Ripartizione spese su aree condominiali

[Paola Codarini]

Sono proprietaria di un appartamento in un condominio di tre piani con accesso separato dall'accesso ai negozi al piano terra.
I condomini utilizzano un'area di parcheggio comune esterno con posti nonnassegnati posta a destra del fabbricato, accanto ai vani delle due scale condominiali.
I negozi invece sono al piano terra sul lato sinistro e hanno l'accesso direttamente al piano terra attraversando un'area che funge anche da copertura all'area di manovra dei garage sotterranei.
L'area antistante i negozi non dovrebbe sopportare il passaggio di auto ed è in uso esclusivo dei negozi in quanto serve per l'accesso agli stessi.
Tuttavia i negozianti la utilizzano come zona parcheggio (max una o due auto) carico scarico merci ( con furgone) con conseguente danneggiamento periodico della guaina di pavimentazione.
Questo determina continue infiltrazioni di acqua all'area di manovra dei garage sottostante con danneggiamento all'intonaco del soffitto, senza pensare che la struttura potrebbe anche cedere, nessuno può garantire la tenuta al carico dei mezzi.
A questo punto mi chiedo se sia possibile l'addebito delle spese per la riparazione periodica della guaina esclusivamente a chi ha l'uso esclusivo dell'area negozi, in quanto la utilizzano solo i negozianti. (Secondo comma art. 1123cc).
Fino ad oggi le spese sono sempre state ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietá. Ma visto che i negozianti continuano a utilizzare impropriamente l'area, penso sarebbe opportuno anche addebitargli tutto il costo.
Cosa ne pensate voi?

 

[Kurt]

bisognerebbe vedere meglio i titoli perché se effettivamente è come dici (non dubito delle tue parole ma senza carte in mano devo ipotizzare anche errori di conoscenza) l'Amministratore dovrebbe diffidarli dall'utilizzo improprio del bene informandoli che tale uso, oltre a costituire potenziale pericolo per la tenuta dei carichi, genera danni alle guaine.
Una volta che è stato fatto questo arriva il difficile perché se i commercianti proseguono nel loro comportamento non rimane che la via giudiziaria, con quello che ne consegue.
Una possibile soluzione potrebbe essere quella di verificare se è possibile l'apposizione di paletti o archetti che precludano alle auto di arrivare davanti ai negozi. Si tratta d'avere le autorizzazioni dal Comune ma se l'assemblea condominiale vota a favore l'Amministratore è di certo in grado di seguire la relativa pratica.

Per quanto riguarda la tua specifica domanda la vedo difficilmente applicabile. Tieni presente che c. 2 del 1123 usa l'espressione "in misura diversa" riferendosi alla possibilità che uso e godimento del bene siano diversi per i singoli condomini, a prescindere dall'entità delle quote, a causa di circostanze evidenti in base alla struttura del bene ed alla destinazione di esso, quale risulta dallo stato dei luoghi. Pertanto, se non è più che evidente non riesci ad applicarla. Visto che da quanto racconti sembrerebbe che in linea teorica chiunque possa utilizzare quello spazio e che il precedente costituito dalla ripartizione spese sinora applicata rafforza questa interpretazione, la mia opinione è che questa strada sembra ti sia preclusa.