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  1. clody

    clody Membro Junior

    Privato Cittadino
    Non riesco a trovare nessuna risposta.

    Ho un quesito da esporvi

    Nel Gennaio del 2015 dovrei vendere un lotto di terreno edificabile in cui insiste un progetto approvato .

    Allo stato attuale sul lotto di terreno , in base al progetto è già stato costruito un fabbricato grezzo senza le mura perimetrali;

    il quesito è :
    avendo già edificato il grezzo , potrei optare per la rivalutazione del terreno?

    Cmq non penso di aver cambiato la natura del bene, perchè se dovessi vendere in questo momento con il fabbricato senza le mura perimetrali , dovrei pagare le plusvalenze come terreno edificabile in quanto l’identificazione di fabbricato allo stato rustico, con i requisiti sopra indicati (art. 2645-bis del codice civile,) si rileverebbe ancora come terreno edificabile la cui cessione genera sempre plusvalenza ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), seconda parte,de TUIR .
    vedi risoluzione 23/E del 28 gennaio 2009 in allegato
    Vi ringrazio
    resto a vostra disposizione per ulteriori info.
     

    Files Allegati:

  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Bel quesito. Il tetto c'è?
    Secondo me e vado per logica se il rustico insistente sul terreno non è considerato esistente quindi senza muri perimetrali e tetto farai la rivalutazione del terreno efificabile e paghi l'imposta sostitutiva e ti metti al sicuro per la plusvalenza del terreno. Quando venderai a quel valore aggiungi le spese fatturate del manufatto.
     
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  3. clody

    clody Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie Rosa mi fai ben sperare .
    Ho letto decine e decine di articoli sul tema rivalutazioni dei terreni e sembra incredibile come nessuno parli del mio caso il che non credo sia unico in tutta Italia.
    Si il tetto esiste però mancano le mura perimetrali, e a questo punto tale disposizione non individua il momento genetico del fabbricato nel completamento del rustico,
    Se fosse un rustico completo di mura perimetrali e tetto , il terreno si configurerebbe vendibile come fabbricato .
    Resto sempre in attesa di altre risposte.
     
  4. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    se questo immobile al grezzo non è stato ancora denunciato in catasto come immobile in corso di costruzione oppure ancor prima dell'accatastamento non risulta ancora nessun collaudo statico
    (immagino che per mancanza di muri esterni tu intenda la tamponatura ma esiste una struttura in cemento armato)
    se non sussistono questi elementi ad oggi è ancora un terreno edificabile nonostante il grezzo
     
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  5. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non é un caso semplice lo ammetto ed ho risposto usando la logica e la mia esperienza. Mi fa piacere che il collega massimo é sulla mia linea ora siamo in due.....
     
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  6. clody

    clody Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ingelman la struttura sarà denunciata al catasto , ovviamente dopo la vendita e in quanto che esiste una struttura in cemento armato
    senza la tamponatura nulla cambia in quanto il perimetro qmc non e chiuso secondo il criterio indicato dall’articolo 2645, coma 6 del codice civilee quanto precisato dall’Agenzia delle entrate con la Risoluzione Ministeriale N. 23/E del 28 gennaio 2009.
    c' è un allegato nel mio primo quesito
     
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  7. clody

    clody Membro Junior

    Privato Cittadino
    Sino a questo punto vi ringrazio per le belle risposte
    speriamo di continuare bene.
     
  8. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Diciamo che con l'amministrazione finanziaria bisogna sempre andarci piano e tutto è interpretabile.
    però per logica se un immobile non è ancora ultimato è impossibile fare tutti quegli adempimenti necessari per abitarlo/utilizzarlo o immetterlo sul mercato come abitazione ultimata ....

    avevo iniziato a scrivere poi ho letto che avevi appena postato

    comunque quello che avevo iniziato a scrivere riconferma la tua interpretazione da un punto di vista di logica
    anche se immagino che sia accatastato come f3 comunque privo di rendita (diciamo ne carne ne pesce - catasto terreni/catasto fabbricati)

    credo che determinante sia anche la perizia asseverata del tecnico che dovrai produrre anche ai fini del valore per la rivalutazione
     
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  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    A costo di smontare il tetto!
     
  10. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    scusa penso che prima avevo mal interpretato (o meglio non mi ero messo gli occhiali e avevo letto male :D)

    quindi il rustico non è ancora accatastato come f3?
    diciamo che catastalmente esiste solo la particella/e in catasto terreni?
     
  11. clody

    clody Membro Junior

    Privato Cittadino
    Si esiste solo il mappale del terreno



    Appunto la perizia;
    ovviamente il tecnico nella stesura della perizia dovrà porre l'esistenza del manufatto, qmc valutando solamente il terreno
    e la mia paura è che l' Agenzia dell entrate in un eventuale controllo potrebbe invalidarmi la perizia , perché questo, sono capaci
    a fare anche senza ragioni ( magari dipende dal tipo di impiegato che trovi...)
     
  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ah beh. Sicuramente dopo il rogito rischi un controllo ma da qui ad invalidare la perizia giurata direi di no.
     
  13. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ma ovviamente no, viene valutato quello che si vede, si eseguono le dovute verifiche tecniche, si rilevano i dati di mercato, si verificano le conformità ... e altro ancora
    poi si fanno due conti su quanto rilevato e tutto documentato da foto
     
  14. clody

    clody Membro Junior

    Privato Cittadino
    Io penso che sia in questione la sola rivalutazione del terreno in quanto e quello che va alienato e non il manufatto, come già ne abbiamo parlato in questo post, ovviamente va menzionato anche perché i suoi costi verranno messi in detrazione come spese inerenti nel modello unico da presntare
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  15. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    vero :ok:
     
  16. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    anche perche è l'unica cosa che potresti alienare oggi.
    il manufatto non ha nessuna identità catastale e di conseguenza anche dal punto di vista fiscale è privo di una rendita per il pagamento delle imposte comunali ...
    Oggi quello è un terreno edificabile a tutti gli effetti.
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  17. clody

    clody Membro Junior

    Privato Cittadino
    Senza dubbio è come lo interpretiamo noi , ma per la massima sicurezza bisognerebbe informarci più a fondo, come?
    il notaio a non mi ha informato a dovere,
    negli uffici vari della stessa agenzia delle entrate non ho risolto niente.
    Dovrei fare un interpello alla direzione generale dell' agenzia delle entrate , (almeno 4 mesi per la risposta se non richiedono altri documenti. ) ma non ce più tempo.
     
  18. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Cambia notaio .....
     
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  19. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    A prescindere i dubbi comprensibili visto che l'amministrazione finanziaria più volte si gira le frittate dando interpretazioni opposte a determinati quesiti in base a quanto e come può raschiare il barile.

    Penso che ti sarai fatto un conto di quanto ti costerebbe questo 4% rispetto a eventuali plusvalenze .....
    vedi tu.
    Fossi in te mi troverei un bravo tecnico e farei fare una perizia attenta che asseveri l'irrilevanza di quel manufatto che di fatto ad oggi è inutilizzabile ;)
     
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  20. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Inutilizzabile per te! Che ci vuole, 4 tendine ed ecco la nuova tendenza. "i quattro muri ti stanno stretti? Hai l'impressione di essere soffocato? Con noi puoi dire basta! Vivi l'emozione degli spazi senza limiti!!!! Svegliarsi al mattino come non ti è mai capitato. All'aria aperta. Chiama subito e prenota il tuo ampio piano di calpestio.
     
    A sarda81 e ingelman piace questo messaggio.

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