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  1. werkbund

    werkbund Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti quanti...spulciando il forum non ho trovato una risposta definitiva e chiara quindi riformulo la domanda anche se reiterata in altri post per adattarla alla mia situazione ed avere una risposta chiara.
    Ho una proposta di acquisto accettata in data 24-02-2010.
    Compromesso fissato per il 27/03/2010.
    Rogito fissato al 30/06/2010.
    Nella proposta è stata inserita la clausola sospensiva per mutuo ed è stata fissata una caparra confirmatoria di 5000 con assegno intestato al venditore.
    Ho chiesto la registrazione della proposta dato che passava del tempo al compromesso e mi sono stati chiesti 300 euro di "fisso" a sua detta e lo 0,5% della caparra.
    Do l'assegno e dopo qualche giorno mi chiama l'AI dicendo che l'agenzia delle entrate ha fatto problemi dato che sulla proposta era scritto che al compromesso avrei versato altri soldi sempre con assegno e che quindi lo 0,5% non sarebbe dovuto essere solo dei 5000 versati con la proposta ma della cifra complessiva dei 5000+assegno del compromesso.
    Rimango decisamete perplesso, ma mi spiega che per il Fisco la caparra confirmatoria è TUTTA quanta quindi non solo i 5000 e mi dice di risolvere integrando a quanto dato loro, la restante parte mancante (cioè lo 0,5% dell'assegno che darò al compromesso), così registrano la proposta con le tasse per TUTTA la caparra confirmatoria e siamo a posto.
    E poi il compromesso???dice che così risparmio altri soldi per la registrazione del compromesso...cioè non lo registra?lo registra senza costi perchè ho già versato le tasse prima alla registrazione della proposta?
    Vi risulta che sia questa la procedura o c'è qualcosa che non vedo e/o non capisco?
    La mia idea era quella di far registrare la proposta con le tasse per i 5000, poi registrare il compromesso con le tasse sull'altro assegno avrei dato ed infine arrivare al rogito.
    Dove sbaglio???help...
     
  2. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La procedura adottata dal collega non è completamente sbagliata nel senso che almeno è tutto tassato allo 0.50%, diversamente registrando in due fasi diverse l'imposizione sarebbe dello 0.5% sulla caparra alla proposta e il 3% su quanto versato al compromesso in quanto verrebbe tassato come acconto.
    In questo modo quando registrerai il compromesso pagherai solo la quota fissa, che mi risulta essere 168€, e non pagherai la quota proporzionale già pagata.
     
  3. Daniele84

    Daniele84 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    confermo che la quota fissa è di € 168, poi lo 0.50% del primo acconto + il 3% x i successivi acconti....quindi il nostro collega, si è fatto gia una cresta chiedendo 300€ anzi ke 168€...poi poteva in accordo con voi fare il compromesso con una sola caparra, in modo da pagare solo una volta......anzi ke il 3% x ogni acconto
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non saranno 300€, ma nemmeno 168, perchè vanno aggiunti i bolli....
     
  5. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Si ma le marche sono 2 da 14.62 € oltre a eventuali 2 da 1.81 se alleghi una planimetria e quelle te le fai pagare a parte dalle imposte di registro.
     
  6. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Probabilmente nei 300€ chiesti c'è la perdita di tempo di andare a registrare la scrittura all'AdE; non la trovo una richiesta assurda anche se personalmente non mi faccio pagare per la registrazione
     
  7. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    L'agenzia delle entrate chiede sempre lo 0,50% sul totale delle caparre confirmatorie che sono indicate sulla proposta d'acquisto accettata e e nell'eventuale successivo contratto preliminare di compravendita e che dovranno essere versate prima del rogito. Questo 0,50% verrà detratto dal notaio dalle imposte finali.
    Neanch'io chiedo di essere pagato per la registrazione. Faccio fattura, senza IVA, per avere il rimborso delle spese vive, documentate, di registrazione. La provvigione pagataci dal cliente deve comprendere tutta l'assistenza necessaria al buon fine della compravendita.
     
  8. werkbund

    werkbund Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti delle risposte.
    Se ho ben capito quindi io adesso dovrei:
    1-andare dall'AI e dargli l'assegno con lo 0,5% del futuro assegno che verserò al compromesso
    2-l'AI andrà quindi a registrare la proposta versando le tasse
    3-riceverò la proposta registrata
    4-arrivati al compromesso l'AI lo registrerà chiedendomi SOLAMENTE le spese fisse per la registrazione

    Ed io sarei a posto legalmente?
    se mi confermate le cose vanno così vado tranquillo allora.

    P.S. Cosa rischio se chiedo di registrare solamente il compromesso allora?
    Al di la che so che per legge non si dovrebbe fare così, io parlo a livello pratico e di sicurezza mia personale nei confronti della compravendita, cosa potrebbe succedere che non sarebbe successo se avessi fatto registrare la proposta?fatemi il quadro peggiore...
     
  9. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Se vuoi essere perfettamente a posto devi registrare la proposta d' acquisto accettata e in seguito il compromesso. Non vale la pena rischiare per un centinaio di euro. Chiedi all'Ai di non farti pagare la sua opera almeno per la registrazione del compromesso.
     
  10. alessandra

    alessandra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    ... e se non ti dovessero deliberare il mutuo la caparra confirmatoria ritorna indietro ?
     
  11. werkbund

    werkbund Membro Junior

    Privato Cittadino
    perchè questa domanda?
    mi fate venire dubbi amletici ora!!!
    quello che avevo capito era che inserendo la clausola del mutuo stavo tranquillo che la trattativa si bloccava...
    avevo impostato che alla proposta davo 5000 e poi al copromesso parecchi altri contanti contando di arrivare al compromesso con la delibera reddituale del mutuo.
    In questo modo se tutto era ok con la banca per il mutuo andavo al compromesso e davo gli altri contanti, altrimenti bloccavo il processo non facevo il compromesso e così perdevo solo i 5000 che da quello avevo capito essendo caparra confirmatoria andavano comunque persi.
    Ho sbagliato qualcosa o fatto i conti senza l'oste????? :shock:
    ditemi di no vi prego...:D
     
  12. jrogin

    jrogin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Calma calma!
    Se hai condizionato l'acquisto all'ottenimento del mutuo perchè dovresti perdere i 5.000?
    Purtroppo senza leggere la "scrittura" è molto difficile dare pareri specifici.
    In linea generale però mi sembra ci siano delle contraddizioni.
    Mi spiego meglio, se mi posso ritirare perdendo 5.000 euro, questo corrisponde alla caparra "penitenziale", in pratica è un costo per il diritto di recesso.
    Se è caparra confirmatoria, la parte adempiente può accontentarsi di trattenere la caparra (o raddoppiarla se l'aveva ricevuta), ma potrebbe anche richiedere l'esecuzione forzata del contratto o gli eventuali danni.
    Inoltre di solito le scritture sottoposte a condizione sospensiva, diventano "effettive" al verificarsi della condizione, nel senso che se la condizione non si verifica nessuno perde nulla (salvo sia specificato diversamente).
     
  13. werkbund

    werkbund Membro Junior

    Privato Cittadino
    La caparra versata è confirmatoria, non penitenziale, e la proposta è subordinata all'ottenimento del mutuo.
    Quindi facendo le corna non mi danno il mutuo dovrei avere indietro anche i 5000?
    e le spese sostenute per la registrazione?anche quelle mi vengono restituite?
     
  14. jrogin

    jrogin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Da quello che dici i 5.000 si.
    L'agenzia delle entrate non rimborsa nulla.
     
  15. werkbund

    werkbund Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ti ringrazio delle risposte.
    Speravo di essermi tutelato correttamente...
     
  16. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Anch'io sono d'accordo con Jrogin: se la clausola sospensiva relativa al mutuo non viene soddisfatta la proposta decade, e quindi i 5000 euro andranno restituiti. :ok:
    Diverso invece è il discorso relativo ai soldi impiegati per la registrazione, che ha dato "data certa" ad un documento. Se poi lo stesso non viene più utilizzato, all'Agenzia delle Entrate "nun je ne po' frega' de meno!" :occhi_al_cielo: :risata: :risata:

    ;)
     
  17. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    In caso di subordine al mutuo la clausola si intende sospensiva e non risolutiva quindi l'assegno non deve passare e non ha senso registrare la proposta di acquisto.
    Nel caso in cui il mutuo vada in porto stipuli il preliminare e registri solo quello, nel caso in cui non vada in porto ti devono ridare il tuo assegno dato che la cluasola sospensiva non prevede il passaggio di caparra.
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  18. werkbund

    werkbund Membro Junior

    Privato Cittadino
    potreste darmi indicazioni sulla specifica legge a cui far riferimento per la registrazione degli atti..
    a questo punto non capisco più come devo muovermi...
     
  19. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Da Codice Civile

    Art. 1353.
    Contratto condizionale.

    Le parti possono subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto.

    Art. 1354.
    Condizioni illecite o impossibili.

    È nullo il contratto al quale è apposta una condizione, sospensiva o risolutiva, contraria a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume.
    La condizione impossibile rende nullo il contratto se è sospensiva; se è risolutiva, si ha come non apposta.
    Se la condizione illecita o impossibile è apposta a un patto singolo del contratto, si osservano, riguardo l'efficacia del patto, le disposizioni dei commi precedenti, fermo quanto è disposto dall'articolo 1419.

    Art. 1355.
    Condizione meramente potestativa.

    È nulla l'alienazione di un diritto o l'assunzione di un obbligo subordinata a una condizione sospensiva che la faccia dipendere dalla mera volontà dell'alienante o, rispettivamente da quella del debitore.

    Art. 1356.
    Pendenza della condizione.

    In pendenza della condizione sospensiva l'acquirente di un diritto può compiere atti conservativi.
    L'acquirente di un diritto sotto condizione risolutiva può, in pendenza di questa, esercitarlo, ma l'altro contraente può compiere atti conservativi.

    Art. 1357.
    Atti di disposizione in pendenza della condizione.

    Chi ha un diritto subordinato a condizione sospensiva o risolutiva può disporne in pendenza di questa; ma gli effetti di ogni atto di disposizione sono subordinati alla stessa condizione.

    Art. 1358.
    Comportamento delle parti nello stato di pendenza.

    Colui che si è obbligato o che ha alienato un diritto sotto condizione sospensiva, ovvero lo ha acquistato sotto condizione risolutiva, deve, in pendenza della condizione, comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell'altra parte.

    Art. 1359.
    Avveramento della condizione.

    La condizione si considera avverata qualora sia mancata per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario all'avveramento di essa.

    Art. 1360.
    Retroattività della condizione.

    Gli effetti dell'avveramento della condizione retroagiscono al tempo in cui è stato concluso il contratto , salvo che, per volontà delle parti o per la natura del rapporto, gli effetti del contratto o della risoluzione debbano essere riportati a un momento diverso.
    Se però la condizione risolutiva è apposta a un contratto ad esecuzione continuata o periodica , l'avveramento di essa, in mancanza di patto contrario, non ha effetto riguardo alle prestazioni già eseguite.

    Art. 1361.
    Atti di amministrazione.

    L'avveramento della condizione non pregiudica la validità degli atti di amministrazione compiuti dalla parte a cui, in pendenza della condizione stessa spettava l'esercizio del diritto.
    Salvo diverse disposizioni di legge o diversa pattuizione, i frutti percepiti sono dovuti dal giorno in cui la condizione si è avverata.
     
  20. alessandra

    alessandra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    concordo con Roberto. Nella proposta con clausula sospensiva l'assegno intenstato ai proprietari lo tiene l'agenzia come deposito fiduciario e nel momento delle delibera mutuo si trasformerà in caparra confirmatoria.
    Alessandra
     

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