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  1. steno65

    steno65 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    salve a tutti,
    qualche mese ho firmato il qualità di acquirente una proposta d'acquisto per un immobile, versando a cauzione un assegno di 5.000 euro.
    Al momento della firma ho chiesto ulteriore conferma all'agente sull'avvenuta verifica di atto, accatastamento e ipoteca da parte dello stesso, come servizio promessomi durante la prima visita dell'immobile. Avendo avuto tutte le rassicurazioni possibili ho firmato la proposta.
    Contestualmente ho chiamato il promesso acquirente della mia casa in vendita, per dargli conferma della mia intenzione a vendere avere conferma da lui ad acquistare.
    La casa che propone l'agenzia ha anche un progetto di ristrutturazione e una dichiarazione d'inizio lavori attiva.
    Il giorno dopo la firma della proposta d'acquisto, mi son recato dal notaio per un preventivo di rogito. Il notaio ha esaminato i documenti e ha subito evidenziato gravi imprecisioni negli atti di proprietà e di catasto, che allo stato attuale, nè impedivano il rogito. La proprietaria dell' immobile si è impegnata a correggere i documenti e così ha fatto. All' incontro successivo col notaio, è stata rilevata una discrepanza nella mappa catastale e quella sul progetto di ristrutturazione. La mappa catastale ha 6mq in meno della mappa di ristrutturazione ( si badi già approvata dal comune). La parte eccedente nella mappa di ristrutturazione, nella mappa catastale risulta essere di proprietà di un vicino. La casa esiste così com'è e come riportato nella mappa di ristrutturazione da quasi 60 anni.
    La proprietaria ora sostenendo di aver speso troppo in energie e denaro per correggere i documenti non vuole procedere alla risoluzione di quest'ulteriore problema e quasi mi chiede di ritirarmi dalla compravendita.
    Io a breve, brevissimo ho il rogito della mia e non ho nè il coraggio nè la morale per dire alla giovane coppia di compratori che la mia casa non la posso più vendere (abbiamo firmato entrambi un compromesso).
    Non so + che pesci pigliare, nè quali siano le mie tutele.
    Sono indignatissimo con l'agenzia immobiliare che ci ha trascinati tutti in questo pantano. Prima promettono un servizio, e poi non lo mantengono tante parole, tante promesse, tanti soldi chiesti, per poi fare chissà cosa ancora non si sa.
    Ho qualche via di fuga, posso citare l'agenzia per l'inganno. So che posso farlo anche con il venditore. Ma posso essere risarcito per inadempienza dell'agenzia e del venditore, per averermi portato anche se indirettamente, alla vendita della mia e il per mancato acquisto dovuto a irregolarità catastali ( che non si vogliono risolvere) di quella che vorrei acquistare?
    cordiali saluti
    grazie
     
  2. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    Se il tuo venditore non mette a posto alla data del rogito le irregolarita' catastali sara' inadempiente nei tuoi confronti e ti dovra' dare il doppio della caparra che gli hai versato. in piu' entrambi dovrete pagare la provvigione all'agenzia.
    idem tu nei confronti dei tuoi acquirenti, se non vendi piu' sei inadempiente.
    Ricordati che la parte adempiente puo' pretendere la vendita forzata dell'immobile il che significa immobile bloccato in tribunale per anni. (non te lo consiglio)
    Non ritirarti tu dal tuo acquisto, come ti chiede la tua venditrice, mi raccomando, altrimenti dovresti lasciare la caparra al venditore, furba la tipa.
    piu' che fidarsi di cio' che promettono gli agenti ,..............prima di firmare una proposta che diventa preliminare dopo la firma per accettazione del venditore e quindi estramamente vincolante, bisogna incaricare un tecnico di propria fiducia e far fare un controllo sull'immobile..
    si sarebbe accorto di tutte le irregolarita' e forse tu non avresti comprato o avresti fatto un contratto che ti tutelava maggiormente.

    ps................un consiglio prima vendi il tuo appartamento, metti i soldi in banca, vai in affitto e dopo compra quello nuovo.
    e' la procedura migliore.
     
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  3. rigel76

    rigel76 Ospite

    Premesso che parli di mappe catastali che di fatto fanno riferimento a grafici con scale uguali o superiori a 1:1000, quando in realtà ti riferisci a piante planimetriche (semplicemente)......(anche perchè se lamentassi 6mq di differenza su un lotto di terreno verificandolo su una mappa catastale smetterei di ridere nel 2015 :D)
    I difetti che hai riscontrato non potevano di certo saltare all'occhio all'80% degli agenti immobiliari che di queste faccende non ne capiscono OVVIMANETE un tubo. Essi sono semplicemente dei mediatori tra un venditore ed un acquirente e nello stesso 80% dei casi quando dicono è tutto il regolo non è proprio nulla in regolo anche e soprattutto perchè carenti di competenze specifiche in materia.
    ...ma veniamo al problema.
    Premesso che la pianta planimetrica catastale non ha funzione probatoria ma meramente fiscale (il catasto non è altro che un archivio di imposte e contributi ;)), bisognerà SEMPLICEMENTE accertare lo stato originario e lo stato di fatto, e procedere all'aggiornamento della pianta planimetrica per "errata presentazione".
    Un tecnico in gamba in 15 giorni risolve tutto tra richiesta documentazione, sopralluogo, verifiche presso UTC e presentazione eventuale DOCFA.
     
  4. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non capisco cosa ti fa venire da ridere per così lungo tempo.
    Parte dell'immobile ricade su terreno di proprietà di terzi, come asserito da steno65: "nella mappa catastale risulta essere di proprietà di un vicino".
    Questi casi sono abbastanza frequenti, specie in presenza di vecchie costruzioni.
    Chi ha occupato arbitrariamente la proprietà altrui, dovrà acquisire l'area con atto di compravendita o usucapione.
    Definita l'acquisizione dell'area del vicino, il bravo tecnico potrà regolarizzare il tutto in catasto.
     
  5. rigel76

    rigel76 Ospite

    Quindi oltre l'incompetenza tecnica in materia e lo scarso senso dell'umorismo, vedo che nemmeno con l'italiano siamo ferratissimi.
    6 mq in una mappa catastale (ESTRATTO DI MAPPA) che hanno scale grafiche 1:2000 in zone urbane e 1:4000 in zone extraurbane, verificate graficamente risultano 1mm x 3mm considerato sempre che 1mm è solo +/- lo spessore delle linee.

    Confermo sempre che gli agenti immobiliari si dovrebbero limitare a mediare ed affidarsi a tecnici qualificati (ma anche tra loro c'è carenza intellettiva purtroppo).
    Per il resto ho spiegato tutto chiaramente come sopra.
    cordialmente
    geom.Calcagno Daniele
     
  6. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Steno65 ci comunica che il notaio ha "rilevato irregolarità negli atti di proprietà e in quelli catastali che impedivano il rogito".
    Comunica anche che la proprietaria si è attivata per le correzioni che si presumono le catastali e quindi con l'intervento di un tecncico.
    Per le irregolarità sulla proprietà la competenza è notarile.
    Al secondo incontro con il notaio, lo stesso ha rilevato che parte dell'immobile ricadeva su proprietà altrui.
    Sono certo che il notaio intendeva "su particelle" altrui.
    Attendiamo lumi da Steno65.

    P.S.
    Un sentito ringraziamento per la stima che nutri nei confronti degli agenti immobiliari.
    Da come ti esprimi si capisce che sei un tecnico competente, colto e, sopratutto, rispettoso delle altrui professioni.
     
  7. rigel76

    rigel76 Ospite

    1) Dall'enunciato non è specificato trattasi di terreno o fabbricato e considerata la "irrisoria" differenza di superficie, si presume trattasi di fabbricato, potrebbero essere 2 subalterni di una stessa particella o due particelle di fabbricato atttigue, in quest'ultimo caso non sarebbe chiaro come IL NOTAIO fosse stato in grado di rilevare 6mq di differenza;
    2) Alcune "discrepanze" risultano essere state chiarite dalla parte venditrice, pur mantenendo (CAUSA INCOMPETENZA DEL TECNICO INCARICATO DALLA SIGNORA) un difetto documentale nella corrispondenza tra stato di fatto, stato di progetto e piante planimetriche catastali;
    3) Per la risoluzione degli stessi ho già chiarito sopra.

    n.b.
    Per cultura e competenza, almeno in questo banale frangente, non credo tu possa ridire minimamente, anche perchè dimostri palesemente di non aver chiara nemmeno la differenza tra mappa catastale e pianta planimetrica catastale.....qualcuno diceva "LE PAROLE SONO IMPORTANTI"....
    Per quanto riguarda la stima, se ti può consolare, sappi che non ne ho nemmeno, sempre di quell'80% di cui sopra, della mia categoria.
    Le competenze tecniche, di qualunque materia, non si inventano, si acquisiscono con l'esperienza sul campo e studiando SEMPRE!

    Cordialmente
    geom.Calcagno Daniele

    p.s. Ieri pomeriggio un tuo post mi ha permesso di prevenire un banale errore su un contratto di locazione.
     
  8. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Hai ragione.
    Trovo, sebbene opero da 36 anni nel settore, grande difficoltà a percepire la differenza tra le due.
    Se vuoi e se puoi spiegare oltre che a me anche ai lettori di questo forum, ti ringrazio anticipatamente.
    Con la stessa stima.
     
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  9. steno65

    steno65 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    salve, e grazie per l'attenzione.
    sabato ho sentito la proprietaria,
    non vuole correggere le carte. O prendo l'immobile così com'è o non vende.
    Posso eventualmente chiedere un risarcimento, non mi importa dei tempi e del denaro ma la giustizia per il torto che sto subendo. Ricordo che sto vendendo-con impegno- sulla base di questo acquisto la mia casa. Ha valore ai fini del risarcimento la proposta d'acquisto con assegno in deposito presso l'agenzia? La proprietaria sostiene che il suo avvocato le ha detto che non ho diritto al risarcimento.
    L'agenzia è responsabile? ho testimoni presenti all'atto della firma di proposta d'acquisto, dove l'agente mi giurava la correttezza dei documenti visionati in tutte le parti dall'agenzia.
    Se non è responsabile, quali responsabilità ha? Posso chiedere risarcimento anche a lei?
    grazie
     
  10. irma

    irma Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Tieni conto che il Notaio spesso non ha particolari competenze tecniche. Consultati con il tecnico che ha redatto la DIA, probabilmente è sufficiente che a fine ristrutturazione presenti la planimetria catastale aggiornata e tutto si sistema.
    Acquisti ristrutturata o provvederai tu alla ristrutturazione?
    Questo fa pensare che sia solo la planimetria catastale ad essere poco precisa e non sarebbe un grosso problema.....per una casa così datata è già tanto che ci sia una planimetria catastale.
    Saluti
     
  11. steno65

    steno65 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie irma.
    devo ristrutturare io.la casa ha progetto approvato per ristrutturazione, con dichiarazione d'inizio lavori.
    il progetto in atto presenta( seppur approvato in comune) una discrepanza con la mappa depositata al catasto.
    praticamente sovrapponendo la mappa catastale a quella del progetto attuale depositato in comune un angolo della casa(col progetto attuale) risulta edificato sulla proprietà del vicino. Sulla mappa catastale anzichè essere un rettangolo, come allo stato attuale e in progetto, risulta essere un trapezio. e' così però da 60 anni.
    ciao
     
  12. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L'agenzia è responsabile e se vai in giudizio verrà condannata con la proprietà al pagamento dei danni.
    Dovresti farti rilasciare due righe dal notaio a conferma dell'impossibilità di effettuare la compravendita per i vizi sulla proprietà da lui riscontrati..
     
  13. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Hai firmato una proposta di acquisto e questa e' stata accetta ( e' cosi' ?) dal venditore
    ....ti sei recato dal notaio gia' sapendo che era stata accettata ? Se puoi postare una copia ( cancellando i nominativi ) magari la soluzione alle tue domande sta proprio li.
     
  14. steno65

    steno65 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie di nuovo,
    quindi la proposta d'acquisto ha valore legale come il compromesso?
    l'assegno la proprietaria non l'ha ricevuto, ma l'ha tenuto l'agenzia.
    infatti la proprietaria quando mi ha detto di non voler + vendere, mi ha detto che il suo legale le ha detto che non può essere perseguita, in quanto non ha ricevuto i l'assegno dall'agenzia.
    potete farmi luce su questo punto
    credo che si veda copstretta a pagare i danni, ritenga + conveniente risolvere il problema.
    io voglio quella casa, ma ovviamente con le carte e metrtura a posto.
    grazie

    Aggiunto dopo 8 minuti :

    si, mi son recato dal notaio dopo che era stata accettata e firmata. il notaio ha trovato errori nell'atto fatto dalla proprietaria con la precedente proprietà, nonchè un mancato accatastamento di un corpo aggiunto e sanato. Le carte son state corrette, ma quando son tornato dal notaio, pensando di avere le carte in ordine, per la relazione notarile, è stata riscontrata la irregolarità su descritta. A quel punto la controparte sostiene di essere sfinita e di aver speso già troppo per risanare i documenti. Io credo ci sia il tentativo di farmi mollare, per tentare una vendita succcessiva ad un prezzo + alto per poter recuperare i costi sostenuti per la prima correzione.
    adesso si tenta col notaio ri risolvere facendo delle scritture private da allegare in atto, che certificano l'appartenenza dell'intera area alla proprietaria da oltre 50 anni. Ho sentito anche il vicino proprietario dello spigolo in questione, che mi ha detto che lui non ha mai avuto nè ha intenzione di reclamarlo.
     
  15. steno65

    steno65 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    salve di nuovo,
    ho trovato questo articolo di legge
    Art. 1759 Responsabilità del mediatore
    Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite
     
  16. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La giurisprudenza parla di "media diligenza" da parte dell'agente immobiliare, che è tenuto a mettere al corrente l'acquirente delle circostanze a lui note e cause conoscibili appunto con la media diligenza.

    Qui parliamo di circostanze talmente particolari da essere scoperte solo da professionisti, che d'altronde esistono per questo.

    Se l'agente immobiliare fosse così esperto, potrebbe di diritto fare il geometra, o l'ingegnere o l'architetto...

    Non pretendiamo troppo, per favore...

    Silvana
     
  17. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si, se è stata accettata e firmata dalla parte venditrice e l'accettazione ti è stata resa nota come tu hai richiesto (via fax, e mail, telegramma, ecc.).
    Se la ha accettata e firmata e tu ne hai avuto conoscenza, la proprietà deve rispondere dei danni o deve restituire la somma incassata.
    Se detta somma è stata versata imputandola a caparra, allora ti spetta il doppio della stessa.
    Se i fatti accaduti sono in questi termini, sei dalla parte della ragione, a prescindere da quello che ti ha detto sull'avvocato la proprietà.
     
  18. steno65

    steno65 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    x bagudi,
    ma allora, lo chiedo senza polemica, quali sono i compiti e doveri dell'agenzia immobiliare, se non ha responsabilità di alcun tipo nei confronti dell'acquirente? Domanda strafatta sul forum e sul web
    In effetti,l'agenzia il servizio lo da al venditore, il quale gli da mandato di procacciare un acquirente
    ma all'acquirente? lui risponde a un annuncio, vede l'immobile e deve pagare la provvigione all'agenzia, senza aver nessun servizio garantito ne tanto meno la sicurezza che il processo di transazione sia corretto e garantito e vada a buon termine.
    il tutto mi sembra molto illogico e abusato. Spero che prima o poi il governo o chi di competenza faccia luce sulla questione.
    forse sarebbe opportuno che l'agenzia visti gli oneri salati che pretende, pagasse un tecnico o studio di fiducia e facesse tutti i controlli necessari per dare sicurezza e certezza all'acquirente di arrivare al rogito in pieno relax.
    invece, allo stato attuale, l'acquirente deve preoccuparsi lui di tutto , in più sentirsi, in caso di controversie come la mia, abbandonato, ad urlare senza appello, giustizia.
    spero che il mio problema alla fine si risolve, ma giuro che mai e poi mai prossimamente o in futuro ricorrerò ad un agenzia immobiliare. E di sicuro lavorando nel pubblico a contatto con migliaia di colleghi e utenti, d'ora in poi lo screditare le agenzie sarà il mio dovere principale, non per vendetta, ma per informare e mettere in guardia eventuali polli da spennare come me.
     
  19. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Anche io ti rispondo senza polemica, perchè capisco benissimo quello che provi, dal momento che, pur essendo dalla parte della ragione essendo l'acquirente, ti scontri con delle realtà così negative...

    In realtà, ci troviamo (ti trovi) in questa situazione perchè dal 1 luglio 2010 è entrata in vigore una legge sulla conformità edilizia, che è partita dalla fine: cioè, facciamo una legge, facendo finta che l'Italia sia un paese con tutte le carte in regola e chi vivrà, vedrà...

    Invece di legiferare invitando i cittadini a controllare i propri immobili e magari fare un condono limitato ai piccoli abusi (non certamente esteso ai pachidermi costruiti sul mare o all'interno di un'oasi protetta :rabbia:), per poi far entrare in vigore la legge sulla conformità edilizia (e il bello:sorrisone: è che la legge parla solo di conformità catastale, ma quella urbanistica viene di conseguenza a cascata, però il legislatore fa finta di non saperlo...) hanno buttato milioni di immobili nel caos più assoluto...

    Praticamente, 9,9 immobili su 10 costruiti prima del 1967 sono in questa condizione e, per sopramercato, i Comuni hanno pensato bene, alla luce delle normative attuali, di rendere insanabili alcune difformità che una volta erano normali e venivano trattate con superficialità dai Comuni stessi (quanti appartamenti che hanno l'abitabilità, quando vai a guardarci, hanno abusi oggi ritenuti insanabili ????

    Tu capisci che raccapezzarsi in questo casino gigantesco è complicato.

    Oggi si rende necessario, come tu dici, un esame preventivo approfondito dell'immobile da un punto di vista tecnico, e ti assicuro che i maggiori nemici sono i proprietari che si ritrovano, senza neanche saperlo, un immobile con gravi vizi, ma che devono spendere dei gran soldi prima di vendere...

    In Toscana e a Parma vige da anni l'usanza della Relazione Tecnica Obbligatoria per gli immobili e i notai non stipulano senza, ma in tutta Italia non è così...

    Per es. a Bologna, ci stiamo attrezzando per farlo (proprio sotto la spinta propulsiva della FIAIP), ma non puoi immaginare la fatica e la difficoltà a mettere tutti d'accordo, Notai compresi.

    Il mercato purtroppo non è ancora abituato a questo stravolgimento epocale (e non è un'esagerazione, credimi) e chi ne fa le spese sono i primi acquirenti, come te, che scontano sulla loro pelle le difficoltà legate a una novità di questo genere...

    E ti assicuro che non è facile nemmeno per gli agenti immobiliari...

    Silvana
     
    A antonello e Sim piace questo messaggio.
  20. steno65

    steno65 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    sul legiferare, a volte contorto, da parte dello stato mi trovi pienamente d'accordo.
    il problema credo sia in parte dovuto anche alla bolla speculativa sugli immobili degli anni passati, che ha visto nella corsa all'oro, accreditarsi come agenti e agenzie un numero esagerato di individui, intenti a cercare più spesso la pepita, piuttosto che la professionalità e un mestiere qualificato. Io sono incappato nelle loro avide grinfie, forse affamati dal calo delle contrattazioni di questi ultimo anno.
    Il panorama futuro, a causa loro e della cattiva nomea che hanno fatto e stanno facendo attribuire agli agenti immobiliari, anche seri e professionali, credo sarà quello di avere delle figure di riferimento, quali ingegneri(lauree triennali) o geometri che forniscano la relazione da te citata. In questo modo chi dovrà vendere si rivolgerà direttamente a loro per dare garanzia del proprio immobile, e chi acquisterà chiederà la loro valutazione o perizia, lasciando alle agenzie quei contratti in cui il venditore non ha tempo per mostrare la propria abitazione. Internet farà il resto. il venditore metterà l'annuncio dando la garanzia della correttezza dei documenti e di ciò che porta al rogito, attraverso la perizia redatta da tecnici autorizzati, responsabili ai fini legali della valutazione.l'acquirente in fiducia incrocerà gli atti e perizia con il notaio e il rogito procederà al rogito con la massima tranquillità e garanzia.
    stasera parlavo con un amico dell'episodio che mi sta occorrendo. Manco a farlo apposta mi ha raccontato dei suoi con l'agenzia al momento dell'acquisto della propria casa. Da mettersi le mani nei capelli. E da quello che sto leggendo in questi giorni sul web, non siamo solo io e il mio amico, ma un esercito
    voi, seri professionisti, dovete vigilare e tutelare chi riceve dei torti, scremando il mercato dalle agenzie incompetenti e truffaldine, che non fanno anno altro che gettare fango, indistintamente, su tutta la vostra categoria.
    se mi permettete un parallelismo, guardate quello che è successo ai promotori finanziari e ai fondi d'investimento.
    era un klondike, oggi quel panorama è chernobyl. la gente gli sta moolto alla larga.
     

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