Responsabilità per irregolarità dei documenti

[steno65]

salve a tutti,
qualche mese ho firmato il qualità di acquirente una proposta d'acquisto per un immobile, versando a cauzione un assegno di 5.000 euro.
Al momento della firma ho chiesto ulteriore conferma all'agente sull'avvenuta verifica di atto, accatastamento e ipoteca da parte dello stesso, come servizio promessomi durante la prima visita dell'immobile. Avendo avuto tutte le rassicurazioni possibili ho firmato la proposta.
Contestualmente ho chiamato il promesso acquirente della mia casa in vendita, per dargli conferma della mia intenzione a vendere avere conferma da lui ad acquistare.
La casa che propone l'agenzia ha anche un progetto di ristrutturazione e una dichiarazione d'inizio lavori attiva.
Il giorno dopo la firma della proposta d'acquisto, mi son recato dal notaio per un preventivo di rogito. Il notaio ha esaminato i documenti e ha subito evidenziato gravi imprecisioni negli atti di proprietà e di catasto, che allo stato attuale, nè impedivano il rogito. La proprietaria dell' immobile si è impegnata a correggere i documenti e così ha fatto. All' incontro successivo col notaio, è stata rilevata una discrepanza nella mappa catastale e quella sul progetto di ristrutturazione. La mappa catastale ha 6mq in meno della mappa di ristrutturazione ( si badi già approvata dal comune). La parte eccedente nella mappa di ristrutturazione, nella mappa catastale risulta essere di proprietà di un vicino. La casa esiste così com'è e come riportato nella mappa di ristrutturazione da quasi 60 anni.
La proprietaria ora sostenendo di aver speso troppo in energie e denaro per correggere i documenti non vuole procedere alla risoluzione di quest'ulteriore problema e quasi mi chiede di ritirarmi dalla compravendita.
Io a breve, brevissimo ho il rogito della mia e non ho nè il coraggio nè la morale per dire alla giovane coppia di compratori che la mia casa non la posso più vendere (abbiamo firmato entrambi un compromesso).
Non so + che pesci pigliare, nè quali siano le mie tutele.
Sono indignatissimo con l'agenzia immobiliare che ci ha trascinati tutti in questo pantano. Prima promettono un servizio, e poi non lo mantengono tante parole, tante promesse, tanti soldi chiesti, per poi fare chissà cosa ancora non si sa.
Ho qualche via di fuga, posso citare l'agenzia per l'inganno. So che posso farlo anche con il venditore. Ma posso essere risarcito per inadempienza dell'agenzia e del venditore, per averermi portato anche se indirettamente, alla vendita della mia e il per mancato acquisto dovuto a irregolarità catastali ( che non si vogliono risolvere) di quella che vorrei acquistare?
cordiali saluti
grazie

 

[ccc1956]

Se il tuo venditore non mette a posto alla data del rogito le irregolarita' catastali sara' inadempiente nei tuoi confronti e ti dovra' dare il doppio della caparra che gli hai versato. in piu' entrambi dovrete pagare la provvigione all'agenzia.
idem tu nei confronti dei tuoi acquirenti, se non vendi piu' sei inadempiente.
Ricordati che la parte adempiente puo' pretendere la vendita forzata dell'immobile il che significa immobile bloccato in tribunale per anni. (non te lo consiglio)
Non ritirarti tu dal tuo acquisto, come ti chiede la tua venditrice, mi raccomando, altrimenti dovresti lasciare la caparra al venditore, furba la tipa.
piu' che fidarsi di cio' che promettono gli agenti ,..............prima di firmare una proposta che diventa preliminare dopo la firma per accettazione del venditore e quindi estramamente vincolante, bisogna incaricare un tecnico di propria fiducia e far fare un controllo sull'immobile..
si sarebbe accorto di tutte le irregolarita' e forse tu non avresti comprato o avresti fatto un contratto che ti tutelava maggiormente.

ps................un consiglio prima vendi il tuo appartamento, metti i soldi in banca, vai in affitto e dopo compra quello nuovo.
e' la procedura migliore.

 

[rigel76]

Premesso che parli di mappe catastali che di fatto fanno riferimento a grafici con scale uguali o superiori a 1:1000, quando in realtà ti riferisci a piante planimetriche (semplicemente)......(anche perchè se lamentassi 6mq di differenza su un lotto di terreno verificandolo su una mappa catastale smetterei di ridere nel 2015 )
I difetti che hai riscontrato non potevano di certo saltare all'occhio all'80% degli agenti immobiliari che di queste faccende non ne capiscono OVVIMANETE un tubo. Essi sono semplicemente dei mediatori tra un venditore ed un acquirente e nello stesso 80% dei casi quando dicono è tutto il regolo non è proprio nulla in regolo anche e soprattutto perchè carenti di competenze specifiche in materia.
...ma veniamo al problema.
Premesso che la pianta planimetrica catastale non ha funzione probatoria ma meramente fiscale (il catasto non è altro che un archivio di imposte e contributi ), bisognerà SEMPLICEMENTE accertare lo stato originario e lo stato di fatto, e procedere all'aggiornamento della pianta planimetrica per "errata presentazione".
Un tecnico in gamba in 15 giorni risolve tutto tra richiesta documentazione, sopralluogo, verifiche presso UTC e presentazione eventuale DOCFA.

 

[Antonello]

Non capisco cosa ti fa venire da ridere per così lungo tempo.
Parte dell'immobile ricade su terreno di proprietà di terzi, come asserito da steno65: "nella mappa catastale risulta essere di proprietà di un vicino".
Questi casi sono abbastanza frequenti, specie in presenza di vecchie costruzioni.
Chi ha occupato arbitrariamente la proprietà altrui, dovrà acquisire l'area con atto di compravendita o usucapione.
Definita l'acquisizione dell'area del vicino, il bravo tecnico potrà regolarizzare il tutto in catasto.

 

[rigel76]

Quindi oltre l'incompetenza tecnica in materia e lo scarso senso dell'umorismo, vedo che nemmeno con l'italiano siamo ferratissimi.
6 mq in una mappa catastale (ESTRATTO DI MAPPA) che hanno scale grafiche 1:2000 in zone urbane e 1:4000 in zone extraurbane, verificate graficamente risultano 1mm x 3mm considerato sempre che 1mm è solo +/- lo spessore delle linee.

Confermo sempre che gli agenti immobiliari si dovrebbero limitare a mediare ed affidarsi a tecnici qualificati (ma anche tra loro c'è carenza intellettiva purtroppo).
Per il resto ho spiegato tutto chiaramente come sopra.
cordialmente
geom.Calcagno Daniele

 

[Antonello]

Steno65 ci comunica che il notaio ha "rilevato irregolarità negli atti di proprietà e in quelli catastali che impedivano il rogito".
Comunica anche che la proprietaria si è attivata per le correzioni che si presumono le catastali e quindi con l'intervento di un tecncico.
Per le irregolarità sulla proprietà la competenza è notarile.
Al secondo incontro con il notaio, lo stesso ha rilevato che parte dell'immobile ricadeva su proprietà altrui.
Sono certo che il notaio intendeva "su particelle" altrui.
Attendiamo lumi da Steno65.

P.S.
Un sentito ringraziamento per la stima che nutri nei confronti degli agenti immobiliari.
Da come ti esprimi si capisce che sei un tecnico competente, colto e, sopratutto, rispettoso delle altrui professioni.

 

[rigel76]

1) Dall'enunciato non è specificato trattasi di terreno o fabbricato e considerata la "irrisoria" differenza di superficie, si presume trattasi di fabbricato, potrebbero essere 2 subalterni di una stessa particella o due particelle di fabbricato atttigue, in quest'ultimo caso non sarebbe chiaro come IL NOTAIO fosse stato in grado di rilevare 6mq di differenza;
2) Alcune "discrepanze" risultano essere state chiarite dalla parte venditrice, pur mantenendo (CAUSA INCOMPETENZA DEL TECNICO INCARICATO DALLA SIGNORA) un difetto documentale nella corrispondenza tra stato di fatto, stato di progetto e piante planimetriche catastali;
3) Per la risoluzione degli stessi ho già chiarito sopra.

n.b.
Per cultura e competenza, almeno in questo banale frangente, non credo tu possa ridire minimamente, anche perchè dimostri palesemente di non aver chiara nemmeno la differenza tra mappa catastale e pianta planimetrica catastale.....qualcuno diceva "LE PAROLE SONO IMPORTANTI"....
Per quanto riguarda la stima, se ti può consolare, sappi che non ne ho nemmeno, sempre di quell'80% di cui sopra, della mia categoria.
Le competenze tecniche, di qualunque materia, non si inventano, si acquisiscono con l'esperienza sul campo e studiando SEMPRE!

Cordialmente
geom.Calcagno Daniele

p.s. Ieri pomeriggio un tuo post mi ha permesso di prevenire un banale errore su un contratto di locazione.

 

[Antonello]

dimostri palesemente di non aver chiara nemmeno la differenza tra mappa catastale e pianta planimetrica catastale...

Hai ragione.
Trovo, sebbene opero da 36 anni nel settore, grande difficoltà a percepire la differenza tra le due.
Se vuoi e se puoi spiegare oltre che a me anche ai lettori di questo forum, ti ringrazio anticipatamente.
Con la stessa stima.

 

[steno65]

salve, e grazie per l'attenzione.
sabato ho sentito la proprietaria,
non vuole correggere le carte. O prendo l'immobile così com'è o non vende.
Posso eventualmente chiedere un risarcimento, non mi importa dei tempi e del denaro ma la giustizia per il torto che sto subendo. Ricordo che sto vendendo-con impegno- sulla base di questo acquisto la mia casa. Ha valore ai fini del risarcimento la proposta d'acquisto con assegno in deposito presso l'agenzia? La proprietaria sostiene che il suo avvocato le ha detto che non ho diritto al risarcimento.
L'agenzia è responsabile? ho testimoni presenti all'atto della firma di proposta d'acquisto, dove l'agente mi giurava la correttezza dei documenti visionati in tutte le parti dall'agenzia.
Se non è responsabile, quali responsabilità ha? Posso chiedere risarcimento anche a lei?
grazie

 

[irma]

Tieni conto che il Notaio spesso non ha particolari competenze tecniche. Consultati con il tecnico che ha redatto la DIA, probabilmente è sufficiente che a fine ristrutturazione presenti la planimetria catastale aggiornata e tutto si sistema.

La casa che propone l'agenzia ha anche un progetto di ristrutturazione e una dichiarazione d'inizio lavori attiva.

Acquisti ristrutturata o provvederai tu alla ristrutturazione?

La casa esiste così com'è e come riportato nella mappa di ristrutturazione da quasi 60 anni.

Questo fa pensare che sia solo la planimetria catastale ad essere poco precisa e non sarebbe un grosso problema.....per una casa così datata è già tanto che ci sia una planimetria catastale.
Saluti