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  1. tumanni

    tumanni Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Salve, sono il proprietario di un locale commerciale al quale il proprio inquilino da anni non intende assolutamente rimborsare nessuna delle spese condominiali previste dalla tabella A) del regolamento di condominio. Purtroppo, nel contratto di locazione stipulato a suo tempo, non abbiamo previsto chi dovesse sostenere tali spese. Qualcuno sa consigliarmi dove posso trovare materiale attendibile per avere chiarimenti in merito, soprattutto per quanto riguarda la distinzione fra spese ordinarie e spese straordinarie come ad esempio amministrazione e assicurazione dello stabile?
    Ringrazio

     
  2. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Indicativamente potrebbe essere così:
     

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  3. tumanni

    tumanni Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie, anche se continuo a non avere chiaro come posso evitare di entrare in contrasto con i miei inquilini sul concetto di ordinario e di straordinario.
    Ad esempio: se l'inquilino è presente nei locali da oltre 20 anni, può chiedere al proprietario la sostituzione di uno dei sanitari perchè sostiene che si tratta di spesa straordinaria?
     
  4. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    l'inquilino deve fare tutta la manutenzione necessaria per la conservazione dell'immobile, per la sostituzione spetta alla proprietà sempre che sia necessaria tale sostituzione
     
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Amministrazione ed assicurazione stabile, sono considerate spese a carico della proprietà: salvo siano state espressamente indicate a carico del conduttore , sul contratto.
     
  6. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    se sono state indicate e accettate nel contratto chi le può contestare
     
  7. tumanni

    tumanni Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Sto però vedendo anche altri pareri che ritengono sia giusto ripartirli al 50% fra conduttore e locatore... che ne pensate?
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    ... ma non sono state indicate e concordate sul contratto ....
    ... qui non è chiaro a quali spese ti riferisci: ad esempio per le spese di assicurazione stabile vedono come assicurato la proprietà.
    L'amministrazione non è esplicitamente citata nella legge 392/78, ma è spesso assimilata alle spese di portineria, potrebbe quindi essere a carico del conduttore nella misura max del 90%.
    La sostituzione dei sanitari è sicuramente straordinaria: bisognerebbe vedere per quale motivo occorre sostituirli: se per un danno provocato dal conduttore o per degrado dovuto al tempo.
    Capisco l'osservazione dei 20 anni: da una parte tu sostieni che l'eventuale deterioramento è frutto di uso, ma è anche vero che se il conduttore è buon pagatore, dopo 20 anni forse è opportuno non impuntarsi su interventi atti a "rinfrescare" l'immobile.
    Non c'è una regola obbligatoria: occorre un accordo tra le parti.
     
  9. tumanni

    tumanni Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Le mie perplessità nascono proprio dalla richiesta del mio inquilino di farsi rinnovare il locale a mie spese dopo avergli concesso una riduzione del canone. Sono comunque d'accordissimo sul non impuntarsi dopo 20 anni di locazione, anche se mi ha sempre creato dei problemi con il pagamento delle spese condominiali che non mi ha mai rimborsato. Era semplicemente per chiarirmi cosa si può intendere per ordinaria e straordinaria manutenzione....
     
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Beh, le spese condominiali classiche, pulizia, ascensore, riscaldamento centralizzato, acqua, luce parti comuni, sono a carico del conduttore.
     
  11. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Nelle locazioni ad diverso dall’abitazione, in mancanza di specifiche disposizioni contrattuali, i riferimenti normativi in materia di oneri accessori (da intendersi qui come oneri condominiali per i quali il locatore ha diritto di essere rimborsato dal conduttore nel termine prescrizionale di 5 anni dalla data della relativa delibera assembleare) e obblighi del conduttore sono costituiti essenzialmente dai seguenti 3 articoli:

    1. art. 9 della legge n°392/1978;
    2. art. 1576 cod. civ.;
    3. art. 1609 cod. civ.

    Il primo articolo recita: “Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonche' alla fornitura di altri servizi comuni.” (primo comma) e “Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore” (secondo comma).

    Ai sensi del secondo articolo, il conduttore deve eseguire le “riparazioni di piccola manutenzione”, identificate dal terzo articolo di legge, come “quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelli dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali”.

    In buona sostanza, il legislatore del 1978 ha ritenuto giusto che l’inquilino si faccia carico dei costi di una serie di specifici servizi a carattere continuativo e periodico di cui beneficia lui stesso, proprio in quanto fruitore del bene. E’ naturale che non siano, invece, a suo carico i costi connessi all’esistenza ed alla manutenzione straordinaria dei beni di cui egli non è (pro quota e pro indiviso) proprietario, e cioè dei beni di proprietà comune dei condomini, quali ad es. l’atrio, le scale, il tetto ecc.

    In materia di spese di amministrazione condominiale (compenso per l’amministratore, spese postali, di contabilità ecc.) si erano sviluppate in passato divergenti posizioni dottrinali. A sopire i diversi orientamenti è intervenuta recentemente la Corte di Cassazione (n°15482/2014) che, richiamandosi a precedenti giurisprudenziali (Cass. n°2597/1984; Cass. n°6216/1991), ha ribadito che tali spese non sono comprese fra quelle che il conduttore deve rimborsare al locatore, il quale, diretto interessato all’attività di amministrazione e relativo mandante, ne sopporta interamente il carico, essendo il conduttore mero titolare del godimento del bene. Si ricorda, peraltro, che, in materia, era intervenuta nel 1980 addirittura l’Avvocatura Generale dello Stato (prot. n°17353), precisando che “per fornitura di altri servizi comuni” deve intendersi la fornitura di quei servizi che abbiano attinenza diretta con l’uso e il godimento dell’immobile locato. Non sono pertanto da comprendere le spese relative ad esempio all’amministrazione dell’immobile, alla sua assicurazione, ed altre non direttamente inerenti all’uso dell’immobile”. Sul tema delle spese relative all’assicurazione dello stabile, la Corte di Cassazione (n°6088/1988) e il Tribunale di Roma (13/07/1992) hanno ribadito che soggetto passivo tenuto a far fronte a tale onere è il solo proprietario.

    Il codice civile prevede - salvo un patto diverso o contrario (la pattuizione che, in deroga agli artt. 1576 e 1609 cod. civ., imponga al conduttore di un locale commerciale l’obbligo sia della manutenzione ordinaria che straordinaria non incorre nella sanzione di nullità sancita dall’art. 79 della legge n°392/1978: per giurisprudenza conforme si veda Cass. n°15388/2002; Cass. n°9019/2005; Cass. n°15592/2007) - che i lavori di piccola manutenzione ordinaria, di modesto importo, diretti a preservare la cosa locata dal normale degrado, conseguente all’uso corretto e diligente che di essa ne viene fatto durante la locazione (in tal senso, rientra nel normale degrado d’uso il fatto che, dopo un certo periodo di tempo, le pareti necessitano di essere rinfrescate) ovvero dovuti a negligenza o uso improprio del bene spettino al conduttore, mentre i lavori di manutenzione ordinaria, dovuta a normale usura e spesa ingente (l’entità della spesa è rimessa alla valutazione del giudice e rapportata al canone di locazione), i lavori di manutenzione ordinaria dovuti a vetustà e causa fortuita, nonché i lavori di manutenzione straordinaria siano di spettanza del locatore. E’ bene comunque verificare gli usi locali presso la Camera di commercio, in quanto a volte sono inserite modifiche o eccezioni rispetto a quanto previsto dal dettato codicistico.

    La Corte di Cassazione ha recentemente tracciato la linea di demarcazione tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria (n°27540/2013), escludendo che tale linea possa “desumersi dalle disposizioni urbanistiche […], trattandosi di normativa dettata per altre specifiche finalita’ (quelle della liberta’ dell’intervento edilizio o della necessarieta’ del permesso di costruire”, ritenendo, invece, che “la distinzione fra riparazioni ordinarie e riparazioni straordinarie puo’ essere effettuata con riferimento al criterio della prevedibilita’ e della normalita’ in relazione al godimento della cosa locata e dell’entita’ della spesa”, precisando che si deve considerare “manutenzione ordinaria quella diretta ad eliminare guasti del’immobile o che abbia carattere di periodica ricorrenza e di prevedibilità, connotata poi da una sostanziale modicità della spesa. Nella straordinaria manutenzione rientrano le riparazioni non prevedibili e di costo non modico, eccezionali nell’ambito dell’ordinaria durata del rapporto locatizio, ovvero anche quelli di una certa urgenza e di una certa entità, necessarie per conservare e restituire all’immobile la sua integrità ed efficienza”.
     
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  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Grazie Penny.
    Mi permetto di commentare le sentenze....

    Quella sull'Amministrazione è piuttosto singolare ed opinabile: nei condomini con un certo nr di condomini/u.i. è obbligatoria, ed essenzialmente amministra la normale amministrazione, incluso il riscaldamento, su cui gli inquilini hanno addirittura voce in capitolo...., mentre l'amministrazione delle spese straordinarie è normalmente fatturata dagli amministratori con voce e percentuale a parte.
    Si vede che i giudici di cassazione abitano in villette unifamiliari..

    E' lecito pattuire l'onere di amministrazione a carico dell'inquilino?

    La specificazione in grassetto della 27540/2013 è poi comprensibile in termini qualitativi, ma vorrei proprio vedere come finisce a fronte di casi pratici quantitativi....: cosa significa "riparazioni non prevedibili"? e "certa urgenza" e "certa entità"? senza date un metro o una percentuale relativa?

    Si potrebbero elencare pagine di esempi di riparazioni che stanno sul filo della divisione.
     
  13. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    E’ lecito, nel limite della perdurante vigenza dell’art. 79 della legge n°392/1978 che sanziona di nullità i patti diretti ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con la legge citata. Occorre segnalare, però, che la norma dell’art. 79 è stata abrogata, limitatamente alle locazioni ad uso abitativo, dall’art. 14 della legge di riforma del 1998, con la conseguenza che la pattuizione in parola è oggi valida solo per le locazioni abitative libere e regolate dal codice civile. Riguardo le locazioni agevolate, attualmente la voce “Amministrazione” dell’allegato G del DM 30 dicembre 2002 è lacunosa e disciplina unicamente le spese relative alla tassa di occupazione di suolo pubblico riferite al passo carrabile e a eventuali lavori condominiali: una previsione contrattuale che accollasse le spese di amministrazione al conduttore potrebbe essere considerata clausola volta ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello fissato negli accordi locali, e dunque nulla ai sensi dell’art. 13 della legge n°431/1998.
     
  14. tumanni

    tumanni Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Sono sempre più confuso. Come superare allora il problema di conti e conticini che si presentano quasi sempre per attribuire le quote conduttore/locatore in elenco nella tabella A) ?
     
  15. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Confesso che questa volta non ci ho capito molto, ma è un problema mio...;).
    Se ho inteso bene significa che è ammesso convenire che le spese di amministrazione siano a carico dei conduttori per i contratti ex legge 431/98 art. 2 comma 1, oppure per i contratti uso foresteria (quando possibili)?
     
  16. tumanni

    tumanni Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Vi chiedo scusa ma non ho ancora capito. Per le locazioni ad uso non abitativo, è possibile pattuire che le spese di cui alla tabella A) siano di competenza del conduttore?
     
  17. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    La risposta è affermativa. Le spese di amministrazione (compenso dell’amministratore, spese postali, di contabilità e cartoleria, c/c condominiale ecc.) per giurisprudenza sia di merito che di legittimità, sono a carico del locatore, salvo patto contrario, che, però, è legittimo (per le ragioni esposte al #13) solo per le locazioni abitative a canone libero (contratti 4+4, per immobili storico-artistici, a uso turistico, a uso foresteria).


    La risposta è negativa. Nel caso in esame (contratto ad uso diverso dall’abitazione) è da escludersi l’applicazione della Tabella A (predisposta dall’amministratore?) o altri tipi di tabelle analitiche di riparto spese (tabella risultato dell’accordo Confedilizia-Sunia-Sicet-Uniat ovvero dell’accordo Sunia-Asppi ovvero contenuta nel DM 30/12/2002 (allegato G), che trovano, peraltro, applicazione in ambito abitativo), in quanto non espressamente richiamate nel corpo del contratto. Discende da ciò - beninteso, ai limitati fini del discorso che stiamo qui conducendo - che, in mancanza di specifici accordi contrattuali, le uniche, ancorché non esplicite, indicazioni normative sono, in materia di oneri accessori, la legge vigente n°392/1978 (art. 9) e, in materia di manutenzioni e riparazioni, il codice civile (artt. 1576 e 1609), salvo quanto disposto dagli usi locali.

    Al codice civile interessa unicamente la causa che ha cagionato il guasto o la rottura del bene, con un’avvertenza però: le spese di conservazione e di manutenzione ordinaria di ogni cosa mobile che non sia strutturalmente parte integrante dell’immobile (rubinetteria, sanitari, cassetta wc ecc.), in forza dell’art. 1576, co. 2 cod. civ., sono, salvo patto contrario, di esclusiva competenza del conduttore. La sostituzione del bene (non equiparabile al concetto di manutenzione) rimane, salvo patto contrario, a carico del locatore.

    La giurisprudenza ha inoltre avuto modo di precisare, con un’articolata sentenza, che non competono al conduttore le riparazioni, seppure di piccola manutenzione, che riguardano gli impianti elettrici, idrici, termici interni alla struttura dell’immobile (ad es. cavi elettrici canalizzati, tubazioni dell’acqua sottotraccia ecc.), “atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell’inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono esse imputati a caso fortuito od a vetustà imputabili a vetustà o caso fortuito e, pertanto, la spesa per le relative riparazioni grava sul locatore” (Cass. n°271/1989; si veda anche Cass. n°5459/2006).

    Riassumendo, nel caso di specie:

    ° Spese di amministrazione condominiale --------- ---------------> L
    ° Spese assicurative condominiali -------------------------------> L
    ° Manutenzione ordinaria causata da normale uso e modica spesa ---> C
    ° Manutenzione ordinaria causata da normale uso e rilevante spesa --> L
    ° Manutenzione causata da anormale uso o negligenza ------------> C
    ° Manutenzione straordinaria -----------------------------------> L
    ° Manutenzione impianti incassati nella muratura ------------------> L
    ° Manutenzione ordinaria cose mobili ---------------------------> C
    ° Manutenzione causata da vetustà ------------------------------> L
    ° Manutenzione causata da caso fortuito -------------------------> L


    Legenda:

    L = Locatore
    C = Conduttore
     
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  18. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino


    Mi stavo chiedendo perchè un articolo abrogato, dovesse sussistere per locazioni non abitative: ho notato adesso rileggendo l'articolo 14 citato, che viene espressamente indicata la limitazione ai soli contratti uso abitativo, almeno per l'art. 79 della 392/78

    Questo metodo del taglia e cuci legislativo è per me terrificante ....

    Grazie ancora @Pennylove per la tua consulenza impeccabile
     

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