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AleAle93

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Privato Cittadino
#1
Buonasera a tutti,

In breve, io e la mia famiglia ci stiamo accingendo ad acquistare un immobile ad un prezzo notevolmente più basso rispetto al suo reale valore di mercato (la casa in questione fu comprata circa 10 anni fa dall'attuale venditore per 340.000 euro e attualmente sarebbe a mio parere tranquillamente vendibile ad almeno 200-250.000 euro, mentre il prezzo a cui la acquisteremmo ora è di 100.000 euro, eventualmente dichiarati regolarmente, e quindi corrispondenti alla effettiva somma eventualmente corrisposta nel momento della vendita).
Il soggetto venditore però è fallito, e sulla casa attualmente gravano due ipoteche per l'ammontare di 85.000 euro. Ci chiese di base 150.000 euro, alla qual proposta abbiamo risposto con una offerta pari a 100.000 euro, che il venditore ha poi accettato. Siamo già d'accordo con il notaio affinché 85.000 dei 100.000 totali vengano versati tramite assegno intestato al notaio stesso, il quale provvederebbe subito a girarli ai creditori, di modo da estinguere le due ipoteche, per poi versare la rimanenza al venditore e concederci così di entrare in possesso definitivo dell'immobile. La vendita però non sarebbe nè fittizia nè viziata in alcun modo: il prezzo di compravendita effettivamente dichiarato corrisponderebbe alla somma realmente corrisposta da me acquirente (100.000), l'unico problema sarebbe che questo prezzo è di fatto molto più basso rispetto al valore reale di mercato dell'immobile stesso (100.000 vs probabili 200-250.000). Ora la mia domanda è, per concludere: ritenete che ci possano essere dei controlli da parte dell'agenzia delle entrate e che possano insorgere delle problematiche graviin seguito all'eventuale acquisto? Grazie in anticipo, necessiterei di risposta in tempi celeri possibilmente. Vi ringrazio ancora.
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
#2
Il prezzo non ha solo una rilevanza fiscale ma anche giuridica.
Parli di soggetto fallito il che significa che se vi e' stata sentenza di fallimento. In questo caso bisognerà applicare le regole della revocatoria fallimentare ovvero l'immobile andrà restituito al curatore e le possibilità di rimborso del prezzo sono poche. Molto importante in queste situazioni e' avere ben presente la data di dichiarazione di fallimento e poi il prezzo non deve essere inferiore ad un quarto del valore di mercato. L'acquisto rischia la revocatoria se effettuato ad un prezzo piu basso di un quarto e se effettuata nell'anno anteriore alla sentenza di fallimento.
Io ti consiglio di non fermarti alla visura ipotecaria ma di approfondire con camerale di non fallimento o se è già fallito di contattare direttamente il curatore. Qualsiasi creditore può chiedere l'espropriazione del bene e tu non lo sai. La legge consente al creditore di far dichiarare inefficaci gli atti compiuti che ledono il suo credito. Immagina quanti potrebbero da falliti donare o vendere a prezzo basso l'immobile a parenti. Bisogna guardare molto bene tutto. Il rischio di revocatoria c'è e vai poi a dimostrare la buona fede. Non mi sembra che tu non sappia o non ti è stata detta la situazione di crisi. Tant'è che hai abbassato ulteriormente il prezzo perché? Per il rischio?
 

AleAle93

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Privato Cittadino
#3
Innanzitutto grazie tante per la risposta.

In secondo luogo noi abbiamo fatto un'offerta al ribasso per guadagnarci e "fare l'affare" molto semplicemente.
Guardando sul sito dell'AE in riferimento ai dati OMI, quella casa dovrebbe valere in base a zona, tipologia di immobile, condizioni ecc. circa 230-240.000 euro, come avevo immaginato. Insomma dobbiamo informarci circa la data del fallimento del venditore quindi? Sul web pare risulti che lui sia già fallito, e che quindi anche la sentenza di fallimento stessa sia già stata emessa, anche se ovviamente già oggi provvederemmo ad informarci meglio su questo.
Comunque me lo sconsigliate quindi in conclusione, di procedere?
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
#5
Innanzitutto grazie tante per la risposta.

In secondo luogo noi abbiamo fatto un'offerta al ribasso per guadagnarci e "fare l'affare" molto semplicemente.
Guardando sul sito dell'AE in riferimento ai dati OMI, quella casa dovrebbe valere in base a zona, tipologia di immobile, condizioni ecc. circa 230-240.000 euro, come avevo immaginato. Insomma dobbiamo informarci circa la data del fallimento del venditore quindi? Sul web pare risulti che lui sia già fallito, e che quindi anche la sentenza di fallimento stessa sia già stata emessa, anche se ovviamente già oggi provvederemmo ad informarci meglio su questo.
Comunque me lo sconsigliate quindi in conclusione, di procedere?
Devi procedere con i giusti passi. Ci sarà un curatore. Lui, se fallito, non può più disporre dei suoi beni.
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
#6
vedo molta poca logica, perchè vendere a 100.000 se il valore è più del doppio?qualcosa non quadra!
dal punto di vista del fallito a lui non interessa più il prezzo, e mi sembra strano che il notaio non abbia chiarito questo scenario, ovvero, che ogni atto fatto dal soggetto fallito è inefficace, sempre che sia effettivamente fallito e non in situazione di crisi, ovvero, non ha ancora fatto la richiesta di fallimento materialmente. Ma poco cambia, comunque si tratta di una vendita non a prezzo congruo.
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
#7
e che quindi anche la sentenza di fallimento stessa sia già stata emessa, anche se ovviamente già oggi provvederemmo ad informarci meglio su questo.
se è già stata emessa, è stato nominato il curatore. Potrete fare la trattativa con lui, ma se non arrivate ad un prezzo congruo la vedo difficile, piuttosto conviene attendere l'asta.
 

AleAle93

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
#8
Il venditore ha dovuto accettare la nostra offerta in quanto obbligato a dover estinguere le due ipoteche entro il 15 di luglio (quindi tempistiche molto strette). Quindi 100.000 in quanto siamo stati gli unici a fare una offerta. 85.000 verrebbero versati direttamente al notaio che li girerebbe automaticamente ai creditori per estinguere le due ipoteche, mentre la rimanenza (15.000) andrebbe direttamente nelle tasche del venditore. Codesto però è fallito come azienda, non come privato, non so se possa essere utile come informazione, e la sentenza del fallimento dovrebbe risalire al 2016. Comunque ringrazio tutti per le risposte, non sappiamo davvero come muoverci.
PS in base alle stime dell'OMI questa casa non dovrebbe valere più di 250.000... 100.000 non dovrebbe essere inferiore ad un quarto
 

AleAle93

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
#11
Ho inviato il link relativo alla procedura. Il fallimento risulta dichiarato nel 2016. Oggi dovrebbe avvenire l'ultima udienza di verifica "domande tardive"
 

AleAle93

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
#14
E non pare strano che l'agenzia non sia riuscita prima a trovare un acquirente a un prezzo cosi basso, se è tutto regolare ?
Inoltre l'agenzia dovrebbe conoscere la situazione debitoria del venditore ; altrimenti rischia di creare seri problemi all'acquirente.
Infatti la conosceva, non a caso siamo già d'accordo con il notaio appunto per far sì che gestisca lui le somme da versare ai creditori per estinguere le due ipoteche che gravano attualmente sulla casa. Poi ripeto, il venditore è fallito come azienda, nel 2016.
 

AleAle93

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
#17
Ci dobbiamo informare. Comunque l'ho spiegato nel primo post, il venditore ha urgenza di estinguere le due ipoteche di 85.000 euro entro il 15 di luglio, e ha messo in vendita L'immobile per 150.000 € sperando di fare in fretta. Noi abbiamo "giocato al ribasso" e lui ha accettato la nostra proposta di 100.000 € perché altrimenti viste le tempistiche non riuscirebbe mai a soddisfare i creditori.
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
#18
Codesto però è fallito come azienda,
bisogna capire un po di cosucce, ma non puoi fare da solo, ci vuole un avvocato, perché se lui era amministratore di una srl ed ha firmato fideiussioni, oppure tra i debiti ci sono debiti tributari e con la vendita del ramo di azienda ecc non si riesce a coprire tutti i debiti, ahimè attaccano il bene personale.
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
#19
perché altrimenti viste le tempistiche non riuscirebbe mai a soddisfare i creditori.
non è che non riesce a soddisfare i creditori la casa viene pignorata. Lui oggi accettando questa tua proposta, non ha più niente da perdere capisci? Con tutti quei beni capisci che 15.000 non possono cambiargli la vita? Con 85.000 di debito sono una sciocchezza, hai letto la lista dei debiti o no ...
 

AleAle93

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
#20
non è che non riesce a soddisfare i creditori la casa viene pignorata. Lui oggi accettando questa tua proposta, non ha più niente da perdere capisci? Con tutti quei beni capisci che 15.000 non possono cambiargli la vita? Con 85.000 di debito sono una sciocchezza, hai letto la lista dei debiti o no ...
Sì l'ho letta. In conclusione bisogna contattare il curatore e informarsi tramite avvocato?
 

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