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  1. DoPi

    DoPi Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    salve,
    sono un privato proprietario di appartamento per il qual ho ricevuto dal potenziale acquirente e direttamente una proposta di acquisto che ho accettato.
    il testo della proposta d'acquisto che ho firmato per accettazione riporta la seguente clausola:
    "Il pezzo d'acquisto viene proposto nella somma d euro xxxxx così regolato:
    - quanto ad euro xxxx a mezzo assegno bancario n° xxxxxxxxxxxx intestato al venditore, che verranno consegnati a titolo di deposito cauzionale nelle mani del venditore in caso di accettazione della presente proposta. Somma da considerare caparra confirmatoria, e da computari in conto prezzo al rogito definitivo, solo a momento della sottoscrizione ;
    - quanto ad euro xxxxxx a titolo di caparra confirmatoria, unitamente alla somma versata a titolo di deposito, da computarsi in conto prezzo a rogito notarile, verrannoversati al venditore contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare di compravendta da effettuarsi presso un Notaio entro e non oltre il xx/xx/xx".

    Premesso che:
    1) dalla proposta d'acquisto alla scadenza per la firma del preliminare, il proponente acquirente si è riservato 45 gg perché a suo dire doveva verificare come reperire per intero la cifra;
    2) il termine "deposito cauzionale" in un contesto di compravendita risulta ambiguo, considerando peraltro il fatto che si precisa che tale cifra diverrà caparra confirmatoria solo alla firma del preliminare di compravendita;
    mi trovo ora nelle condizioni di voler recedere dall'accettazione (io sono il venditore);
    3) l'assegno che mi è stato consegnato dal proponente l'acquisto non è stato incassato.
    Domanda: cosa rischio se comunico ora al proponente l'acquisto il mio ripensamento, la volontà di restituirgli l'assegno e strappare il contratto?

    grazie
     
  2. DoPi

    DoPi Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Continuando le mie ricerche in merito, leggo di una sentenza della Cassazione, la "Cass.-Sez.-II-2.4.2009-n.-8038", da cui sembra che ci sia un precedente. Se non ho frainteso, capisco che la Proposta d'Acquisto, che poi rimanda ad un Preliminare di compravendita da stipularsi in seguito, sia assimilabile a "promessa di promessa" e pertanto non rilevante. Dice testualmente: "Deve pertanto restare fermo che si è trattato, come ha ritenuto il giudice di rinvio, di un preliminare di preliminare: le parti si erano impegnate a concludere in futuro un contratto con effetti obbligatori, che le avrebbe vincolate a stipulare successivamente la vendita definitiva". Poi segue: "Riconoscere come possibile funzione del primo anche quella di obbligarsi ... ad obbligarsi a ottenere quell'effetto, darebbe luogo a una inconcludente superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l'ordinamento giuridico, ben potendo l'impegno essere assunto immediatamente: non ha senso pratico il promettere ora di ancora promettere in seguito qualcosa, anzichè prometterlo subito". "Correttamente, quindi, nella sentenza impugnata, esclusa la validità dell'accordo raggiunto dalle parti, ha ritenuto che esse si trovassero, in relazione al futuro contratto preliminare, nella fase delle trattative, sia pure nello stato avanzato della "puntuazione", destinata a fissare, ma senza alcun effetto vincolante, il contenuto del successivo negozio".

    Cosa ne pensate?
     
  3. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Le tue ricerche sono state superate da altre sentenze che stabiliscono la validità della proposta che rimanda al preliminare.
    ti rimangono poche possibilità per evitare la vendita, proporre il doppio della caparra incassata al proponente.
    Tieni presente che il proponente ha la possibilità di chiedere l'esecuzione del contratto e portare a termine il suo acquisto che tu lo voglia o no.
     
  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Difficile da verificarsi, ma la legge lo consente.

    Perchè vuoi recedere ?
     
  5. DoPi

    DoPi Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Beh, diciamo che sono stato forzato ad accettare condizioni capestro, sia di prezzo che di tempistiche e altre condizioni di favore, tutte a vantaggio del proponente l'acquisto, a causa dello stato di urgenza e necessità in cui mi trovo. Ora si è presentato un nuovo proponente, meno sciacallo, che offre un prezzo sostanzialmente maggiore e più in linea con il valore reale dell'immobile. La differenza di prezzo offerto sarebbe anche sufficiente a coprire abbondantemente una eventuale restituzione del doppio caparra
     

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