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  1. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Buongiorno, se un appartamento con valore catastale di 654,61 viene venduto a 160.000 euro 7 anni fa ed ora il titolare accetterebbe una proposta di 90.000 euro, succede qualcosa?
    Ho fatto il calcolo della rendita (prima casa) ed è di circa 75.000 euro.
    Ci può essere un controllo perché c'è troppa differenza fra il prezzo pagato la prima volta e il prezzo di vendita successivo?
    Oltre a ciò vi porrei un'altra domanda: il titolare si è dimenticato di portare la residenza (oramai sono passati più di 6 anni e non ci ha mai praticamente abitato), in un'altra vostra discussione ho letto che passati i 5 anni il fisco non può più fare nulla.
    Mi confermate?

    Buona giornata a tutti
    Alberto
     
  2. Marina Langella

    Marina Langella Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Teoricamente no poichè in atto non si deve dichiarare meno della rendita catastale ...poi facendo tutti i pagamenti tracciabili non ci dovrebbero essere problemi..... ma come mai vende così al ribasso? Hai fatto un controllo sui gravami dell'immobile? Visura in conservatoria ecc..ecc...
     
  3. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Dato che 7 anni fa non si indicava in atto il prezzo reale pattuito non vi è traccia della differenza, pertanto non dovrebbero esserci problemi.
    Se vuole mettersi a riparo da eventuali controlli (non so se ha valore ma senz'altro aiuterebbe in un contenzioso) può farsi fare una perizia asseverata da un tecnico e tenerla per eventuali controlli.
    Non credo che venda ad un prezzo molto inferiore al reale valore del bene.
     
  4. jrogin

    jrogin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il prezzo reale andava sempre dichiarato in atto. Poi che molti dichiaravano solo il valore catastale è un altro discorso...

    Concordo

    Questo non lo so.
    L'unica considerazione di carattere generale che mi viene da fare, è che se la casa è stata compravenduta 7 anni fa a 170.000 euro e se fosse stato il giusto prezzo, non credo proprio che oggi valga poco più del 50% del prezzo di allora.
    Teniamo conto che fino al 2008 in tutta Italia i prezzi sono saliti moltissimo. Solo negli ultimi due anni sono scesi.
    Personalmente farei una bella indagine sulla solvibilità del venditore, poichè l'esperienza mi insegna che quando i prezzi sono molto più bassi di quello che dovrebbero essere, un campanellino mi si accende.
     
  5. immodavide

    immodavide Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ma non è normale che ora le case vengano vendute a prezzi molto inferiori rispetto a qualche anno fa? almeno a Milano i prezzi sono scesi di molto
     
  6. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Bisogna controllare i valori OMI della tua zona. Sono valori che l'Agenzia del Territorio dà ad ogni immobile. Attenzione perchè i valori OMI sono molto attinenti alla realtà ( qui a Rimini i prezzi vengono aggiornati ogni 6 mesi con l'aiuto della FIAIP FIMAA ingegneri geometri ecc.). Il problema è che spessissimo l'Agenzia delle Entrate prende tali valori a riferimento e quindi se tu vendi un immobile a 90.000 euro ma il valore OMI è per esempio 160.000, l'Agenzia delle Entrate quasi sicuramente farà l'accertamento.
     
  7. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Scusa, mi sono dimenticato di dirti che i valori OMI sono liberamente consultabili sul sito dell' Agenzia del Territorio ( a sinistra nella home page troverai "altri servizi" e sotto " Osservatorio Mercato Immobiliare", cliccaci e nella pagina successiva vai a "prodotti a libera consultazione" dopodichè " consultazione quotazione immobiliari" e ....buon divertimento:D
     
    A allberto piace questo elemento.
  8. immodavide

    immodavide Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    A Milano invece non sono molto attendibili, cioè si possono prendere come indicazione massimale , poi possono discostarsi anche di molto. I prezzi cambiano molto anche da un civico all'altro. Capita che due appartamenti uguoli, situazti nella stessa zona e nella stessa tipologia di stabile vengano venduti a prezzi diversi solo perchè ad esempio in uno c'è un vicinato migliore.
     
  9. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Perfetto, mi è piaciuto il suggerimento degli OMI.
    Il prezzo più basso è perché l'appartamento è di mia madre e io volevo farmelo dare ad un prezzo "di cortesia" senza incombere in successivi controlli oppure che risulti una sorte di donazione (ho un fratello con il quale non vado d'accordo).
    Ho controllato nel sito e secondo gli OMI dovrei vendere minimo a 135.000 quindi sarò obbligato a versare questo?
    Possibile che la rendita catastale sia solo 654,61?
     
  10. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il valore OMI è il valore minimo sotto al quale non potresti stare, quindi qualsiasi valore superiore va bene. Il valore catastale è un valore puramente fiscale e dipende dalla zona ma soprattutto dall'epoca di costruzione dell'immobile ed è il valore al quale farà riferimento il notaio per il pagamento delle tasse ( ad esempio se compri come prima casa la rendita che tu hai va moltiplicata per 115,50, che è il parametro della prima casa e sul valore che viene fuori devi applicargli l'imposta di registro del 3%). In definitiva mentre il valore OMI è un valore importante per capire sotto a che cifra non si dovrebbe vendere, il valore catastale ha un fine solo ed esclusivamente fiscale ( capita di vendere un immobile ad esempio a 400.000 euro ma con una rendita catastale bassissima)
     
  11. immodavide

    immodavide Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    bà, io continuo a considerare i valori dei borsini come semplici valori di massima, una media dei prezzi compravenduti nella zona.
    vi faccio degli esempi pratici: a Milano in zona villapizzone capita che un 50mq in un palazzo venga venduto a 140mila euro da ristrutturare, mentre al civico più avanti nessuno fa proposte a più di 120-125
     
  12. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    infatti l'appartamento è frutto di una ristrutturazione totale di una vecchia corte (accatastata A/4 popolare) divenuta poi A/2.
    Che fregata, mi tocca vendere al prezzo di (quasi) mercato.
    Ho controllato il sito dall'agenzia delle entrate e ti permettono solo di fare 3 consultazioni, possibile?
    Come fate quando dovete sapere parametri diversi da più città?


    Ciao e grazie
    Alberto

    Ciao e grazie
     
  13. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Devi andare nel sito dell'Agenzia del Territorio e non in quello delle Entrate. Io ci vado spesso e non ho mai avuto problemi.
    Per Immodavide: sono molto più di semplici borsini! Questo è un Osservatorio prezzi "ufficiale". Considera che da noi i notai nei rogiti lo consultano regolarmente!
     
    A elisabi piace questo elemento.
  14. immodavide

    immodavide Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    non so se in altre realtà possono essere così attendibili, ma ti posso assicurare che nella zona di milano in cui operavo fino poco fa, i prezzi variavano di molto caso per caso. Cambiavano per l'esposizione, per il vicinato, dai negozi che c'erano sotto casa, dai vicini di casa ecc...
     
  15. Sep

    Sep Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Evidentemente a Rimini l'Agenzia del Territorio funziona molto bene. A Novara, lo scorso anno, è venuto da me un funzionario per sapere l'andamento ed i prezzi del mercato in quanto, come mi ha detto, non hanno personale per seguirlo e, per questo, erano fermi da qualche anno.
     
  16. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Beh evidentemente si. Infatti come ho già detto l'Agenzia del Territorio a Rimini convoca ogni 6 mesi i rappresentanti delle varie categorie ( FIAIP FIMAA geometri, ingegneri e Comune ) e si procede con schede tecniche alla revisione dei prezzi del semestre precedente
     
  17. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Nessuno ha fatto comemnti sull' aspetto legato ai rapporti familiari. Non voglio fare il moralista, ma certo queste sono le situazioni dove i rapporti tra fratelli non vanno certo a migliorare.

    A parte gli aspetti fiscali che ti sono stati chiariti, considerereri anche l'aspetto ereditario: sia che tua madre faccia una vendita, sia che faccia una donazione, al momento del decesso può essere rivendicata dal fratello la quota legittima: se questa è stata lesa, si opera la cosiddetta riduzione delle donazioni. art. 554, 555 e seguenti. Anche per questo una corretta valutazione dell'immobile non contribuisce al peggioramento dei rapporti familiari e non è passibile di restituzione dell'immobile a seguito della riduzione.:stretta_di_mano:
     
  18. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Diciamo che la domanda, vista da fuori possa sembrare una cosa brutta ma una persona prima di poter giudicare deve conoscere tutti i vari aspetti della vicenda.
     
  19. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Voglio assicurare che non era nelle mie intenzioni dare giudizi: conta solo quanto ho ritenuto far presente in merito ad aspetti non secondari, come il diritto di famiglia e le sue conseguenze. Che spero tu abbia ben chiari.

    Purtroppo gli aspetti economici quando riguardano la famiglia, diventano miccie e detonatori insieme. Auguri.
     
  20. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Non ti preoccupare, va tutto bene.

    Buona giornata
    Alberto
     

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