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  1. udon

    udon Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    buongiorno,
    sto acquistando un immobile (tramite agenzia) e il rogito è scaduto da più di un mese e non è ancora stato fatto per problemi del venditore.inoltre la consegna dell'immobile slitterà di almeno un mese rispetto a quanto scritto nel compromesso, sempre a causa di problemi dovuti al venditore.
    questo comporta per me alcuni disagi,tipo affittare una casa per un mese, e pagare un ulteriore mese di affitto per il magazzino che contiene tutti i miei mobili.

    vorrei capire che ammontare di penale giornaliera posso pretendere, o se ho la possibilità di recedere dal contratto (il compromesso dice solo che l'immobile va consegnato entro la data prefissa,ma non fa riferiment a penali o clausole in caso di mancata consegna).
    grazie
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ci vuole un nuovo incontro con il venditore e mettere per scritto gli accordi.

    Se non ci fosse la possibilità di un accordo, devi far invitare ufficialmente dal Notaio il venditore al rogito e pretendere l'adempimento del contratto.

    Qual'è il motivo del ritardo ?
     
  3. udon

    udon Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie.il motivo del ritardo è conseguente alla mancata consegna delle chiavi del loro nuovo immobile,che posso anche capire, ma un ritardo nelle consegne provoca anche a me disagi,come il pagare l'affitto di un box e di una casa per il mese del ritardo previsto.
    mentre per quanto riguarda il rogito è un problema di mutuo non estinto (volevano che lo estinguessi io con bonifico il giorno del rogito, per poi rogitare,ma in questo modo l'ipoteca non è ufficialmente estinta,dato che l'inps,intestatario del mutuo, rilascia un attestato solo entro 30 giorni dall'avvenuto bonifico).
     
  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Ma questo è normale.
    In qualunque mutuo, l'ipoteca non si cancella immediatamente, ma quello che è importante è che al rogito ci sia l'assenso alla cancellazione.
    Se non accettate questo, non rogiterete mai !
     
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  5. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La data entro e non oltre il quale rogitare, indicata nel preliminare (comunemente detto "compromesso") è un termine essenziale del contratto e se non è rispettata si può chiedere la rescissione del contratto per inadempienza di colui che si è dimostrato indisponibile al rogito. Il Codice Civile stabilisce che in questo caso la parte inadempiente deve pagare all'altra parte una penale pari alla somma versata al preliminare (ovviamente, se il detto preliminare è stato redatto nelle forme opportune.) :occhi_al_cielo:
    La prima cosa da capire, quindi, è chi è che ha causato il superamento delle data del rogito. Per quello che ti riguarda ti rimando al messaggio di Silvana: è una procedura normale, ed il tuo Notaio ti tranquillizzerà in merito.
    Per ciò che riguarda invece il venditore, qualora volessi agire per via ufficiale dovresti "metterlo in mora", cioè invitarlo formalmente al rogito, aspettare 15 gg ecc. ecc. (un avvocato ti potrebbe aiutare in merito).
    Personalmente ti sconsiglio di iniziare una battaglia legale dai tempi incerti e dai costi immediati, invece, certissimi, e di parlare con lui: forte del fatto che sei dalla parte della ragione potresti accettare una dilazione ragionevole, a patto che li si faccia carico di tutte le spese che si genereranno dalla sua inadempienza :fico:
    Ovviamente, come diceva Silvana, tutto ciò va messo per iscritto come integrazione al preliminare! :ok:

    Una curiosità: in tutto questo l'Agenzia che sta facendo?
    Altra curiosità. sei qualificato sul forum come Agente Immobiliare, ma forse c'è un errore? :confuso:
     
  6. udon

    udon Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ciao,grazie mille per le risposte precise.

    per prima cosa , non sono un agente immobiliare ma un privato (probabilmente ho compilato qualcosa in modo sbagliato,dopo provo a modificare, ma mi sono iscritto in fretta per chè avevo bisogno di risposte).

    il rogito è stato rinviato (la scadenza era per il 19 dicembre, e ad oggi non ne abbiamo ancora fissata una nuova, ma pare dovrebbe essere intorno a fine febbraio,e così la relativa consegna delle chiavi) a causa, pare, di alcuni procedure dovute al loro mutuo che hanno causato dei ritardi.

    io, come acquirente, ho pagato regolarmente il mio assegno al compromesso,e ho saldato anche l'agenzia, la quale finora ha avuto un atteggiamento di lassismo. in questi mesi ho chiesto più volte che intervenisse, avvertendo il venditore che volevo fissare una penale. ma non c'è mai stato alcun comportamento conseguente.

    ora, la data di consegna dell'immobile è ufficialmente scaduta due giorni fa, avevo chiesto una riunione urgente ma il venditore non ha potuto causa altri impegni. dovremmo vederci domani,ma sono molto alterato ,perchè se fossi io in torto farei di tutto per venire incontro all'altra parte, invece sto notando molta "calma".
    adesso vorrei capire quanto posso chiedere di penale giornaliera (pensavo a 100 euro per ogni giorno di ritardo,visto che ho in ballo un affitto per febbraio,più l'affitto del magazzino dove tengo i mobili, ma no nso come comportarmi in merito alle cifre).

    grazie ancora per l'attenzione.
     
  7. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Temevo qualcosa del genere ... e poi dice che la gente si arrabbia con gli agenti immobiliari! :rabbia:
    Per la Legge l'opera di mediazione termina al momento dell'accettazione della proposta ma, viste le parcelle che normalmente si pagano, dovrebbe essere un dovere etico di tutti noi accompagnare i clienti fino al rogito!!

    Tornando al caso specifico, ti sconsiglio di continuare a pensare a penali che non hai alcun titolo per richiedere (a meno che non lo inseriate di comune accordo nell'integrazione al preliminare), e di agire nel senso che dicevo. Se vuoi accelerare le cose puoi invitarli al rogito direttamente con una lettera dell'avvocato ma, se posso essere brutalmente franco, non te lo consiglio: loro hanno la proprietà della casa, e tu sei fuori della cifra del preliminare! :fico:
     
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  8. udon

    udon Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie mille.
    si, non ho intenzione di muovermi per vie legali,immagino che sarebbe lento e costoso.
    però perdonami,allora non ho capito cosa intendevi con questa frase:

    "forte del fatto che sei dalla parte della ragione potresti accettare una dilazione ragionevole, a patto che li si faccia carico di tutte le spese che si genereranno dalla sua inadempienza :fico:"


    la dilazione è intorno al mese di ritardo, ma quando parli di spese a cosa ti riferisci esattamente? (scusa l'ignoranza,ma qui è un oceano di postille e soprattutto pare difficile trovare una unica versione , per esempio mi dicevano che il fatto che la penale non sia dichiarata sul compromesso non significa nulla, è comunque possibile richiederla, o quantomeno provare a proporla all'acquirente,dato che ha superato i termini del compromesso. )


    grazie ancora, e perdona il linguaggio poco "preciso".essere profani in questa situazione ti fa sentire veramente solo e ignorante :)
     
  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il termine nel preliminare entro e non oltre non è un termine perentorio ed essenziale se non specificato. Al primo rimando avresti dovuto fissare il termine perentorio e da li chiedere una penale per ogni giorno di ritardo. Parlo della seconda data.
     
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  10. udon

    udon Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    capisco.e non avendolo fatto ora che diritti ho? (se qualcuno mi è rimasto).
    e non sarebbe stato compito dell'agenzia avvertirmi di questa cosa?
     
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  11. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sfortunatamente nel clima generale questi discorsi non hanno un gran senso.
    O è un obbligo di legge, oppure l'agenzia sta operando correttamente.

    I doveri etici purtroppo pagano poco sul breve termine ed in maniera dubbia sul lungo termine.
     
  12. d1ego

    d1ego Membro Ordinario

    Privato Cittadino

    Ti rispondo da privato cittadino che ci è passato...
    IMHO sarebbe stato compito dell'agenzia e del notaio (cui però magari va chiesto esplicito consiglio). Hai già scelto il notaio, giusto? Se no, sbrigati. Consultati con lui, probabilmente puoi risparmiare le spese per l'avvocato, almeno per il momento.
    Se ti incontri oggi o domani aspetta, altrimenti fai fare di corsa al notaio una convocazione per il rogito in una data ragionevole (una settimana?), se si può magari per telegramma oltre che per raccomandata.
    Se invece ti vedi prima spiega che era tuo diritto avere il rogito il 19 Dicembre e che fin'ora non hai fatto pressioni perché capisci la loro situazione ma se non rogitano entro 15 giorni (?) sarai obbligato a considerare violato il compromesso e quindi a richiedere il doppio della caparra...
    Se vedi che la cosa va per le lunghe proponigli però, perché sei comprensivo, di stipulare un nuovo compromesso nel quale inserirai le penali che stabilirete insieme.
    Se non te la senti ti intavolare una trattativa in questi termini, valuta di farti seguire da un'avvocato o comunque un tecnico di fiducia (anche l'AI), che non ti costi un occhio della testo però!
     
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  13. d1ego

    d1ego Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Per fortuna il mio agente immobiliare non la pensava come te.
    Lui è sulla piazza da 25 anni e probabilmente ci rimarrà per i prossimi 25. Altrettanto non auguro a chi non ritiene di dover onorare l'etica, che paghi o meno.
     
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  14. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Anche per me dovrebbe essere così, e nei fatti mi occupo dei clienti ben oltre l'incontro della volontà delle parti.
    Da cui lo "Sfortunatamente", era una considerazione amara la mia.

    Perché, diciamo la verità, la legge da ragione all'agente di udon, e spesso anche la pratica...
     
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  15. udon

    udon Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie mille dei consigli.
    il notaio fu da me avvertito circa i ritardi del rogito e le penali che volevo chiedere già più di un mese fa. ma pare abbia fatto poco (leggi nulla) e ora mi ritrovo ad affrontare il tutto da solo.
    probabilmente ho un margine di trattativa coi venditori (dovrò incontrarli in serata presso l'agenzia e spero saranno ragionevoli) ma onestamente penso che un agente dovrebbe tutelare entrambe le parti,a prescindere dai propri doveri legali, perchè altrimenti è solo un raccoglitore di annunci.

    chiesi a più riprese anche a loro, quando ancora il rogito non era scaduto,di parlare coi venditori e di avvertirli che volevo mettere delle penali per garantire la consegna ,ma gli agenti hanno sempre rimandato il discorso e ora eccoci qui..

    è una fatica..no nsapere mai che diritti si hanno e come muoversi rende il tutto molto labile, ed è pazzesco non potermi affidare a chi viene pagato per fornirmi un servizio.
     
  16. d1ego

    d1ego Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Cambia anche notaio se non sei soddisfatto. La scelta spetta a te. Parla con più d'uno.
     
  17. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ora inutile tornare indietro. Ora segui i consigli che ti sono stati dati.
    1) questa sera in accordo stabilite una nuova data come termine perentorio ed essenziale. Dovete scrivere proprio cosi. Stabilite una penale da quella data per ogni giorno di ritardo e metti un termine voglio dire non deve essere per sempre mi spiego?
    2) vai dal notaio e fissa quella data
    3) fai seguire telegramma di convocazione con orario e giorno con indirizzo del notaio.
     
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  18. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sottoscrivo assolutamente quello che hanno detto i colleghi e spiego meglio la mia frase.
    Il ritardo, dalla data prevista per il rogito a quella che scriverete per il nuovo rogito, ha generato per te delle spese (ulteriore affitto, nolo del magazzino ecc.) .. La mia idea è che ti acconsenta ad una dilazione ragionevole a patto che loro sostengano queste spese (opportunamente documentate), spiegandoli che in caso contrario procederai per inadempienza ( e quindi convocazione, messa in mora ecc. ecc.) :occhi_al_cielo:
     
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  19. udon

    udon Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie mille a tutti per i consigli. oggi l'appuntamento è saltato all'ultimo momento causa impegni del venditore...
    domani si replica. vi farò sapere come finisce :)
    grazie ancora!
     
  20. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

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