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  1. ProssimoV

    ProssimoV Membro Junior

    Amministratore di Condominio
    Ho ricevuto dall'agente un rifiuto alla mia richiesta di ricevere, prima della sottoscrizione della proposta di acquisto, la documentazione necessaria per effettuare tutte le verifiche che potrebbero essere necessarie:

    - atto di provenienza (soprattutto perché a quanto pare si tratta di una successione legittima);
    - la documentazione inerente appunto la successione;
    - visura catastale aggiornata;
    - visura ipotecaria
    - conformità urbanistica ed edilizia
    - regolamento di condominio;
    - ecc.

    Per motivi di privacy non è possibile ricevere tali documenti ma mi è stato riferito che in proposta il venditore dovrà dichiarare il titolo e l'atto di proprietà, l'assenza di qualsiasi vincolo ed ipoteca e via dicendo
    Ad ogni modo, in caso di accettazione, dovrebbe fornire tutta la documentazione richiesta al notaio designato per i controlli e le verifiche del caso.

    Mi chiedo: non posso preventivamente tutelarmi prima di sottoscrivere nulla? Immagino che in caso di incongruenze avrei diritto al doppio della caparra versata, ma comunque non mi sembra corretto e logico procedere in tal modo.

    Sbaglio? GRAZIE
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Troverai molte discussioni in merito se vai in archivio, in alto a destra "Cerca nel forum"...

    In ogni caso, puoi sempre fare una proposta subordinata alla regolarità catastale, urbanistica e ipotecaria.
     
    A Seya, Tobia e andrea boschini piace questo elemento.
  3. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Quando fanno così lascia perdere.guarda avanti.non sono documenti assolutamente privati. Una visura la puoi fare anche on Line e gli atti di provenienza sono atti pubblici. Si vede che qualcosa non va per il resto mi associo a Bagudi
     
    A Tobia e Stefano86 piace questo messaggio.
  4. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Puoi tutelarti preventivamente, intanto procurandoti da solo gli atti pubblici e le visure, che non prevedono privacy in quanto tali.
    Per le questioni condominiali io assecondo il cliente e rispetto (formalmente almeno) la privacy mostrando tali documenti in sede di proposta senza lasciarne una copia.
    E' pur vero che tu sei un potenziale acquirente concreto, ma credimi molta gente ti chiede mille documenti e poi sparisce, posso capire in parte l'atteggiamento dell'agenzia.
     
    A francesca7, mamicri, PyerSilvio e 1 altro utente piace questo messaggio.
  5. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La privacy è probabilmente una scusa, non essendo documenti sensibili in senso stretto, ma l'atteggiamento è comprensibile tutto sommato.

    Proposta con sospensiva di breve durata per la verifica urbanistica e formale, e direi che ci siamo.
     
    A Seya, andrea boschini e sfn piace questo elemento.
  6. ProssimoV

    ProssimoV Membro Junior

    Amministratore di Condominio
    ok. per reperire autonomamente atti pubblici e visure avrei comunque bisogno di conoscere le generalità del proprietario oppure è sufficiente l'indirizzo dell'immobile?
    Grazie
     
  7. alexbgd

    alexbgd Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buongiorno.
    Personalmente, consegno i documenti solamente dopo la acetazione della proposta. Prima posso inviare via mail la planimetria, le spese di condominio e riscaldamento. E rendita catastale.
    Ovviamente, tutto subordinato alla regolarità catastale urbanistica e ipotecaria.
     
  8. ProssimoV

    ProssimoV Membro Junior

    Amministratore di Condominio
    Pertanto tutte le proposte saranno sempre con condizione sospensiva (=regolarità urbanistica ed ipotecaria). Mi viene da chiedere qual è il momento in cui si verifica se la condizione si è realizzata o meno: il compromesso (dv in genere non interviene un notaio) o al rogito?

    Ps e il titolo di proprietà (specialmente se si tratta di successione) quando la vogliamo verificare???
    E la certezza dei numeri degli eredi....??
     
  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    no, si stabilisce una data prima del preliminare, dove deve avvenire l'avveramento. Con l'avveramento si procede al preliminare.
     
  10. ProssimoV

    ProssimoV Membro Junior

    Amministratore di Condominio
    Credo di avere capito e riassumo (correggetemi):
    Un acquirente (che non può fare preventivamente tutte le verifiche) dovrebbe procedere tal modo
    1. sottoscrive proposta di acquisto con condizione sospensiva (rispetto delle regolarità varie + eventualmente accettazione del mutuo) e rilascia un assegno intestato al venditore a titolo di deposito fiduciario. Si stabilisce inoltre una data entro la quale si deve comunicare se la/le condizione/i si sono verificate o meno (direi max 2 mesi se la banca procede velocemente);
    2. all'accettazione della proposta avvia la pratica in banca ed incarica un suo perito (geometra?) per verificare:
      • provenienza (ad es. regolare successione legittima);
      • conformità urbanistica e catastale;
      • regolarità edilizia (certificato di agibilità);
      • assenza di ipoteche;
      • conformità degli impianti.
      • ed inoltre richiede una dichiarazione dell'amministratore di condominio (ma anche il relativo regolamento) per verificare eventuali debiti ancora da saldare.
    3. Se tutte le condizioni (compreso il mutuo) si sono verificate il contratto si perfeziona. Pertanto l'A.I matura la sua provvigione, il deposito diventa caparra confirmatoria e si stabilisce una nuova data per fare il compromesso. Quest'ultimo si svolge in agenzia e deve essere registrato c/o agenzia delle entrate.
    4. Entro una certa data (indicata in proposta e confermata/modificata al compromesso) si fissa il rogito presso un notaio. Conviene sempre scegliere un notaio di fiducia in quanto quest'ultimo effettuerà ulteriori controlli in merito (quali?)
     
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Ok.


    Il geometra o tecnico che sia controllerà i particolari tecnici, mentre il notaio si occupa dell'intestazione dell'immobile con provenienza e assenza di ipoteche.

    Spesso l'agenzia ha già svolto accertamenti sulla proprietà, e può seguirti nell'iter delle varie verifiche, ma incaricare un tuo tecnico per le conformità è opportuno.

    La dichiarazione dell'amministratore la puoi avere dall'agente immobiliare che avrà la delega della proprietà.


    Il compromesso si può fare sia in agenzia che dal notaio.
    L'importante è la registrazione e che riporti tutto quello che si è concordato nella proposta.
     
  12. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il mutuo non c'entra nulla con la domanda originaria del thread, la sospensiva sul mutuo è altra cosa.

    Quella per la regolarità urbanistica (con tempi ben più stretti di due mesi) direi che è pacifica, quella sul mutuo non è dovuta né pacifica.
     
  13. ProssimoV

    ProssimoV Membro Junior

    Amministratore di Condominio
    Si giusto che il thread originario includeva solo le verifiche sull'immobile (condizione sospensiva).
    Nel mio ultimo commento ho invece cercato di sintetizzare quali sono i passi che un cauto acquirente dovrebbe fare nel momento pensa di firma una proposta x l'acquisto di una casa di cui non ha documenti per fare preventivamente le verifiche (1°condizione sospensiva) e per il quale acquisto deve richiedere un finanziamento (2°condizione sospensiva).
    Sono comunque due condizioni sospensive, diverse, che devono convivere in una medesima proposta.
    Capisco anche che i tempi necessari per verificare l'avveramento della 1°condizione (max 30 gg?) sono diversi rispetto a quelli necessari per verificare l'avveramento della 2°condizione (non meno di 60 gg?).

    Mi viene comunque da pensare che in proposta il termine (data) entro la quale le due condizioni di devono avverare o meno è unico, e per forza di cosa è quello più lungo (ossia i 60 gg necessari per ottenere una risposta dalla banca).
    Sto sbagliando? Thanks!
     
  14. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Io facevo una diversa distinzione.

    Per la prima sospensiva non vedo di buon occhio un rifiuto (e salvo stranezze direi che i tempi possano essere molto più stretti del mese che tu dici), mentre per la seconda ci sta tranquillamente che il proprietario e/o l'agente se così istruito, declini.

    La prima è dovuta secondo me, la seconda, assolutamente no.
     
    A Bagudi e alexbgd piace questo messaggio.
  15. ProssimoV

    ProssimoV Membro Junior

    Amministratore di Condominio
    Beh l'AI non dovrebbe decidere lui se accettare o meno una proposta con la clausola del salvo buon esito del mutuo...credo che è facoltà del solo venditore.
    Certo è che se la 1à sospensiva non viene accettata...l'acquirente dovrebbe rinunciare subito all'acquisto. Se nn si accetta la seconda....pazienza, ma ci può stare.
    Concordo
     
  16. alexbgd

    alexbgd Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    No, ma si informano prima. Io non posso bloccare una vendita per ben due mesi. Uno per prima cosa deve sapere quale somma ha a disposizione e dopo va alla ricerca di casa. Fa una proposta mettendo le somme e le date. Si tratta e se si mettono d'accordo si va avanti. Step by step. Trovare i soldi .....trovare la casa.... Fare la proposta scritta ... Etc etc
     
  17. ProssimoV

    ProssimoV Membro Junior

    Amministratore di Condominio
    Va bene ... da un lato si consiglia sempre di fare una proposta vincolata al mutuo....dall'altro si dice giustamente che l'immobile non può stare fermo per due mesi...

    Certo che dipende anche dalla situazione finanziaria del proponente, del capitale liquido disponibile e di quanto deve eventualmente chiedere di integrazione attraverso il mutuo...
     
  18. giampiroberto

    giampiroberto Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Consiglio: ag immob. poco seria = aborto immediato, altrimenti avrai solo problemi
     
  19. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non è necessariamente un'agenzia poco seria.
     
    A Seya piace questo elemento.
  20. giampiroberto

    giampiroberto Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La legge dovrebbe dare la responsabilità penale a agenzie e notai......sicuramente non ci sarebbero più problemi per l'acquirente in aggiunta un controllo incrociato tra catasto e urbanistica dovrebbe essere obbligatorio a responsabilità delle strutture....ancora meglio unificarle e darle la diretta responsabilità ..... Non succederà MAI perché lo stato favorisce l'abusivismo incrementando la burocrazia .....
    Viva il bel paese!!!!!!
     

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