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  1. Studio Roversi

    Studio Roversi Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Tizio ha venduto la sua casa non adibita ad abitazione principale per acquistarne un'altra in costruzione. Il costruttore Caio non è in grado di rispettare la consegna nei termini che erano stati pattuiti. Il problema: Tizio sarà obbligato a pagare la plusvalenza sulla "prima casa", considerato che quella venduta era stata acquistata con IVA agevolata. Caio giustifica il ritardo adducendo la mancanza dei permessi per opere di urbanizzazione & altri motivi. Che cosa suggerite di fare?
     
  2. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    addebitare a Caio i danni che subirà Tizio per la ritardata consegna.
     
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  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    io non ho ben capito... Parli di plusvalenza sulla prima casa, ma non è adibita ad abitazione principale. Se non è adibita ad abitazione principale, paghi comunque plusvalenza (se c'è ovviamente....)
     
    A MELISSA75 e Rosa1968 piace questo messaggio.
  4. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ma non è che si intendeva la perdita dei benefici? Anche fossero solo quelli del credito di imposta dopo i 5 anni?
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  5. Studio Roversi

    Studio Roversi Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Esatto. Può Tizio risolvere il negozio causa inadempimento di Caio? Caio gli consegna A (casa senza certificati e permessi) in luogo di B (casa con certificati e permessi). :domanda:
     
  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Scusa, sarò stanca ma io non sto capendo nulla.
     
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  7. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Meno male che non sono solo, mi stavo preoccupando :D
     
    A PROGETTO_CASA e Rosa1968 piace questo messaggio.
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    se non dimostra di aver adibito l'immobile ad abitazione principale (per sé o suoi familiari) per almeno il 50% del tempo più un giorno, la plusvalenza l'avrebbe pagata comunque anche se il costruttore avesse permesso di rogitare nel termine dei 12 mesi.
    La perdita delle agevolazioni, a cui può tra virgolette, chiedere rimborso alla parte inadempiente, tutto da vedere e valutare, sono una cosa, la plusvalenza è un'altra cosa e non sempre vanno insieme come in questo caso.
     
    A CheCasa! piace questo elemento.
  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    scusa ma a quali permessi ti riferisci?
    L'inadempienza si può anche chiedere, ma bisogna vedere cosa è scritto nel preliminare, dove le parti reciprocamente si erano obbligate.
    Poi parli di consegna e non di rogito ....
     
  10. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Il caso illustrato dal quesito, come osservato da chi mi ha preceduto, è abbastanza confuso :shock:, ma forse ho capito dove il forumista vuole andare a parare. :idea: Lascio perdere la (fuorviante) plusvalenza e vado al sodo. Il mancato rilascio nei termini pattuiti del permesso in discorso costituisce un inadempimento di Caio nei confronti di Tizio. Infatti, ai sensi dell’art. 1490 cod. civ., Caio è tenuto a garantire che la cosa sia immune da vizi che la rendono inidonea all’uso a cui è destinato o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore.

    Presa in parola la frase “Caio consegna a Tizio A in luogo di B”, se cosi (realmente) fosse, si potrebbe ben affermare che il caso di specie (consegna dell’immobile senza i permessi necessari per le opere di urbanizzazione) integra una vera e propria ipotesi di consegna “aliud pro alio” (Cass. n°1391/1998). Per “aliud pro alio”, nella compravendita, si intende “quando viene consegnato un bene completamente diverso da quello pattuito”. Sul punto si veda (tra le tante decisioni di legittimità) Cass. n°7630/2006, secondo la quale ricorre ”l’aliud pro alio” non solo quando il bene sia totalmente difforme da quello dovuto e tale diversità sia di importanza fondamentale e determinante nella economia del contratto, ma anche quando la cosa appartenga a un genere del tutto diverso dal bene oggetto della compravendita o si presenti priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente. Nello stesso senso si è pronunciata molto incisivamente Cass. n°9227/2005, che ritiene configurabile l’ipotesi in questione anche quando la cosa consegnata abbia difetti che la rendono inservibile o manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione economico-sociale, ovvero a quella che le parti abbiano assunto come essenziale al fine di realizzare il loro programma negoziale.

    La consegna di “aliud pro alio” costituisce un’ipotesi assai grave, più grave della consegna di un bene viziato ed è pertanto assoggettata alla disciplina dell’azione di risoluzione del contratto (art. 1453 cod. civ.), svincolata dall’osservanza dei termini di prescrizione e decadenza di cui all’art. 1495 cod. civ (Cass. n°13925/2002). Sulla base di queste considerazioni, con tutte le cautele del caso, nella fattispecie in esame, Tizio può esercitare nei confronti di Caio – alternativamente – l’azione di risoluzione del contratto per inadempimento o l’azione di esatto adempimento oppure può proporre solamente l’azione di risarcimento del danno subito (Cass. n°n°272/1998).
     
  11. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quindi Tizio non ha mai portato la residenza nell'immobile (probabilmente risiedendo già nel comune o ivi svolgendo la sua attività lavorativa... )

    Esiste un termine per la consegna. Viene indicato come essenziale? Nel compromesso vengono citate eventuali proroghe legate a fatti non imputabili al costruttore (ritardi burocratici, condizioni meteorologiche particolarmente avverse...)?

    La plusvalenza si paga qualora l' immobile acquistato e non adibito ad abitazione principale per almeno la metà del tempo intercorso tra la data di acquisto e quella di rivendita venga ceduto nei primi 5 anni.
    Quindi, come ti hanno già indicato, il problema dell'eventuale plusvalenza non potrebbe essere imputato al costruttore....

    Tuttavia parli di "IVA agevolata" riferita al primo acquisto e questo dovrebbe far intendere che la casa venduta fosse a tutti gli effetti una "prima casa" e che il ritardo del costruttore, impedendo il riacquisto entro 12 mesi, determini la decadenza dalle agevolazioni con le note conseguenze che, soprattutto quando parliamo di IVA, non implicano il pagamento di somme del tutto trascurabili.

    Le conseguenze di questo ritardo possono essere plausibilmente ascritte alla responsabilità del costruttore salvo la presenza di clausole di salvaguardia sul compromesso in suo favore....

    Immagino che il costruttore abbia proposto la vendita dell'immobile al grezzo sostenendo che la perdita delle agevolazioni non sarebbe così compromessa e che ci sarebbe tutto il tempo per completare successivamente al rogito i lavori mancanti.

    La proposta del costruttore potrebbe risultare anche accettabile nell'ipotesi in cui l'acquirente non abbia necessità di ricorrere al mutuo e qualora venga trattenuto dal pagamento complessivo una somma congrua tale da garantire l'acquirente in caso di inadempimenti del costruttore e sempre che quest'ultimo comunque si impegni a fornire la decennale postuma.


    Non so se ho ben compreso la dinamica...
    Spero di non aver fatto confusione.
     
  12. Studio Roversi

    Studio Roversi Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Scusate il ritardo. Siete preziosissimi! :ok:
     

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