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  1. kenwood

    kenwood Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,

    sono in procinto di acquistare un appartamento nel quale il proprietario precedente all'attuale ha effettuato dei cambiamenti nella distribuzione interna: abbattimento di un tramezzo per creare salone doppio (di fatto, da 4 vani si è passati a 3), ampliamento di un bagno (a scapito di parte del corridoio).
    l'attuale propritario dice di aver acquistato così com'è e di fatti la planimetria allegata al suo rogito è quella vecchia. Ora in vista della vendita, ha proveduto a rifare la planimetria catastale, che ora è conforme allo stato di fatto (anche se il perito della mia banca ha detto che la volumetria complessiva risulta leggermente sottostimata, cioè non sarebbe perfettamente in scala).
    Questa mattina mi ha chiamato il notaio dicendo che non risulta che, per le opere compiute, sia mai stata presentata una DIA...
    Come devo comportarmi? lui non ha suggerito soluzioni lasciando a me il compito (manco fossi un esperto). Da quello che leggo però, mi pare che la soluzione sia che il proprietario presenti una "Dia in santoria", vero?
    Ma quello che mi rende perplessa è, come ha fatto il proprietario ad avere una planimetria catastale aggiornata se le opere fatte sono abusive?
    E ancora, qualora il proprietario non avesse i soldi per sanare (come prevedo), quanto dovrei trattenere dalla cifra pattuita per "accollarmi" il procedimento?
    grazie in anticipo a chiunque mi voglia aiutare
     
  2. ughetto

    ughetto Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ciao. Purtroppo in Italia il catasto e gli uffici di edilizia privata non hanno un collegamento, quindi è molto semplice essere "allineato" con la situazione catastale e non con quella urbanistica, e viceversa.
    In effetti il proprietario è tenuto PRIMA DELL'ATTO DI COMPRAVENDITA a effettuare una denuncia in sanatoria, indipendentemente che l'attuale proprietario abbia acquistato l'immobile già con i vizi che hai indicato.
    La denuncia in sanatoria, se effettivamente è limitata alle modifiche che hai indicato, comporta un onere di circa 550 euro di sanzione e di circa 3000 per la redazione della pratica da parte di un tecnico abilitato.
    Contrariamente a quanto si sente a volta dire in giro, queste difformità sono piuttosto gravi, addirittura possono rendere nullo un contratto di compravendita già stipulato, pertanto è necessario regolarizzare il tutto.
     
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  3. kenwood

    kenwood Membro Attivo

    Privato Cittadino
    grazie per la risposta rapidissima,

    allora farò presente al notaio quanto mi dici, cioè che il proprietario deve sanare e che io non posso accollarmi proprio niente! Non immaginavo che addrittura potesse essere nullo l'atto di compravendita!!! grazie ancora del prezioso intervento
     
  4. tantan

    tantan Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Essendo un tecnico di roma aggiungo una precisazione: per opere realizzate dopo l'entrate in vigore del dl 73/2010 (maggio 2010), di solito il proprietario le dichiara tali, la sanzione è di 258 euro ma la reversale cambia da municipio a municipio, solitamente 250 euro ma un mio collega ha pagato anche una reversale di 500. il costo della pratica è minore (1500 euro) e io pretenderei il riaccatastamento con specificato nella relazione tecnica il protocollo della dia in sanatoria.
    in bocca al lupo!
     
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  5. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ciao, probabilmente il proprietario ha pensato di fare il "furbetto" riaccatastando magari con motivazione di "errata rappresentazione grafica", facendo corrispondere la piantina del catasto semplicemente allo stato di fatto.
    Ciò ha in realtà complicato la situazione in vista della richiesta di un titolo in sanatoria; infatti al momento della consegna della DIA/comunicazione inizio lavori verrà richiesta una pianta catastale aggiornata e l'ultimo titolo edilizio richiesto con cui sono stati fatti i lavori a casa, che in questo caso nn esiste...in atre parole in proprietario rischia di essersi messo in un vicolo cieco imboccando la scorciatoia del catasto e di incorrere in sanzioni...

    Dovrà redigere come minimo titolo in sanatoria con pagamento reversale di circa 516 euro, ma dipende in che municipio (sperando che le modifiche da lui fatte soddisfino i requisiti urbanistici vigenti e che nn vi siano vincoli di vario genere da lui nn rispettati...), giustificare la variazione catastale in comune (e nn so proprio come...) e poi riaccatastare!
    Insomma, nn è così facile...

    Il tecnico che sceglierà avrà le sue "gatte da pelare"!

    manu
     
  6. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    :ok:
     
  7. kenwood

    kenwood Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ma sei sicuro che sia così complicato? Magari il fatto di aver riaccatastato può comportare una sanzione in più, ma non credo sia così tragico!!

    PS: l'appartamento è a roma e le modifiche fatte non sono tali da non rispettare vincoli urbanistici (ha solo allargato un bagno e abbattuto un tramezzo). Non mi pare sussitano vincoli particolari.

    Aggiunto dopo 1 :

    Scusate... aggiungo solo che le sanzioni previste mi pare siano aumentate: non più minimo 516 euro, ma 1000
     
  8. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Be ti ho prospettato tutte le ipotesi...meglio se la situazione e' più' semplice!!!
     
  9. tantan

    tantan Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    credo non ci sia niente di complicato, è una pratica che un professionista serio chiude in una settimana ! riaccatastamento compreso!
     
  10. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    dato che si presenta una pratica in sanatoria con ante e post operam uguali io qualche difficoltà la vedo...:risata:
     
  11. antob

    antob Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Vi comunico qualche dato sulla DIa in sanatoria. Sto seguendo una pratica nel I Municipio di Roma. Qui non applicano l'ultima normativa nazionale (legge 73/2010) che prevederebbe una snzione di 258 euro, bensì la legge regionale 15/2008 e precisamente l'articolo 22 che prevede per la dia in sanatoria di lavori di manutenzione straordinaria una sanzione da 1.000 a 10.000 euro. Ma qui non bastano i famosi 1.000 euro con cui finora si inltravano queste pratiche, no il I Municipio ha fatto una Determina Dirigenziane con cui definisce i parametri per determinare la sanzione. Calcolano i mq totali dei muri demoliti e ricostruiti e chiedono 2.000 euro per i primi trenta mq e poi 40 euro al mq successivo. Totale ad esempio per la pratica che sto seguendo quasi 6.000 euro. Interessante vero la discrezionalità con cui le norme vengono applicate!!! saluti
     
    A cafelab e brunobr piace questo messaggio.
  12. kenwood

    kenwood Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ieri sono andato dal Notaio, il quale mi ha detto che forse con il suo assitente non ci siamo capiti (in realtà al telefono avevo parlato con l'assistente e non con lui). in sostanza lui dice che le opere fatte non necessitavano di alcuna autorizzazione, non avendo nè aumentato la volumetria dell'appartamento (no verande o alte strutture esterne), nè aumentati il numero dei vani (che anzi si sono ridotti). Secondo lui era solo necessario riaccatastare l'appartamento con la nuova planimetria, ed è stato fatto.
    Che ne pensate?
     
  13. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Bah se hanno toccato muri (costruiti o demoliti) un titolo edilizio serviva...
     
    A akaihp piace questo elemento.
  14. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    :ok:

    se non altro ottemperare all'art. 6 del DPR 380/01 (aggiornato dalla Legge 73/10).
     
    A Umberto Granducato piace questo elemento.
  15. kenwood

    kenwood Membro Attivo

    Privato Cittadino
    la penso come te...
     
  16. anto comma

    anto comma Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Da venditrice di un immobile che fa riferimento al I mUnicipio del Comune di Roma ieri tramite il mio architetto ho presentato l'IStanza di DIa in sanatoria all'ufficio tecnico. La somma che dovrò pagare si aggira intorno ai 6000 euro: la mia colpa è di aver comprato l'immobile nel 2002 assolutamente incosapevole del fatto che i vecchi proprietari avevano ristrutturato l'immobile cambinado un sacco di cose internamente senza chiedere la DIA. QUindi io adesso che sto rivendendo e attendo solo il rogito sono stata invitata dal notaio dell'acquirente a presentare la DIa in sanatoria e così ho fatto. Vorrei chiedervi se secondo voi il notaio può stipulare solo con la ricevuta che ieri ci hanno dato in comune e con il numero di protocollo senza aspettare che io paghi (ieri mi hanno detto a voce quello che dovrò pagare, ma ufficialmente mi manderanno il modulo a casa tra una decina di giorni o due settimane). La data fissata nel compromesso per il rogito è "entro e non oltre il 15 dicembre".
    Grazie
     
  17. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    I tuoi venditori avevano regolarizzato la planimetria catastale?
    Se non lo avevano fatto allora devi ritirare la sanatoria e poi provvedere anche a quello, altrimenti il notaio non può stipulare.
     
  18. kenwood

    kenwood Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ma nel mio caso il notaio dice che è tutto ok!!!! Come posso quindi obbligare il venditore a sanare la situazione (per evitare problemi futuri) se il notaio non "appoggia" la mia richiesta???
     
  19. anto comma

    anto comma Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    la piantina catastale era stata aggiornata dai vecchi proprietari: ecco perchè mi è stata richiesta la DIA in sanatoria.
     
  20. kenwood

    kenwood Membro Attivo

    Privato Cittadino
    scusata ma alla fine non c'ho capito niente!!!! ...
     

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