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  1. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Ciao,
    sto vendendo un appartanento di mia proprieta' e ho inviato al mio potenziale cliente un modello di proposta di acquisto.

    Tra le altre, ho inserito una clausola in cui la parte promissaria acquirente si obbliga alla registrazione della proposta, se accettata, entro 20 gg.

    Specifico inoltre che trattasi di proposta con sospensiva mutuo entro il 31 luglio e rogito entro il 30 settembre.

    In entrambi i casi non ho indicato termini essenziali o perentori.

    Ora, il notaio della parte acquirente ha proposto di modificare la clausola sulla registrazione della proposta come segue:

    "Le spese per l'eventuale registrazione del presente contratto saranno a carico della parte inadempiente.

    Le parti in considerazione del ridotto periodo di tempo intercorrente tra la data odierna e la data stabilita per la stipula del contratto definitivo di compravendita convengono di non formalizzare il presente atto nelle forme previste dal D.L. 669/96 convertito in Legge n. 30 in data 28 febbraio 1997."

    Io, anche grazue a questo forum, sapevo degli obblighi di registrazione pena sanzioni.

    Cosa ne pensate?
     
  2. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Il d.l. 669/96 si riferisce all'introduzione nel c.c. dell'art.2645bis ovvero della TRASCRIZIONE del preliminare. Quindi voi derogate a tale disciplina, non obbligatoria di per sè. In merito alla registrazione della proposta ha spostato l'obbligo nei confronti della parte inadempiente liberando l'altra parte dal medesimo obbligo.La registrazione è resta obbligatoria.La deroga riguarda la trascrizione.
     
    A francesca7 e Silvio Luise piace questo messaggio.
  3. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Grazie mille Luna,

    quindi, se ho ben compreso, secondo questa modifica, si fa inutilmente deroga a qualcosa che gia' non e' obbligatorio (la trascrizione del preliminare).

    Dal mio punto di vista credo sia indifferente, spero il notaio abbia spiegato al mio acquirente i pro (tranquillita') e contro (costo) della trascrizione.

    Invece per quanto riguarda la registrazione l'unico caso in cui sarei obbligato a sostenere le relative spese e' il caso di mia inadempienza.

    Sia in caso di inadempienza acquirente e sia in caso tutto fili liscio fino al rogito spese a carico acquirente.

    Ho capito giusto?
     
  4. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Nel caso di inadempienza sono a carico della parte inadempiente altrimenti sono a carico di entrambe le parti per il 50 e 50 per legge.(parlo della registrazione)
     
  5. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Ok gentilissima, grazie!
     
  6. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Di nulla
     
  7. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, poichè mi sembra di comprendere che vuoi procedere alla registrazione della proposta solo se inadempiente, credo sia opportuno chiarire che la registrazione della proposta è obbligatoria sempre e comunque, difatti la risoluzione n. 63/E del 25/02/2008 del MEF ha specificato che la proposta di acquisto se accettata nei modi e nei termini prescritti, è un atto di compromesso tra le parti a tutti gli effetti e deve essere obbligatoriamente registrato presso l' A.d.E. entro 20 gg dalla sottoscrizione a pena di sanzione ed anche pesante, inoltre contestualmente alla registrazione si devono versare anche le imposte per gli acconti dichiarati in proposta che saranno poi recuperati al rogito.
    Nel tuo caso poichè c'è una clausola sospensiva ( accettazione mutuo ) si deve procedere alla sola registrazione ed in seguito al verificarsi della clausola ( mutuo accettato ) pagare le imposte per gli acconti che verranno recuperati al rogito.
    Attenzione che alcune sedi A.d.E. non riconoscono questo discorso ( versamento imposte al verificarsi della clausola) per cui ti applicano la sanzione per omesso versamento... è opportuno, quindi, chiedere chiarimento alla propria A.d.E. di residenza.
    Per aiutarti puoi consultare lo specchietto allegato con le varie imposte e bolli da versare.
     

    Files Allegati:

    Ultima modifica: 14 Giugno 2014
    A PROGETTO_CASA, Rosa1968, miciogatto e ad altre 2 persone piace questo elemento.
  8. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Naturalmente dopo i 20 giorni puoi sempre registrare con ravvedimento operoso. Attento che eventuali allegati non originali vanno accompagnati da bolli da 16 euro mentre se in originale da 2 euro ad eccezione dell'APE che se originale non viene assoggettata ad alcun bollo
     
    A miciogatto e studiopci piace questo messaggio.
  9. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quoto studiopci

    Per provare ad ovviare all'inconveniente della sospensiva per il mutuo aggiungi nel contratto, in fondo dopo tutte le forme per accettazione un'altra dicitura che più o meno dice questo:

    Oggi mi hanno dato il mutuo, la proposta diventa pienamente efficace con effetti obbligatori ed in data odierna il venditore incassa l'assegno.
    Data ... Firma ... Firma ...


    In questa maniera all'AdE dovrebbero fare meno storie per il conteggio dei 20gg che dovrebbe decorrere da quando la proposta si conclude (passaggio dei soldi..)

    Ripeto dovrebbero..
     
    A miciogatto piace questo elemento.
  10. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Ciao Studiopci e grazie per la tua risposta e per lo specchietto utilissimo.

    Io ho inizialmente proposto di specificare che tutti gli obblighi e oneri di registrazione proposta sono a carico acquirente.

    Ora sono anche disponibile a farmene carico nel solo caso di mia inadempienza.

    Voglio pero' che negli altri casi tutto sia a carico acquirente soprattutto perche' la parte acquirente e' molto poco esperta in compravendita e magari il notaio alla quale si affida potrebbe dimenticarsi di far registrare correttamente e nei termini.

    Io daro' il consiglio giusto ma alla fine e' probabile che ascolti il suo notaio.

    Insomma voglio stare tranquillo per sanzioni possibili.

    Cosa devo scrivere per slegarmi da questa possibilita' che un domani arrivi la sanzione anche a me?
     
  11. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Aggiungo
    Le marche da bollo con data successiva a quella del contratto devono essere aumentate del 10% ma questa mora varia da ade ad ade (fonte agenzia bologna 2)[DOUBLEPOST=1402768161,1402767993][/DOUBLEPOST]
    Gli citi la normativa postata da studiopci, quindi ti fai anticipare la quota e lo registri tu.
     
    Ultima modifica: 14 Giugno 2014
    A miciogatto piace questo elemento.
  12. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Oppure ti fai dare copia della registrazione. Comunque il notaio non può decidere se, come, quando e perché registrare... Ricorda che tu rispondi in solido della mancata registrazione, per cui chidi e pretendi la copia.
     
    A Rosa1968 e miciogatto piace questo messaggio.
  13. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    andate a registrare insieme e ti togli il dubbio e magari risparmiate la parcella dello studio per la registrazione.
    io più che dire saranno a carico della parte inadempiente scriverei verranno rimborsate alla parte adempiente oltre a quanto previsto per l'inadempienza a seconda che sia il venditore o l'acquirente.
     
    A studiopci e miciogatto piace questo messaggio.
  14. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Le spese di registrazione e bolli vanno al 50% ad eccezione dello 0, 50% sulla caparra confirmatoria
     
    A miciogatto piace questo elemento.
  15. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    A beneficio di quanti leggeranno in futuro ...

    Credo di aver capito come mai tanti negano che la proposta deve essere registrata.

    Ho ascoltato con le mie orecchie un agente insistere dicendo "no, non c'è obbligo di registrazione". E da quanto mi hanno riferito anche la segretaria di un notaio diceva la stessa cosa.

    Un amico agente (evidentemente piu' preparato o piu' un buona fede) mi ha svelato l'arcano, non approva, ma mi ha spiegato cosa succede

    Fanno così: si fa la proposta e non la si registra.

    Si va direttamente a rogito e il notaio inserisce anche l'assegno di caparra ma non fa cenno alla data di emissione.

    Quindi la proposta "sparisce".

    Il rischio, secondo me, rimane perchè comunque il passaggio di denaro della caparra è tracciato, rischiare una verifica per risparmiare subito 150 euro su una compravendita mi pare una mossa molto ma molto stupida.

    :)
     
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  16. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non solo e' stupida ma inutilmente stupida, oltre al fatto che c'è una risoluzione dell'AdE che precisa chiaramente che la proposta in quanto contratto di compromesso deve essere registrata, poi vorrei sapere come giustificano gli incassi delle caparre.
     
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  17. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Stupida ed irrazionale ma non sono 150 euro. Almeno 200 + i bolli per le tre copie mentre lo 0.50 sulla caparra in ogni caso si recupera in sede di rogito..
     
    A miciogatto piace questo elemento.
  18. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Intendevo a testa.
     
  19. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ah questa è bella non mette in atto le date degli assegni? rischia e molto. potrebbe funzionare se l'assegno non viene negoziato ma dal momento del negozio scaturiscono obblighi e non solo. non voglio entrare in merito a quanto si rischia e quel risparmio potrebbe costare molto caro.
     
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  20. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Ciao @Rosa1968, intendi dire che rischia ANCHE il notaio?
     

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