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  1. Giuseppefg

    Giuseppefg Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Salve a tutti voi...
    Qualcuno di voi ha già avuto l'occasione di chiarirmi le idee... E di questo gli sono grato.
    La questione che mi accingo a porvi è la seguente...
    Di un immobile, di proprietà condominiale, ho dovuto ridistribuire le quote parti affinche lo stesso immobile venga successivamente venduto ad un esterno. Accertato le proprietà dei condomini con relativi atti, ho inserito le varie quote parte ad ognuno di loro.
    Il dubbio è questo... 2 condomini risultano Usufuttuari e i proprietari hanno la nuda proprietà.
    Il notaio mi ha fatto sapere che non pò procedere alla stipula in quanto gli Usufruttuari non sono inseriti nelle proprietà.
    Ora nel momento che andrò ad inserire gli usufruttuari non gli inserisco una quota, vero??? solo il diritto di usufrutto.
     
  2. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non so se ho inteso correttamente il tuo post: ma riterrei che anche per l'usufrutto si può definire una quota: es. se il nudo proprietario è titolare di 15 millesimi, anche l'usufruttuario corrispondente godrà di 15 m/m dell'immobile.
     
  3. Giuseppefg

    Giuseppefg Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Hai inteso perfettamente... Il punto è quello che voglio sapere. Quindi l'usufruttuario avrà gli stessi oneri di chi possiede la nuda proprietà (per il suo appartamento)... Giusto??
     
  4. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non esattamente gli stessi: dipende da cosa ti riferisci.
     
  5. Giuseppefg

    Giuseppefg Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Mi sono informato presso AdT della mia città... La quota parte dell'usufruttuario corrisponderà alla quota parte di chi possiede la Nuda Proprietà!
    :)
     
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    c.v.d.

    ma poi non confondere la parità di frazione, con la parità dei diritti e doveri.

    Alcune spese spettano al nudo proprietario, altre all'usufruttuario, così come diritti e doveri. Il tutto sempre per la quota di possesso dei diritti accennati.
     
  7. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Credo per logica che gli usufruttuari di una singola unità non dovrebbero rietrare nella comproprietà delle parti comuni compreso l'appartamento del portiere.

    Per logica mi verrebbe da dire nell'aggiornamento catastale dell'appartamento del portiere, di mettere in ditta i proprietari condomini in base alla loro quota millesimale di proprietà (quindi come comproprietario dell'appartamento del portiere solo inl nudo proprietario)

    Ps hai postato un argomento interessante
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Il ragionamento sottinteso potrebbe essere anche condivisibile: ma non mi risulta suffragato da nessuna norma.
    Sarebbe interessante avere qualche conferma probatoria.
     
  9. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Vero Bastimento
    Infatti il mio intervento era volto a postare un mio pensiero e non dare una risposta certa.

    ad onor del vero e rivedendo la cosa sotto un'altro punto di osservazione, trovo , a differenza di quello che ho precedentente postato, una certa logica inserire nell'intestazione catastale anche il nome dell'usufruttuario.

    ovvero :
    signora verdi e Sig. rossi (in comunione dei beni): quota di proprietà
    120/1000

    sig. gialli e sig.ra arancione (in regime di separazione dei beni) quota di proprietà
    160/1000

    nando (nuda proprietà) e Oreste (usufrutto) quota di proprietà 110/1000

    etc, fino al completamento .

    Secondo questa logica e ipotizzando di aver effettuato la procedura giusta per l'allineamento catastale, la domanda che sorge spontanea è

    Come dovrà essere spartito il ricavato della vendita dell'appartamento del portiere?, ovviamente in base alla quota millesimale di proprietà
    Ma anche l'usufruttuario dell'appartamento int, B ?????

    Diciamo che tutti i riferimenti che ho trovato volgono a chiarire quali sono le spese di spettanza riferite alle proprietà comuni, tra usufruttuario e nudo proprietario.

    Ho posto il quesito all'assistente del Notaio il quale ha cianfrugliato qualcosa finendo dicendo "domani sento il notaio e vedo cosa prevedono le linee guida al riguardo"

    Domani .... :shock:

    Trovo comunque la discussione interessante e spero che qualcuno dia la giusta soluzione con qualche conferma probatoria
     
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Avevo inteso che prima ti riferissi soprattutto al problema della spettanza dei diritti sulle cose comuni. Ma con la frase citata direi che ti riferisci alle modalità di accatastamento in modo generale.

    Su questo punto non ho dubbi: il catasto registra sia il nudo proprietario, sia il titolare dell'usufrutto. Non saprei invece dire se registra anche i diritti reali cosiddetti minori, tipo il diritto d'uso o di abitazione: di solito non lo si riscontra, ma sospetto sia dovuto al fatto che non ne viene data comunicazione formale.


    Circa invece le spettanze sulla vendita della cosa comune relativamente all'usufruttuario o nudo proprietario, mi sentirei di dire che non ci dovrebbero essere dubbi: se all'usufruttuario spettano gli oneri connessi all'ordinaria amministrazione, mentre il nudo proprietario è chiamato in assemblea a rispondere degli interventi straordinari (non conseguenti a mancata manutenzione ordinaria), direi che applicando il medesimo criterio anche alle possibili entrate, spetterà al nudo proprietario il ricavato della eventuale vendita. Salvo che anche qui venga calcolato sulla % di parte comune il valore dell'usufrutto.

    Forse però il problema posto non era solo legato all'attribuzione dei proventi. Nel caso di vendita (vecchio c.c.) occorreva il consenso unanime: ma di chi? Oggi non occorre più l'unanimità, ma la domanda continua a porsi. L'usufruttuario non può vantare un diritto d'usufrutto esclusivo sulla cosa comune, ma ne è il legittimo titolare del diritto d'uso, al pari degli altri condomini con piena proprietà. In caso di vendita, cosa spetta all'usufruttuario? Ritengo che anche lui debba dare il consenso, anche se dalla vendita non percepirà magari alcun compenso. (vedi sopra).

    Quindi credo si sia di fronte alla necessità di convocazione congiunta sia del nudo proprietario che dell'usufruttuario: entrambi parteciperanno all'atto di cessione.

    Sarebbe interessante se qualche esperto ci illuminasse in merito.
     
  11. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare


    Questo conferma la mia analisi
    quello che può sembrare logico diventa illogico :disappunto:

    trovo delle contraddizioni in ciò che hai postato, le stesse che io a mia volta postando ho riscontrato rileggendomi :shock:

    :shock:


    è per questo motivo che ho e trovo molto interessante l'argomento che Giuseppefq ha iniziato.

    Trovo sia una contraddizione qualificare come intestatario (cointestatario di una cosa comune ) un soggetto obbligato ad intervenire in atti non debba aspettarsi degli utili :shock:

    da cosa e da quale disposizione è dovuta tale obbligazione?


    vedi
    secondo me qui cade la contraddizione



    Il diritto d'uso o d'abitazione anche se non alienabile, limita la piena proprietà

    quindi segue o meglio dovrebbe (imperativo) seguire la stessa logica

    come fare a non menzionarlo ??

    questa è l'Italia interpretare , interpretazione, confusione ;)
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Il tema è intrigante, quindi mi diverte provare a ragionarci su. Parto dal fondo.
    1- Tralascerei l'inciso sui diritti d'uso e abitazione: sono legati alla persona ed all'effettivo utilizzo di uno specifico bene. E' vero che limitano la proprietà, ma mi sembrerebbe logico non si estendano alle proprietà accessorie, tipo alloggio del portiere. Non credo infatti qui si stia trattando la vendita di parti comuni inalienabili (scale, corridoi, tetti, funzionali all'esistenza ed uso del l'u.i. in usufrutto.
    2 - Ammetto invece la latente contraddizione relativa a ciò che spetterebbe all'usufruttuario. In effetti invertendo il ragionamento sulle spese, in principio avevo escluso ogni diritto in caso di vendita. Ma poi anche a me è venuto il dubbio.

    Facendo l'apprendista del diritto ho provato a vedere se il c.c. viene in aiuto: e forse ho trovato qualcosa. Gli addetti ai lavori diranno che non è roba maneggiabile con leggerezza, ma io sono un testone che crede ancora che il c.c. debba essere leggibile, e conosciuto, da qualunque cittadino raziocinante. In ogni caso esercitarsi in materia mi è sempre tornato utile.
    Tralascio gli articoli seguenti che trattano diritti e doveri dell'usufruttuario e del nudo proprietario. Mi sembra però interessante il seguente:
    Art. 1000 c.c.: Riscossione di capitali: se le somme riscosse rappresentano un capitale gravato da usufrutto, è necessario il concorso del titolare del credito e dell'usufruttuario. .... Il capitale riscosso dev'essere investito in modo fruttifero e su di esso si trasferisce l'usufrutto. Se le parti non sono d'accordo sull'investimento, provvede l'autorità giudiziaria.

    Ne concluderei che poichè l'usufrutto riguarda solitamente la totalità del bene cui si riferisce, l'art. 1000 risponde al nostro interrogativo. In caso di alienazione dell'alloggio del portiere, l'usufruttuario avrà diritto alla rendita sul capitale ricavato dal nudo proprietario.

    p.s.: ... poi scommetterei anche che in pratica ne godranno quasi certamente gli avvocati che saranno chiamati a dirimere il caso e l'applicazione dell'art. 1000. :maligno:
    ma questa, come si suol dire, è un'altra storia.
     
    A ingelman piace questo elemento.
  13. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    qui riferito alle volture catastali dell'appartamento del portiere , ho avuto conferma che devono essere inseriti sia il nudo proprietario che l'usufruttuario
    per pari quote corrispondenti alla quota millesimale di proprietà


    qui hai detto giusto devono intervenire entrambi

    quì l'assistente del notaio è caduto dalle nuvole

    Seguendo la stessa logica dei passaggi precedenti verrebbe da pensare che sia il nudo proprietario che l'usufruttuario dovranno spartirsi il ricavato della quota di proprietà millesimale in base alla loro percentuale di valore riferiti all'usufrutto e alla nuda proprietà

    ovviamente nessuna conferma probatoria


    diciamo che in caso di controversie l'ultima tua ipotesi mi sembra quella più probabile
     

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