero??? solo il diritto di usufrutto.
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Ora nel momento che andrò ad inserire gli usufruttuari non gli inserisco una quota, vero??? solo il diritto di usufrutto.
Non so se ho inteso correttamente il tuo post: ma riterrei che anche per l'usufrutto si può definire una quota: es. se il nudo proprietario è titolare di 15 millesimi, anche l'usufruttuario corrispondente godrà di 15 m/m dell'immobile.
 

Giuseppefg

Membro Ordinario
Professionista
Hai inteso perfettamente... Il punto è quello che voglio sapere. Quindi l'usufruttuario avrà gli stessi oneri di chi possiede la nuda proprietà (per il suo appartamento)... Giusto??
 

Giuseppefg

Membro Ordinario
Professionista
Mi sono informato presso AdT della mia città... La quota parte dell'usufruttuario corrisponderà alla quota parte di chi possiede la Nuda Proprietà!
:)
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Mi sono informato presso AdT della mia città... La quota parte dell'usufruttuario corrisponderà alla quota parte di chi possiede la Nuda Proprietà!
:)

c.v.d.

ma poi non confondere la parità di frazione, con la parità dei diritti e doveri.

Quindi l'usufruttuario avrà gli stessi oneri di chi possiede la nuda proprietà (per il suo appartamento)...
Alcune spese spettano al nudo proprietario, altre all'usufruttuario, così come diritti e doveri. Il tutto sempre per la quota di possesso dei diritti accennati.
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
Il notaio mi ha fatto sapere che non pò procedere alla stipula in quanto gli Usufruttuari non sono inseriti nelle proprietà. Ora nel momento che andrò ad inserire gli usufruttuari non gli inserisco una quota, vero??? solo il diritto di usufrutto.

Credo per logica che gli usufruttuari di una singola unità non dovrebbero rietrare nella comproprietà delle parti comuni compreso l'appartamento del portiere.

Per logica mi verrebbe da dire nell'aggiornamento catastale dell'appartamento del portiere, di mettere in ditta i proprietari condomini in base alla loro quota millesimale di proprietà (quindi come comproprietario dell'appartamento del portiere solo inl nudo proprietario)

Ps hai postato un argomento interessante
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
Il ragionamento sottinteso potrebbe essere anche condivisibile: ma non mi risulta suffragato da nessuna norma. Sarebbe interessante avere qualche conferma probatoria.
Vero Bastimento
Infatti il mio intervento era volto a postare un mio pensiero e non dare una risposta certa.

ad onor del vero e rivedendo la cosa sotto un'altro punto di osservazione, trovo , a differenza di quello che ho precedentente postato, una certa logica inserire nell'intestazione catastale anche il nome dell'usufruttuario.

ovvero :
signora verdi e Sig. rossi (in comunione dei beni): quota di proprietà
120/1000

sig. gialli e sig.ra arancione (in regime di separazione dei beni) quota di proprietà
160/1000

nando (nuda proprietà) e Oreste (usufrutto) quota di proprietà 110/1000

etc, fino al completamento .

Secondo questa logica e ipotizzando di aver effettuato la procedura giusta per l'allineamento catastale, la domanda che sorge spontanea è

Come dovrà essere spartito il ricavato della vendita dell'appartamento del portiere?, ovviamente in base alla quota millesimale di proprietà
Ma anche l'usufruttuario dell'appartamento int, B ?????

Diciamo che tutti i riferimenti che ho trovato volgono a chiarire quali sono le spese di spettanza riferite alle proprietà comuni, tra usufruttuario e nudo proprietario.

Ho posto il quesito all'assistente del Notaio il quale ha cianfrugliato qualcosa finendo dicendo "domani sento il notaio e vedo cosa prevedono le linee guida al riguardo"

Domani .... :shock:

Trovo comunque la discussione interessante e spero che qualcuno dia la giusta soluzione con qualche conferma probatoria
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
una certa logica inserire nell'intestazione catastale anche il nome dell'usufruttuario.

Avevo inteso che prima ti riferissi soprattutto al problema della spettanza dei diritti sulle cose comuni. Ma con la frase citata direi che ti riferisci alle modalità di accatastamento in modo generale.

Su questo punto non ho dubbi: il catasto registra sia il nudo proprietario, sia il titolare dell'usufrutto. Non saprei invece dire se registra anche i diritti reali cosiddetti minori, tipo il diritto d'uso o di abitazione: di solito non lo si riscontra, ma sospetto sia dovuto al fatto che non ne viene data comunicazione formale.


Circa invece le spettanze sulla vendita della cosa comune relativamente all'usufruttuario o nudo proprietario, mi sentirei di dire che non ci dovrebbero essere dubbi: se all'usufruttuario spettano gli oneri connessi all'ordinaria amministrazione, mentre il nudo proprietario è chiamato in assemblea a rispondere degli interventi straordinari (non conseguenti a mancata manutenzione ordinaria), direi che applicando il medesimo criterio anche alle possibili entrate, spetterà al nudo proprietario il ricavato della eventuale vendita. Salvo che anche qui venga calcolato sulla % di parte comune il valore dell'usufrutto.

Forse però il problema posto non era solo legato all'attribuzione dei proventi. Nel caso di vendita (vecchio c.c.) occorreva il consenso unanime: ma di chi? Oggi non occorre più l'unanimità, ma la domanda continua a porsi. L'usufruttuario non può vantare un diritto d'usufrutto esclusivo sulla cosa comune, ma ne è il legittimo titolare del diritto d'uso, al pari degli altri condomini con piena proprietà. In caso di vendita, cosa spetta all'usufruttuario? Ritengo che anche lui debba dare il consenso, anche se dalla vendita non percepirà magari alcun compenso. (vedi sopra).

Quindi credo si sia di fronte alla necessità di convocazione congiunta sia del nudo proprietario che dell'usufruttuario: entrambi parteciperanno all'atto di cessione.

Sarebbe interessante se qualche esperto ci illuminasse in merito.
 

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